Fachwerkhaus verkaufen

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souly

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Hallo Forum,
nachdem wir unseren Mieter endlich rausgeklagt haben steht nun endlich der Verkauf unseres Fachwerkhauses aus dem Jahr 1545 an.
Das Objekt umfasst 2 Ladengeschäfte mit einer darüber liegenden Wohnung. Die Ladengeschäfte können aufgrund der Leerstandsquote in Wohnungen umgebaut werden. Die Stadt bezuschusst das mit 30%.

Da so ein Haus ein spezielles Käuferklientel anspricht, stellt sich jetzt die Frage wie wir beim Verkauf vorgehen.
Makler oder privat verkaufen? Wie bekommt man den besten Preis? Mein Bruder meint ein Makler versucht so ein Objekt schnell vom Tisch zu haben (Schnelldreher) und setzt dann ein geringeren Preis an.

Wir wollen später keine rechtlichen Probleme bekommen und haben überlegt vorher einen Bausachverständigen zu kontaktieren, um die genauen m² zu bestimmen und auf Mängel hinweist. z.B. ist die Stehhöhe in der Wohnung nur teilweise 1,80m, was ja nicht als Wohnfläche zählt. Dazu sind einige Eichenbalken im Keller feucht/morsch und vom Holzbock zerfressen. Hausschwamm ist soweit ich sehe nicht vorhanden.

Macht sowas Sinn oder wird der neue Käufer sowieso einen Baugutachter bei so einem alten Haus beauftragen ?
 
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Newbie15

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Wir wollen später keine rechtlichen Probleme bekommen und haben überlegt vorher einen Bausachverständigen zu kontaktieren, um die genauen m² zu bestimmen und auf Mängel hinweist. z.B. ist die Stehhöhe in der Wohnung nur teilweise 1,80m, was ja nicht als Wohnfläche zählt. Dazu sind einige Eichenbalken im Keller feucht/morsch und vom Holzbock zerfressen. Hausschwamm ist soweit ich sehe nicht vorhanden.
Aus Verkäufersicht (außer, du bist selbst Bausachverständiger) macht das eigentlich keinen Sinn. Der Käufer kann dich nur für Mängel belangen, die dir bekannt waren und die du wissentlich verschwiegen hast, während sie für ihn nicht bei eingehender Besichtigung zu erkennen waren. Also willst du lieber möglichst wenige kennen ;). Meist ist der Streitpunkt an dieser Stelle, wenn gravierende Mängel übertüncht werden, beispielsweise der völlig schimmelige Keller, verrottete Balken, usw. für den Verkauf noch mal fix aufgehübscht oder Schimmel hinter Platten versteckt wird usw.

Genaue m² brauchst du auch nicht, das Haus wird eben ohne m²-Angabe verkauft, beim Verkauf spielt das eigentlich kaum eine Rolle, ob das nun ein bisschen mehr oder weniger ist. Der Käufer besichtigt und kauft wie gesehen. Das gilt auch für Mängel wie die geringe Deckenhöhe, die einem ja doch seeeeehr deutlich ins Auge springen wird.

Bei solchen Mängeln ist ohnehin die Frage, ob das zu mehr als Abriss noch taugt? Besteht Denkmalschutz?

Die Frage, ob Makler oder nicht, würde ich abhängig vom regionalen Markt machen und wie gut man den kennt. Und ob man den Preis für so ein Haus realistisch einschätzen kann.
 

braut

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Bei solchen Mängeln ist ohnehin die Frage, ob das zu mehr als Abriss noch taugt? Besteht Denkmalschutz?
Aua. Ein Haus von 1545, da bin ich jedem Käufer dankbar, der nicht einfach nur abreißen und neu bauen will, sondern wo ich als Verkäufer das Gefühl habe, der will mit Engagement und Können ein solches Gebäude schützen und erhalten will.

Nicht alles ist wirklich erhaltenswert. Aber ein bald 500 Jahre altes Gebäude verdient mehr Liebe und Sorgfalt, statt nur schnöde Profitmaximierung.
 

souly

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Ja das Haus ist denkmalgeschützt. Denkmalgeschützte Häuser können wohl abgerissen werden, wenn die Sanierung nicht mehr wirtschaftlich ist?! Für Kapitalanleger evtl. interessant.

Falls das Gebäude erhalten werden soll, begrenzt sich ja das Zielklientel enorm. Vielleicht ein Handwerker, der seinen Laden unten reinmachen kann und oben in die Wohnung zieht. Der viel selbst sanieren kann..

Ich habe auch gar keine Preisvorstellung, was das Haus wert sein könnte. Vielleicht ein Wertgutachten vom Sachverständigen oder soll ich zu dem ersten besten Makler gehen? Gibt es überhaupt sowas wie Schnelldreher in der heutigen Zeit? Der Makler will ja auch den maximalen Preis wegen seiner Provision rausholen, auf der anderen Seite will er ist nicht ewig auf seinem Schreibtisch liegen haben.
 
RomeoZwo

RomeoZwo

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Ja das Haus ist denkmalgeschützt. Denkmalgeschützte Häuser können wohl abgerissen werden, wenn die Sanierung nicht mehr wirtschaftlich ist?! Für Kapitalanleger evtl. interessant.

