Eure Erfahrung ist Gefragt, lohnt/ lohnt nicht???

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Mungo82, 26.06.2010.

  1. #1 Mungo82, 26.06.2010
    Mungo82

    Mungo82 Neuer Benutzer

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    :wink

    Hallo liebe User,
    ich las schon einige Berichte, dennoch komm ich nicht umher, einen Beitrag mit der Bitte um Hilfe an euch zu senden.

    Thema: Erwerb eines MFH (3xWohnung, Souterrain, Pool, Garten 3-5 Garagen/ Tiefgaragenplätze)


    Ich habe die schlichte Frage:
    -Warum kauft sich nicht jeder ein Haus und vermietet es? Nach meiner Rechnung kann ein Haus sich selbst finanzieren (wenn vermietet).

    Am Beispiel meines Hauses was ich evtl. erwerben möchte wird behauptet, dass jährliche Mieteinnahmen von 32.000Euro erzielt werden! (vermietet an solvente Mieter).
    Der KP liegt bei ca. 550.000Euro.

    Angenommen man bekommt einen Kredit um 4%, so könnte man alleine von den Mieten jährlich das Darlehen tilgen.

    Klingt das utopisch? Es hört sich so einfach an :gehtnicht

    Ich danke euch für eure Meinung. Bitte schreibt ruhig, was euch in den Sinn kommt. Bin um jede Meinung und Information dankbar. :bier
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 26.06.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Mir kommt in den Sinn, dass du dich wenig mit dem Thema beschäftigt hast.

    Nutze die Suchfunktion. :wink

    Oder du gehst da blauäugig rein und ich ersteigere es dann später aus der Insolvenz.
     
  4. #3 lostcontrol, 26.06.2010
    lostcontrol

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    aus erfahrung weiss ich:
    das kann funktionieren.
    aber nur dann, wenn du nicht auch noch jede menge reinstecken musst, während du deinen kredit noch abzahlst. sprich: das haus muss schon ziemlich gut in schuss sein, damit das klappt.
    und natürlich solltest du etwas in der hinterhand haben, falls mal was schiefläuft (mietnomaden, nicht-zahler, leerstand usw.).
     
  5. Capo

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    Nur als Hinweis: Du bist als Vermieter für sämtliche Instandhaltung zuständig. Dann kannst du also bei 32.000 € einiges abziehen.

    kleine Beispielrechnung: Dach undicht -> 2500 € + verstopfter Fallstrang -> 900 € + Nichtzahler -> 1500 € + Anwalt 300€ = 5.200 €

    und schon ist deine Finanzierung hinüber.

    Wie das Beispiel sein kann:
    Weil manche Mieter Flaschen aufs Dach werfen, sind die ziegeln verrutscht und ein Windstoß hat dann 2 qm abgetragen...

    Fallstrang: 5 Frauen im Haus entsorgen so ihre Binden...

    Nichtzahler: Der Abteilungsleiter ist schnell nur noch Gast auf dem Amt, weil die Firma Insolvenz angemeldet hat. 8 Monate ging das gut, aber nun zahlt das Amt auch nix mehr... bzw die Zahlungen müssen erstmal "geprüft" werden....

    Das ist nur ein kleiner Teil, der während des Lebenszyklus eines Hauses in 2 Monaten anfällt.

    Je nach zustand des Hauses kannst du also ein drittel der einnahmen für Instandhaltung planen.
     
  6. #5 Mungo82, 26.06.2010
    Mungo82

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    Danke für deine nette Antwort, damit kann ich schon etwas anfangen.

    Also das Haus ist neuwertig, verklinkert. Es wurde viel investiert. Angeblich hat ein Bauunternehmer das Haus für sich selber bauen lassen, und daher nur gute Sachen verbaut. Da das Haus ca. 10 Jahre alt ist, würden zunächst wenig bis keine Instandsetzungen anstehen. Die Dichtigkeitsprüfung muss nicht durchgeführt werden.

    Da ich am Anfang der Recherchen stehe, bin ich schon für den Tipp von dir Dankbar. Ein Besichtigungstermin wird demnächst geplant.

    Zur Finanzierung und Reserve habe ich überlegt, einen "Geldpool" anzulegen, in dem stetig 10.000Euro liegen. Zur Tilgung des Hauses wird dann überflüssiges Geld als Sonderzahlung eingespeist (ca. 800-1000Euro im Monat Gespeist aus meinem sicheren Gehalt). Diese Sonderzahlung könnte ausgesetzt werden, um ggf. Leerstände zu finanzieren, bis ein neuer Mieter einzieht. (Dies geht jedoch nur gut, wenn nicht mehr als 33% leer steht. Bei zwei Wohnungen gleichzeitig, wirds dann natürlich eng.

    Diesen Puffer von 10.000Euro und monatlichen 800-1000Euro Reserve finde ich gut (gerechtfertigt?). Wenn man pech hat, das ist mir klar, dann reicht das auch nicht. Ich werde noch weiter recherchieren.

