ETW Kauf - Alter Eigentümer wird Mieter

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Interessierter_Gast, 30.09.2015.

  1. #1 Interessierter_Gast, 30.09.2015
    Interessierter_Gast

    Interessierter_Gast Gast

    Hallo an das Forum

    Ich habe folgenden Fall, zu dem ich gerne eure Meinung hören wollen würde.

    Ich bin am Kauf einer ETW interessiert, die ich selber beziehen möchte, die der Verkäufer aber erst in 1,5 Jahren verlassen will, da dann seine Neubauwohnung fertig ist.
    Es gibt dabei aus meiner Sicht nur folgende Szenarien:
    1. Befristeter Mietvertrag -> Miete = meine derzeitige Miete (evtl. Probleme mit dem Mietpreisspiegel)
    2. Befristeter Mietvertrag -> Miete = ortsübliche Miete + Sonderzahlung (Um auf meine derzeitige Miete zu kommen)
    3. Kaufsumme wird um ortsübliche Miete * 1,5 Jahre (Inkl. Mietpreissteigerung) reduziert - Mieter zahlt Nebenkosten + evtl. Hausgeld weiter

    Habt ihr weitere Vorschläge oder sogar Erfahrungen mit solchem Vorgehen?

    Eckdaten Objekt:
    Wohnfläche: 111qm
    Garten: 90qm
    Garagenstellplatz
    Mietspiegel: 6,93 EUR/qm

    Unsere derzeitige Warmmiete: 820 EUR
    Unsere derzeitige Kaltmiete: 700 EUR
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 30.09.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht rechne/denke ich falsch, aber mein Rechner kommt bei 111x6,93 auf mehr als du derzeit bezahlst. Warum sollte es dann Probleme mit dem Mietspiegel geben?
     
  4. Andres

    Andres
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    Auch wenn das Geschrei und Gelächter bei öffentlichen Bauprojekten immer besonders groß ist: Auch private Bauherren leiden gelegentlich unter Verzögerungen. Das sollte berücksichtigt werden.


    Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) muss auf eine konkrete Befristungsdauer ausgelegt sein. Eine Befristung "bis die neue Wohnung fertig ist" ist nicht zulässig. Auch sonst hat so ein Konstrukt noch ein paar Fallstricke.

    Willst du eigentlich überhaupt vermieten? Ansonsten ist das nur ein unnötiger, zusätzlicher Risikofaktor.


    Ja. Schließt einen Kaufvertrag, in dem die Zahlung des Kaufpreises und der Besitzübergang erst zu einem Zeitpunkt vereinbart ist, zu dem der Verkäufer tatsächlich raus will. Vereinbart wird dann die Übergabe einer leeren Wohnung. So musst du dem Verkäufer nicht seinen Neubau finanzieren, trotzdem herrscht schon jetzt Klarheit.
     
  5. #4 Interessierter_Gast, 30.09.2015
    Interessierter_Gast

    Interessierter_Gast Gast

    Nun das wäre für mich kein Problem - wir wohnen in einem unbefristeten Mietverhältnis und planen dann lieber einen Monat oder zwei mehr Puffer ein. Ist eher ein Problem des Verkäufers bei einem befristeten Mietvertrag.


    Nein wir würden schon ein konkretes Datum nennen. Natürlich mit gleicher Kündigungsdauer wie unser eigener Mietvertrag. Welche weiteren Fallstricke meinst du?

    Naja wollen ist eine Sache, ich will die Wohnung - der Verkäufer braucht das Geld, will aber bis Fertigstellung, bzw. 1,5 Jahre noch drinbleiben. (Ist ein älteres Ehepaar)



    Dann werde ich den Zuschlag höchstwahrscheinlich nicht bekommen. Ich finde das ja nicht so tragisch, ich kann in der Zeit in der meine Miete gezahlt wird sehr gut meinen für den Kauf aufgenommenen Kredit abzahlen, mit schön hoher Tilgung.
     
  6. Andres

    Andres
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    Ein Zeitmietvertrag ist vor Ablauf der vereinbarten Dauer gar nicht ordentlich zu kündigen. Das ist schon einmal Fallstrick 1: Wenn das Haus des Verkäufers schneller als geplant fertig ist, sitzen sie in einer Wohnung, die sie nicht kündigen können. Das muss nicht schief gehen - aber es kann.


