eure Meinung

Diskutiere eure Meinung im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Guten Abend, ich habe in letzter Zeit nach Wohnungen Ausschau gehalten. Abseits von Maklern um eventuell noch Wohnungen zu finden, die nur so...

  1. #1 Justinian, 03.10.2017
    Justinian

    Justinian Erfahrener Benutzer

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    Guten Abend,

    ich habe in letzter Zeit nach Wohnungen Ausschau gehalten. Abseits von Maklern um eventuell noch Wohnungen zu finden, die nur so viel kosten wie sie auch wert sind.

    Es handelt sich um eine 150.000 Einwohner Stadt im südlichen Niedersachsen. Die Stadt hat eine Uni.

    Die Wohnung um die es geht, soll mithilfe meiner Eltern finanziert werden und von mir und einem Freund (der einen fairen Mietpreis bezahlt) bezogen werden.

    Die Wohnung liegt in der Innenstadt, in einer ruhigen Ecke der Fußgängerzone. Maisonettewohnung in Etage 3-4 mit Dachterasse und Balkon, Baujahr 1983, 83 qm, ständige Instandhaltung der WEG ist gelaufen, oberer Dublostellplatz in Tiefgarage, Aufzug. Eigentümergemeinschaft besteht aus 32 Eigentümern, unter anderem die Volksbank, die eine große Filiale im Erdgeschoss hat. Der Verkäufer hasst Makler und verkauft somit privat. Die Wohnung selbst ist zwar sofort bewohnbar, aber hat hier und da Schönheitsmakel. Man könnte die Dachterasse zu einem weiteren Zimmer ausbauen (83qm auf 105qm).

    Kosten: 230.000 (+7% Notar&Grunderwerbssteuer)

    Hausgeld: 240 (inkl. Warmwasser + Heizung + 70 Euro Instandhaltung)

    um die groben Schönheitsmakel auszubessern: ca 10.000 Euro

    230.000Euro + 16.100Euro + 10.000Euro = 256.100 Euro


    mögliche Miete: 10 Euro qm, 25 Küche, 100 TG- Stellplatz abzüglich 1100 Euro unumlegbare Kosten = 10.360 Euro

    Das ergibt einen Faktor von 24,71. Da die Lage jedoch sehr gut (perfekt) ist und ich die Wohnung für längere Zeit bewohnen würde, kann ich darüber hinweg sehen. Sind Maisonettewohnungen schlechter auf dem Markt zu verkaufen oder ist es eher ein Pro-Argument? Wäre der Faktor für euch ein K.O. Kriterium?

    Gibt es sonst grobe Schnitzer, die euch ins Auge springen?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 03.10.2017
    immobiliensammler

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    Hallo Justinian,

    ich kenne jetzt zwar die Lage dort nicht, (ich denke ich weiß welche Stadt Du meinst) aber generell:

    Maisonette-Wohnungen sind für mich von Vorteil, vermieten sich meiner Erfahrung nach besser, vor allem wenn das zweite Stockwerk wirklich bewohnbar ist - ich kenne auch Wohnungen, wo das oben nur ein besserer Spitzboden ist, der auch baurechtlich nicht als Wohnraum ausgewiesen ist.

    Faktor 25 (also ca. 4 % Rendite) wäre für mich mit den Risiken einer Vermietung zu wenig, aber wenn Du die Wohnung (teilweise) selbst nutzen willst ist das wohl aktuell eine gute Geldanlage.

    Grobe Schnitzer habe ich aufs erste nicht gefunden, außer das ich keine Duplex-Parker mag (kann in der Instandhaltung irgendwannmal richtig teuer werden)

    Ich würde noch den Stand der IHR der WEG klären, mit bald 35 Jahren Alter des Hauses könnten da langsam größere Ausgaben kommen!
     
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  4. Andres

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    Klar. Wenn man in dieser Liga auch noch eine Provision unterbringen muss, ist der Kaufpreis endgültig jenseits von Gut und Böse.

