Externen Dienstleister für die Gebäudereinigung / Kehrwoche beauftragen (evtl. Eigenleistung)

[Burak]

Hallo zusammen,

bei uns wird die Hausordnung bzw. die Kehrwoche nicht oder nicht in vollem Umfang durchgeführt. So wie ich hier bereits einige Themen gelesen habe, betrifft es auch viele andere hier.

Ich habe die letzten 12 Monate alle Mietparteien (3 Familienhaus, vermietet) mehrmals schriftlich aufgefordert, ihren Pflichten nachzukommen und auch Ermahnt sowie abgemahnt.

Da es leider noch immer nicht funktioniert, möchte ich diese Arbeiten an einen externen Dienstleister übergeben bzw. selbst durchführen.

Mietvertraglich ist folgendes geregelt:

- Verweis auf die Betriebskostenverordnung
- Absatz "Hausordnung" -> Reinigungs- Räum- und Streupflicht:

1.Soweit keine anderweitige Bestimmung getroffen ist, sind die Treppen, Treppenabsätze, Geländer und Fenster im Treppenhaus von den Mietern im wöchentlichen Wechsel zu reinigen. Treten trotz Abmahnung Unzuträglichkeiten bei den Reinigungspflichten auf, ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters, der gegen die Reinigungspflicht verstößt, eine Fremdfirma zu beauftragen und die auf den Mieter entfallenden Reinigungskosten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.
2. Ist nichts anderes bestimmt, haben die Mieter im wöchentlichen Wechsel den zum Mietobjekt gehörenden Bürgersteig und die Zuwege zum Hauseingang zu reinigen. Weiter haben sie im Winter für die Beseitigung von Schnee und Eis zu sorgen und bei Glatteis die Wege zu streuen. Erfüllt ein Mieter die bezeichneten Pflichten nicht, ist der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung berechtigt, die auf den Mieter entfallenden Arbeiten auf dessen Kosten durch eine Fremdfirma durchführen zu lassen.
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Zum Mietvertrag und der Hausordnung welche darin festgehalten ist, besteht noch eine zusätzliche separate Hausordnung (etwas detaillierter), welche von den Mietparteien unterschrieben wurde.
In dieser Hausordnung ist folgendes geregelt:

- Absatz "Sauberkeit":

Vorbehaltlich der Übertragung auf ein Dienstleistungsunternehmen, haben alle Mieter wöchentlich, die Kellerflure, den Waschmaschinenraum, Treppen, Treppenhausfenster, Fußboden und die Hauseingangstüre, abwechselnd nach dem aufgestellten Reinigungsplan zu reinigen.
Soweit vertraglich nichts anderes Vereinbart ist, haben alle Mieter abwechselnd, nach dem im Hausflur aufgehängten Reinigungsplan, die Zugangswege außerhalb des Hauses, den Hof, den Standplatz der Müllgefäße, den Fahrradstellplatz und den Bürgersteig vor dem Haus zu reinigen.
Schnee- und Eisbeseitigung und die Streuung bei Glatteis erfolgen ebenfalls nach dem aufgestellten Plan. Ihren Winterdienst müssen Sie zwischen 06:00 Uhr und 22:00 Uhr erfüllen. Sind Sie abwesend oder krankheitsbedingt außer Stande Ihren Verpflichtungen nachzukommen, sorgen Sie für eine Vertretung oder benachrichtigen Sie den Vermieter.

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Da ich also der Meinung bin, dass ich Mietvertraglich und auch in der Hausordnung alles gut und verständlich verfasst habe, kann ich doch die Kosten des Reinigungsunternehmens bzw. meine Eigenleistung in den Nebenkosten abrechnen, oder?

Ich hatte bereits vor knapp einem Jahr den Mietern damit gedroht, einen Dienstleister für diese Aufgaben zu beauftragen, sollte es sich in Zukunft nicht bessern - Zudem hatte ich, um es den Mietparteien zu verdeutlichen, einige Angebote eingeholt und diese mit Ihnen besprochen.
Das günstigste Angebot lag bei 330,00 Euro monatlich.
Das war für die Mietparteien natürlich ein Schock ------ Für mich aber auch! Hätte niemals damit gerechnet, dass es so teuer ist.
Deshalb hatte ich ihnen vorgeschlagen, es mir nun ein letztes Mal anzuschauen, ob es sich bessert und mich erst dann für einen Dienstleister entscheide, wenn es nicht besser wird.