    Vor allem formale: Die Befristungsgründe müssen bei Vertragsschluss genannt werden, bei Wegfall der Gründe für die Befristung entfällt auch die Befristung, das ganze sollte unbedingt schon mit dem Notarvertrag vereinbart werden. Insgesamt ist der Zeitmietvertrag einfach eine knifflige Sache.


    Klartext: Ein Vermieter trägt unternehmerische Risiken. Wenn der Verkäufer Pleite geht, weil der Keller seines Neubaus überflutet wird, ist das in kürzester Zeit auch dein Problem. Wenn in den 1,5 Jahren (die auch länger werden können, s.o.) größere Instandhaltungen an der Wohnung fällig werden, ist das dein Problem. Beliebig fortsetzbar ...

    Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, ist die eine Sache. Dem Verkäufer die Eigenkapitalausstattung für sein neues Haus vorzustrecken, ist etwas völlig anderes. Ich hätte darauf keine Lust.


    A zahlt die Wohnung von B, B zahlt die Wohnung von A. Wenn es kein Nullsummenspiel ist, dürfte das für irgendjemanden ein schlechter Deal sein. Ist in deiner Rechnung eigentlich schon die Steuer berücksichtigt?
     
  7. #6 Interssierter_Gast, 01.10.2015
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Nun in diesem Fall wäre es nicht mein Problem, sondern das des Verkäufers. Ich muss ja bei meiner Wohnung auch meinen Mietvertrag rechtzeitig kündigen, damit ich nicht drei Monate lang eine Doppelbelastung habe.
    Alternativ gibt es doch sicherlich die Möglichkeit den Mietvertrag mit beidseitigem Einverständnis aufzulösen oder?


    Hmm das ist in der Tat knifflig. Wenn ich dich richtig verstehe, entfällt der Befristungsgrund mit Fertigstellung der neuen Wohnung? Wird dadurch der Vertrag automatisch zu einem unbefristeten Vertrag?
    Kann ich die 1,5 Jahre Wohnrecht nicht in den Kaufvertrag mit aufnehmen, sodass es nicht ein Mietvertrag, sondern Bestandteil des Kaufvertrages ist?


    Klar das Risiko habe ich aber doch auch wenn ich selber dort einziehe. Und wenn der Verkäufer pleite geht tangiert das nur meine fehlenden Mieteinnahmen von ihm, oder übersehe ich da was? Je nachdem wie ich den Vertrag mit ihm mache muss er halt zu einem bestimmten Zeitpunkt raus.


    Im Gegenzug deckt der Verkäufer mir meine Miete und ich kann maximale Rückzahlung des Kredites vornehmen, was ich sonst nicht sofort in dem Umfang könnte.



    Naja Und genau da erwischt du mich auf meinem schwachen Fuß. Dies ist mein erster Vorgang im Bereich Immobilienerwerb, bzw. Großerwerb. Ich habe noch nicht mit meinem Steuerberater gesprochen, was das alles für mich bedeutet. Ich weiss, dass Grunderwerbssteuer anfällt, jährliche Steuern anfallen und ich die Mieteinnahmen ja auch versteuern muss, aber genau ausgerechnet habe ich das alles bisher nicht.

    P.S. Nur mal nebenbei ... Danke für die informativen und konstruktiven Antworten bisher! Das ist echt bereichernd.
     
  8. dots

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    Der Grund für die Befristung ist: "Mieter baut gerade eigenes Haus und zieht da ein, wenn es fertig ist".
    Wenn der Mieter das Haus nie fertigbaut oder der Bauträger oder der Mieter mittendrin pleite geht oder der Mieter es sich anders überlegt und sein neues Haus lieber vermietet, oder sich lieber ein neues Auto anstelle der Wohnung/Haus kauft, dann besteht der Grund für die Befristung nicht mehr.
    Aus dem befristeten Vertrag wird automatisch ein unbefristeter, der bis in alle Ewigkeit weiterbestehen könnte. Damit hast du den Mieter nicht nur 1,5 Jahre, sondern für immer an der Backe. Sofern der Mieter nicht kündigt oder sich "falsch" verhält, hast du quasi keinen Kündigungsgrund. Und ohne Kündigungsgrund wirst du ihn nicht los.

    Nein, wenn du Pech hast, gibt es keinen Zeitpunkt, zu dem er raus muss. Das meinte Andres mit ...
     
  9. #8 Newbie15, 01.10.2015
    Newbie15

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    Fehlende Mieteinnahmen tangieren ja schon, oder nicht?

