Extrem hohe Schäden an der Wohnung

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von derbassist, 12.03.2014.

  1. #1 derbassist, 12.03.2014
    derbassist

    derbassist Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich hatte seit 7 Jahren eine Familie als Mieter in einer Wohnung. Der Mietvertrag wurde von ihnen gekündigt und lief Ende Februar ab. Bei der Schlüsselübergabe und der Wohnungsabnahme sind viele Schäden an der Wohnung entdeckt worden.

    Laut Mietvertrag muss die Wohnung sauber hinterlassen werden. Desweiteren ist geregelt, nach wievielen Jahren welcher Raum neu gestrichen werden muss.

    In fast jeder Wand der Wohnung sind sehr viele Löcher mit Dübeln, ALLE Wände ungestichen und total dreckig und die Wohnung sieht auch insgesamt aus wie ein Schweinestall (nichts geputzt, dreckige Decke usw.).

    Schriftlicht wurde bei der Wohnungsabnahme vereinbart, die Wohnung zu streichen, alle Dübel/Nägel zu entfernen und die Löcher zu stopfen.
    Gesagt getan...oder eher nicht getan..ALLE Dübel befinden sich immernoch in den Löchern und stehen zum Teil sogar sichtbar aus der Wand heraus. Gestrichen wurde mit einer billigen Farbe die nicht wirklich abdeckt. Die Dübel die nicht rausstehen sind aufgrund der schlechten Deckkraft der farbe noch zu erkennen. Die Wand wurde unregelmäßig und unsauber gestichen wobei auch die Deckenleisten angestrichen und nicht gesäubert wurden.

    Das wäre bisher noch nicht das Schlimmste, da man es selbst noch richten könnte. Was man aber nicht rückgängig machen kann, ist die Art und Weise, wie die Löcher mit GIPS verprachtelt wurden. Die Löcher wurden großflächig mit Gips zugekleistert. Da es sich um einen Reibeputz handelt ist eine Ausbesserung der Flächen unmöglich. Es ist einfach nur eine Katastrophe, in was für einen Umkreis die Löcher verspachtelt wurden (wie gesagt manche Dübel stehen auch noch aus der Wand). Auch Nägel wurden teilweise nach dem Streichen einfach in die Wand geklopft oder danach Rausgezogen (nach dem Rausziehen sind natürlich neue Löcher entstanden)

    Die Schäden an der Wände sind nun schlimmer als zuvor und laut einer Malerfirma auch nicht wieder auszubessern. Die einzige Möglichkeit ist, die ganze Wohnung neu zu verputzen (was aufgrund des schrecklichen Aussehens auch dringenst notwendig ist).
    Desweiteren ist in der Einzelgarage des Vermieters ein riesiger Ölfleck der sich fast über die halbe Fläche der Garage erstreckt und bereits wegen längerem Einziehen in den Betonboden nichtmehr zu entfernen ist. (Das sein Auto Öl verliert wusste er und versuchte weitere Schäden mit einem Karton zu verhindern, was aber aufgrund des bald durchweichten Kartons nicht funktionierte).

    Insgesamt schätze ich die Schäden auf einen Gesamtbetrag von rund 4000-5000 Euro. Das Problem ist nur, dass die Familie vor einigen Jahren Privatinsolvenz beantragt hatte und ich nun befürchte, dass wenn ich gerichtlich dagegen klagen würde, ich auf meinen Kosten sitzen bleibe.

    Wie ist vorzugehen, wenn die Schäden professionell auf die Kosten des Verursachers (Mieters) ausgebessert werden sollen? Speziell in Hinblick auf die Garage, deren Boden 10 mal schrecklicher aussieht als die Wohnung selbst.

    Vielen Dank schonmal für die Hilfen
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 12.03.2014
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    Erst mal: Kaution einbehalten, zweitens: dokumentieren, dokumentieren, (Übergabeprotokoll?), drittens obliegt es dir ob du die Kosten für die Schäden einklagst oder einfach darauf verzichtest und wenigstens einen teil der Schäden mit der Kaution abdeckst.
    Das hängt davon was zu holen ist, ob du eine Rechtsschutz hast, ob du die leute mit einem solchem Verhalten durchkommen lassen willst.

    Letztlich wird eine erfolgreiche Klage aber auch davon abhängen ob der Zustand bei Einzug vernünftig protokolliert war, ob die Schönheitsreparaturklausel gültig war etc.

    Ich habe mal etwas läuten gehört, dass man das Verdübeln der Wände gar nicht verbieten kann auch wenn es immens viele Löcher sind.

