Falsche m² Mietvertrag / Mieterhöhung Indexmiete

Diskutiere Falsche m² Mietvertrag / Mieterhöhung Indexmiete im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, verzeiht mir bitte, falls ich die folgende Frage an der falschen Stelle poste. Ich bin quasi Neuling! Meine Frau und ich haben...

  1. #1 jan1507, 18.01.2021
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    Hallo zusammen,

    verzeiht mir bitte, falls ich die folgende Frage an der falschen Stelle poste. Ich bin quasi Neuling!

    Meine Frau und ich haben zwei Wohnung, von einer entfernten Verwandten gekauft.
    Beide Wohnungen sind derzeit vermietet. Da sich die bisherige Eigentümerin in der Vergangenheit nicht wirklich um die Wohnungen (Überwiegend Mieten, etc.) gekümmert hat, sind diese auf einem inaktuellen stand.

    Im Rahmen des Kaufes haben wir natürlich auch die Mietverträge erhalten. Der Mietvertrag wurde 08/2015 vereinbart.
    In dem Mietvertrag ist eine Kaltmiete von 250€ festgehalten. Ebenfalls eingetragen wurden 50m² und eine Indexmiete wurde vereinbart.

    Eigentlich hat die Wohnung (nach Wohnflächenberechnung sowie Grundriss) eine Größe von 62²m. Der genaue Grund der "falschen Angabe" im Mietvertrag ist für uns nicht herauszufinden.

    Wir würden gerne die Miete erhöhen. Normalerweise wären wir mit einer Erhöhung von 20% (Kappungsgrenze) einverstanden. Die "neue Miete" in Höhe von 4,83€ wäre auch noch deutlich unter dem Mietspiegel.

    Frage 1:
    Aufgrund der vereinbarten Indexmiete können wir die Wohnung nur um ca. 6% erhöhen (Preisindex) und nicht um 20%. Ist das korrek?

    Frage 2:
    Können wir aufgrund der fehlerhaften Angaben im Mietvertrag die Miete anderweitig erhöhen, oder auf einen neuen Mietvertrag bestehen?


    Auf eine Kooperation der Mieterin können wir leider nicht hoffen.

    Eine Rechtschutzversicherung der ARAG haben wir bereits abgeschlossen. Gibt es noch weitere Dinge die wir als "unerfahrene Vermieter" beachten sollten?

    Beste Grüße und vielen Dank!

    Jan
     
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  3. Andres

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    Ob die Berechnung des Index stimmt, kann ich so natürlich nicht beurteilen, außerdem könnte eine Erhöhung erst möglich sein, wenn eine bestimmte Indexänderung eingetreten ist. Davon abgesehen stimmt das aber: Wenn eine Indexmiete vereinbart ist, schließt das andere Erhöhungen mit Ausnahme von Modernisierungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB, ein ziemlicher Exot), und Anpassungen der Betriebskosten aus.


    Nein und nein. Einen neuen Mietvertrag muss der Mieter sowieso nicht abschließen und wenn nicht gerade eine Quadratmetermiete vereinbart ist (was auch sehr ungewöhnlich wäre), ist die Wohnfläche in diesem Zusammenhang egal.


    War die bisherige Eigentümerin mit dem Mieter bekannt? Leistungsbezug? Ich vermute hier irgendeinen "Freundschaftsdienst" ...


    Ich halte eine Rechtschutzversicherung für unsinnig. Die Prämie lieber ansparen und bei Bedarf für anfallende Kosten verwenden.


    Insgesamt habe ich den Eindruck, dass ihr jetzt Fragen stellt, die man besser vor dem Kauf gestellt hätte. Die Wohnung ist zu etwa 4 €/m² vermietet und durch die Indexmiete wird dieses Preisniveau inflationsbereinigt gehalten. Wie man eine Immobilie damit dauerhaft erhalten will, ist mir schleierhaft. Wie will man diese Immobilie jemals profitabel bewirtschaften?

    Ansonsten ist die Frage ... etwas weit gefasst. :069sonst: Selbstverständlich solltet ihr alles Mögliche beachten, aber wie will man das hier aufzählen? Vor allem ohne jede Vorerfahrung sollte man die Verwaltung von einem Profi übernehmen lassen. Wenn es sich um eine ETW handelt, wäre die WEG-Verwaltung der erster Ansprechpartner dafür. Wenn man dann nach ein paar Jahren meint, dass man das auch selber könnte ...
     
