ETW gekauft, wie weiteres Vorgehen/ Wirtschaftsplan 2014

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ovomaltine85, 10.08.2013.

  1. #1 Ovomaltine85, 10.08.2013
    Ovomaltine85

    Ovomaltine85 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Ich habe mich vor einiger Zeit dazu entschlossen eine ETW (1 Zimmer, ca. 33m² mit Balkon) zu erwerben. Der ganze Kaufprozess ist fast abgeschlossen und die Hausverwaltung hat mir auch schon ein entsprechendes Begrüßungsschreiben zugesandt.

    Ich hätte jetzt die ein oder andere Frage zum weiteren Ablauf. Die Wohnung ist bereits vermietet und ich will/muss diesen Mieter natürlich gerne übernehmen.

    Wie wird das jetzt genau mit den Abrechnung gehandhabt, also ich denke hier an den Wasser- und Heizkostenverbrauch. Die aktuellen Stände müssen ja zum Zeitpunkt des Lastenübergangs auf mich genau erfasst werden, da der bisherige Eigentümer für Nachforderungen/ Rückzahlungen bis zu diesem Datum zuständig und ich für die darauf folgende Zeit zuständig bin. Sehe ich das so richtig?
    Welche Daten, neben Wasser und Heizung, müssen hier noch genau erfasst werden, damit es hier zu einer ordentlichen Trennung kommt?

    Wie läuft das dann, wenn das Wirtschaftsjahr beendet ist? Rechnet dann der bisherige Verkäufer für den ersten Teil des Jahres (z. B. von Jan bis Sep) und ich den zweiten Teil (Okt bis Dez) ab? Wenn ich das komplette Jahr abrechnen müsste, dann hätte ich doch ein Problem, wenn es zu NK-Rückerstattungen an den Mieter kommt, oder?

    Meine nächste Frage betrifft das Hausgeld bzw. Nebenkostenvorauszahlung. Die Hausverwaltung hat mir in ihrem Begrüßungsschreiben gleich mitgeteilt, dass für das Wirtschaftsjahr 2014 das Hausgeld pro Wohneinheit erhöht werden (um ca. 11 Euro). So wie ich den Wirtschaftsplan 2014 einsehen konnte, findet lediglich eine Erhöhung bei den umlagefähigen Kosten statt. Liege ich da richtig, dass ich diese Erhöhung 1:1 an den Mieter weitergeben kann, sprich die aktuelle Vorauszahlung für die Nebenkosten um 11 Euro monatlich anheben? In welcher Form muss das dem Mieter mitgeteilt werden?

    Schon einmal vielen Dank für Eure Bemühungen und die Beantwortung meiner Fragen!

    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Eine Zwischenablesung kann man machen, muss aber nicht. Heizkosten können Verkäufer und Käufer auch nach Gradtagzahlen, alle übrigen Kosten zeitanteilig aufteilen.
    Die Eigentümergemeinschaft hat allerdings keinerlei Veranlassung, die Zwischenabrechnung durchzuführen.

    Es liegt in der Natur der Sache, dass Zwischenablesungen nur möglich sind, wenn es überhaupt eine Verbrauchserfassung gibt. Neben Heizung, Warmwasser und Wasser wird dafür allenfalls noch Müll in Frage kommen.

    Die Eigentümergemeinschaft rechnet grundsätzlich mit dem Wohnungseigentümer ab, nicht aber mit ehemaligen Wohnungseigentümern.
    Zur Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter ist derjenige verpflichtet, der bei Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist.
    Es handelt sich dabei um zwei unterschiedliche Rechtsverhältnisse, die man auch sauber trennen muss.

    Eine Erhöhung der monatlichen Hausgeldzahlungen rechtfertigt - zumindest nach dem Gesetz - keineswegs die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters. Voraussetzung für eine Anpassung von Vorauszahlungen ist nach § 560 Abs. 4 BGB, dass eine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Nach der Abrechnung kann die Vorauszahlung durch eine Erklärung in Textform von beiden Seiten auf eine angemessene Höhe angepasst werden. Dabei wird eine Anpassung keineswegs auf den Abrechnungsbetrag begrenzt sein. Man wird nur eine passende Begründung liefern müssen.
     
  4. #3 joebeuel, 10.08.2013
    joebeuel

    joebeuel Benutzer

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    Mit dem Verkäufer eine Vereinbarung treffen

    Am sinnvollsten ist es, mit dem Verkäufer eine Vereinbarung bezüglich der Abrechnung zu treffen.
    Es gibt einige Dinge, die hat der Verkäufer eventuell bereits komplett für das Jahr 2013 bezahlt (z.B. Grundsteuer), andere Dinge werden erst im Laufe des Jahres 2014 endgültig abgerechnet (Hausgeld inkl. Heizung usw.).
    Der Verkäufer hat die bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters erhalten, nach Eigentumsübergang erhälst du diese Vorauszahlungen.

    Der Mieter hat auf jeden Fall Anspruch auf eine richtige Abrechnung für das ganze Jahr 2013, und für diese Abrechnung bist du zuständig.

    Mein Vorschlag für eine Vereinbarung mit dem Verkäufer:

    a) Nebenkosten

    1. der Verkäufer gibt dir die Nebenkostenvorauszahlungen seit Januar 2013.
    2. du erstattest dem Verkäufer die von ihm bereits für 2013 gezahlte Grundsteuer.
    Dadurch ist der Verkäufer bei den Nebenkosten für 2013 raus, die Nebenkostenabrechnung für 2013 samt aller Erstattungen oder Nachzahlungen sind dann deine Sache.

    b) Hausgeldabrechnung

    Hier würde ich zuerst mal prüfen, wie hoch in den letzten Jahren die Erstattungen bzw. Nachzahlungen waren. Sollte es sich hier immer nur um geringe Beträge gehandelt haben, könnte man vereinbaren, das du als Käufer eine eventuelle Nachzahlung trägst, und dafür aber auch eine eventuelle Erstattung behalten kannst.

    War es immer ein hoher Betrag, könnte man eine Aufteilung nach 'Besitzmonaten' vereinbaren.
     
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