Nun, da es immer noch nicht klappt, habe ich die Mietparteien wieder einmal abgemahnt und mitgeteilt, dass ich mir nun ein aktuelles Angebot einholen und die Arbeiten definitiv extern vergeben werde.

Das aktuelle Angebot liegt bei 325,00 Euro monatlich inklusive Lohn- und Materialkosten.


Meine Fragen hierzu:

1. Reicht dieses aktuelle Angebot oder muss ich mir wieder mehrere einholen? (Letztes Jahr war das günstigste 330,00 Euro, somit wäre das eine von diesem Jahr nochmal günstiger).​
2. Ich denke darüber nach, die Arbeiten selbst durchzuführen und meine Eigenleistung fiktiv abzurechnen (gemäß dem günstigsten Angebot - 30,00 Euro = 300,00 Euro). Das kann ich doch so machen, oder?​
3. (evtl. ein anderes Thema) Eine Mietpartei legt bei jeder Abmahnung folgendermaßen Widerspruch ein:​

Hiermit lege ich Widerspruch ein gegen die Abmahnung vom xx.xx.xx. Sie wird zurückgewiesen.
​

Sollte ich bei dieser Antwort handeln bzw. reagieren oder kann ich es ignorieren?

Hoffe jemand kann mir diese 3 einfachen Fragen beantworten und gerne auch weitere Meinung äußern.

Danke.

Liebe Grüße


EDIT:
Die Mietpartei begründet den Widerspruch damit, dass sie die Kehrwoche regelmäßig erledigt.

Ich habe darauf geantwortet, dass eine regelmäßige Erledigung nicht bedeutet, dass diese auch in vollem Umfang erledigt wurde. Zudem habe ich dies mit Bildern belegt.

 

[Dschei2]

Ich bin der Meinung, einen Königsweg gibt es nicht.

Aber mit einem externen Dienstleister würdest du natürlich den ganzen Streß mit Abmahnen, Kontrollieren, Widerspruch, etc. vermeiden und daher wahrscheinlich ein wesentlich entspannteres Verhältnis zu den Mietern haben.

Insgesamt denke ich aber, dass es für die Mieter von den Kosten eigentlich inakzeptabel ist. Wie du es schilderst, wäre ja pro Wohnung über 100 EUR im Monat zusätzliche Kosten !!!

Vielleicht solltest du nur das Schneeräumen vergeben (da hier wirklich Haftungsrisiken gegeben sind) und im Übrigen dulden, wenn die Mieter es nicht so sauber haben wollen, wie du es gerne hättest.

Selber würde ich die Arbeiten nicht durchführen, wenn du dafür Geld sehen willst. Das gibt meistens richtig dicken Ärger / böses Blut.

Bei Neuvermietung die Kosten des Dienstleisters bzw. für die eigene Arbeit in die Kaltmiete einpreisen wäre wahrscheinlich am nervenschonendsten.

 

[Ino75]

Naja, du behältst Dir die Übertragung auf einen Dienstleister explizit vor, also könnte das tatsächlich funktionieren, dass umzustellen. Ist das denn in den Betriebskosten als möglicher Posten mit aufgeführt? Ansonsten geht es vielleicht nicht.

Eventuell könnte es noch Probleme geben, was genau denn die einzelnen Beteiligten als "putzen" verstehen. Wenn Du jetzt tatsächlich erwartest, dass 1 x pro Woche alle Fenster geputzt und das Treppengeländer desinfiziert wird, könnte ein Richter das eventuell als nicht verhältnismäßig betrachten, ein Reinigungsunternehmen mit so horrenden Zusatzkosten zu beauftragen, nur weil die Mieter Deinen Ansichten nicht folgen. Zumindest wenn der Fall vor Gericht landen sollte.

Vielleicht kannst Du ja etwas gelassener ein bisschen Schmutz im Treppenhaus ertragen? Oder alternativ ein Reinigungsunternehmen nur 1 x pro Monat kommen lassen? Das wäre dann deutlich günstiger und Deine Mieter würden die zusätzlichen Kosten vielleicht leichter akzeptieren?