    Er muss raus laut Vertrag, muss ein ordentlich gekündigter Mieter auch. Aber ob er es dann auch macht? Schlimmstenfalls musst du ihn rausklagen und dann kommen die Fallstricke der korrekten Vertragsvereinbarungen ins Spiel, sodass das vielleicht gar nicht mal wirksam vereinbart wurde. Und dann ist er unbefristet drin. 1 1/2 Jahre ist eine sehr lange Zeit, in der viel passieren kann, Bau kann sich verzögern, Bauträger geht pleite usw. Ist die Kaufpreiszahlung daran gekoppelt, dass die Wohnung leer an bzw. bis zu einem bestimmten Tag übergeben wird, dann muss der Verkäufer raus, ansonsten platzt auf seine Kosten (ebenfalls im Kaufvertrag festzuhalten) der gesamte Kauf und er muss für Rückabwicklung, bisher entstandene Kosten usw. entschädigen. Ansonsten kann es leicht passieren, dass aus den 1 1/2 Jahren auch mal schnell 2 oder mehr werden. Den gesamten Verkauf rückabwickeln will ein Verkäufer sicherlich (oder zumindest sehr wahrscheinlich) nicht, lieber zieht er dann übergangsweise noch mal in eine Mietwohnung. Diese Motivation hat er nicht, wenn alles bezahlt und in trockenen Tüchern ist.

    Es ist nicht die Aufgabe eines Käufers, dafür zu sorgen, dass der Verkäufer seine Finanzierung auf die Reihe kriegt. Ich würde mich darauf nicht einlassen, auch wenn es eben heißt, dass es die Wohnung nicht werden kann. Es ist genau das gleiche, dass man sich für die Selbstnutzung lieber keine vermieteten Wohnungen anschaut bzw. kauft und dann damit rechnet, die Mieter schnell rauszukriegen.
     
  10. #9 Interssierter_Gast, 01.10.2015
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Hier würde 1. zutreffen.
    Ist soweit verständlich und auch kein Problem. Mieter fragt mich ob der Befristungsgrund immer noch besteht, wenn ich nicht innerhalb eines Monats antworte verlängert sich die Mietdauer um meine Verspätung.
    Hier wirds interessant - Wenn der Grund nicht der Neubau, sondern der Eigenbedarf ist, dann kann der Grund nicht wegfallen und der Mieter nicht auf Verlängerung pochen. Nachweisen lässt sich das mit einem gekündigten Mietvertrag der eigenen Wohnung.
    Nun das ist natürlich klar ...

    Soweit wie ich den Gesetzestext hier verstehe ... habe ich was falsch verstanden? Ist der Grund "Eigenbedarf" überhupt zulässig?
     
  11. #10 Interssierter_Gast, 01.10.2015
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Doofe Frage, habe ich mir ja schon selbst beantwortet ... sorry ...
     
  12. #11 Newbie15, 01.10.2015
    Newbie15

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    Da sehe ich das nächste Problem. Du willst/musst kündigen, obwohl du noch gar nicht weißt, ob du auch wirklich einziehen kannst. Du hast dann keinen neuen Vermieter, den du schadenersatzpflichtig machen kannst. Was, wenn du den alten Eigentümer/Mieter rausklagen musst? Das wird dauern, u.U. lange... wo wohnst du dann in der Zeit? Du stehst dann mit Sack und Pack vor der Tür und er zieht ggf. nicht aus.
     
  13. Duncan

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    Hm - du kannst deine Whg. erst kündigen, wenn der Alt-ET aus der Wohnung raus ist, um nicht Gefahr zu laufen selbst ins Hotel zu ziehen.
    Die Frist zur Fertigstellung der neuen Wohnung des Alt-ET liegt in den Sternen. (Wie weit ist der Bauzustand derzeit? Rohbau fertig?)
    Hm - sämtliche Fristen und Gründe liegen in der Hand/auf Seiten des Alt-ET, welche für dich geltende Pflicht stellt für dich die sinnvolle Vereinbarung einer Frist dar?
    Der Mieter kann doch eh binnen 3 Monaten kündigen und einen Aufhebungsvertrag kann man auch jederzeit schließen...
    Wenn die Regelungen mit in den Notarvertrag kommen wird es auch ein Mietvertrag, die Form für diesen ist nicht zwingend vorgegeben.
    In der Tendenz kommt immer ein unbefristeter Mietvertrag heraus, weil DU den Termin gar nicht heute halbwegs sicher vorhersagen kannst und der Grund auch nicht in deiner Einflusssphäre liegt, sondern allein in der des Alt-ET und seiner Erfüllungsgehilfen (Baufirma oder was auch immer). Im Zweifel darfst du immer den Alt-ET aus der Wohnung herausklagen - mit allen damit verbundenen Kosten und Risiken. Bis es soweit ist hat der Alt-ET voraussichtlich das Meiste des KP durchgebracht.