    Eine weitere Frage stellt sich, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. (Aber da suche ich noch im Forum nach Antworten) Faustformel? 16x Jahresnettomiete?
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die Maklerformel ist so ungenau, aber wenn du meinst: Der Faktor kann je nach Lage von 16 bis 24 gehen. Also rechne lieber 20x ...

    Aber die Sache mit dem Pool ist gut. Das federt das etwas ab und bei 90 Jahren Restnutzungsdauer sollte das reichen.
     
  8. #7 Mungo82, 27.06.2010
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    Was meinst du mit 90 Jahren Restnutzungszeit?
     
  9. Capo

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    Bei der Wertermittlung ist das Baujahr sehr wichtig. Anhand von diesem kann man die Restnutzungsdauer ableiten, da ein Haus durchschittlich 100 Jahre genutzt werden kann. (Siehe auch Erbpacht; die Laufzeit ist meist 100 Jahre, da die darauf erstellte Immobilie solange "lebt")
    Wenn du also ein 10 Jahre altes Haus kaufst, hast du eine Restnutzungsdauer von 90 Jahren.

    Die Restnutzungsdauer ist wichtig für die Afa und auch für Versicherungen (Brandwert etc).

    Dieser Faktor geht in Ertragswertverfahren und Verkehrswertverfahren ein...
     
  10. #9 lostcontrol, 28.06.2010
    lostcontrol

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    darauf würde ich nichts geben.
    ich hab mal in einem haus gebaut, das einem bauunternehmer gehört hat.
    üble bruchbude, sag ich dir! die wohnung hab ich auch nur genommen, weil a) von der kaputten bausubstanz bei der besichtigung nichts zu sehen war, weil mal eben die polnische baukolonne durchgejagt worden war und so die ganzen schäden mal eben vertuscht wurden und b) die zentrale lage mir einige abstriche wert war.
    die ganzen schäden und der massive schimmel kamen aber schon nach wenigen wochen zum vorschein, der putz kam in grossen fladen von der wand, darunter wars so nass, dass sich regelrecht pfützen gebildet haben.

    mit anderen worten: gerade in dem fall würde ich ein baugutachten anfordern.

    dass du rücklagen bildest hatte ich für selbstverständlich gehalten - aber gut dass ihr das thema nochmal durchgesprochen habt.
    wir rechnen immer grob 1/3 der einnahmen krallt sich die steuer, 1/3 stecken wir wieder rein ins haus und das restliche 1/3 theoretisch einnahmen, die aber eben auch erstmal aufs rücklagenkonto kommen. sieht bei dir natürlich anders aus, du musst ja noch abzahlen.

    nun ja... wenn man bedenkt dass z.b. teppichböden bzw. laminat üblicherweise auf 10 jahre gerechnet werden, dass schönheitsreparaturen meist auch deutlich früher schon wieder anfallen (treppenhaus etc. ist da immer unangenehm teuer, wenn man's nicht selbst machen kann), dass 'ne einzelne wohnungszerstörung (mietnomaden und co.) locker auch mal eben 25.000 euro kosten kann usw. würde ich darauf auch nicht zählen sondern eher sagen: mag sein du hast nach dem bau 10 jahre ruhe, aber dann geht's los...

    "muss" sie so oder so nicht.

    edit:
    nicht vergessen:
    1.) lass dir in jedem falle die aktuellen mietverträge zeigen und kontrolliere sie auf die üblichen kostenträchtigen klauseln (schönheitsreparaturen, endrenovierungsklauseln etc.), frage auch nach wann die miete das letzte mal erhöht wurde, um wieviel und mit welcher begründung.
    2.) energiepass anschauen!
     
  11. tokape

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    ich finde es ein bischen arg knapp kalkuliert! bei 5% Zinsen zahlst du 27.500,- im Jahr, bekommst aber nur 32.000,- Miete. Dein Steuersatz nehmen wir mal mit 35% an. Die musst du ja noch von der Summe abziehen. D.h.:

    32.000 - 27.500 = 4.500,- -35% = 2925,-/Jahr. Find ich ein bischen wenig, aber den Mutigen gehört die Welt!

    Bin mit meinem ersten Häuschen auch hingefallen. War genauso knapp. Aber aus fehlern lernt man.

    Meine Frage wäre nur noch: Wer betreibt den Pool und wird das auf die Mieter umgelegt? Was machst du, wenn 2 Mieter keinen Pool mehr wollen, aber der dritte sagt ich will? Was gibt denn da der Mietevertrag her?
     
  12. #11 lostcontrol, 30.06.2010
    lostcontrol

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    also ich hab das mit dem pool als rücklagenbildung verstanden.
    damit haben die mieter nichts zu tun und wieviel von den mieteinnahmen du da reinlegst ist ganz allein deine (eigentümer-) sache.
     