 

[Ferdl]

Dass du die Reinigungskosten auf die M umlegen kannst, ist für mich nicht eindeutig. Frag da lieber mal einen Anwalt. Der Teufel steck da im Detail.
Grundsätzlich darfst du bei Eigenvornahme nicht mehr als ein gewerblicher Dienstleister ohne MwSt. verlangen würde. Demnach stimmt deine Rechnung schon mal nicht.
Egal ob Fremddienstleister oder Eigenvornahme, würde ich 3 Vergleichsangebote einholen, insbesondere wenn die Leistung ungewöhnlich teuer und (Gerichts-) Streit vorherzusehen ist. Achte darauf dass in der Leistungsbeschreibung auch nur dass enthalten ist wozu die Mieter verpflichtet sind, siehe oben.

 

[Burak]

Insgesamt denke ich aber, dass es für die Mieter von den Kosten eigentlich inakzeptabel ist. Wie du es schilderst, wäre ja pro Wohnung über 100 EUR im Monat zusätzliche Kosten !!!

Ich denke auch, dass der Preis etwas viel ist ABER, es ist nun mal das günstigste Angebot. Zudem hatten die Mietparteien nach meiner Androhung genug Zeit, es ordentlich zu machen, was nicht geschehen ist.

Vielleicht solltest du nur das Schneeräumen vergeben (da hier wirklich Haftungsrisiken gegeben sind) und im Übrigen dulden, wenn die Mieter es nicht so sauber haben wollen, wie du es gerne hättest.

Nein, nur Schneeräumen kommt für mich nicht in Frage. Das Hauptproblem ist eben die generelle Reinigung.

Naja, du behältst Dir die Übertragung auf einen Dienstleister explizit vor, also könnte das tatsächlich funktionieren, dass umzustellen. Ist das denn in den Betriebskosten als möglicher Posten mit aufgeführt?

Ja, ist in den Betriebskosten und im Mietvertrag als Posten aufgeführt.

Eventuell könnte es noch Probleme geben, was genau denn die einzelnen Beteiligten als "putzen" verstehen. Wenn Du jetzt tatsächlich erwartest, dass 1 x pro Woche alle Fenster geputzt und das Treppengeländer desinfiziert wird, könnte ein Richter das eventuell als nicht verhältnismäßig betrachten, ein Reinigungsunternehmen mit so horrenden Zusatzkosten zu beauftragen, nur weil die Mieter Deinen Ansichten nicht folgen. Zumindest wenn der Fall vor Gericht landen sollte.

Allen Mietparteien wurde von mir ganz genau gezeigt, was, wo gemacht werden muss - Sie sollten das "putzen" verstanden haben. Zudem haben alle Mietparteien ein Schreiben erhalten, in dem ich ganz klar beschrieben habe, was gemacht werden sollte.

z.B. ->

wöchentlich:
- Treppenhaus kehren und wischen (an das Treppengeländer habe ich noch nie wirklich gedacht, danke für den Hinweis).
- Waschraum kehren.
- Mülltonnenstellplatz kehren.
- Fahrradstellplatz kehren.
- Hof bzw. den Zugang (ca. 8m, 1m breit) zum Haus kehren.
- Gehweg (ca. 10 x 1m) kehren, wenn nötig, Wildwuchs beseitigen. (Hier könnte es sein, dass es evtl. zu viel verlangt ist, dies wöchentlich zu erledigen. Kann hier jemand etwas dazu sagen/schreiben?)


alle 4 Monate (Pro Mietpartei 1x im Jahr):
- Hauseingangstüre sowie die Treppenhaus- und Waschraumfenster putzen.
- Waschraum wischen.

Jede Mietpartei also 1x im Jahr - Ist bestimmt nicht viel verlangt.

Das sind meine Ansichten und ich glaube, das ist nicht zu viel verlangt - Andere Vermieter verlangen noch mehr.

Vielleicht kannst Du ja etwas gelassener ein bisschen Schmutz im Treppenhaus ertragen? Oder alternativ ein Reinigungsunternehmen nur 1 x pro Monat kommen lassen? Das wäre dann deutlich günstiger und Deine Mieter würden die zusätzlichen Kosten vielleicht leichter akzeptieren?

