ETW kaufen - wie berechne ich am besten die Rendite?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von bergblick, 29.09.2014.

  1. #1 bergblick, 29.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.09.2014
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    Hallo,

    ich bin ganz neu hier und setze mich erst seit kurzem mit dem Kauf einer Immobilie auseinander. Grund ist folgender:

    Meine Eltern wohnen in einer selbstgenutzten ETW in einem Mehrfamilienhaus. Sie besitzen bereits 45% der Immobilie und haben ein Vorkaufsrecht auf die restlichen 55% im Todesfall der anderen Partei.
    Ich setze mich derzeit damit auseinander, ob es sinnvoll sein könnte, dieses Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Ich weiß aber nicht, wo ich hier anfangen soll. Ich habe folgenden Artikel in der FAZ gelesen: Die Vermögensfrage: Was werfen Immobilien eigentlich genau ab? - FAZ - dadurch wurde ich nochmal mehr darauf aufmerksam, dass sehr viele Faktoren in die Rentabilität einfließen.

    Mein Ziel ist es, möglichst viel Rendite zu erzielen, der Kauf sollte vor allem eine Investition sein. Da das Objekt im Rhein-Main-Gebiet sehr gut gelegen ist, bin ich optimistisch, dass sich eine Investition hier lohnt und hoffe, dass das Vorkaufsrecht und meine Eltern als "Verwaltung im Haus" einen Vorteil darstellen.

    Folgende Fragen stehen für mich im Raum:

    - Im Haus sind 3 Parteien auf 3 Stockwerken möglich, eine Wohnung gehört meinen Eltern, 2 der anderen Partei. Ich könnte wahrscheinlich mit 100% Eigenkapitalanteil eine der 2 Wohnungen erwerben, die kompletten 55% nicht. Die erste Frage wäre also: Kann man überhaupt anteilig von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, so dass ich nur eine Wohnung kaufe?
    - Wie wird der Kaufpreis beim Vorkaufsrecht ermittelt? Können die Erben beliebig jeden Preis festlegen?
    - Wie berechne ich am besten die Rentabilität inkl aller Kosten wie Modernisierung und Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc? Gibt es dafür evtl ein gutes Excel-Sheet, in dem ich die entsprechenden Daten eintragen kann, das hier im Forum empfohlen wird? Meine Google-Recherche hat leider nur zu unvollständigen XLS geführt, die nicht alle Faktoren berücksichtigen.
    - Welche Kennzahlen zeigen eine gute Rendite? Im oben erwähnten Artikel gab es einen Kommentar, der nahelegt, dass "Faktor von 26,5 Kaufpreis zu Jahresnettomiete" eine schlechte Rendite erwarten lässt, ein Faktor von 12 bis 18 wäre hingegen noch okay. Worauf sollte ich hier achten?

    Viele Grüße und Danke für jeden Hinweis!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Dieses Schema ist (in ein paar Variationen) recht beliebt, aber man muss sich über ein paar Dinge klar werden:

    Erstens sind einige Annahmen, die der Berechnung zu Grunde liegen, sehr spekulativ. Welcher VK-Preis in 15 Jahren erzielbar ist, kann dir niemand mit Sicherheit vorhersagen. Das gilt auch für die Entwicklung der Mieten. Auch bei der Instandhaltung gib es eine große Unsicherheit: Natürlich kann eine solche Rechnung nur darauf basieren, dass man jährlich einen festen Betrag zurücklegt. Ob das dann auch ausreicht (und welche Auswirkungen das auf die Rendite hat), kann im Einzelfall sehr stark abweichen.

    Das ist vielleicht ein genereller Kritikpunkt an einer Berechnung nach Schema: Individuelle Einflüsse werden nicht berücksichtigt. Gerade wenn man wenige Einheiten hat und damit von wenigen Mietern sehr stark abhängig ist, führt das gerne mal zu völlig ungeplanten Ergebnissen.