  13. tokape

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    Thema: Erwerb eines MFH (3xWohnung, Souterrain, Pool, Garten 3-5 Garagen/ Tiefgaragenplätze)


    Für mich hört sich das wie die Beschreibung des Hauses an!
     
  14. #13 lostcontrol, 30.06.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    ja klar. eines ganzen hauses durch einen eigentümer.
    entsprechend ist das keine WEG und der eigentümer entscheidet selbst und völlig frei, ob er rücklagen bildet und wie hoch die ausfallen.
    auf die mieter umlegen darfst du das so oder so nicht, auch nicht in der WEG.
    mal ganz abgesehen davon dass die rücklagen ja im normalfall aus den mieteinnahmen gebildet werden, d.h. die "geldquelle" dafür ist ja schon vorhanden.
     
  15. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    ne @lost da missverstehen wir uns. Wenn ich das lese dann meint er ganz klar ein Schwimmbad. Diese Rücklagengeschichte ist was anderes.
     
  16. #15 77Carina, 30.06.2010
    77Carina

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    Hallo allerseits,

    ich wollte auch noch was dazu sagen: @mungo 82: Du mußt natürlich auch noch zu dem Kaufspreis deines Objektes zu den 550000 Euro je nachdem noch 3,5 % Maklergebühren, ca. 3 % Grunderwerbsteuer und dann noch Notarkosten für die Umschreibung der Immobilie dazurechnen.

    Dann sieht die Rentabilitätsberechnung der Immobilie schon anders aus, weil das natürlich die Rendite schmälert?

    Oder war das alles schon mit gerechnet?

    Grüße 77Carina
    aus dem sonnigen Schwarzwald
     
  17. #16 lostcontrol, 30.06.2010
    lostcontrol

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    ach jetzt kapier ich das *lach*.
    einfache verwechslung, weil das wort "pool" sowohl für schwimmbad auftaucht als auch für die rücklagen ("Zur Finanzierung und Reserve habe ich überlegt, einen "Geldpool" anzulegen, ...")

    wie mungo das mit dem pool regeln will ist ganz allein sein problem würde ich sagen.
    entweder er vermietet ihn an einen mieter alleine oder er stellt ihn allen zur verfügung, entsprechend werden dann wohl die kosten dafür verteilt oder auch nicht.
    mal angenommen ein mieter will da aussteigen, dann wird der sich wohl 'ne wohnung ohne pool suchen müssen - ist ja nicht so dass man davon nichts weiss, wenn man 'ne wohnung mit pool-benutzung mietet.
     
  18. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Japp, mit einem normalen Makler (es gibt ja aber auch welche für 5%+MwSt) kommt man dann bei 8,57% raus (Notar/Grundbuchumschreibungen zusammen etwa 1,5%). Klingt jetzt etwa Milchmädchenrechnerisch, aber bei vermieteten Objekten werde ich erst bei einem KP von unter 100 Kaltmieten (entweder anhand des "sauberen" Mietvertrags), noch lieber aber unvermietet (selbst über Vergleiche und aus der Erfahrung in bekannten Gegenden ermittelt) hellhörig, alles was teurer ist sortier ich gleich aus. Wohlgemerkt, nur wenn der Zustand soweit in Ordnung ist und Investitionen in Eigenleistung überschaubar (nur bissl Gips+Farbe, Granitfliesen, neuen Laminat, neue Armaturen, evtl. noch eine neue IKEA-Küche und Türbeschläge). Da kann man auch auf das für einen richtige Mietklientel "hinbauen" und dieses dann gerichtet suchen. Dass man dafür aber keinen Picobello-Luxus-Neubau ohne jegliche Arbeit bekommt, sollte dabei jedoch selbsterklärend sein...
     
  19. #18 Michael_62, 05.07.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    100 ist schon die absolute Grenze.

    Menschen die wegen Steuerersparnis 144 oder mehr zahlen, sind nicht zu beneiden.
     
  20. #19 frenchberlin, 14.09.2010
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    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    ..mal ein bisschen relativieren

    gelöscht von mir: unwichtig :Blumen
     
  21. #20 Mungo82, 18.12.2010
    Mungo82

    Mungo82 Neuer Benutzer

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    Hallo Leute,
    mitlerweile hat sich das Objekt erledigt. Es war einfach ein zu großes für den Anfang. Ich habe umgeschwenkt auf ETW.

    Ich habe heute einen Besichtigungstermin in einer 66qm Wohnung BJ 1985. Ich hab mir eine Checkliste ausgedruckt um dabei nichts zu vergessen.

    Drückt mir die DAumen...ein Gutes Objekt um zu lernen finde ich.

    Mieter ist seit 5Jahren drin und will drin bleiben...Ist belgischer Soldat. (macht dies rechtlich einen Nachteil dass er nicht deutscher Arbeitnehmer ist?)

    LG Mungo82
     
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