Nein. Das ist auch wahrscheinlich mein Problem...
Ich bin einfach zu Nett gegenüber meinen Mietern.

- Der Aschenbecher im Hof quillt schon seit Wochen über - da kann nicht mal mehr eine Stecknadel in dem Aschenbecher entsorgt werden, weil der Haufen die doppelte Höhe des Aschenbechers erreicht hat.

- Zwischen den Mülltonnen liegt jedes mal Tonnenweise Müll.

Ich habe es bis jetzt immer ertragen, aber nun möchte ich es nicht mehr! Der Hof wurde letztes Jahr neu gemacht, dann soll er auch gepflegt werden.

So sah es aus, nachdem ich 4 Tage vorher dort bereits den Papiermüll in die Papiertonne und die Folien im gelben Sack entsorgt hatte:

Schade, dass ich von dem Aschenbecher kein Bild gemacht hatte - Unglaublich.
Ich habe diesen jeden Tag im Treppenhaus auf die Fensterbank gestellt und jedes mal, statt den Aschenbecher mal zu leeren, landet dieser wieder im Hof.

Grundsätzlich darfst du bei Eigenvornahme nicht mehr als ein gewerblicher Dienstleister ohne MwSt. verlangen würde. Demnach stimmt deine Rechnung schon mal nicht.

Ja, das habe ich, nachdem ich den Beitrag hier verfasst hatte, auch gelesen - Danke für den Hinweis, das werde ich natürlich auch so umsetzen.

Egal ob Fremddienstleister oder Eigenvornahme, würde ich 3 Vergleichsangebote einholen, insbesondere wenn die Leistung ungewöhnlich teuer und (Gerichts-) Streit vorherzusehen ist. Achte darauf dass in der Leistungsbeschreibung auch nur dass enthalten ist wozu die Mieter verpflichtet sind, siehe oben.

Alles Klar. dann werde ich noch ein paar Angebote einholen.
Die Leistungsbeschreibung ist gegeben - auch beim ersten Angebot steht genau das drin, was die Mieter machen sollten.

 

[immobiliensammler]

Allen Mietparteien wurde von mir ganz genau gezeigt, was, wo gemacht werden muss - Sie sollten das "putzen" verstanden haben. Zudem haben alle Mietparteien ein Schreiben erhalten, in dem ich ganz klar beschrieben habe, was gemacht werden sollte.

z.B. ->

wöchentlich:
- Treppenhaus kehren und wischen (an das Treppengeländer habe ich noch nie wirklich gedacht, danke für den Hinweis).
- Waschraum kehren.
- Mülltonnenstellplatz kehren.
- Fahrradstellplatz kehren.
- Hof bzw. den Zugang (ca. 8m, 1m breit) zum Haus kehren.
- Gehweg (ca. 10 x 1m) kehren, wenn nötig, Wildwuchs beseitigen. (Hier könnte es sein, dass es evtl. zu viel verlangt ist, dies wöchentlich zu erledigen. Kann hier jemand etwas dazu sagen/schreiben?)


alle 4 Monate (Pro Mietpartei 1x im Jahr):
- Hauseingangstüre sowie die Treppenhaus- und Waschraumfenster putzen.
- Waschraum wischen.

Jede Mietpartei also 1x im Jahr - Ist bestimmt nicht viel verlangt.

Das sind meine Ansichten und ich glaube, das ist nicht zu viel verlangt - Andere Vermieter verlangen noch mehr.

Und diese Auflistung ist auch so im Mietvertrag bzw. in der bei Vertragsabschluss vereinbarten Hausordnung aufgeführt? Sonst könnte man im Zweifel trefflich streiten, was hier wirklich vom Mieter zu erledigen ist.

Alles Klar. dann werde ich noch ein paar Angebote einholen.
Die Leistungsbeschreibung ist gegeben - auch beim ersten Angebot steht genau das drin, was die Mieter machen sollten.

Im Zweifel wird hier halt ein Richter entscheiden müssen was vom Mieter tatsächlich zu erledigen ist (und wofür er dann zahlen muss)!