    Makler oder nicht - das ist völlig egal. Am Ende geht es ausschließlich um den Kaufpreis einschließlich sämtlicher Neben- und Folgekosten.


    Jetzt bin ich doch neugierig: Was für "Makel" sind das? Von 10.000 € kann ich auf 80 m² sämtliche Schönheitsreparaturen mehrfach ausführen lassen, also muss es hier doch um andere Dinge gehen.


    Das ist in der Gemeinschaftsordnung schon irgendwie vorbereitet? Wie ist das im Detail geregelt? Die mit solchen Festlegungen zu möglichen Ausbauten oft verbundenen Regelungen rund um Haftungsfragen können bei einem späteren Verkauf durchaus ein Problem werden. Mit noch mehr Pech sind sie handwerklich so schlecht gemacht, dass man schon selbst Ärger mit der übrigen Eigentümergemeinschaft hat.


    Die Frage ist doch: Wie möchte man das beurteilen? In Relation zu einer Mietersparnis? Mit dem Gedanken im Hinterkopf, dass man früher oder später ohnehin in den eigenen vier Wänden wohnen will, und der Frage, ob das jemals billiger zu haben sein wird? Das muss jeder für sich selbst entscheiden, aber ein drittes Szenario möchte ich ausschließen: Die Vorstellung, dass mittelfristig die Mieten stärker anziehen als die Immobilienpreise, finde ich ziemlich abwegig. Eine spätere Vermietung wäre also wirtschaftlich noch weniger attraktiv als eine sofortige Vermietung.


    Dito. Das Thema kommt ja auch regelmäßig hier im Forum auf - selten in einem guten Zusammenhang. Es ist nur leider in einigen Wohngegenden die übliche Ausführung für Stellplätze.
     
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  5. #4 Justinian, 03.10.2017
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    Also der komplette Boden besteht aus Teppich, außer im Bad. Man könnte die Wand zum Wohnzimmer rausreißen, den Boden auf Dachterasse und Balkon erneuern und Streichen. Je nach Bodenbelag ca. 2000 Euro insgesamt. Küche 3000 Euro und Bad 5000 Euro. Wie gesagt, alles funktioniert, könnte aber schöner. - die Preise sind so niedrig, weil wir viel selbst machen können, ich Freunde/Bekannte in Küchenstudio und Sanitärbereich habe.

    Ja, das ist festgelegt, haben zum Teil auch schon andere Eigentümer gemacht
     
  6. #5 immobiliensammler, 03.10.2017
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    Für mich wäre die Rechnung ganz simpel:

    - Wenn man 100-% Eigenkapital unterstellt wüsste ich im Moment keine Geldanlage, die mir sichere 4 % bringt

    - Da die Fremdfinanzierung wohl ebenfalls weniger als die genannten 4 % kostet ändert sich für das verbleibende investierte Eigenkapital an der o.g. Aussage nichts!

    Risiko wäre halt, dass die Immobilienpreise in der Region (ich weiß inzwischen die Stadt und kenne mich dort überhaupt nicht aus, kann das also nicht einschätzen) bereits heute zu hoch sind und langfristig sinken, ich also beim späteren Weiterverkauf meinen Geldeinsatz nicht zurück bekomme, also faktisch hier noch Verlust verrechnen muss.
     
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  7. Pitty

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    Mich würde die Wohnungsgrösse stören. Max. würde ich 75 m2 kaufen um einen guten Mietpreis zu finden. Bei 830€ kalt benötigt man 2 gute Verdiener. Mit Kind wird das wieder schwieriger. In so große Wohnungen ziehen meist Familien ein.
     
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  8. #7 Justinian, 04.10.2017
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    Danke für eure Meinungen, haben uns jetzt doch gegen den Kauf entschieden, schauen aber weiter. Während der Diskussion kam aber eine Frage auf.
    Gab es mal eine Zeit, in der die Miete gesunken ist bzw. meine keine Mieter mehr gefunden hat?
     
