ETW Kauf - Frage zu GND/RND

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Pashii, 26.07.2012.

  1. Pashii

    Pashii Benutzer

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    Hallo Forum:

    Ich beschäftige mich seit geraumer Zeit mit dem Erwerb und Vermietung von ETW's. Jetzt habe ich ein interessantes Objekt gefunden, welches in einer sehr guten Lage ist und derzeit langristig an ein älteres Paar vermietet ist. Das Objekt ist allerdings von 1938. Ich frage mich jetzt, bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren hätte das Objekt noch eine Restnutzungsdauer von 6 Jahren. Wie seht ihr so was, könnte man ohen bedenken so ein Objekt kaufen obwohl es nur noch, technisch gesehen, 6 Jahre auf den Kasten hat??

    Viele Gròsse
    P.
     
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  3. #2 Christian, 26.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 26.07.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Ich finde, daß das unter anderem davon abhängt, ob die Fenster noch die ursprünglichen von 1938 sind oder nicht.

    Könnte ja durchaus sein, daß die Fenster vor 5 Jahren ausgetauscht wurden und damit neuer (besser?) sind als die eines 6 jahre alten Neubaus.

    Wer hat das mit den 80 Jahren festgelegt?
     
  4. Pashii

    Pashii Benutzer

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    Hallo Christian:

    Fenster sind nicht erneuert worden. Dafür aber, Dach, Heizung, Treppenhaus + Aussendämmung. Das mit den 80 Jahren habe ich jetzt einfach mal angenommen.

    Viele Grüsse
    P.
     
  5. #4 BarneyGumble2, 26.07.2012
    BarneyGumble2

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    Wer macht denn sowas? Fenster aus 1938 und dann aussen dämmen?
    Bist Du Dir da wirklich sicher?
     
  6. #5 Christian, 26.07.2012
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    Ach so, die Zahl 80 nimmst du an.
    Ich würde auf volle 5er aufrunden, also 85, und dann 87 sagen, damit es nicht so aufgerundet aussieht.
    Oder 76, ist auch eine schöne Zahl ;-)

    Mal im Ernst: Du baust solche Entscheidungen auf irgendwelchen Zufallszahlen auf?
    Oder hat die Zahl eigentlich gar nichts mit deinem Problem zu tun?
    Warum erwähnst du die dann?
     
  7. #6 Soontir, 27.07.2012
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    Ich frage mich voraalem wo du diese beiden Begriffe herhast?

    Ich kenne diese beiden Begriffen nur aus dem Immobilienbewertungsbereich. Und dort sind Sie nur eine Rechengröße. Sie haben mit dem tatsächlichen Zustand einer Immobilie nichts zu tun.
     
  8. #7 Papabär, 02.08.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Und vor allem kenne ich auch von dort nur die 100 Jahre ... bzw. bei Fertighäusern waren´s glaube ich 25 Jahre.

    Cool finde ich natürlich die darauf aufbauende Formel, bei der eine Restnutzungsdauer von 6 Jahren herauskommt.

    Ich versuche mir grad vorzustellen, wie das in der Praxis ausschauen könnte. Kurz vor Ablauf dieser 6 Jahre erscheint so ein Windows-Warnhinweis auf der Tür:
     
  9. #8 McFelsen, 04.08.2012
    McFelsen

    McFelsen Benutzer

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    Die Sanierungskosten sind sehr Hoch, ob sich das rechnet ist die Frage. Steuern auf Mieteinnahmen sind Hoch, das Steuerliche Absetzen nicht so doll.

    Mann braucht aber keine Angst haben, das sich das Gebäude nach 6 Jahren selbst Abreissen wird.

    Ist auch eine Frage des Kaufpreises. Kosten in der Gegend diese Wohnungen so 150000 Euro und man bekommt diese Wohnung für 100000 Euro, so wird man wohl nicht 50000 Euro für die Reparatur ausgeben.
    Ist immer eine Frage des Preises. Für eine Wohnung mit 3 Zimmer 80m2 zahlt man für eine Komplett Sanierung drinnen aber auch Dämmung draußen schnell mal an die ca. 30000 Euro. Das würde ich beachten.

    Ich habe meine Wohnung 2006 für 54000 Euro gekauft, gleiche Wohnungen bei mir im Haus werden ( 2x in 2011 und 1x in 2012 ) zwischen 160000 bis 180000 Euro verkauft. Die 6000 Euro für die Wärmedämmung kann ich gut Abschreiben, habe ja an die 120000 Euro gespart gegenüber der jetzigen Immobilienblasenzeiten. Miete kostet ca. 800 Euro im Monat, für mich als Selbstnutzer 180 Euro Unterhalt.
     
  10. #9 MrBesserwisser, 19.09.2012
    MrBesserwisser

    MrBesserwisser Gast

    Kommt drauf an ...

    Die 60 - 80 Jahre (meist 80 Jahre) sind ein heute üblicher Ansatz bei der Immobilienbewertung für die wirtschaftliche Lebensdauer eines Mehrfamilienhauses. Dies ist aber kein fixer Wert. Wenn während der letzten 74 Jahre eine oder mehrere Sanierungen durchgeführt wurden, wird zur Berechnung der RND üblicherweise ein sog. "fiktives Baujahr" berechnet.

    Das hängt von Art und Umfang der Sanierung ab, da gibt es auch verschiedene Berechnungsansätze. Möglicherweise würde ein Sachverständiger in diesem Fall die RND aus seiner Markterfahrung heraus einfach schätzen. Eine genaue Zahl ist allerdings schwer anzugeben, ohne die Immobilie gesehen zu haben.
     
Thema: ETW Kauf - Frage zu GND/RND
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