ETW kaufen - Vermietung an Mutter, Hausgeldfrage

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von mourec, 15.02.2009.

  1. mourec

    mourec Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich stehe kurz davor mir eine kleine ETW (ca. 40m²) zu kaufen, Eigenkapital liegt bei knapp 70 %. Das so genannte Hausgeld beläuft sich normal auf 90 EUR, momentan auf 190 EUR, da das gesamte Haus in den letzten 3 Jahren modernisiert wurde (Dach, Isolierung, Flur etc.) und wird bald wieder auf 90EUR herabgestuft. Dies wurde gemacht, um einen Kredit zu vermeiden, welcher dann für die Eigentümer teurer gewesen wäre.

    Diese Wohnung möchte ich an meine Mutter vermieten. Die Miete beträgt bei (Düsseldorf Umland) uns bzw. im Haus 7,9 EUR pro m².

    Die Miete würde ich zur Tilgung nutzen. Wie viel Geld wären das dann? Sind in dem Hausgeld schon Kosten drin, die der Mieter eigentlich nutzt (Strom, Wasser, Müll) etc.? Es geht darum, da ich meine Mutter nicht monatlich zu stark belasten möchte, so dass sie nur ca. 350 EUR inkl. aller Kosten zahlen soll. Gleichzeitig sollte aber auch etwas für die Kredittilgung übrig bleiben.

    Danke

    PS: Welche wichtigen Dinge sollte ich vom jetzigen Eigentümer noch erfahren?
     
  2. AdMan

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  3. #2 LMB-Immo, 15.02.2009
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Hallo Mourec,

    erstmal solltest Du Dir die letzten 3-5 Eigentümerversammlungsprotokolle, Wirtschaftspläne und Abrechnungen vorlegen lassen. Da sieht Du was mit dem Hausgeld gezahlt wird. 90,00 € sind selbst für eine 40,00 m² Whg. extrem niedrig. Sind da schon die Heizkosten mit drin?
    Die Grundsteuer kommt zu den 90,00 EUR noch dazu.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  4. mourec

    mourec Neuer Benutzer

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    Davon wurde nichts gesagt. Ich habe mir die Wohnung bis jetzt nur angesehen. Allerdings finde ich 90 EUR nicht wenig, 190 EUR schon gar nicht.

    Wie ist den die Regel bei Vermietern von ETW. Man erhält die Miete, zieht davon das Hausgeld ab und hat dann seinen freiverfügbaren Endbetrag, z.B zur Kredittilgung? Ich leider absolut keine Ahnung und wollte mich in das Thema reinarbeiten.
     
  5. #4 LMB-Immo, 15.02.2009
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du die Whg kaufen würdest mußt Du umdenken. Dann bist Du Eigentümer, so das Du für z.B. die Instandhaltung verantwortlich bist.

    Vielleicht passen ja die 90,00€ Hausgeld, obwohl das gerademal 2,25 € pro m² sind. Wie groß ist die Anlage? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Wie gesagt, schau Dir die von mir erwähnten Unterlagen an, bevor Du diese Wohnung erwirbst. Wenn Du die Frage hast, kann Du diese hier stellen.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  6. MarQi

    MarQi Erfahrener Benutzer

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    ich find 90€ auch bisschen wenig. ich zahl für 37m² momentan 148€ hausgeld. hab aber auch nen aufzug und hausmeister.
    schau dir auf jeden fall die letzten drei protokolle an. manchmal stehen da ganz interessante dinge drin.
    was man in der regel alles bekommt bei einem wohnungskauf:

    grundriss
    abgeschlossenheitserklärung
    teilungserklärung!!!
    eventuell nen lageplan
    bestehenden mietvertrag (wer wohnt momentan darin?)
    und lass dir nen wirtschaftsplan aushändigen!

    ja du bekommst die miete ziehst das hausgeld UND die grundsteuer ab! der rest bleibt für dich übrig.
     
  7. mourec

    mourec Neuer Benutzer

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    Wie hoch ist die Grundsteuer? Muss ich die bei der Einkommensteuererklärung angeben?

    Werde mir mal alle Dinge besorgen und nochmal genaue Angaben machen.
     
  8. MarQi

    MarQi Erfahrener Benutzer

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    keine ahnung wie hoch deine grundsteuer ist. das ist in jeder gemeinde anders! ich zahle ca 30€ pro quartal für eine 37m² wohnung.
     
  9. #8 lostcontrol, 16.02.2009
    lostcontrol

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    die miete musst du natürlich auch noch versteuern...
     