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  9. #8 immobiliensammler, 04.10.2017
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    Natürlich, immer dann wenn man - aus welchen Gründen auch immer - nicht mehr so leicht Mieter findet und die Vermieter dann - um überhaupt jemand zu finden - die Preise drücken.

    Dafür kann es verschiedene Gründe geben:
    - eine Stadt mit generell sinkender Einwohnerzahl (gab es nach der Wende vor allem in Ostdeutschland
    - ein Stadtviertel das zum Ghetto/Slum wird und in dem dann eben keiner mehr wohnen will, dazu gibt es in Deiner Region Beispiele z.B. in Delmenhorst, Salzgitter und Bremerhaven, in NRW z.B. Duisburg-Marxloh
     
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  10. Duncan

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    ja, mehrfach. Und sie dauern regional noch an.
     
  11. #10 Goldhamster, 04.10.2017
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    Hallo,
    wie sich die Preise für Bestandsimmobilien entwickeln, dass kann ja keiner vorhersagen.

    Für eine Weitervermietung (Anlageobjekt, manche Scherzkekse sagen auch "Renditeobjekt") ist die Wohnung wohl zu teuer.
    Zur Eigennutzung wohl leicht über dem Rahmen aber immer noch besser man kauft eine Wohnung, die einem dann 100%-ig gefällt, als erst eine preiswertere Kompromisslösung und ist dann unglücklich.
    Merke: Wirklich gute, aussergewöhnliche Wohnungen (das kann von der Lage über die Nachbarschaft, Grundriss bis zur Ausstattung alles sein) dürfen ruhig ein wenig mehr kosten. Soetwas vermietet man aber auch i. d. R. weniger, sondern verkauft es an den nächsten Selbstnutzer weiter.

    Ja, man könnte auch sagen, keine "geeigneten" Mieter mehr gefunden.
    Mieterinteressenten gibt es viel... aber mit wievielen von denen würdest du wirklich einen Vertrag schließen wollen? In diesem Zusammenhang möchte euer vorlautes Forumswollkneul auf das vielbeachtete Forumsthema "Mieternot in Aachen" verwiesen.

    Goldhamsterlein :007sonst:
     
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  12. #11 Justinian, 07.10.2017
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    Habe nun ein weiteres Angebot:
    45 qm, 2-Zimmer, 2. OG, 93.000 Euro, 450 Euro KM möglich (+25 Euro Einbauküche), Baujahr 1905, stetig instand gehalten: neues Dach, neue Leitungen, Aussenfassade, Fenster, Eingangstür aus Holz wurde neu abgeschliffen und gestrichen um Stil beizubehalten, gute Lage. Die Wohnung an sich wurde auch zwar nicht hochwertig, aber stetig, instandgehalten. Neue EBK, neues Bad vor ein paar Jahren, Boden hat neues Laminat bekommen. Kein Balkon und kein Stellplatz, was durch die gute Lage aber wieder wett gemacht wird. Innenstadt und Uni gut zu Fuß zu erreichen. Hausgeld jeden Monat 210 Euro, wovon 110 für NK sind, Rest sind Verwaltung und Rücklage. Der Verkäufer sagte, dass die Rücklage durchgehend gleich geblieben ist und es keinen Instandhaltungsstau gibt.

    Rein vom rechnerischen würde ich grünes Licht geben, man kommt auf einen Faktor von 17,45, Qm-Preis: 2211 Euro; Ich weiß allerdings nicht, wie das Baujahr zu bewerten ist. ältere Wohnungen haben m. E. oft einen schöneren Charme und wenn sie stetig instandgehalten werden, sehe ich dort eigentlich kein Problem. Der Verkäufer sagte auch, dass die Häuser aus dieser Zeit baulich besser zu bewerten sind als Bauten nach dem 2. Weltkrieg (50/60-Jahre), weil da die baulichen Mittel rar waren. Klingt für mich schlüssig. Er verkauft nur, da er die Zeit gerade als gut bewertet um Wohnungen abzustoßen, er hat noch mehrere Wohnungen. Wenn er sie für den Preis nicht los wird, dann vermietet er weiter.
    Was sagt ihr dazu?
     
