Eure Erfahrungen mit Wertermittlung von Immobilien

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Pfeifdireins, 23.02.2015.

  1. #1 Pfeifdireins, 23.02.2015
    Pfeifdireins

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    Hallo Leute,
    mich würde eure Erfahrung interessieren, inwieweit Wertermittlungen dem Marktpreis entsprechen.
    Lagen die vorher ermittelten Werte eher unter, eher in der Mitte oder eher über dem erzielten Verkaufspreis?

    Meine bisherigen 2 Verkäufe, die ich bisher gemacht habe, da lagen die vorermittelten Werte 10-15 % darunter. Meine momentane Situation ist folgende: Ich möchte ein einigermaßen bis gut saniertes freistehendes EFH aus den 30er verkaufen, weil ich aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr viel selber (handwerklich) machen kann, und das war aber der finanzielle Reiz. Ich habe bereits eine Wertermittlung und denke, sie könnte am unteren Limit sein.
    Ich möchte aber nicht unnötigerweise (bzw nur wenns sein muss) eine zweite Wertermittlung machen lassen, weil das der Mieter mitkriegt und das will ich nicht (er will es selber kaufen).

    Also wie lagen bei euch die bisherigen Wertermittlungen ?
    Viele Grüße,
    P.
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 23.02.2015
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    Wertermittlungen braucht kein Mensch :109:

    ich hatte schon mal ein Haus verkauft an mein Mieter :happy:

    obwohl er ein guten Job hatte bei der Polizei war es schwierig mit dem Kredit

    da er gerade sich getrennt hatte von seiner Frau Polizistin :verrueckt004:

    bei der Bank war ich mit mein Mieter durch zufall kannte ich den Bänker von

    Früher ,wo ich ihn verdroschen hatte ,in der SchulZeit ,welch ein Moloch:hut010:

    naja jedenfalls funktionierte es mit dem Kredit (awgai) ......

    der Käufer & Verkäufer waren und sind glücklich , bis zur letzten Rate vermutlich :smile026:

    Gruss
    alibaba :smile007:
    PS:
    als Eigentümer sollte man seine Immo immer preistechnisch selbst bestimmen :055sonst:
     
  4. #3 BHShuber, 23.02.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    kurz und knapp, eine Sache ist immer nur soviel wert, wie jemand bereit ist dafür zu zahlen.

    Gruß

    BHShuber
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Bestes Beispiel sind die Ü-Eier Figuren - ich würde nicht mal 1 Cent davor ausgeben, auch wenn laut Katalog mache mehrere Euros Wert seinen sollen.
     
  6. #5 Pfeifdireins, 23.02.2015
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    Also wer keine Erfahrungen über Wertermittlungen mitteilen möchte, darf sich gerne anderen Themen zuwenden, auch wenn die langweiliger sind.
    Aber trotzdem noch schönen Abend,
    Gruss P.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Wer macht die Wertermittlung in wessen Auftrag zu welchem Zweck?
    Allein in der Frage sind schon mindestens 3 wertbeeinflussende Größen, ohne das die Immobilie da überhaupt ins Spiel kommt. BHShuber hat dir da schon die entscheidende Formel angegeben. Der Rest ist mehr oder minder qualifizierte Spökenkiekerei. Ich kenne Wertgutachten zu einer ETW die um mehr als 40% abweichen. Beide Gutachter gerichtlich bestellt. Mit dem tatsächlich gezahltem Preis hatten beide Gutachten keine Verbindung.
     
  8. #7 BHShuber, 24.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.02.2015
    BHShuber

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    Hallo nochmal,

    hier mal was zur Bewertungen:

    Die nachfolgenden Verfahren finden bei der Bewertung und Verkaufspreisfindung ihre Anwendung:

    Das Vergleichswertverfahren

    Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke und Immobilien heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück oder Immobilie hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsobjekte). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer, also ausgefallener die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet, da es weniger individuelle Objekte gibt.

    Das Ertragswertverfahren

    Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt ( Boden ist Boden, der Unterschied liegt darin in welcher geographischen Lage sich der Boden, bzw. Baugrund befindet). Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten.

    Das Sachwertverfahren

    Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.

    Anwendung

    Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

    Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind Wertermittlungsrichtlinie (WertR) erlassen worden.

    FAZIT:

    Die jahrelange Erfahrung ergibt meist einen ganz anderen Wert, nämlich den Kaufpreis der letztendlich und tatsächlich erwirtschaftet wurde und dieser Wert kann exorbitant von sämtlichen Bewertungsverfahren abweichen.

    „ Der Wert einer SACHE wird daran gemessen, was jemand bereit ist dafür zu zahlen.“

    Gruß

    BHShuber
     
  9. #8 Pfeifdireins, 24.02.2015
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    Och mensch Leute, stellt euch doch nicht so an.
    Euer Fachwissen in Ehren, vielen Dank dafür, aber ich möchte Eure persönlichen Erfahrungen hören, inwieweit die Wertermittlungen, sofern vorhanden, der von euch betroffenen Objekte eher drunter oder drüber lagen.
    Viele Grüße,
    P.
     
