ETW zur Vermietung kaufen - 100% Finanzierung oder mit Eigenkapital?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von cocacola-light, 07.08.2012.

  1. #1 cocacola-light, 07.08.2012
    cocacola-light

    cocacola-light Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    nun ist es soweit, ich beabsichtige eine ETW zu kaufen, um diese zu vermieten :huepfend002:
    Grobe Fakten:
    Kaufpreis 60.000
    Nebenkosten 6.000
    Renovierungskosten 10.000
    ______
    76.000€

    Miete: 380€/Monat (kalt)

    Eigenkapital: 35.000€

    Ich wäre bereit, max. 350€/Monat (zzgl. zu den 380€) zur Tilgung zu zahlen.

    Wie würdet Ihr unter den oben stehenden Bedingungen die Wohnung finanzieren?
    100% mit 0% Tilgung, Geld ansparen und in 10 Jahren die Wohnung komplett bezahlen? Oder lieber eine längere Laufzeit bzw. doch einiges vom Eigenkapital einsetzen?

    Was ist auch aus Steuer-Sicht ein vernünftiges Modell?

    Hoffe ihr könnt mir ein paar Tipps geben :liebe001:

    Vielen Dank schon Mal!
     
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  3. #2 lostcontrol, 08.08.2012
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    darf ich mal ein paar ganz blöde fragen stellen?
    die 380 euro kaltmiete - fliessen die im moment so, oder willst du eine solche miete ansetzen? gibt der markt das bei dir her? gibt's mietinteressenten die das zahlen würden? wie gross ist die wohnung?
    ok, ich wohne in einer hochpreisigen ecke, aber bei uns hier kriegst du für 'ne 60.000-euro-wohnung keine 380 euro kaltmiete...

    was hat es mit den 6.000 euro nebenkosten auf sich? wieso zählst du nebenkosten zum kaufpreis? oder meinst du damit die grunderwerbssteuer und die notarkosten?
     
  4. #3 cocacola-light, 08.08.2012
    cocacola-light

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    Nebenkosten 10% sind Notarkosten, Makler, etc.
    Sind 70qm Wohnung und in der Lage sind 5-6 Euro pro qm normal. Renovierung ist nur Materialkosten, da wir alles selber machen können. Somit ist die nachher in einem gute Zustand!
     
  5. #4 immodream, 08.08.2012
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    Hallo,
    aus steuerlichen Gründen wäre es richtig, nichts Abzutragen und nur Zinsen zu zahlen, da du bei der Vermietung die Zinsen als Ausgabe gegen deine Einnahmen rechnen kannst.
    Weisst du aber , was mit deinem gesparten Geld in 10 Jahren passiert ist?
    Vielen Vermietern hat man früher auch geraten nichts zu tilgen und Lebensversicherungen zur Tilgung des Darlehens abzuschließen.
    Und wie haben sich viele Lebensversicherungen nach der Finanzkrise entwickelt ?
    Gerade wenn man wie Du 50 % Eigenkapital hat, würde ich in der heutigen Zeit nur um eventuell Steuern zu sparen, kein Risiko eingehen.
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 lostcontrol, 08.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2012
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    für eine 60.000-euro-wohnung sind 5-6 euro pro qm normal? welche ecke von deutschland ist das denn wenn ich fragen darf? ja ok, ich sitz in 'ner teuren ecke, aber was hier um den preis zu haben ist, dafür kriegst du definitiv keine 5-6 euro pro monat, obwohl der mietspiegel durchaus 8,50 euro hergibt (für grundsaniertes wohlgemerkt).
    das mit dem selbermachen solltest du überdenken - elektrik und installationen sind versicherungsrechtlich relevant, das muss wenigstens ein meister abgenommen haben, damit die versicherung zahlt.
    wie alt ist die wohnung denn? wie alt sind elektrik und installationen?

    wir sanieren ja grad auch was, und ich krieg die motten was ich für die elektrik hinlegen muss - ja klar, man hätte es auch so lassen können - räume mit grad mal 2 steckdosen und 2adrige leitungen (baujahr 60). aber ob ich das dann anständig vermietet kriegen würde? ich wage es zu bezweifeln.