    Evtl. wird man hier einen Gutachter brauchen der entscheidet ob es sich um normale Abnutzung handelt oder nicht...
     
  4. #3 derbassist, 12.03.2014
    derbassist

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    ja als Kaution wurden 2 Monatsmieten einbehalten (600€) die aber keineswegs die Schäden abdecken..das reicht evtl für einen Raum zum herrichten mit verputzen und streichen.

    Dokumentiert wurden die Mängel mit einem Protokoll, wo alle Räume aufgezählt sind und man eintragen konnte ob der Raum in ordnung ist oder nicht (falls nicht konnten Mängel aufgezählt werden). Das Protokoll wurde auch von beiden Parteien mit Datum unterschrieben.

    Rechtsschutz ist meinerseits vorhanden. Beim Einzug wurde leider kein Protokoll erstellt aber 1 Jahr vor dem Einzug wurden alle Wände gestrichen und die Wohnung hergerichtet.

    Und wie gesagt Dübel in der Wand ist nichts schlimmes. Was wirklich schlimm ist, ist die Art und Weise wie Schlampig/Unsauber verspachtelt wurde, sodass es um einiges schlimmer aussieht als davor.

    Ja, ein Gutachter schwebt mir in dem Fall auch im Kopf. Soweit ich weiß schätzt der aber nur den entstanden Schaden und nicht wer den Schaden zu tragen hat oder?
     
  5. Andres

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    Das ist zwar schön, funktioniert in der Praxis aber eher mäßig. Wenn wirklich neu verputzt werden muss, ist es auch ziemlich egal.

    Bitte nicht falsch verstehen: Ich kann deinen Ärger absolut nachvollziehen, aber das nützt niemandem. Mund abwischen, weiter machen.


    Eine Klausel, die grundsätzlich unter dem Verdacht steht, unwirksam zu sein. Bist du dir über die Rechtslage ungefähr im Klaren?


    Finde ich gut, denn so bekomme ich sie falls irgendwie möglich leichter aus der Wand. Spachteln mache ich lieber selbst - Mieter pfuschen da zu viel.

    Außerdem hat Bürokrat die Lage leider richtig eingeschätzt:

    Das gehört zur gewöhnlichen Abnutzung. Immer wieder versuchen sich Gerichte z.B. an einer Festlegung, wie viele Löcher pro m² noch akzeptabel sind. Es gibt eine gewisse Streuung, aber die zentrale Erkenntnis ist: Diese Grenze ist sehr hoch.


    Problem: Dass die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt wurden, musst du beweisen.


    Dokumentieren, vor allem die Geschichte mit dem Karton, soweit noch möglich - das könnte einer der einfacher durchsetzbaren Ansprüche sein.

    Ich empfehle hier ein chemisches Lösungs- und Bindemittel und habe damit gute Erfahrungen gemacht. Das Zeug gibt es in Baumärkten und im Auto- und Motorradzubehörhandel. Wenn es funktioniert, kann man den Ölfleck danach mit einem Besen beseitigen.


    Richtig. Daher würde ich für den Moment vor allem die Kosten niedrig halten und mich freuen, diese Leute losgeworden zu sein.


    Der Gutachter dafür heißt "Richter" und ist aus o.g. Gründen hier nicht unbedingt die beste Wahl.
     
  6. #5 derbassist, 12.03.2014
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    Das mit dem bestimmte Räume nach der und der Zeit neu zu streichen steht in einem normalen Ausdruck eines Mietvertrages, des man sich in der Gemeinde abholen kann. Von dem her gehe ich von einer Rechtswirksamkeit aus.

    Ja die Dübel stehen noch raus aber es ist schon mit Gips rumgeschmiert worden..rausziehen ist da nichtmehr..und ja beim Zumachen der Löcher wurde extrem gepfuscht was die Hauptursache für meinen Ärger IN der Wohnung ist. Da ist der Putz nichtmehr zu retten und muss neu gemacht werden...

    Und dass die Arbeiten NICHT fachgerecht durchgeführt wurden ist mehr als deutlich zu erkennen! (steht übrigens auch im Mietvertrag, dass es fachgerecht gemacht werden muss)


    Hmm schonmal vielen Dank für die Hinweise..sieht wohl sehr schlecht :(
     
  7. #6 derbassist, 12.03.2014
    derbassist

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    Wenn ich jetz als mindestes die Kaution behalten will, muss ich dann dafür eine Bestätigung vom Gutachter haben oder was brauch ich damit ich berechtigt die Kaution einbehalten darf?
     