    Also du hast eine unsichere Rechtsposition, eine zeitliche Verzögerung, die nicht nötig wäre, und erhebliche Kostenrisiken - warum wolltest du nochmal kaufen? Ist dir russisch Roulette nicht mehr spannend genug?
     
  14. #13 Interssierter_Gast, 01.10.2015
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Ich weiss aktuell noch nichts über den Baufortschritt. Das erfahre ich erst nächste Woche beim Besichtigungstermin.
    Ich kann doch als Grund meinen Eigenbedarf angeben und somit ist nichts an die Fertigstellung des Hauses gekoppelt, sondern nur an meinen Eigenbedarf und diesen Befristungsgrund habe ich doch ganz alleine in der Hand oder nicht?
    Das wäre eben dann der Fall, wenn deren Gebäude frühzeitig fertig wird.
    Ok, danke.
    Nunja wenn ich den Befristungsgrund auf meiner Seite liegen habe, kann der Alt-ET keinen Einfluss nehmen, oder?
    :D Ich soll mich lieber vorher erschießen?

    Danke für deinen Input! Das ist sehr gut.
     
  15. #14 AJ1900, 01.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.10.2015
    AJ1900

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    Wenn du mich fragst, mach den Vertrag so, da du bezahlen must, wenigstens die Hauptsumme, wenn der Verkäufer ausgezogen ist. Du merkst doch was das hier für rechtliche Blüten treibt. Je ausgefeilter und verzwickter so ein Vertrag ist, desto angreifbarer machst du dich. Klare vertragliche Absprachen über die Zahlungen und was der ander dafür vorher zu leisten hat, darauf solltest du hinaus.
    An allem anderen verdienen im Zweifel nur Rechtanwälte.
     
  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn du 1,5 Jahre den Eigenbedarf als Grund vor dir herschiebst: Warum musst du genau dann aufgrund Eigenbedarfs in die Wohnung? Hat doch die letzten 1,5 Jahre auch so funktioniert.
     
  17. #16 Interssierter_Gast, 01.10.2015
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Genau das war meine Idee. Sagen wir mal der befristete Mietvertrag läuft am 01.07.2017 aus. Ich kündige meine Wohnung 03/2017 sodass ich Ende 06/2017 raus muss. Dann besteht am 01.07.2017 mein Eigenbedarf. Vorher hatte ich ja eine Wohnung.
     
  18. #17 Interssierter_Gast, 01.10.2015
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Die genaue Regelung über die Leistungen etc. werde ich, auch Dank euch Usern hier, sicherlich ganz genau im Auge behalten und festschreiben lassen. Werde mir dafür sicherheitshalber einen Anwalt nehmen.
     
  19. Andres

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    Das ist die typische Argumentation von Neu-Vermietern. ;)

    Ist nicht böse gemeint - du kannst es ja nicht wissen - aber wenn der Mieter raus will, aber nicht darf (bzw. nur gegen Zahlung der Miete für eine nicht nutzbare Wohnung), gibt das oft genug Ärger. Anders gesagt: Der Mieter macht es zu deinem Problem.
     
  20. #19 Interssierter_Gast, 08.02.2016
    Interssierter_Gast

    Interssierter_Gast Gast

    Also hier auch mal als Feedback:

    Wir haben die WHG vor ein paar Wochen gekauft. Ich will mich an dieser Stelle nochmals hier bedanken. Die Tipps waren Gold wert. Wir haben ein "frühestens" und "spätestens" Auszugsdatum in der Vertrag schreiben lassen mit zusätzlichen Vertragsstrafen wenn das Datum nicht eingehalten wird. War für den VK auch OK da sie sowas auch mit deren Bauträger haben. Sollten also Verzögerungen auftreten sind auch die fein raus. Rechte und Pflichten sind geklärt. Wir zahlen für die Wohnung also keine Nebenkosten sondern nur den Kaufpreis. Alle weiteren laufenden Kosten übernimmt der VK bis zum Auszug.

    Wie gesagt ich wollte nur Feedback geben und mich nochmal bedanken!
     
    Syker, ImmerPositiv und GSR600 gefällt das.
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