Je nachdem wie groß das Haus ist, und wieviel noch nicht genutzte Fläche (Dachböden, etc.) könnte der Denkmalstatus es gerade für Kapitalanleger bzw. darauf spezialisierte Bauträger interessant machen. Stichwort Denkmal-Afa (§ 7h EstG). Der "Wert" des Hauses ergibt sich dabei weniger nach der tatsächlichen Wohn- / Nutzfläche bzw. Grundstücksgröße sondern nach der "erzielbaren Wohnfläche nach Umbau. Google mal nach "Denkmal-Afa", auch um darauf spezialisierte Käufer zu finden.
 
RomeoZwo

RomeoZwo

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Gibt es überhaupt sowas wie Schnelldreher in der heutigen Zeit? Der Makler will ja auch den maximalen Preis wegen seiner Provision rausholen

Es gibt viele Schnelldreher, einige Makler sind darauf spezialisiert. 10T€ mehr Kaufpreis bringen dem Makler 500€. Da "lohnt" es sich nicht 5 zusätzliche Besichtigungen zu organisieren.

Um mal eine Hausnummer zu bekommen, könnt ihr es auch mit einem Bieterverfahren versuchen. Da werden sich Schnäppchenjäger melden aber, je nach Marktsituation in der Lage, auch ernstzunehmende Interessenten.
 

braut

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Ich würde das als Versuchsballon auf immoscout o.ä. selbst reinstellen und mich dabei an anderen Angeboten deutschlandweit orientieren. Man muss noch nicht verkaufen, sondern kann dabei auch mal den Markt ausloten. Sollte sich der geeignete Abnehmer finden, umso besser - man sollte die nicht prinzipiell ablehnen.
 

Newbie15

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Aua. Ein Haus von 1545, da bin ich jedem Käufer dankbar, der nicht einfach nur abreißen und neu bauen will, sondern wo ich als Verkäufer das Gefühl habe, der will mit Engagement und Können ein solches Gebäude schützen und erhalten will.
Ich bin der letzte, der Altbauten abreißt. Ich habe selbst einen, der nach und nach komplett saniert wird. Natürlich nicht so alt, aber auch 3-stellig. Da passt aber die Grundsubstanz und die Nutzung ist zeitgemäß möglich, schöne große und sehr helle und eben auch hohe Räume.

Aber eine Raumhöhe von nur 1,80m ist einfach überhaupt nicht zeitgemäß, das kommt pauschal für viele heutige Menschen nicht in Betracht, da man sich nicht einmal aufrichten kann, permanent gebückt leben kann niemand. Dazu vom Holzbock zerfressene Tragkonstruktionen... Nun ja, da muss man aus meiner Sicht einfach realistisch bleiben, ob das wirklich erhaltenswert ist. Ist es Profitmaximierung, wenn man sich ernsthaft fragen muss, für das Haus dauerhaft Mieter zu finden? Oder eben überhaupt einen Käufer, der grundsätzlich ausschließen kann, dass er selbst oder eines der Kinder damit dauerhaft Probleme bekommen wird?

Ich denke, realistisch ist für so ein Haus nur ein Abriss oder falls möglich, ein kompletter Umbau mit Anhebung der Decken. Es gibt ja Fachwerkhäuser mit nur 2m oder 2,10 Deckenhöhe, da würde ich sagen, kann man noch drüber reden, das passt für viele gerade noch so, aber bei 1,80 m hätten, bis auf meine kleinen Kinder, alle in meiner Familie ein Problem. Und in meinem Umfeld gibt es tatsächlich auch keine Familie, bei denen nicht wenigstens der Mann hier den Kopf einziehen müsste.

Trotzdem könnte ich mir je nach Markt sogar vorstellen, dass sich ein Käufer findet, der sagt, er will sanieren. Vor allem, wenn das Haus "billig" ist. Das Erwachen kommt dann hinterher.
 

braut

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Aber eine Raumhöhe von nur 1,80m ist einfach überhaupt nicht zeitgemäß, das kommt pauschal für viele heutige Menschen nicht in Betracht, da man sich nicht einmal aufrichten kann, permanent gebückt leben kann niemand. Dazu vom Holzbock zerfressene Tragkonstruktionen...
Ob die Tragkonstruktion betroffen ist, das muss der Käufer entscheiden. Genannt werden hier bisher nur Eichenbalken "im Keller".
Raumhöhe von nur 1,80 m gilt "nur teilweise". Das habe ich auch in jeder Dachgeschosshöhe unter der Dachschräge und in manchen Wohnungen durch Einbauten oder Treppen. Von daher muss man die Immobilie nicht unnötig schlecht reden, ohne die Details wirklich zu kennen.

Ja, vielleicht braucht man für zeitgemäßes Wohnen eine komplette Entkernung. Ob sich das lohnt und wie es mit dem Denkmalschutz klappt, das muss der Käufer selbst entscheiden. Vorstellen kann ich mir alle möglichen Lösungen.

