ETW kaufen, pauschal vermietet , abwicklung

Diskutiere ETW kaufen, pauschal vermietet , abwicklung im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, ich bin im Begriff eine vermietete ETW zu kaufen. Ziel Eigennutzung. Ich habe den Mietvertrag noch nicht gesehen, aber soweit ich es...

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  1. #1 Bigfoot, 12.04.2019
    Bigfoot

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    Hallo,

    ich bin im Begriff eine vermietete ETW zu kaufen. Ziel Eigennutzung.
    Ich habe den Mietvertrag noch nicht gesehen, aber soweit ich es verstanden habe, wird diese derzeit unbefristet und pauschal vermietet (Strom und Internet ist mit drin). Vermietet an einen Studenten/Praktikanten für voraussichtlich 6-9 Monate.

    Was kommt da typischerweise auf mich zu und ist zu beachten?
    Soweit ich das verstehe, trete ich dann als neuer Eigentümer in den bestehenden Vertrag ein.
    Aber muss ich dann auch Strom und Internet bereitstellen? Bzw. wie lässt sich das sauber auseinander trennen?

    Bin für Tipps dankbar.
     
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  3. #2 dots, 12.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.04.2019
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Dass Aussagen wie diese ...
    ... seltenst stimmen.
    Der Student/Praktikant war im besten Fall mal Student oder Praktikant.
    Ich würde mich an deiner Stelle keinesfalls darauf einstellen, dass die Wohnung für 6-9 Monate vermietet ist.
    Ausgehen würde ich von einer unbefristeten Vermietung. Also bis in alle Ewigkeit bzw, bis zur Kündigung.

    Von wem kommt die Aussage, dass der Mieter Student oder Praktikant ist? Vom Verkäufer, Vermieter?
    Übersetzt heißt das jedenfalls: Ich habe keine Ahnung, was der Mieter so macht. Wenn man es wüsste, würde man keinen Schrägstrich benötigen.
    Rechne also einfach damit, dass der Mieter z. B. arbeitslos ist. Dann ist die Enttäuschung nicht ganz so groß, wenn du die Realität irgendwann mal erfährst.
    Und: rechne damit, dass alle anderen Aussagen von der Person die Gleiche Qualität haben. Also: Alles hinterfragen, nichts ohne weiteres glauben.

    Ja, genau so ist es.
    Das kommt drauf an. Wenn der bestehende Vertrag, in den du eintrittst, definiert, dass der Vermieter Strom und Internet bereit stellen muss, dann musst du Strom und Internet bereit stellen. Wenn nicht, dann ... sollte man prüfen, ob die Bereitstellung von Strom und Internet auch ohne explizite schriftliche Erwähnung im Vertrag(-sformular) Vertragsbestandteil ist.

    (Beispiel: Die Kloschüssel ist in den allermeisten Fällen nicht explizit im schriftlichen Vertrag(-sformular) erwähnt. Trotzdem gehört sie zur Mietsache, zum vertraglich vereinbarten Umfang. Der Vermieter darf sie also nicht einfach entfernen. Gleiches lässt sich auf die Bereitstellung von Strom und Internet übertragen.

    Wozu willst du das sauber auseinander trennen?
     
  4. Andres

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    ... was du unbedingt noch nachholen solltest ...

    ... denn irgendwie ist meine Vorstellung von "pauschal" deutlich weiter als "Strom und Internet".


    Es ist für deine Pläne sicher hilfreich, dass der aktuelle Mieter ohnehin nicht dauerhaft in der Wohnung bleiben will. Das ändert aber nichts daran, dass die Wohnung unbefristet vermietet ist. Bis die Kündigung des Mieters auf dem Tisch liegt, ist diese Aussage also relativ wenig wert.

