Falsche Angaben beim Hausgeld Immoscout

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von modiano, 08.12.2013.

  1. #1 modiano, 08.12.2013
    modiano

    modiano Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    ich bin auf der Suche nach Immobilien als Geldanlage über merkwürde Angaben zum Hausgeld gestolpert.

    Hier der link zu einer Wohnung:
    2 Zimmer Dachgeschosswohnung zum Kauf in Pforzheim mit 40 qm (ScoutId 71612063)

    Wie kann es sein dass hier nur 30€ Hausgeld anfallen?


    Des Weiteren tue ich mich schwer hier den Haken zu finden. Die nackten Zahlen sehen irgendwie zu gut aus um wahr zu sein. Was meint ihr?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Naja, zunächst einmal gibt es keine Zentralheizung. Wenn dann vielleicht noch größere Eigentleistungen erbracht werden (Gebäudereinigung, Winterdienst, evtl. sogar Verwaltung) und keine Instandhaltungsrücklage gebildet wird, kann man vielleicht schon auf ein solches Hausgeld kommen.

    Welche nackten Zahlen? Es steht ja kaum etwas dabei ...

    Wenn die Gemeinschaft keine Rücklagen hat und auch keine bildet (s.o.), laufen alle Maßnahmen über Sonderumlagen. Wie die Gemeinschaft finanziell dasteht, was in den nächsten Jahre so alles anfallen könnte und wie gut/schlecht aufgrund der Führung des Objekts die Vermietbarkeit ist, lässt sich aus dem Exposé gar nicht entnehmen. Die finanzielle Hauptbelastung könnte damit weder im Hausgeld noch im Kaufpreis liegen.

    Ganz nebenbei wäre auch denkbar, dass die jährliche Abrechnung stets erhebliche Nachzahlungen bringt. Wie hoch das monatliche Hausgeld ist, wird damit zur Nebensache.

    Die Angaben zur Lage - für die Vermietung eine der wichtigsten Fragen überhaupt - werden nicht umsonst so spärlich sein. Wenn der Makler nicht völlig verblödet ist, hätte er vorhandene positive Aspekte sicher genannt. Die Tatsache, dass er das nicht tut, spricht für sich. Ganz allgemein gehört Pforzheim nicht gerade zu den besten Städten in BaWü - ok, im Vergleich mit anderen Gegenden vielleicht ein Luxusproblem.

    Auch interessant: Es gibt keine Außenansicht des Objekts, nur einen sehr eingeschränkten Blick in eine Art Innenhof. Gleiches Argument wie eben: Hätte es positive Aspekte gegeben, hätte der Makler das sicher genutzt. Ein hübsches Bild der Fassade mit strahlend blauem Himmel ist immer eine schöne Sache ...

    Renovierungs- und sanierungsbedürftig sind auch immer interessante Begriffe. Das gleiche Argument ein drittes Mal: Man darf davon ausgehen, dass der Makler die Immobilie im Interesse seiner eigenen Provision bestmöglich darstellt. Was heißt es wohl, wenn die bestmögliche Darstellung des Objektzustands ... - den Rest kann man sich denken.
     
  4. #3 modiano, 08.12.2013
    modiano

    modiano Neuer Benutzer

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    Super Analyse, vielen Dank dafür! Mit den nackten Zahlen meine ich zunächst nur die Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis.

    Muss man denn in so einem Fall die Wohnung renovieren wenn sie bereits vermietet ist?

    Die Nachzahlungen würde in dem Fall doch der Mieter tragen oder nicht?
     
  5. #4 joebeuel, 08.12.2013
    joebeuel

    joebeuel Benutzer

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    in den Mietvertrag schauen...

    Ob der Mieter eventuelle Nachzahlung zu bezahlen hat, hängt von seinem Mietvertrag ab: es könnte sich ja um eine feste Warmmiete handeln...
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo. Modiano

    Das Verhältnis von versprochenen Mieteinnahmen zum Kapitaleinsatz passt m.E. nicht in die heutige Zeit am Immobilienmarkt.

    Das sind ja Traum Renditen...
    Und da solltest du sehr sehr vorsichtig sein.

    VG Syker
     
  7. Andres

    Andres
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    Das sind zwei Zahlen, zugegeben nicht ganz unwichtig, aber auch der dreifache Kaufpreis wäre noch in einem Bereich, der in guter Lage und im richtigen Objekt darstellbar wäre. Viel wichtiger ist aber die Frage, welche weiteren Ausgaben zumindest in der Finanzierungslaufzeit zu erwarten sind. Und dazu brächte man umfassenden Einblick in die Verwaltungsunterlagen und natürlich genaue Kenntnis des Objekts. Das sind dann mehr als zwei Zahlen ...


    "Müssen" im rechtlichen Sinn? Solange keine Mängel bestehen: nein. Davon ausgenommen sind Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft, an denen du dich beteiligen musst. Das könnte heftig werden, falls die Gemeinschaft z.B. den Einbau einer Zentralheizung beschließt.

    Thema "beschließen": Wie sind die Stimmverhältnisse in der WEG? Gibt es große Eigentümer, die alleine oder im sehr kleinen Kreis Mehrheiten halten? Bei der Wohnungsgröße hätte ich immer Sorgen, dass damit so wenige MEA verbunden sind, dass ich nichts zu melden habe ...

    Es gibt dann noch das "Müssen" in einem eher wirtschaftlichen Sinn. Auch wenn du vielleicht zu bestimmten Maßnahmen nicht verpflichtet bist, können Investitionen trotzdem nötig sein, um überhaupt Mieter für die Wohnung zu finden bzw. zu halten.


    Von diesem Einwand abgesehen, deckt das Hausgeld nicht nur umlagefähige Nebenkosten ab. Wie bereits erwähnt: Wenn keine Instandhaltungsrücklage gebildet wird, führen auch ganz gewöhnliche Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum zu Nachzahlungen.

    Das monatlich zu entrichtende Hausgeld ist zwar eine schöne Zahl, aber letztendlich kommt es auf die endgültige Abrechnung an.
     
  8. #7 modiano, 09.12.2013
    modiano

    modiano Neuer Benutzer

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    Das war mir durchaus bewusst, war ja einer der Gründe warum ich die Wohnung als interessant empfand.
    Was sind denn "normale" Renditen? So 4-5% nehme ich an?

    Gibt es hier im Forum eigentlich auch jemanden der Immobilien gewerblich vermietet?

    Ich finde das total interessant.
     
  9. #8 Pharao, 09.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 09.12.2013
    Pharao

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    Hi Modiano,

    das scheint bei diesem Anbieter normal zu sein, denn in anderen Angeboten von dem Anbieter, da wird u.a. garkein Hausgeld angegeben, obwohl es sich auch um Eigentumswohnungen handelt.

    Und ansonsten finde ich die Beschreibung des Objekts, die Bilder und Infos doch mal wieder recht spärlich, was zu Spekulationen einlädt.
     
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Falsche Angaben beim Hausgeld Immoscout

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