  10. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    (Dr-)Über oder unter was?
     
  11. #10 Pfeifdireins, 24.02.2015
    Pfeifdireins

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    Über dem nachher tatsächlich erzielten Verkaufspreis.
    P.
     
  12. #11 Newbie15, 24.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Das hängt extrem von Angebot und Nachfrage an besagtem Ort ab, das kann man pauschal gar nicht sagen. In manchen Ecken gehen die Häuser oder Wohnungen 50 % über ermitteltem Wert weg, woanders werden sie für den Wert oder darunter angeboten und es findet sich kein Käufer. Es hängt einfach davon ab, was am Markt angeboten und was gesucht wird. Das mehr oder weniger allein bestimmt den Preis und natürlich, wie lange du bereit bist, zu warten.
     
  13. Spatz

    Spatz Gast

    Man antwortet dir doch schon die ganze Zeit: Es gibt keine verlässliche Antwort.

    Alles kann passieren.

    Ich habe schon etliche Gutachten im Rahmen von Zwangsversteigerungen gelesen und auch da kann man nie sagen, ob man die Immobilie nachher deutlich unter dem ermittelten Preis ersteigern kann oder eben deutlich drüber.
    Zumal mir auch schon aufgefallen ist, dass die drei hier regelmäßig eingesetzten Gutachter unterschiedlich bewerten. Der eine macht schneller Abstriche und kommt eher zu geringeren Werten, für den Anderen ist vieles "altersangemessen".

    Das krasseste, was ich erlebt habe, war eine 2 Zimmerwohnung, die angeblich 52.000 Euro wert war, nach meiner Einschätzung schon etwas hoch gegriffen.
    Ich habe bis 45.000 Euro mitgeboten, weggegangen ist sie für ca. 72.000.

    Warum?
    Weil ein blinder Bieter die Wohnung unbedingt wollte, weil seine Schwester in der Anlage wohnte und es direkt am Haus anschließend eine Hundeausführfläche für den Blindenhund gab.

    Eine andere Bieterin wohnte ebenfalls in der Anlage und wollte die Wohnung unbedingt für ihre Eltern ersteigern, damit sie die Betreuung übernehmen kann.

    Andererseits gibt es viele Objekte, die noch nicht einmal zum Mindestgebot einen Käufer finden.

    Wenn du Glück hast und mehrere Käufer genau dieses Grundstück haben wollen, geht der Preis hoch, wenn es keiner will, nützen die ganzen Gutachten nichts, egal wie wohlwollend sie sind.
     
  14. #13 Pharao, 24.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.02.2015
    Pharao

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    @ Pfeifdireins,

    und was bringt dir dieses Wissen, wenn es so verschieden seinen kann :?

    Ich mein, letztlich spielen ja noch ganz viele andere Faktoren (wie zB Zeit oder um was für eine Immobilie es sich handelt (EFM, MFM, WEG, Altbau, Neubau, usw.), Zustand oder Lage der Immobilie, der Markt vor Ort, oder auch, was der Kaufinteressent gerade sucht, ect) eine ganz entscheidende Rolle - Da nützen dir Pauschalaussagen rein garnix! Du kannst doch dann nicht davon ausgehen, nur weil es bei dem User xy so war, das es bei dir auch so seinen muss.
     
  15. #14 BHShuber, 25.02.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    beinahe bei jedem Objekt, denn der genaue Wert ist nicht feststellbar, es gibt immer einen der mehr zahlt weil er das Objekt haben will.

    Ich habe bei einer Zwangsversteigerung erlebt, dass eine Wohnung bewertet um ca. 60% über Marktwertermittlung gesteigert wurde.

    Reicht das?

    Gruß

    BHShuber
     
  16. Pitty

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    Das hatte ich auch ZV und das Haus ging nicht für 400.000 € weg, sondern für 690.000 €. Gekauft hat es die Tochter.Das Geld bleibt so zu sagen in der Familie.:brille004: Ich hätte max. 300.000 ausgegeben. Die Einnahmen waren einfach zu gering 15.000 €.
     
  17. Duncan

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    Für mich ist der einzige Grund Wertermittlungsgutachten genau zu lesen, der Punkt das ich wissen möchte ob der Gutachter noch etwas gefunden hat was ich vielleicht übersehen hab. Bisher war es allermeist umgedreht.
     
  18. #17 Aktionär, 25.02.2015
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    Und genau aus diesem Grund interessiert sich der örtliche Gutachterausschuss auch nur für den Verkaufspreis.

    Gutachter dienen imho, wie Duncan schon schrieb, nur dazu etwaige Mängel am Objekt zu erkennen.
     
  19. #18 Pfeifdireins, 19.07.2015
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    Verkauft um 15 % über Wertermittlung. Der 2.te Interessent hat gleich zugeschlagen.
     
  20. Syker

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    Dann scheint der Preis wohl doch noch zu niedrig gewesen zu sein.

    VG Syker
     
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