  8. Wired

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    Dokumentieren Sie den Schaden ausführlich mit Fotos und ggf. mit Zeugen.

    Wenn klar ist, dass die Kosten der Beseitigung die Kaution überschreitet, können Sie die ganze Kaution behalten.

    Wenn der Mieter die Kaution wieder haben will, kommt Ihre Dokumentation ins Spiel. Er kann Sie natürlich verklagen. Im Zweifel beauftragt das Gericht einen Gutachter, der kann z. B. klären, ob die Beseitigung wirklich die von Ihnen angegebenen Kosten verursacht hat. Die Kosten des Verfahrens und des Gutachters zahlt die unterlegene Partei.

    Ein eigener Gutachter kostet Ihr Geld und hilft Ihnen vor Gericht nicht wirklich.
     
  9. #8 immodream, 12.03.2014
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    Hallo derbassist,
    meine Mieter erhalten 4 Wochen vor dem Auszug ein Infoblatt, in dem alle Renovierungsschritte beschrieben werden und ich dem Mieter auch eine Vorababnahme anbiete.
    Da ich die Qualität der Mieterrenovierungen kenne, gestatte ich den Mietern, das sie die Dübellöcher in den Wänden und Fliesen nicht verschließen.
    Das kann ich selbst in max. einer Stunde besser durchführen.
    Und damit meine Mieter die Wände incl. Steckdosen, Fensterrahmen, Türrahmen, Heizkörpern und Böden nicht streichen, versuche ich immer einen Kompromiss herauszuhandeln, das ich selbst streichen kann und einen kleinen Teil der Kaution einbehalten darf.
    Die Höhe der einbehaltenen Kaution wird vorher festgelegt.
    Gerichtsprozeße mit Gutachtern helfen nicht bei der Renovierung deiner Wohnung.
    Die kosten nur Nerven, Geld und deine Zeit .
    Ich vermiete lieber möglichst schnell die von mir fachgerecht renovierte Wohnung und pfeife auf irgendwelche Renovierungsklauseln die beim Gerichtsprozeß als nicht wirksam bezeichnet werden.
    Grüße
    Immodream
     
  10. #9 Bürokrat, 12.03.2014
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    Es mag sein dass diese Schönheitsreparaturen im MV stehen, das Problem ist lediglich dass genau diese Klauseln nach und nach von den Gerichten für ungültig erklärt werden. Wenn feste zeiten angegeben sind nach denen gestrichen werden muss ist die Klausel wohl ungültig.
    Deswegen wirst du in den neuen H+G Verträgen, dies im gut sortierten Bürohandel auch gibt, diesen Passus nicht mehr finden, bzw. ist er nun so oder ähnlich formuliert: "Schönheitsreparaturen sind durchzuführen".
     
  11. #10 Papabär, 13.03.2014
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    Ich gehe sogar noch weiter und behaupte mal ganz keck, dass es bei einer ungültigen Endrenovierungsklausel gar keine Rolle spielt, in welcher Qualität die Arbeiten durchgeführt wurden (VIII ZR 166/08).



    Als Bindemittel eignet sich auch Katzenstreu.

    Und vor der nächsten Vermietung sollte der Garagenboden imprägniert und sodann diffusionsoffen versiegelt werden.
     
  12. #11 derbassist, 13.03.2014
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    Mit Katzenstreu ist da nichtmehr zu machen und ich bezweifel sehr stark, dass man die Flecken mit anderen chemischen Lösungsmitteln wieder rückstandslos weg bekommt.
    Ist wie gesagt eine sehr große Fläche die ziemlich stark mit Öl beschmutzt/getränkt wurde. Ist auch bestimmt schon 1-2 Jahre im Boden "eingearbeitet" mit immer mehr hinzukommenden Öl
     
  13. #12 Bürokrat, 13.03.2014
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    Tja die einfachste Lösung ist sicherlich den Fleck zu belassen, ist ja eine Garage. Ich habe es schon lange aufgegeben bei meinen Garagen jeden Fleck zu bemängeln, denn die werden mit den Jahren eh mehr und mehr, das lohnt die Streiterei nicht da es die die Vermietbarkeit nicht beeinträchtigt.
    Kann aber verstehen dass dich der plötzlich aufgetretene große Fleck sehr ärgert. Da greift eben die Analogie mit dem Frosch im Kochtopf
     
  14. #13 Papabär, 13.03.2014
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    Na, dass es mit Katzenstreu bzw. Ölbindern alleine funktionieren würde, hat ja auch niemand behauptet. Es ist völlig logisch, dass man zunächst mal ein geeignetes Lösungsmittel benötigt (hier schwebt mir z.B. gerade Bremsenreiniger vor) um den gelösten Dreck sodann mit dem Bindemittel aufzunehmen.

