Expertenrat für diese Objekt

Diskutiere Expertenrat für diese Objekt im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich bin neu in diesem Forum und hoffe auf eure Expertenmeinung, weil ich mich in puncto Immobilienkauf noch nicht so gut auskenne...

  1. #1 kaufmann111, 28.09.2008
    kaufmann111

    kaufmann111 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin neu in diesem Forum und hoffe auf eure Expertenmeinung, weil ich mich in puncto Immobilienkauf noch nicht so gut auskenne wie ihr!

    Könntet Ihr mir eure Expertenmeinung zu folgendem Objekt als Kapitalanlage geben?

    Es handelt sich um eine solide Wohngegend in Düsseldorf.
    Als Mietertrag pro Quadratmeter, Kaltmiete: 7,30EUR/m2 anzunehmen.

    Wäre dies eine gute Kapitalanlage?
    Wie hoch müssten die Rücklagen bei diesem Denkmalgeschützten Gebäude mindestens sein?
    Mit wie hohen Instandhaldungsrücklagen sollte man kalkulieren?


    http://www.immobilienscout24.de/449.../2,00-3,00/40,00-70,00/EURO-55000,00-95000,00


    Danke und Gruß

    Kaufmann
     
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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Wie hoch ist der Instandhaltungstau?
    Wie hoch ist die Vermietungsquote? Wie ist das umfeld? Wie ist die Lage?
    Wie ist die Verwaltung? (Da du ja im WEG-Recht gepostet hast, gehe ich davon aus, dass du nur eine Wohnung kaufen willst)

    Denkmalgeschützt ist immer ein Problem. Eine endgültige Beratung kann aber nur ein Makler vor Ort geben. Der kennt den Markt am besten und weiß auch, was die Objekte wert sind.



    Edit meint, der Link ist ja nun doch drin...

    An deiner Stelle würde ich bei diesem Objekt mal bei der entsprechenden Verwaltung anfragen, was die laufenden Kosten angeht. (Rücklage; scheint nicht sehr hoch zu sein, da die Wasseranschlüsse bereits runter gesetzt wurden; Boiler sehe ich auch nicht -> zentrale versorgung oder UT-Boiler)

    2 ZKB laufen auf dem Markt ganz annehmbar.
     
  4. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    auch wenn ich mich nun etwas in die nesseln setzen werde, würde ich bei objektwahl einer reinen (!) kapitalneuanlage eine minimumrendite (aus brutto-kp) vor steuern mit nicht unter 8% ansetzen, alles andere wäre wohl uninteressant... sofern es keine emotionale bindung zu dem objekt gibt (bspw. elternhaus, baldige eigennutzung, besondere erinnerungen, geschichtlich bedeutung, liebhaberobjekt et.al.)
     
  5. #4 kaufmann111, 30.09.2008
    kaufmann111

    kaufmann111 Neuer Benutzer

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    Richtig, geht um den Kauf dieser einen Wohnung.

    Umfeld und Lage sind OK. Stadtnah. Alles fußläufig erreichbar. Gilt auch als "In-Viertel" wegen 3 weitbekannter und beliebter Bars um die Ecke. In der Nähe entsteht ein neues Wohn- und Geschäftsviertel in Düsseldorf.

    Was meinst du mit Wasserhähne unten?

    Warmwasser läuft über Durchlauferhitzer.

    Heizung ist eine Zentralheizung, Öl, aus dem 80er Jahren.

    Alle Wohnungen sind vermietet oder werden vom Eigentümer bewohnt. Anzahl der Mieter: ca. 80%, 20% Eigentümer.

    Instandhaltungsrückstau denke ich gering, da erst in den 80er Jahren komplett saniert. Doppel Holzfennster etc.

    Wie hoch müssten die Rücklagen sein?

    Gru´ß
     
  6. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Solch eine Investition würde ich nicht ohne einen Gutachter machen. Kostenpunkt ca. 350 Euro. Dieser fertigt ein genaues Gutachten an und findet auch Dinge, die man als Laie garnicht sieht. Bei einem qm-Preis von 1800 Euro würde ich allerdings einen Fahrstuhl erwarten. Beim Schonrsteinfeger anrufen und fragen, wie es um die Heizung steht. Bei Nachbarn klingeln und fragen, wie die Allgemeinsituation ist.
     
  7. #6 lostcontrol, 30.09.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    will heissen: instandhaltungsstau satte 28 jahre!!!
    sorry, aber viele fenster machen nicht mal 20 jahre mit...
    da würd ich schon dringend anraten mal genauer nachzuforschen.
    wie schaut's mit wärmeschutzdämmung aus?

    nur mal so am rande: ein instandhaltungsstau an einem einfamilienhaus von ca. 20 bis 25 jahren kostet uns grad sowas zwischen 100.000 und 150.000 euro (je nachdem wie gut man das ausführt).

    und wenn ich das wort "denkmalschutz" auch nur höre, stellt sich mir alles auf.
    ich hab zwar mal selbst für den verein gearbeitet, aber als eigentümer/vermieter bedeutet denkmalschutz in vielen fällen jede menge zusätzliche kosten ohne finanziellen ausgleich.
    ich empfehle DRINGEND da sehr genau rückzufragen!!!
     
Thema: Expertenrat für diese Objekt
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