Falsch montierter Wasserzähler entdeckt

Diskutiere Falsch montierter Wasserzähler entdeckt im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Es geht um einen Gewerbemietvertrag, nicht um Wohnraum, ich denke aber, ich bin hier dennoch richtig. Wenn nicht, Entschuldigung, und bitte...

  1. Wired

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    Es geht um einen Gewerbemietvertrag, nicht um Wohnraum, ich denke aber, ich bin hier dennoch richtig. Wenn nicht, Entschuldigung, und bitte verschieben.

    Im Rahmen eines Zählerwechsels wurde ein falsch montierter Wasserzähler entdeckt. Dieser hat offenbar den Verbrauch mehrerer Mieteinheiten erfasst. Leider wurde er über mindestens 17 Jahre lang zu Lasten eines Gewerbemieters umgelegt. Natürlich weiss niemand, wie das passieren konnte und der damalige Installateur ist im Ruhestand.

    Ich weiss nicht, wie ich damit umgehen soll und hoffe auf Ideen/Meinungen.

    Wie sind hier die geltenden Fristen? Gelten 2 Jahre, wie sie sich aus § 556 BGB ergeben oder die regelmässige Verjährung des § 195 BGB?
     
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  3. Andres

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    Beides. ;)

    § 556 Abs. 3 BGB ist die speziellere Frist, also fange ich damit an: Hier werden Nachforderungen des Vermieters und Einwendungen des Mieters ab einem bestimmten Zeitpunkt ausgeschlossen, aber nur sofern der Mieter bzw. Vermieter "die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten" hat. Aus Sicht des Gewerbemieters ist also die Frage, ob er hätte bemerken können, dass hier etwas nicht stimmt. Das möchte ich nicht pauschal beantworten - kommt halt auf den Umfang an. Beim Vermieter sehe ich das etwas eindeutiger: Den Fehler des Monteurs wird er sich selbst zurechnen lassen müssen.

    Kleines Zwischenergebnis: Der Mieter kann womöglich noch Einwendungen geltend machen, der Vermieter kann eher keine Nachforderungen mehr stellen.


    Damit zur allgemeinen Verjährung. Die Frist beträgt zwar 3 Jahre, § 195 BGB, aber man muss beachten, wann diese Frist beginnt, § 199 Abs. 1 BGB, nämlich erst dann, wenn (offensichtlich zutreffende Bedingungen vernachlässigt) der Gläubiger Kenntnis vom Anspruch erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Auch hier geht es also im Kern um die Frage, wer den Fehler wann hätte erkennen können oder müssen.


    Etwas praktischerer Ansatz: Von welchen Größenordnungen pro Jahr und insgesamt reden wir denn hier? Wie sehr sind die Mieter auf dem Kriegspfad?
     
  4. Wired

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    Natürlich kann man sich auf den Standpunkt stellen, dass der Mieter bei den Verbräuchen hätte stutzig werden können, immerhin wurden ihm offenbar 70% seines Wasserverbrauchskosten zu Unrecht in Rechnung gestellt aber das halte ich für etwas weltfremd. Und dem Vermieter hätte es auch auffallen können (genauso wie der Abrechnungsgesellschaft wenn sie die Summe der Verberäuche der Mieter mit der Liefermenge abzüglich der Sprengwasserzähler verglichen hätte).

    Meinst Du diese 70% mit "Umfang"? An den Betriebskosten des Mieters ist der Anteil des falsch abgerechneten Wasserverbrauchs lediglich 7,5%.

    Heisst dass, wenn der Vermieter jetzt den Mieter über den falsch montierten Zähler informiert, hat er Anspruch auf Erstattung der vollen 17 Jahre?

    Grössenordnung in Bezug worauf? Und Kriegspfad ist ein grosses Wort.

    Ich persönlich stehe auf dem Standpunkt, dass ich fair behandelt werden will und achte deshalb sehr auf korrektes Handeln. Allerdings ist es sehr bitter die Kosten allein tragen zu müssen, da weder Installateur (im Ruhestand) noch Abrechnungsgesellschaft (Vertrag nicht verlängert, weil Vermieter unzufrieden) zu belangen sind. Offenbar trifft den Vermieter ja eine Mitschuld, deshalb erscheint mir ein Rechtsstreit mit der Abrechnungsgesellschaft nicht sinnvoll (Anteil an Gerichts- und Anwaltskosten ist zu erwarten).

    Klar, die zu unrecht abgerechneten Beträge sind dem Vermieter über die Jahre zugeflossen aber der Cashflow leidet dennoch.
     
  5. Andres

    Andres
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    Das spricht eher für einen überschaubaren Gesamtverbrauch und damit dagegen, dass der Mieter etwas hätte merken müssen. Festlegen will ich mich dazu aber nicht. Dazu kommt es mir hier zu sehr auf Einzelumstände an.