 

[Burak]

Und diese Auflistung ist auch so im Mietvertrag bzw. in der bei Vertragsabschluss vereinbarten Hausordnung aufgeführt? Sonst könnte man im Zweifel trefflich streiten, was hier wirklich vom Mieter zu erledigen ist.

Ja, ist auch so in der Hausordnung geschrieben, welche bei Vertragsabschluss unterschrieben wurde.

 

[dots]

Ich habe diesen jeden Tag im Treppenhaus auf die Fensterbank gestellt und jedes mal, statt den Aschenbecher mal zu leeren, landet dieser wieder im Hof.

Kindergarten vom feinsten.
Falls du deine Mieter zu besseren Menschen erziehen willst: Es wird dir nicht gelingen. Und deine Aufgabe ist es sowieso nicht.

 

[Burak]

Kindergarten vom feinsten.
Falls du deine Mieter zu besseren Menschen erziehen willst: Es wird dir nicht gelingen. Und deine Aufgabe ist es sowieso nicht.

Ja genau! Und deshalb soll es jetzt extern vergeben werden.

 

[Aktionär]

Kindergarten vom feinsten.
Falls du deine Mieter zu besseren Menschen erziehen willst: Es wird dir nicht gelingen. Und deine Aufgabe ist es sowieso nicht.

Stimmt.
Ich kann mir aber auch durchaus vorstellen, dass ein gut gefüllter Aschebecher im Treppenhaus eine gewisse Duftnote verbreitet, was, sagen wir mal einem Nichtraucher, nicht schmeckt ...

 

[Dschei2]

Schwieriges Thema ...

Dein Problem ließe sich am einfachsten über einen Hausmeister lösen, der jeden Tag mal vorbeischaut. Der externe Dienstleister ist ja auch nur einmal in der Woche da, d.h. der Dreck vom Aschenbecher oder von deinem Hof-Bild, liegt ja schlimmstenfalls auch 6 Tage da rum.
Wenn dein Haus jetzt 20 Wohnungen hätte, würden sich die Kosten verteilen und wahrscheinlich würde jeder Mieter sich freuen, dass er nichts mehr machen muss.
Aber wenn sich die Kosten auf 3 verteilen, dann ist die Reinigung am Ende teurer als die Heizung! Deshalb denke ich, das wird nicht akzeptiert, da musst du womöglich wirklich vor Gericht ziehen ...

Wie ich oben schon schrieb, du wirst dich da noch richtig ärgern müssen.

Wie ist denn die Kostensituation im Moment? Sind die 100 EUR nur 10 % der Miete oder eher 33 %?

 

[Ino75]

Wie diese Sache vor Gericht ausgehen könnte, wer weiß?

Aber vielleicht hilft es Dir ja schon, wenn ich sage, dass ich Dich total gut verstehen kann. Das würde mich auch maßlos ärgern. Und ich bin Mieter, nicht Vermieter, aber trotzdem total auf Deiner Seite und finde nicht, dass Du zu viel verlangst! Man muss bestimmt kein Putzteufel sein, um sich über das Bild mit dem Müll zu ärgern. Wenn ich Dir noch einen Tipp zum Abschluss geben darf: mach mehr Fotos! Je mehr, desto besser, falls das ganze vor Gericht gehen sollte.

Ich drücke Dir ganz doll die Daumen, dass Du das Problem auf die eine oder andere Art geregelt kriegst.

 

[Papabär]

Und diese Auflistung ist auch so im Mietvertrag bzw. in der bei Vertragsabschluss vereinbarten Hausordnung aufgeführt? Sonst könnte man im Zweifel trefflich streiten, was hier wirklich vom Mieter zu erledigen ist.

Den Gedanken hatte ich auch. Eine bloße Mitteilung (auch schriftlich) ist nunmal keine Vereinbarung.

Mietvertraglich ist folgendes geregelt:

- Verweis auf die Betriebskostenverordnung
- Absatz "Hausordnung" -> Reinigungs- Räum- und Streupflicht:

1.Soweit keine anderweitige Bestimmung getroffen ist, sind die Treppen, Treppenabsätze, Geländer und Fenster im Treppenhaus von den Mietern im wöchentlichen Wechsel zu reinigen.​

Das DAS unverhältnismäßig ist, wurde Dir ja bereits genannt. Wenn Du jetzt an anderer Stelle des Mietvertrages (oder eines Bestandteil des MV) eine widersprüchliche Regelung vereinbart hat, kann es gut sein, dass aufgrund der Summierung BEIDE Regelungen unwirksam sind - und zwar auch dann, wenn sie einzeln betrachtet jeweils wirksam wären.