  10. mourec

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    Ja gut. Also mal ein konkretes Beispiel:

    Ich bekomme 350 EUR Miete, wird versteuert.
    Ich zahle 90 (190 momentan) Hausgeld.
    Ich zahle Grundsteuer.


    Von den 350 EUR sollten doch am Ende 150 - 200 EUR übrig bleiben, oder nicht?

    Dieses Geld würde ich dann für die Tilgung der restlichen 30% des Kaufpreises verwenden. 4,07 % Effektiv

    Ist das realistisch?
     
  11. #10 LMB-Immo, 16.02.2009
    LMB-Immo

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    Nö...

    1. das HG ist zu niedrig, mag sein, das Dach, Flur, Iso usw. gemacht worden ist. Aber nach der Instandhaltung ist vor der Instandhaltung. Sind die Heizkosten dabei? oder ist dort eine Gasetagenheizung ? So mußt Du diese Kosten noch dazu zählen.

    2. Dann solltest Du für Dich ein Polster schaffen für eventuelle Reparaturen, die nicht an der WEG-hängen. (Stichwort: die Waagerechtenleitungen Wasser und Abwasser; Stromleitungen in der Wohnung) Die WEG ist nur für die Fall- und Hauptleitung zuständig. Auch für eventuelle Sonderumlagen, Mietausfall (Mutter lebt auch nicht ewig), Arbeitslosigkeit sollte was da sein.

    Wie soll die Finanzierung genau aussehen? Hast Du ein paar Zahlen? Schon mal bei einem BauFi-Rechner in Internet durch gerechnet. Aber die Zinssätze sind nur bei sehr guter Boni erreichbar.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  12. mourec

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    Folgende Eckdaten:

    ETW: 42 qm²
    KP : 30.000 EUR
    Eigenkapital: 20.000 EUR
    Laufzeit dachte ich an 10 Jahre

    Der Mietspiegel liegt bei 7,9 EUR (Durchschnitt)

    Hausgeld war 90 EUR, wurde vor 5 Jahren auf 190 EUR angehoben. 2/3 des Hauses sind komplett erneuert worden. Das Wohngeld wird wieder runtergeschraubt.

    Ich bin mir nicht sicher, was genau im Hausgeld drinsteckt. Straßenreinigung, Müll, Versicherung auf alle Fälle. Ob Wasser und Strom inbegriffen sind, weiß ich leider nicht. Die Immobilie gehört einem Bekannten, der die Wohnung nicht mehr benötigt und in Rente geht.
     
  13. MarQi

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    also rein von den zahlen her... ein kredit von 10.000 sollte sich schon abzahlen lassen von der miete.
    wie hoch ist denn der zinssatz? nimmst du ein klassisches annuitätendarlehen auf?
    ich würd eine monatliche rate von 100€ eingehen und auf ein 20% sondertilgungsrecht bestehen.

    PS: IM WIRTSCHAFTSPLAN STEHT ALLES DRIN, WAS IM HAUSGELD ENTHALTEN IST! den solltest du dir schon mal beschaffen!
     
  14. mourec

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    Danke, ich werde mir den WP besorgen.

    Entweder ich nehme einen Kredit von der PSD Bank 3,86 % oder von comdirect zu 4,07 %, da ich dort sowieso den größten Teil meines Geldes habe und zufrieden bin

    Ich denke es ist bei jeder Bank möglich, Sondertilgungen zu machen.
     
  15. #14 lostcontrol, 17.02.2009
    lostcontrol

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    alles verhandlungssache. musst dir halt den kreditvertrag sehr genau anschauen bzw. dir genau das reinschreiben lassen.
     
  16. MarQi

    MarQi Erfahrener Benutzer

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    ich bin mit der codi auch sehr zufrieden :D

    sondertilgungen sind wie gesagt SONDERtilgungen. dass muss schon explizit vereinbart werden sonst ist sowas nicht möglich. dafür wird auch der zinssatz etwas nach oben gehen. ich würde aber auf ein sondertilgungsrecht nicht verzichten wollen.
     
  17. mourec

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    Ich habe jetzt von der PSD Bank ein Angebot:


    10.000 in 92 Raten a 136,50 EUR. Macht ca. 13000 EUR über 10 Jahre.

    Ist das mit der Miete Finanzierbar?
     
  18. #17 lostcontrol, 18.02.2009
    lostcontrol

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    hast du denn mittlerweile den wirtschaftsplan gelesen?
    dann solltest du das selbst beantworten können.
    WIR können das nicht beantworten, da wir die details nicht kennen.
     
Thema: ETW kaufen - Vermietung an Mutter, Hausgeldfrage
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