    Drittens liegt dieser Rechnung eine weitere Annahme zu Grunde, die man auch kritisch hinterfragen muss: Der Verkauf der Immobilie wird hier von Anfang an geplant. Wenn die Immobilie aber gar nicht verkauft werden soll (z.B. weil sie dauerhaft selbst genutzt wird, ggf. später vererbt), ist die Rechnung unsinnig.


    Du kannst diese Rechnung wie beschrieben durchführen. Zum Vergleich würde ich die Rechnung aber auch mal komplett ohne die Entwicklung des Gebäude- und Grundstückswerts durchführen, d.h. das laufende Vermietungsergebnis in Relation zum Kaufpreis setzen.


    Noch etwas: Die Rendite deiner Rechnung sollte sehr erfreulich ausfallen. Probleme, die die Rendite schmälern, tauchen später noch genug auf und auch dann sollte sich noch eine anständige Rendite ergeben.


    Tut mir leid, wenn ich so direkt bin: Diese Aussage ist Unsinn, weil sie auf jeden zutrifft. Die spannendere Frage ist, ob Kauf und Vermietung einer Immobilie zu deinem/eurem Risikoprofil passen. Dass man als Vermieter nämlich unternehmerische Risiken trägt (u.a. unbeschränkt mit seinem ganzen Vermögen haftet - das ist mehr als Totalverlust z.B. bei Aktien!), vergessen viele.


    Das solltest du in der Vorkaufsvereinbarung nachlesen. Ich bin hier vorsichtig optimistisch, dass für jede Einheit ein gesondertes Vorkaufsrecht eingetragen wurde.

    Ist das überhaupt sinnvoll? Sobald das ganze Objekt einem einzigen Eigentümer gehört, entfällt der WEG-Verwaltungsaufwand und man ist der Chef im eigenen Haus. Mit 50 % Eigenkapital sollte eigentlich eine anständige Finanzierung machbar sein.


    Der Eigentümer einigt sich mit einem Käufer auf einen Preis und schließt einen Kaufvertrag. Diesen Kaufvertrag kannst du zu den dort vereinbarten Konditionen übernehmen, indem das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

    Man kann sich natürlich auch einfach so, d.h. außerhalb des Vorkaufs, mit dem gegenwärtigen Eigentümer einigen. Der wird daran auch interessiert sein, denn ein Verkauf bei bestehendem Vorkaufsrecht ist kein Vergnügen.


    Diese Faktoren sind nur ein grober Anhaltspunkt und damit noch unspezifischer als eine Berechnung nach Schema. Die Aussage stimmt aber so ungefähr: Immobilien, die eine attraktive Rendite erwarten lassen, liegen vielleicht so zwischen 12 und 15. Da der Markt in bestimmten Lagen inzwischen ziemlich leergefegt ist, kann man diesen Bereich vielleicht auch auf 18 erweitern. Darunter muss man sich fragen, warum die Immobilie so billig ist. Darüber muss man einen klaren Plan haben, wie die erforderlichen Einnahmen erzielt werden sollen. Auf bei 26,5 kann ich in guter Lage der Münchner Innenstadt eine gute Rendite erzielen, weil die Dynamik der Mieten und der zu erwartende VK-Preis das erlaubt.

    Du solltest bedenken, dass diese Faktoren aber keine Garantie bieten. Auch eine Immobilie mit Faktor 15 kann so baufällig sein, dass keine positive Rendite erzielbar sein wird. Individuelle Risikofaktoren wie z.B. Mietausfall sind gar nicht berücksichtigt. Die Faktoren taugen also wirklich nur für eine erste Einschätzung.
     
  4. #3 bergblick, 29.09.2014
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    Herzlichen Dank Andres für deine ausführliche Antwort.