    was verstehst du unter "renovieren"? bist du sicher dass du nicht SANIEREN musst? wie alt sind die leitungen? klar kannst du im bad drüberfliesen in eigenarbeit - ist aber doof wenn die leitungen dahinter 50 jahre alt sind und in 2 jahren durchknallen und du dann grad nochmal fliesen darfst. und deine versicherung wird dir da dann sowieso 'nen vogel zeigen, wenn du nicht entsprechend versichert bist.
    und dass eine versicherung 50 jahre alte leitungen versichern würde, das würd ich mir ja nun wirklich herzlich wünschen, wer eine kennt soll sich doch bitte, bitte, bitte bei mir melden!!!
     
  7. #6 lostcontrol, 08.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2012
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    öhm - blöd doppelt gepostet und ich find den lösch-button nicht...
     
  8. #7 lostcontrol, 08.08.2012
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    bedeutet das jetzt, dass die wohnung im moment leersteht, und dass der mietspiegel bei 5-6 euro liegt?
    oder zu welchem preis ist die wohnung denn derzeit vermietet?
    was macht dich so sicher dass du einen mieter finden wirst?
     
  9. #8 cocacola-light, 09.08.2012
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    Wohnung ist von 1980 und wurde 10 Jahre von einer älteren Frau selber bewohnt. Die kommt jetzt nicht mehr die Treppe rauf (1. Etage) und verkauft die Wohnung. Elektrik wird bleiben. Renoviert wird das Bad sowie alle Fußböden und Tapeten. Fenster sind schon vernünftige drinne und Heizung passt auch. Mir gehts jetzt auch weniger darum, was alles schief gehen kann - sondern wie man halt so eine Wohnung am sinnvollsten finanziert :brille013:
     
  10. #9 immodream, 09.08.2012
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    Hallo,
    wenn du nur noch 30 000 € finanzieren musst, kostet dich das derzeit bei 3 % Zinsen und 1 % Tilgung 1200 € / Jahr also 100 €/ Monat.
    Hier im Ruhrgebiet sind je nach Wohnlage und Ausstattung der Wohnung 5 €/ m ² realistisch, je nach Ortsteil können auch bis zu 6 €/ m² erzielt werden.
    Also wären 380 € bei 70 m² nicht unrealistisch.
    Ich weiss natürlich nicht, wo du deine Wohnung erwerben willst.
    Der Kaufpreis einer normalen Eigentumswohnung mit einer Ausstattung aus 1980 liegt hier z. B. bei 1000 - 1200 € / m².
    Selbst wenn du Mal an einen Mieter gerätst, der etwas Zahlungsschwach ist oder die Sanierungskosten höher ausfallen, dürfte der Kauf dieser Wohnung dir nicht " das Genick " brechen.
    Ein bisschen Risiko muß man beim Kauf einer Immobilie schon riskieren.
    Grüße
    Immodream
     
  11. #10 lostcontrol, 10.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2012
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    das beantwortet die frage nicht, ob und zu welchem preis die wohnung aktuell vermietet ist.

    inklusive der gefährlich alten leitungen?

    flickst du nur oder machst du's wirklich komplett neu?
    ansonsten sag ich dir gleich dass deine rechnung definitiv nicht aufgehen wird. das wird sehr, sehr viel teurer als du bisher kalkulierst.

    du wirst es nicht glauben, aber auch bänker fragen dich, wie du eigentlich die badezimmersanierung bezahlen willst.

    ob und wie du das finanzieren kannst, wird vor allem von deinen rücklagen abhängen und von deinem aktuellen und für die bank sicheren einkommen.

    nimm's mir nicht übel, aber du stellst fragen, wie ich sie als 18jährige meiner mutter gestellt hab, nachdem sie mir die hausverwaltung übertragen hat.

    de fakto fragst du am besten einen guten steuerberater um rat.
     
  12. #11 lostcontrol, 10.08.2012
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    darfst du selbst drüber nachdenken, ob man über 32 jahre alte leitungen drüberfliest oder bei der gelegenheit die leitungen erneuert.
     
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