    Der Verkäufer wird auch wissen, weshalb er auf diesen Punkt hinweist: Wenn man an Selbstnutzer verkauft, bekommt man für vermietete Wohnungen weniger. Die Unsicherheit, ob und wann und mit welchem Aufwand eine Eigenbedarfskündigung durchgeht, fließt in den Preis ein. Die Aussicht, dass der Mieter demnächst auszieht, ist dabei so eine Art Kompromiss. Was von solchen Gedankengängen zu halten ist, steht oben: Die Wohnung ist unbefristet vermietet.


    Zunächst wäre zu klären, was denn nun wirklich pauschaliert ist. Vor allem bei Heizung und Warmwasser habe ich Bedenken, ob das in diesem Fall zulässig ist - das ist ein weiterer Unsicherheitsfaktor. Außerdem regen Pauschalen nicht gerade zur Sparsamkeit an, also muss man (neben der Frage, wie die Pauschale überhaupt kalkuliert ist) auch immer mit Mehrverbrauch rechnen. Das ist noch ein Punkt auf der Liste der Unsicherheiten.


    Ja, mit Umschreibung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt kannst du auch deine Eigenbedarfskündigung aussprechen.


    Ja, falls das so vereinbart ist.


    Wie lässt sich was trennen?


    Plane so, als wäre die Wohnung unbefristet vermietet. Das vermeidet Überraschungen.
     
  5. #4 Bigfoot, 12.04.2019
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    Hallo,

    den Mietvertrag habe ich seit heute vorliegen, ich hatte ihn schon überflogen, aber eben noch nicht in Kopie in der Hand, darum war meine Frage etwas allgemein gehalten.

    Der Mieter ist kein Student, das war eine reine Anonymisierungsbehauptung von mir (Der Mieter arbeitet für die selbe Firma wie ich, für einen Zweig im Ausland und er ist für 6 Monate befristet zur Unterstützung in einem unserer Projekte, die Aufgabe, an der er arbeitet kann natürlich verlängert werden, aber er will ja zurück zu seiner Familie...; das ist aber nicht das Thema worum es mir geht. Ich kann wegen Eigenbedarf kündigen, aber wie gesagt, es ist ein Kollege, der ohnehin nur temporär hier ist.)

    Mir geht es darum, dass im Mietvertrag Strom, Telefon und auch Haushalsreinigung enthalten ist, sowie Internet, das nur nicht einzeln ausgewiesen wird.

    Strom und Internet, könnte ich prinzipiell Verträge abschließen und auch bereitstellen. Hauhaltsreinigung wohl eher nicht.
    Und mir geht es eben darum, wie man da den Übergang am besten gestaltet. Für den Verkäufer, für den Mieter, und für mich (den Käufer).
    Welche Möglichkeiten hat man, was muss man speziell beachten? Was ist ratsam, was nicht?


    In Kurz: mir geht es nicht um den Mieter, und das es unbefristet vermietet ist; sondern wie man es vertraglich regelt, und sicherstellt, dass man die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllen kann, und welche Stolpersteine dabei lauern.
    Kann ich für Dinge wie Telefon, Internet, Strom, Reinigung einen Vertrag mit dem bisherhigen Besitzer abschließen, dass dieser diese bis zur Kündigung des Mieters weiterführt? Oder was wäre der schlauste weg?
     
  6. Andres

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    Bitte, bitte, bitte: Drücke dich präziser aus! Ich könnte wieder einmal raten, was hier wohl gemeint sein könnte (die Leistungen werden genannt, aber es sind keine Preise je einzelner Leistung ausgewiesen?), aber in dieser Form ist dieser Satz der blanke Unsinn.


    Warum nicht? Du kannst ein Unternehmen damit beauftragen, du kannst jemanden dafür anstellen, du könntest sogar selbst zum Wischmopp greifen. Irgendetwas dieser Art wird der Verkäufer auch gemacht haben.


    Dienstleister: Sehr diverser Markt, viele unseriöse Anbieter, teilweise aber sogar stundenweise buchbar, d.h. sehr geringe Bindung. Eher teuer.
    Minijobber: Papierkram (halb so schlimm), selber Personal suchen, mittelpreisig. Mindestlohn und Ausweispflicht beachten. Eher nicht für Anfänger.
    Eigenleistung: Sollte selbsterklärend sein.