Aber für mich als Verkäufer würde das bedeuten: Soll möglichst viel Substanz erhalten werden, dann ist die Zahl der möglichen Käufer sehr überschaubar. Die brauchen Zeit, um sich in das Haus zu verlieben, die passenden Fachleute einzubinden, die Möglichkeiten mit dem Denkmalschutzamt auszuloten usw. Für einen Makler bedeutet das weit mehr Aufwand als anderswo üblich. Ein Makler wird also womöglich wirklich versuchen, den schnellen Verkauf über den günstigen Preis zu erreichen.

Wenn du als Verkäufer also das Geld nicht schnell und sofort brauchst, wenn die Hütte nicht droht, bald zusammenzubrechen, dann versuche den Verkauf selbst. Und versuche, für solches Objekt einen besonders kompetenten überregionalen Makler mit ins Boot zu holen - aber nicht mit Alleinvermarktungsrecht.
 

souly

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Die Decken kann man vermutlich zum Dachgeschoss raushauen, so dass man eine höhere Deckenhöhe hat. Dachgeschoss war aufgrund der steilen Treppe sowieso kein Wohnraum.

Hier nochmal Fotos von den Balken im Keller. Sind laut meinem Feuchtigskeitmessgerät trocken. Dafür ist die Wand bis ca 1m Höhe aber nass/feucht. Liegt wahrscheinlich an einem angrenzenden Bach nicht unweit entfernt. Man sieht auch diese weißen toten spinnen, die aufgrund von Feuchtigkeit verendet sind ;)

Manchmal denke ich mir, wenn das Haus schon > 500 Jahre stand wird es mich vermutlich auch noch überleben ;)
IMG_6640.jpg
IMG_6639.jpg
 

braut

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Sieht ähnlich aus wie mein Keller aussah - bei uns weit weniger alt und leider nur Fichte statt Eiche. Bruchsandsteinmauern auf Lehm. Da zieht die Feuchtigkeit in der Wand hoch und irgendwann faulen die Balken weg. Es gibt schlimmeres.
 
Immofan

Immofan

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Wenn das Haus seit 500 Jahren steht hat es damit kein Problem.
 
Immofan

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Genau, für mich klang die Diskussion bisher so, als sei da nichts dran gemacht worden bisher. Was vielleicht wirklich nichtmal ein Nachteil ist.
 

Sellicando

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Ich würde zuerst mal klären was das Grundstück Wert ist. Ein Anhaltspunkt dafür ist der Bodenrichtwert. Den kann man über die Stadt / Gemeinde erfragen.
Dann den Markt prüfen. Wie ist die Lage einzuschätzen? Was wird angeboten? Einfamilienhäuser, Baugrundstücke? Wie viel Angebot besteht? Gibt es Neubaugebiete in der Gegend? usw.
Damt hat man einen Anhaltspunkt, ob Abriss oder Sanierung am Markt angenommen wird.
Wer ist die Zielgruppe für das Objekt? Ist die Vermietbarkeit gut möglich? Oder ist das Haus doch eher etwas für den Eigennutzer?
Für Denkmalschutzobjekte eignen sich nach meiner Erfahrung nur a) professionelle Investoren (dafür dürfte das Haus zu klein sein) oder b) den Handwerker der sich verwirklichen kann und will und schon fast eine emotionale Beziehung aufbaut :-) . Die gibt es, sie kommen aber im Verhältnis selten vor.
Was will ich mit dem Text sagen: Spezialobjekte für ambitionierte Handwerker erzielen nicht die höchsten Preise, der Verkauf ist eher Glück als verkäuferisches Talent. Deshalb braucht man dafür auch keinen Makler ;-) Wenn die Lage passt und der Grundstücksmarkt eng ist (also wenig Angebot) kann der Abriss tatsächlich sinnvoll sein. Voraussetzung: Neubau an gleicher Stelle möglich? Bebauungsplan vorhanden? Vorher mit der Stadt über Planungen sprechen!!
Meistens ist in der heutigen Zeit das Grundstück weit über dem Bodenrichtwert zu verkaufen. Deshalb der Wertansatz: Bodenrichtwert + großes X * Grundstückgröße minus Abrisskosten oder: Bodenrichtwert + kleines X + Restwert Gebäude (sicher sehr niedrig). Hoffe das hilft - Viel Erfolg!!
 
RomeoZwo

RomeoZwo

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Meistens ist in der heutigen Zeit das Grundstück weit über dem Bodenrichtwert zu verkaufen. Deshalb der Wertansatz: Bodenrichtwert + großes X * Grundstückgröße minus Abrisskosten oder: Bodenrichtwert + kleines X + Restwert Gebäude
Gerade bei für Investoren interessanten Denkmalgebäuden stimmt diese Rechnung nicht.
Die Grundstücksgröße ist für den Neubau bzw. Teilung / Verdichtung interessant. Bei Denkmalgrundstücken ist ein zusätzlicher Neubau aber meist nicht möglich. D.h. für den Investor ist die erziehlbare Wohnfläche wichtiger, als Grundstücksgrösse. Nur bei Nutzung als EFH spielt die eine wirkliche Rolle.
 
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