Eure Einschätzung gebeten

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von matthes, 29.04.2013.

  1. #1 matthes, 29.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.04.2013
    matthes

    matthes Neuer Benutzer

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    Hi,

    ich habe vor folgende Wohnung zu erwerben und bitte um eure Einschätzung. Es wäre meine erste Immobilie zur Vermietung.

    • BJ: 1993, 61qm 2-Raum-Dachgeschoß-Maisonette-Wohnung mit Dachterrasse, Aufzug, normale bis gute Ausstattung. Zentrale Lage in 35.000 Einwohner-Stadtteil in NRW.
    • Dazu Tiefgaragenstellplatz, mit 'Aufzuganbindung' zwischen TG und Wohnung.
    • eine von 16 Wohnungen, Haus sehr geplegt.
    • Höhe der Rücklagen: 103.000€
    • Wohnung ist gut vermietet, Mieter: mänlich, single, wohnt seit 13 Jahren in der Wohnung und will drinnen bleiben. Gepflegter kluger Mann :brille002:
    • Kaltmiete 525€ für Wohnung inkl. Tiefgaragenplatz, NK:150€
    • Nichtumlagefähige Kosten pro Monat: 80€
    • Kaufpreis 95.000 für Wohnung inkl. TG-Stellplatz, zuzügl. Kaufnebenkosten und Maklerprovision 3,57%

    Was meint Ihr? Generell ein gutes Geschäft?
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo mattes


    Mir persönlich wäre die WEG etwas zu groß finde kleinere (bis 9 Einheiten) besser,
    wobei die 16 natürlich wesentlich besser sind als 50 oder gar 100 WE sind.


    Die höhe der Rücklagen wirk sich i.d.R. auf den Kaufpreis aus.


    Ich würde noch versuchen den Kaufpreis etwas zu drücken,
    aber das Verhältnis zwischen Kaufpreis und KaltMiete scheint mir durchaus Marktüblich.


    Wenn du dir die Wohnung inkl aller Nebenbedingungen (Lage usw.) auch für dich privat anschaffen würdest,
    würde ich persönlich da intensiver drüber nachdenken.
    Kommt ja auch noch ein wenig auf die Finanzierung an.


    VG Syker
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wer zahlt die Umlage zur WEG. Ihr oder der Mieter?
     
  5. Syker

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    Hallo Pitty


    Der M hat nichts mit der WEG zu tun.
    Hausgeldzahlungen nach Wirtschaftsplan zahlt der Eigentümer.

    Gewisse Kosten daraus sind auf den M umlegbar (wenn vereinabrt),
    diese Nebenkosten werden also ggf. vom M an den Eigentümer gezahlt.


    VG Syker
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Deswegen frage ich ja, ob etwas davon der Mieter bezahlt. Dann sieht die Rendite anders aus.
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Pitty


    Dann schaun wir doch mal was der TE im Eingangspost dazu schreibt:





    80 € als gesamte Hausgeldkosten sind sehr gering,
    zumal das Haus auch einen Aufzug und eine Tiefgarage hat.

    Also werden dies die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Rücklage sein,
    die eben nicht umlagefähig sind.

    Die 150 NK des Mieter im Zusammenhang mit den 80 nicht umlagefähiger Kosten (=230 € Hausgeld)
    ist m.E. schon ein realistischer Betrag.
    Zumal sicherlich einige Punkte nach Verbrauch abegerechnet werden
    und somit auf die individuellen Ansprüche des M ankommen.


    VG Syker
     
  8. #7 matthes, 01.05.2013
    matthes

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    Danke euch für die Antworten und für die Einschätzung der Wohnung im Bezug auf den KP. Schön das es offenbar keine Dinge gibt die komplett gegen den Erwerb sprechen.

    @ Syker: ja, die Wohnung würde ich auch für mich selbst kaufen. Sind die 103.000€ Rücklage erstmal OK? Also im Schnitt etwa 6.5k pro Wohnung.

    Ich habe die Kopie der letzten Hausgeldabrechnung von der Verwaltung an den 'noch' Besitzer.

    Hier ist als umlagefähig deklariert:

    Wasser, Allgemeinstrom, Haftpl.Vers., Geb.Vers., Aufzugswartung, Straßenreinigung, Müllgeb., Gartenpfl., Kabelnutzungsgeb., Treppenh.reinig., Hauswart, TG/Parkplatzkosten, Abr. Heizkosten. --> 1305€ (2012)

    Als nicht umlagefähig:
    Aufzugreparatur, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Verwaltervergütung, Kontoführung --> 356€ (2012)

    Beitragspflicht zur Rücklagenbildung: --> 370€ (2012)

    Das sind also (356€ + 370€) / 12 = 60,50€ pro Monat, die ich tragen müsste. Ich schaue natürlich auch noch selber nach, aber vielleicht könnt ihr ja auch drüber schauen ob die zuerst genannten Punkte alle umlagefähig sind.

    Nochmals Danke,
    Matthes.
     
  9. #8 Fremdling, 02.05.2013
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    Hallo matthes,


    Du hast m.E. bereits einen supi Durchblick.
    • Die Kostenaufteilung liest sich schlüssig und richtig.
    • Wenn die Rücklage zu den (nach 20 Jahren) zu erwartenden Investitionen passt, sind ca. € 1.550 Kaufpreis nicht überraschend. Unterstelle mal ähnliche Vergleichspreise vor Ort?
    • Stehen kurzfristig größere Investitionen mit Sonderumlagen an, müsstest Du das noch mitrechnen. Hast Du diesbezüglich ggf. auch Zugang zur Beschlussliste?
    • Mich würde noch die Eigentümerstruktur hinsichtlich möglicher Entscheidungsmehrheiten interessieren.
    Zu 16 WE: Größe kann durch 'gesunde Trägheit' bei Beschlüssen auch Vorteile haben. Lauschte mal vor Gericht bei 3-Fam.-Haus in ETW, wie sich die Drei nachhaltig um die Gartenpflege stritten ;-)
     
  10. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Mattes


    Die umlagefähigen BK findest du in der BetrKV,
    wenn du das vergleichst wirst du feststellen,
    dass fast alle Punkte der umlagefähigen Hausgeldkosten dort direkt aufgeführt werden.

    Die TG/Parkplatzkosten sind nicht als einzelner Punkt ausgewiesen,
    daher wäre zu klären was das genau für Kosten sind.
    I.d.R. sind das die Kosten für den Strom der Beleuchtung, des Torantriebs und ggf. auch einer Entwässerungspunpe,
    sowie Kosten der "Straßenreinigung".
    Diese Kosten sind nach BetrKV umlagefähig.

    Desweiteren ist noch zu überprüfen,
    ob die umlagefähigen Kosten auch anahnd des MV auf den M umgelegt werden.


    VG Syker
     
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