    Zuweilen kann auch eine Anfrage bei der örtlichen Feuerwehr hilfreich sein. Die Jungs wissen i.d.R. wie man Ölflecken entfernt ... die verdienen sich Ihr Geld u.a. damit.

    Es garnicht erst zu versuchen deutet auf fehlendes Interesse hin. Einen wie auch immer gearteten Ersatzanspruch wird man so nicht durchsetzen können.
     
  15. #14 Bürokrat, 13.03.2014
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    Es ist ein Schaden entstanden. Der Verursacher ist schadensersatzpflichtig. Ob und wie man den Schaden behebt ist für die Entschädigung nicht relevant. Ganz abgesehen davon, selbst wenn es so wäre könnte man immer noch behaupten den Schaden bis zur Begleichung bzw. zur endgültigen Bestimmung der Schadenshöhe zu Beweissicherungszwecken zu belassen. In jedem Fall dürfte ein Kostenvoranschlag zur Bestimmung der Schadenshöhe ausreichend sein. Ob man dann wirklich beseitigen lässt bleibt einem selbst überlassen.
    Schließlich zahlt die Haftpflicht des Gegners bei einem Schadem am Kfz den man nicht reparieren lässt ja auch, wenn auch mit Abzug der Mwst.
     
  16. #15 Papabär, 13.03.2014
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    Guckst Du VIII ZR 205/13
    Zugegeben - da ging es um den Verlust eines Schlüssels einer Schließanlage ... der Tenor des BGH lautet jedoch, dass der Vermögensschaden erst mit erfolgter Reparatur/Erneuerung entstanden ist.
     
  17. #16 Bürokrat, 14.03.2014
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    Hm, naja ich beuge mein Haupt vor deinem überlegenem Wissen aber ich muss sagen dass mich dies schon verwundert. Ein Schaden ist ein Schaden, repariert oder nicht. Sonst müsste ich ja anfangen meine Kfz-Schäden alle zu reparieren statt das geld einzusacken...
     
  18. Wired

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    Bei dem Kfz-Schaden handelt es sich um einen Sachschaden, mit dem Schadensersatz soll der Zustand vor Schadensereignis wiederhergestellt werden. Der Gläubiger kann aber gem. § 249 BGB statt der Wiederherstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Deshalb achten die Richter auch darauf, dass die MwSt. nur gezahlt wird, wenn der Schaden tatsächlich behoben wurde.

    Bei dem notwendigen Austausch der Schliessanlage handelt es sich um einen sog. unechten Vermögensschaden, denn der Schaden, Ersatz der Schliessanlage, ist ein Sachfolgeschaden des Schlüsselverlusts. Bei Vermögensschäden geht es gem. § 251 BGB um eine Kompensation, also darum, die Einbusse am Vermögen auszugleichen. Der Vermögensschaden ist aber erst entstanden, wenn die Schliessanlage tatsächlich ersetzt wurde.
     
  19. #18 Bürokrat, 14.03.2014
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    Aha, beschämt muss ich zugeben dass ich mir das Urteil nicht durchgelesen habe, wenn es darum ging dass dann die ganze Schließanlage ausgetauscht werden müsste weil einer den Schlüssel verloren hat oder ein Schloss defekt war ist es klar dass man das geld erst nach austausch der ganzen anlage bekommt. Der Fall des Ölflecks ist ja aber ganz anders gelagert!
     
  20. Andres

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    Und auch das stimmt nicht so ganz: Für eine fiktive Reparatur bekommst du weder die USt noch einen Nutzungsausfall erstattet. "Einsacken" darfst du in diesem Fall nur die fiktiven Netto-Reparaturkosten, merkantiler Minderwert, TK-Pauschale, ... - eben alle tatsächlichen Schäden.
     
  21. #20 Bürokrat, 14.03.2014
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    Ja sicher, ein verschmutzter Boden ist ja aber ein tatsächlicher Schaden. Klar dass es hierfür weniger gibt als den Voranschlag des was auch immer der dies reparieren würde, aber immerhin: Bares auf die Kralle ist ja nie schlecht... :rauch001:
     
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Extrem hohe Schäden an der Wohnung

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