  13. #12 immobiliensammler, 07.10.2017
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    Hallo Justinian,

    ich rechne für mich beim Faktor mit Netto-ME, hier wären also von den genannten 475 € die 100 nicht umlagefähigen NK abzuziehen, bleiben also 365 €, im Jahr also rund 4.300 €. In Relation zu rund 100.000 € (93.000 + Kaufnebenkosten) wären mir 4,3 % zu wenig. Wenn Du denkst, dass die Wohnung jederzeit gut vermietbar ist und Du die Meterauswahl handeln kannst, so dass Du da wenig Risiko hast, aber das kann gut gehen und muss nicht.

    Die Aussage des Verkäufers zu den Nachkriegsbauten ist vollkommen richtig, ich meide möglichst auch Baujahre in den 50ern , damals musste schnell Wohnraum geschaffen werden und es war wenig Material verfügbar, sprich es wurde Trümmerschutt verbaut etc. etc. - Ich kenne ein Haus aus dieser Zeit - gehört mir nicht - da musst Du jeden Dübel eingipsen, wenn Du mit einem normalen Bohrer rangehst dann wird das Loch automatisch faustgroß.

    Die Begründung, dass er bei den jetzigen hohen Preisen einen Teil abstößt erschließt sich mir auch, Frage wäre halt, ob Du derjenige sein willst, der die überhöhten Preise zahlt.

    Meine Rat wäre (ich lese schon raus dass Du um jeden Preis Vermieter werden willst):
    Leg weiter Geld zurück und warte irgendwo zwischen 5 und 10 Jahren. Ich denke, dass Du dann wesentlich billiger einkaufen kannst und die Auswahl dann auch größer ist, sei es auf dem normalen Markt oder ein paar Jahre noch obendrauf in den Gerichtssälen.
     
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  14. #13 Goldhamster, 08.10.2017
    Goldhamster

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    Hallo, hallo,
    bekenke bitte auch:
    Wenn jemand eine von mehreren Immobilien abstößt, dann wohl die, die:
    -am meisten Ärger macht (Z. B. Beschwerden der Mieter über Schimmel, Schall...)
    -die häufigsten Mieterwechsel ... (und damit auch kurzzeitigen Leerstand)
    -die schlimmsten Nachbarn hat

    Allein der letzte Punkt kann ja eine Wohnung quasi zum Totalverlust werden lassen. Und du als Käufer kannst es nicht prüfen...

    GH
     
  15. Pitty

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    Wenn Du investierst in einer Gegend wo die Bevölkerung abwandert, die Industrie abgebaut wird, da werden Häuser großräumig abgerissen, dort gehen die Mieten oder anders ausgedrückt die YMieter zurück.
     
  16. #15 Justinian, 09.10.2017
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    Ja, das habe ich auch gedacht. Der Verkäufer sagte aber auch, dass er die Wohnung nicht verkaufen muss und hat sie gleichzeitig auch nochmal als "zu vermieten" inseriert. Das hat meine Zweifel untergehen lassen.
     
  17. #16 Immofan, 12.10.2017
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    Dinge wie Mieterbeschwerden kann man, wenn man sich schlau anstellt auch schon vor dem Kauf in Erfahrung bringen.

    Ebenso die Häufigkeit der Mieterwechsel...
     
  18. dots

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    Wie denn? An den einzelnen Wohnungstüren klingeln und sich (fälschlicherweise) als der neue Vermieter ausgeben?
     
  19. #18 Immofan, 13.10.2017
    Immofan

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    Zb bei ner Besichtigung vorab. Oder kaufst Du ohne Dir vorher die Wohnung selbst zu anzusehen?

    Mit ein wenig Menschenkenntnis bekommt man dabei schon einen Eindruck. Wenn das nicht reicht gibt es sicher noch weitere Möglichkeiten.
     
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