    Unter der Annahme, dass der Mieter nicht schon früher hätte merken müssen, dass hier etwas nicht stimmt: Ja, genau das heißt das.


    Ich meine die finanzielle Größenordnung. Sich über Abrechnungen von knapp zwei Jahrzehnten zu streiten, ist eine ziemlich unberechenbare Angelegenheit. Wenn der Mieter noch nicht zu sauer ist und der finanzielle Schaden überschaubar ist, würde ich mich hier unbedingt an einer gütlichen Einigung versuchen, auch wenn ich dazu ein bisschen in die eigene Tasche greifen muss.


    Sind beides keine Gründe, warum die für Fehler nicht zu belangen sind. Nur erstens kann die Verjährung dort anderen Prinzipien unterworfen sein, zweitens sind die nicht für alle möglichen Folgen ihrer Fehler unbeschränkt haftbar und drittens ist ja - wie ich es verstehe - dir bisher noch gar kein Schaden entstanden, weil die Auseinandersetzung mit dem Mieter noch gar nicht erfolgt ist. Was man mit dem Verursacher macht, ist also ein nachgelagertes Problem.

    Auch wenn du den Mieter natürlich nicht absichtlich über's Ohr gehauen hast, sehe ich solche Probleme als allgemeines wirtschaftliches Risiko einer Vermietung an. Nicht dass das meine Stimmung heben würde, wenn es bei mir passiert wäre ...
     
  6. #5 Papabär, 26.10.2017
    Papabär

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    Mich beschleicht der zarte Verdacht, dass es sich hier um den ersten/einzigen Zählertausch der letzten 17 Jahre gehandelt hat. Stichwort Eichfristen. Was hamma denn, Kalt- oder Warmwasserzähler?
     
  7. Wired

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    Ja, es ist schlimm, das will ich nicht bestreiten. Es sind 13 Jahre, nicht 17, aber dennoch.

    Der Kaltwasserzähler ist nur bis 2010 geeicht, wurde also 2004 eingebaut. Das war die Erstausstattung. Natürlich weiss keiner mehr, warum er da eingebaut wurde und warum der Abrechnungsgesellschaft nicht aufgefallen ist, dass er seit Jahren abgelaufen ist und trotzdem abgerechnet wurde.

    Dass enthebt den Vermieter allerdings nicht von der Kontrolle, ich weiss... ;(
     
  8. Olbi

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    Ich lese daraus, dass der Zähler im Verteilernetz falsch positioniert worden ist. Daher auch die Erfassung der anderen Einheiten.
    Selbst ein geeichter Zähler hätte hier "falsch" gemessen.
    Und diese falsche Pisitionierung ist jetzt beim Zählerwechsel aufgefallen, vermutlich weil der, der bisher gewechselt und ursprünglich eingebaut hat, in den Ruhestand gegangen ist.
     
  9. Berny

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    Hallo Wired,
    wie hatten denn die übrigen Mieter ob des Nullwasserverbrauchs reagiert?
     
  10. Wired

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    Das trifft es sehr genau. Entschuldigung, wenn das nicht klar wurde.

    Es gibt keinen fehlerhaften Nullwasserverbrauch, nur einen falsch positionierten Zähler im Strang hinter den Zählern der Mieteinheiten und der wurde über einen Gewerbemieter abgerechnet. Geschädigt ist also nur dieser eine Gewerbemieter. Ausser diesem Mieter und dem Vermieter (genauer: dem Installateur und der Abrechnungsgesellschaft, die auch abliest) konnte das niemandem auffallen.

    Und natürlich muss der Vermieter sich auch hier auf die Angaben des aktuellen Installateurs verlassen...
     
  11. #10 Papabär, 26.10.2017
    Papabär

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    Sehe ich auch so, nur ...

    ... hätte das eben auch schon beim Regeltausch 2010 auffallen können.

    Handelt es sich bei den Einheiten evtl. um eine ehemals große Einheit, die nachträglich baulich geteilt wurde? Weil normalerweise kann so ein Monteur ja doch recht gut abschätzen, wo ein Wasserzähler einheitenbezogen installiert werden muss. Ich kenne so ein Problem nur aus einem Objekt, bei dem die große DG-Wohnung mangels entsprechender Nachfrage zu drei kleinen Wohnungen umgebaut wurde. Natürlich alles ohne sich Gedanken über die Sorgen anderer Leute (hier: Des Hausverwalters/Abrechners) zu machen.
     
  12. Olbi

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    Ist nach dem Zähler des Gewerbemieters ein weiterer Zähler, der den Mieterverbrauch erfasst?
    Dann hat also der Gewerbemieter als einzigster überzahlt?
     
  13. #12 Papabär, 26.10.2017
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    Naja, wenn eine Mietpartei "geschädigt" (i.S.v. zuviel Verbrauch abgerechnet) wurde, dann muss ja bei anderen Einheiten zuwenig abgerechnet worden sein, denn die Menge des über den Hauptzähler gelieferten Wassers ist davon ja nicht betroffen.
    Die Frage ziehlte also eher in die Richtung, ob es der bzw. den anderen Mietern hätte auffallen KÖNNEN. Nur ... selbst wenn, sehe ich den/die ja nicht in der Pflicht, die Werte zu Ihren Lasten zu beanstanden.
     