    In der Tat ist jede Berechnung unterm Strich individuell. Mir kommt es momentan eher darauf an, eine Auflistung / Berechnung aller zu erwartenden Faktoren zusammenzustellen und hoffe immer noch auf ein möglichst gutes XLS o.ä. - Dabei geht es mir vor allem um Infos darüber, was alles in die Kosten einfließt und wie hoch die Kosten üblicherweise sind, zB:
    - Notarkosten 1%
    - Grunderwerbsteuer 5%
    - Laufende Kosten
    So eine Art Checkliste mit Rechenfunktion also. Gibt es sowas?

    Ich denke, die Rechnung mit Bezug auf die Nutzungsdauer ist gar nicht so unsinnig, selbst wenn man später vererben oder selbst nutzen will, schließlich geht es für mich um die Frage, ob ich mein Geld hier anlege oder etwa in Aktien. Ich will möglichst einen Vergleich der Einnahmen machen können zwischen Immobilienkauf und anderen Anlageformen in einem bestimmten Zeitrahmen:
    Wenn ich die Abnutzung und den Wiederverkaufswert ausblende: Wie viel passives Einkommen lässt sich monatlich damit generieren? Könnte ja sein, dass am Ende das Sparbuch sinnvoller ist ;)

    Obwohl ich ein sehr unternehmerisches Interesse habe und auch bereit bin, Risiken einzugehen, will ich dennoch wissen, wie ich das einigermaßen kalkulieren kann, um eine gute Entscheidung zu treffen.

    Deute ich das richtig, dass ich man mit dem Vorverkaufsrecht also eine ganz gute Verhandlungsposition hat? Was passiert denn, wenn der Verkäufer 300000€ aufruft, ich aber nur die hälfte zu zahlen bereit bin? Inwiefern ist das VVK hier kein Vergnügen, schließlich einigen wir uns möglicherweise nicht, dann muss er ja nicht zwangsläufig an mich verkaufen.

    Stimmt natürlich, ich möchte aber unbedingt vermeiden, eine Verschuldung für den Immobilienkauf einzugehen. Da Ich und meine Eltern Eigentümer wären, hätten wir ohnehin eine Art WEG-Verwaltung. Ich hatte auch schon mal überlegt, ob es in vergleichbaren Situationen lohnt, eine GmbH zu gründen, die das Eigentum verwaltet.

    Das Anwesen ist zwar nicht mehr neu, aber wirklich in einem guten Zustand. Mir ist natürlich klar, dass die Immobilie sich abnutzt und hier nichts garantiert ist. Eine erste Einschätzung ist zumindest schon mal ein Anfang und Einstieg in die Thematik für mich.
     
  5. Andres

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    Mit der Checkliste kann ich leider nicht dienen. Da das Objekt derzeit als WEG geführt wird, würde ich mir einfach mal die letzten paar Jahresabschlüsse anschauen. Da wird man schon einen groben Überblick bekommen.



    Die Rechnung sollte man mal durchgeführt haben - da stimme ich dir zu. Ich will auf folgendes hinaus: Eine Kaufentscheidung sollte keinesfalls nur auf Basis einer Rechnung durchgeführt werden. Für den Vergleich z.B. mit Aktien darf der Wert der Immobilie natürlich nicht vernachlässigt werden. Aber stell dir mal vor, ihr nutzt das Haus in Zukunft komplett in der Familie (ggf. mit einem Umbau z.B. auf zwei Wohnungen). Dann wird aus der Renditerechnung plötzlich eine ganz andere Rechnung, nämlich der Vergleich mit den Mieten, die die Bewohner des Hauses ansonsten zahlen müssten.


    Gut, diese Rechnung solltest du auf jeden Fall anstellen. Das dürfte wie oben geschrieben auf Basis der Abschlüsse der WEG ganz gut gehen.