- ..., wenn nötig, Wildwuchs beseitigen. (Hier könnte es sein, dass es evtl. zu viel verlangt ist, dies wöchentlich zu erledigen. Kann hier jemand etwas dazu sagen/schreiben?)

Da ich kein promovierter Botaniker bin und Gründlichkeit ja bekanntlich eines jeden Klem ... ähem Gärtners Pflicht ist würde ich da als Mieter großzügig mit der Schaufel dran gehen und das Grünzeug gleich komplett auf 10cm Tiefe beseitigen. Ist doch, was Du willst, oder? Ach ja, die Kosten für die Entsorgung stelle ich Dir (gerne auch mit Verweis auf §§305ff BGB) übrigens trotzdem in Rechnung.

Ich kann mir aber auch durchaus vorstellen, dass ein gut gefüllter Aschebecher im Treppenhaus eine gewisse Duftnote verbreitet,

Stimmt, Scheint aber so beabsichtigt zu sein, denn

Ich habe diesen jeden Tag im Treppenhaus auf die Fensterbank gestellt und jedes mal, statt den Aschenbecher mal zu leeren, landet dieser wieder im Hof.

Gibt es für das Leeren des Aschenbeschers eine separate Metalltonne? Weil ansonsten würde ich das die Mieter nicht machen lassen wollen - idealerweise sogar gar keinen Aschenbecher aufstellen.
Seien wir doch mal ehrlich, welcher Raucher wartet nach dem Ausdrücken der Fluppe neben dem Aschenbecher, bis die letzte Glut erloschen und die Asche erkaltet ist? Also ich mache das tatsächlich nicht. Bei meinem eigenen Ascher weiß ich, wann die letzte Kippe ausgedrückt wurde - da kann ich relativ sicher sein, keinen Brand zu verursachen, wenn ich das Teil ausleere. Bei einem quasi öffentlichen Aschenbecher hätte ich da schon eher Muffensausen.

Aber wenn sich die Kosten auf 3 verteilen, dann ist die Reinigung am Ende teurer als die Heizung! Deshalb denke ich, das wird nicht akzeptiert, da musst du womöglich wirklich vor Gericht ziehen ...

V.a. weil ich mir nicht vorstellen kann, wie eine so hoher Reinigungsaufwand dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen soll. Meine letzten Angebote dazu stammen aus 2019 - aber die meisten Anbieter berechnen die Grundpreise für die Unterhaltsreinigung nach Etagen. Und im Schnitt lagen die so bei 45-58,- € pro Etage/netto, ohne Fenster bei wöchentlichem Einsatz, Nun wissen wir natürlich weder, wieviele Etagen das Objekt hat (können ja auch 3 gestapelte Maisonetten sein^^), noch wie groß die Pos. Anfahrt ist. Aber man darf sich durchaus die Frage stellen, ob eine wöchentliche Hausreinigung bei einem 3-Parteien-Haus tatsächlich angemessen ist.

Die Mietpartei begründet den Widerspruch damit, dass sie die Kehrwoche regelmäßig erledigt.

Ich habe darauf geantwortet, dass eine regelmäßige Erledigung nicht bedeutet, dass diese auch in vollem Umfang erledigt wurde. Zudem habe ich dies mit Bildern belegt.

Und was belegen die Bilder? Das der Mieter zum Zeitpunkt der Aufnahme gerade nicht geputzt hat. Das ist eines der Grundprobleme mit der Kehrwoche. Du kannst den Mieter weder dazu verpflichten an einem bestimmten Tag, noch zu einer bestimmten Uhrzeit zu reinigen. Und wenn er seinen Pflichten nachgekommen ist, kann es 10min. später trotzdem schon wieder verschmutzt sein. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, 24/7 mit dem Gewehr im Anschlag vor der Tür zu stehen und jeden Besucher zu "ermutigen" seine Schuhe draußen auszuziehen oder gründlich abzutreten.