ETW Kauf - Freundsschaftsmietvertrag, geringe Miete, was tun?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von chri3, 24.09.2008.

  1. chri3

    chri3 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen, ich bin neu hier,
    total unerfahren was Mietthemen betrifft.

    Und da die Praxis immernoch am besten ist um Erfahrung zu sammeln ;P
    habe vor mir in paar Wochen eine schnuggelige ETW 3Zimmer, 50qm zu kaufen und dann zu vermieten.

    Die Wohnung ist seit 2/07 vermietet, der Mieter voll okay, macht alles einen guten Eindruck - ABER:

    Problem ist nun das der Mieter ein Freund des Verkäufers ist
    und für 250€ kalt dort wohnt, was verglichen mit dem Mietspiegel
    etc. etwas wenig ist, 300 sollten es schon sein.

    Im Gespräch mit dem Mieter hat er das selbst erwähnt, ihm ist das also bewusst.

    Zum anderen ist der derzeitige Mietvertrag ein "Standardformular" das absolut minimalst ausgefüllt ist,
    ihr kennt diese Vordrucke bestimmt, die enthalten 2 Auswahlmöglichkeiten für die Miete:

    - Netto-Kaltmiete
    - Brutto-Kaltmiete

    bei letzterem müssen bei der Auswahl noch Infos für die BEtriebskostenabrechnung eingetragen werden etc...

    DAS Problem:
    Es ist bei BEIDEN ein Kreuz, also Nettokaltmiete angekreuzt und Bruttokaltmiete angekreuzt. Bei beidem steht 250€.
    Die Betriebskosten hat der Vermieter bisher jährlich abgerechnet.

    Wie gehe ich nun vor?
    - Soll ich den alten MV prüfen lassen?
    - oder gleich einen neuen Entwerfen lassen?
    - Wie regel ich das VOR dem Kauf mit dem jetzigen Mieter?
    Ich mein der kann mir ja sagen er willigt einem neuen MV nach dem Kauf ein
    und dann später sein Wort brechen - dann steh ich auch dumm da.


    Sollte doch meine Frage hier schon beantwortet sein so habe ich die Suche falsch benutzt und gehe mich schämen :)

    Ansonsten freue ich mich auf eure Tips,

    Christian
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 24.09.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    naja - kauf bricht nicht miete.
    will heissen: der mietvertrag würde so wie er ist bestehen bleiben.
    der mieter kann, muss aber nicht in einen neuen mietvertrag einwilligen.
    für mieterhöhungen gibt's genaue regelungen - und der mieter muss zustimmen...
     
  4. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    wenn der vk seinen (und später deinen) mieter nicht von einer kündigung oder mieterhöhung überzeugen kann, würde ich die schlechte mietrendite im kaufpreis würdigen, sprich einen entsprechenden abschlag verlangen, oder es eben sein lassen... bis du nämlich eine mieterhöhung ausspreche kannst, kann viel zeit und ärger den rhein runterlaufen, nämlich idr frühestens nach endgültigem eintrag ins grundbuch (und oft eben nicht schon ab auflassungsvormerkung/kaufpreiszahlung).
     
  5. chri3

    chri3 Neuer Benutzer

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    Also konkret kann ich/soll ich entweder:
    - dem Verkäufer/jetzigen Vermieter bitten die Miete zu erhöhen
    - den Preis drücken
    - mit dem Vermieter einen neuen Vertrag machen
    - die Miete erhöhen (sobald ich im GB stehe)

    Im kongreten Fall ist mein Ansprechpartner nur die Bank als Glaübiger, die Immobilie wird im rahmen der Privatinsolvenz verkauft und der Verkäufer will keine "Arbeit" damit haben.

    Deshalb bleibt wohl nur Preis drücken (der Preis ist schon sehr tief angesiedelt imho) oder die Miete erhöhen wenn ich sie habe. Ich kann doch 20% auf einmal hoch sobald ich im Grundbuch stehe - das ist ja nicht das Problem oder?

    Danke und Gruß, Chris
     
  6. #5 LMB-Immo, 24.09.2008
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Nur wenn es die Ortsübliche Vergleichsmiete es hergibt und der Mieter zustimmt oder Du es einklagen mußt. Wie malloy schon sagt, das kann dauern.
    Alternative Du wartes bist der Mieter auszieht und erhöhst dann die Miete.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dass eine Mieterhöhung mit Ärger verbunden sein kann und die Durchsetzung dann auch Zeit in Anspruch nehmen wird, ist durchaus zutreffend.

    Unzutreffend ist allerdings, dass eine Mieterhöhung durch den Erwerber vor dem Eigentumsübergang ausgeschlossen wäre. Der Erwerber benötigt dazu lediglich die entsprechende Vollmacht des Verkäufers. Diese Vollmacht ist in den allermeisten Kaufverträgen vereinbart.

    Eigentumsübergang ist lediglich für die Eigenbedarfskündigung zwingend erforderlich. Der Grund ist relativ einfach. Der Erwerber wird mit dem Eigentumsübergang zum Vermieter und nur der Vermieter kann kündigen, benötigt dafür aber ein berechtites Interesse (=Eigenbedarf). Der Verkäufer hat kein berechtigtes Interesse, da er die Mietsache nicht selbst bewohnen, sondern verkaufen will und der Erwerber kann vor dem Eigentumsübergang nur als Bevollmächtigter des Verkäufers handeln, also in dessen Namen.
     
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