  4. #3 jan1507, 18.01.2021
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    Danke schonmal für deine Antwort! Die Verwaltung wird von einer WEG-Verwaltung übernommen. Ich habe auf der Kopie des Vertrages das "Kreuzchen" bei Indexmiete nicht wirklich wahrgenommen. Ist jetzt aber nicht zu ändern.

    Die Vermutung mit dem Leistungsbezug könnte passen, ist aber auch eine reine Spekulation meinerseits.

    Also besteht für mich überhaupt keine Möglichkeit die Miete anzupassen, ohne dass der Mieter mitspielt, korrekt?
     
  5. #4 BiG Rock 95, 18.01.2021
    Zuletzt bearbeitet: 18.01.2021
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    Einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter aushandeln oder eine Ergänzung. (Er muß aber nicht darauf eingehen).
    Eigenbedarfskündigung, größere Renovierung oder die ETW eventuell wieder verkaufen...es gibt viele Möglichkeiten!
    Ihr seid die Eigentümer nicht vergessen.
     
  6. #5 immobiliensammler, 18.01.2021
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    Wieder mal voll das Fachwissen - Erläuter doch mal bitte näher, wie bei einer Indexmiete durch eine größere Renovierung eine Mieterhöhung möglich ist!
     
  7. Andres

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    Die zwei kleinen Ausnahmen habe ich oben genannt. Ansonsten bleibt höchstens, das Mietverhältnis zu kündigen, wofür Gründe erforderlich sind: Eigenbedarf (den man erst einmal haben muss), die sog. Verwertungskündigung (auch eher ein Exot) oder man "hofft" darauf, dass der Mieter sich etwas zu Schulden kommen lässt, das eine Kündigung rechtfertigt, insbesondere dass die Miete nicht gezahlt wird.

    Ansonsten ist die Kooperation des Mieters erforderlich. Wenn der Sachverhalt im Leistungsbezug spielt, könnte es für den Mieter in Grenzen egal sein, wie hoch die Miete ist, solange sie immer noch in den akzeptierten Sätzen der KdU vor Ort liegt. Man kann immer versuchen, dem Mieter Geld anzubieten, irgendwelche Umbauwünsche zu erfüllen oder ähnliches. Ich muss es aber ganz klar sagen: Dieser Mietvertrag ist ein Geschenk für den Mieter. Wenn der Mieterin auch nur ansatzweise bewusst ist, was hier vereinbart ist, dürfte sie diesen Mietvertrag mit vollem Einsatz verteidigen.


    Auch ohne dieses Kreuzchen ist die Miete so niedrig, dass meine Frage von oben, wie hier überhaupt die laufenden Kosten gedeckt werden sollen, schwer zu beantworten sein wird. Das wäre übrigens auch nach einer Erhöhung der Miete um 20 % nicht anders. Wenn der Kaufpreis nicht extrem niedrig war (ich werfe mal 30.000 € als Obergrenze in den Raum) oder es andere Faktoren gibt, die den Wert positiv beeinflussen, wäre meine Einschätzung im Moment, dass sich da jemand in der entfernten Verwandtschaft sehr elegant einer Verbindlichkeit entledigt hat.


    Was auch immer das bedeuten soll ...
     
  8. #7 BiG Rock 95, 18.01.2021
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    Eine größere Renovierung = Modernisierung, da sollte ein Großhartzvermieter schon selber draufkommen IS .
     
  9. #8 immobiliensammler, 18.01.2021
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    Schon, aber der kennt auch die Gesetzeslage, wenn Du die nicht kennen solltest hilft auch, wenn man einfach liest, was ein anderer User kurz oberhalb Deines Gedankenblitzes schon vollkommen richtig geschrieben hat:

    Und was kommt jetzt als weitere Erklärung?
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 18.01.2021
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    Für Frischlinge im Vermieterdasein vielleicht nicht ganz falsch, wenn man von wirklich problematischen Mietverhältnissen ausgehen kann und bereits bestehende Verträge in der Police nicht ausgenommen sind.