  14. Olbi

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    Ich vermute eher, dass die Summe der einzelnen Zähler nicht gleich dem Hauptwasserzähler ist.
     
  15. #14 Papabär, 26.10.2017
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    Selbst bei einem korrekt montierten Wasserzähler würde es mich wundern, wenn es jemals so wäre (also, wenn HWZ = Summe der Unterzähler wäre).
     
  16. Wired

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    Nein, aber der Gewerbemieter hat seine Räume gut im Haus verteilt - insgesamt 5 Wasserzähler. Er muss, wie der Vermieter, dem Installateur vertrauen.

    Natürlich hätte er sich fragen können, wieso nur beim Hände waschen und WC-Nutzung (viel mehr dürfte er nicht tun) der Verbrauch einer Wohnung mit Bad-Nutzung abgerechnet wird. Aber auch diese Frage muss sich auch der Vermieter stellen lassen.

    Nein. Ein Zähler ist praktisch "zu viel" montiert, weil er den Verbrauch mehrerer Mieteinheiten erfasst hat. Diese Einheiten haben zur Abrechnung ihre eigenen Zähler. Geschädigt ist also nur der eine Mieter der - warum weiss keiner mehr - diesen "zu viel"-Zähler bezahlt hat. Es wurde also bei keinem Mieter zu wenig abgerechnet sondern der Vermieter bekam zu viel.

    Genau. Und das wurde weder von der Ablese/Abrechnungsgesellschaft noch dem Vermieter kontrolliert.

    Genau das sagte der (neue) Installateur auch. So genau seien diese Zähler nicht. Ich habe gerade mal die Verbräuche aller Mieter der letzten drei Jahre mit den Lieferungen verglichen: da stímmt nichts.

    Aber das ist natürlich eine sehr unbefriedigende Erkenntnis.
     
  17. Olbi

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    Ich verstehe es so:
    Alle Mitparteien wurden korrekt abgerechnet, nur der Gewerbemieter bekommt zusätzlich noch mal die Verbräuche von x Mietern on Top.

    Habe ich das soweit richtig verstanden?
     
  18. Olbi

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    Ups, Post hat sich überschnitten!

    Und über welche Summen pro Jahr reden wir hier?
     
  19. Wired

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    Ja, richtig verstanden.

    Wie gesagt geht/ging es um die Pflichten des Vermieters zur Schadensregulierung, also die Fristen der Verjährung. Wenn der Mieter jetzt Kenntnis erhält, ist der Vermieter verpflichtet alle fehlerhaften Abrechnungen zu korrigieren. Das deckt sich mit dem Moralempfinden des Vermieters.

    Natürlich schmerzt die Summe auf einen Schlag aber das Geld hatte der Mieter ja im Laufe der Jahre zu viel gezahlt (hoffentlich verlangt er keine Zinsen, ich wüsste nicht, wie die über die Jahre zu berechnen sind).

    Richtig ärgerlich ist das Fehlverhalten des Installateurs. Gerade in Anbetracht der Aussage von Papabär sehe ich leider keine Chance für den Vermieter/Verwalter solche Fehler zu entdecken. Man ist abhängig von den Experten und dennoch gegenüber dem Mieter in der Haftung. Vermieterrisiko.
     
  20. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    es ist nicht nur die Abrechnung des einen (Gewerbe-)Mieters falsch, sondern die Abrechnungen aller Mieter!

    Ich versuche es an einem Beispiel zu erklären:

    Angenommen, es gibt 10 Mietparteien. Jede verbraucht 10 m³ Wasser pro Jahr.
    Verbraucht wurden tatsächlich 100 m³ Wasser, abgerechnet wurden aber (da der Verbrauch eines Mieters einem anderen zusätzlich aufgeschlagen wurde - laut Zähler) 110m³.

    Korrekterweise hätte jeder Mieter genau ein Zehntel der entstandenen (Wasserversorgungs-)Kosten zu tragen.
    So aber tragen neun Mieter 10/110 = ~9% der Kosten, hingegen der eine Mieter 20 /110 = 18% der Kosten.

    Der Vermieter hat weder Gewinn noch Verlust gemacht, sondern das, was der eine (Gewerbe-)Mieter zu viel bezahlt hat, haben die anderen Mieter anteilig zu wenig bezahlt.

    Von der anderen Richtung aus betrachtet:
    Der Wasserversorger hat ja nicht eine höhere Rechnung geschickt, nur weil ein Teil des gelieferten Wassers intern doppelt gezählt wurde.
     
  21. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Erklär doch mal wie Wasserschwund zustande kommt, kannst Du sicher.
     
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