    Frag' den Verkäufer, wie er das organisiert hat. Vielleicht kannst du seine Lösung sogar direkt übernehmen. Wenn alle Stricke reißen, könnte man mit dem Mieter auch über eine Änderung des Vertrags verhandeln, also z.B. dass man die Reinigungsleistung gegen Mietnachlass streicht. Was ein Expat davon halten wird, sich in der kurzen Zeit, in der er sich hier aufhält, nun auch noch ungeplant mit solchen Dingen herumschlagen zu dürfen, kannst du dir hoffentlich selbst denken.


    Klar. DIe spannende Frage ist eher, ob der Verkäufer dazu gewillt ist. Nebenbei, wieder mal Genauigkeit: Du willst das nicht nur bis zur Kündigung, sondern bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses, mindestens aber bis zum Auszug des Mieters.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 12.04.2019
    ehrenwertes Haus

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    Die Frage kann man nicht wirklich beantworten ohne den genauen Sachverhalt zu kennen.

    Die einfachste Regelungsvariante wäre aber mit dem Eigentumsübergang (Immokauf erfolgt in Etappen) abzuwarten, bis die Wohnung wirklich wieder frei ist.
    Bestimmt nicht ganz einfach, das in deiner Situation juristisch wasserdicht hinzubekommen, aber nach meiner Meinung machbar.


    Besitzer der Wohnung ist im Augenblick übrigends der Mieter. Es wird sicherlich nicht mit sich selbst irgendwelche Verträge abschließen wollen.
    Du meinst den Eigentümer, ob er bereit wäre Strom, Internet usw. auch weiterhin dem Mieter zur Verfügung zu stellen.
    Theoretisch wäre das machbar, praktisch ist das Verhandlungssache mit deutlichem Nein-Potential des Verkäufers. Er will die Bude schließlich los werden und das sicherlich nicht Häppchenweise.

    Falls du noch keinen Fachanwalt hast, wäre jetzt eigentlich ein prima Zeitpunkt dir einen zu suchen.
    Nicht nur das Mietrecht biete einige Fallstricke, auch beim Kauf kann das leicht passieren, wenn man sich nicht wirklich gut auskennt.
    Daher ist spätestens, wenn man sich für ein konkretes Objekt ernsthaft interessiert, der Weg zum Anwalt angebracht.
    Nur so kann man eine fallbezogene gute Beratung erhalten.


    Meine Motivation mir über solche Vermietungs-Kaufvarianten den Kopf zu zerbrechen, würde sich in extremen Grenzen halten.
    Bestimmt finden sich andere Objekte mit nicht so vielen ? zu seltsamen Vermietungskonzepten.
    Ich hätte auch keine Ambitionen Vermieter und evt. auch Rausschmeißer (Eigenbedarf) eines Arbeitskollegen zu werden. Das hätte mir zuviel Streitpotential, das auch in die Firma getragen werden kann.
     
  8. #7 Bigfoot, 12.04.2019
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    Hallo zusammen.

    danke für die Kommentare und einige wenige Informationshappen, die sich mit meiner tatsächlichen Fragestellung beschäftigen.
    Ich werde mich woanders weiter informieren. Mir ist der Ton dieses Forums zu unangenehm und überheblich.
    Zu sehr wird auf unwichtigen Formulierungen herumgestochert, die ich als Laie unpräzise geschrieben habe, anstatt die prinzipielle Frage zu klären, wie man so einen Übergang gestaltet.

    Viel Erfolg noch.
     
  9. #8 Bigfoot, 12.04.2019
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    wo kann man sich hier Abmelden? Also den Account löschen?
     
  10. Andres

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    Ebenfalls.

    Mache ich.
     
    Ferdl und dots gefällt das.
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