    Ich bin nicht ganz sicher, dass ich mich oben klar genug ausgedrückt habe, daher hier nochmal. Die Sache läuft so ab: Der derzeitiger Eigentümer (A) möchte verkaufen. Damit hast du zunächst einmal höchstens insofern zu tun, als dass du natürlich auch als Interessent auftreten kannst. Das kann aber auch jeder andere. Irgendwann einigt sich dann A mit einem Interessenten (B), was zur Errichtung eines notariellen Kaufvertrags zwischen A und B führt, den beide unterschreiben. Erst jetzt kommst du als Vorkäufer (C) ins Spiel. Der Notar wird dich jetzt kontaktieren und du hast die Möglichkeit, den Platz von B im Kaufvertrag einzunehmen. Der Kaufvertrag, der zwischen A und B geschlossen wurde, besteht durch die Ausübung des Vorkaufsrechts dann zwischen A und C. Wenn C sein Vorkaufsrecht nicht ausübt, besteht der zwischen A und B geschlossene Kaufvertrag unverändert fort.

    Was A "aufruft" ist also nicht so wichtig. Viel wichtiger ist, was B zu zahlen bereit ist und worauf sich beide einigen können. Für C stellt sich nur die Frage, ob er den bereits geschlossenen Kaufvertrag übernehmen möchte. Es findet keine Verhandlung mit C statt.


    Beim Vorkauf findet keine Verhandlung zwischen A und C statt. Verhandelt wird zwischen A und B. C hat nur die Möglichkeit, nach Absschluss des Kaufvertrages den Platz von B einzunehmen.

    Für B ist das eine unangenehme Situation. Er muss die Immobilie begutachten, eine Finanzierung planen, den Vertrag aushandeln - und am Ende war dann alles umsonst, weil C sein Vorkaufsrecht ausübt. Für gutes Verhandlungsgeschickt wird B sogar noch bestraft, weil der Vorkauf durch C dann wahrscheinlicher wird.

    Darauf werden Käufer wenig Lust haben. Wenn die Nachfrage sowieso nicht besonders groß wäre, könnte es durch das Vorkaufsrecht vielleicht schwierig werden, überhaupt einen Käufer zu finden. Das meine ich mit "keine Vergnügen".


    Die Gründungskosten sind erheblich, die Steuererklärung kann man ohne erhebliche Fachkenntnisse praktisch nicht mehr selbst machen (Bilanzpflicht), ob man mit der Publizität leben kann, muss jeder selbst entscheiden. Ich lege mich mal fest: Für 1-2 ETW lohnt sich das garantiert nicht.
     
  6. Duncan

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    Wie wäre es einfach mit einer netten kleinen GbR? Die bildet ihr faktisch sowieso. Diese muss auch nicht gewerblich sein, kann aber. Hier lohnt sich das Gespräch mit einem gesellschaftsrechtlich versiertem RA und Steuerberater. Optimaler Weise in Personalunion. Wenn man sich die Dokumentationspflichten einer GmbH schon antun will, dann kann man auch über eine GmbH&Co.KG nachdenken. Oder eine Sárl, oder oder....
     
  7. #6 bergblick, 22.11.2014
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    Hallo,
    Ich melde mich zu dem Thema mal zurück. Vielen Dank für eure antworten, ich konnte dadurch endlich mal das Prinzip des vvk verstehen, und auch die Idee mit der GbR finde ich interessant.
    Inzwischen wird die Angelegenheit konkreter, und ich werde mir einmal einen Termin mit dem Steuerberater machen, um mögliche Gesellschaftsformen zu prüfen.
    Wenn ich davon ausgehe, dass ich das Anwesen nicht verkaufen werde, wie oben im Beitrag angeregt, was wäre eine sinnvolle Rendite pro Jahr, die ich durch Vermietung erzielen muss, um wirtschaftlich zu bleiben?
     
  8. Andres

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    5-7 % sollten es schon sein - weniger wird es von alleine, mehr wäre schöner. Ein eventueller spätererer Verkauf sollte dann mindestens die Inflation ausgleichen - der Rest ist (d)ein Bonus.
     
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