    Schau besser nochmal in das Kleingedruckte, ob diese Police wirklich euren Bedarf/Befürchtungen abdeckt.
    Wenn nicht, die nächste Kündigungsmöglichkeit nutzen und ein eigenes Konto "Rücklagen für Streitfälle mit Mietern" füttern.

    Du scheinst mir in einigen Punkten recht unsicher zu sein was genau im Mietvertrag vereinbart wurde bzw. was einige Formulierungen bedeuten und/oder die Konsequenzen daraus.

    Ganz allgemein:
    Es kommt auf den ganz genauen Wortlaut an.

    Eine (meist) gute Anlaufstelle sind die Vermietervereine bei denen Fachleute Kurse rund um Immos, Vermietung und Verwaltung abhalten und Beratung anbieten. Eine kostengünstige Möglichkeit für dich deinen Mietvertrag wirklich zu verstehen, dir am konkreten Vertrag die Vor- und Nachteile dieses Vertrags zu erklären.

    Allgemeinere Fragen, wie du sie gestellt hat, da kann dir auch hier geholfen werden.
    Für den Gesamtüberblick möchte ich dir dennoch einen großen Vertragscheck ans Herz legen.
    Unwissenheit/Missverständnisse haben leider oft teure Folgen, fast immer zum Nachteil der Vermieter.


    Genau aus diesem Grund, prüfen (lassen) ob hier überhaupt eine wirksame Indexmiete zustande gekommen ist. Ein "Kreuzchen" an entsprechender Stelle reicht dafür nicht immer. In vielen Vertragsvorlagen muss dieser Passus extra von beiden Vertragspartnern unterschrieben werden.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 18.01.2021
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    Den Unterschied Renovierung, egal ob groß oder klein, zu Modernisierung im Mietrecht, sollte man kennen bevor man damit proletenhaft als "Helfer" um sich wirft.

    Renovierung ist eine Vermieterpflicht, die vertraglich auf Mieter abgewälzt werden kann, siehe § 535 Abs. 1 BGB.
    Renovierungen berechtigen gar nie nicht zu Mieterhöhungen.

    Modernisierungen sind in § 555b BGB definiert und können (mit Ausnahmen) zu Mieterhöhungen berechtigen.
     
  12. #11 jan1507, 18.01.2021
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    Danke erstmal für die vielen Antworten.
    Die Wohnung hat keine 30.000, sondern 60.000 gekostet.
    Zusätzlich zur Wohnung kommen noch 40€ für eine Garage als Mieteinnahmen dazu.
    Die Mieterin ist 78 Jahre.

    Folgend ist der Auszug aus dem Mietvertrag, welcher lediglich 20210118_223136.jpg "angekreuzt" ist.

    Danke für die viele, nette Hilfe!
     
  13. #12 Gast25033, 18.01.2021
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 18.01.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Eine Zwischenfrage:

    Handelt es sich um Wohnungen im Dachgeschoss, bzw. wurde die Wohnfläche gem. DIN 277 berechnet? Damit könnte sich die Differenz erklären. Ist im aktuellen Mietvertrag keine Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche angegeben würde das bedeuten, dass die Wohnungsgröße immer nach Wohnflächenverordnung zu berechnen ist. Das wäre weniger als nach DIN 277.

    Da es früher bei Baugenehmigungen üblich war, wahlweise die Wohnflächen gem. DIN 277 zu berechnen, ergeben sich enorme Unterschiede. Oft zum Vorteil von Bauträger, Immo-Verkäufer und Vermieter. Bei Neubauten ab Baujahr 2004 darf die Wohnfläche nur noch nach Wohnflächenverordnung berechnet werden.
     
  14. #13 jan1507, 18.01.2021
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    Nein, die Wohnung befindet sich im 1.OG.
    Ein Grundriss liegt mir vor. Ich vermute, dass es tatsächlich den Hintergrund hat, dass die Miete "vom Amt" bezahlt wird, oder das zumindest von der Mieterin gesagt wurde.
     
  15. Andres

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    Ok, und wie ich vermutet habe, gibt es eine Schwelle für die Anpassung, nämlich 10 % Änderung. Von der erforderlichen Änderung für eine Mietanpassung ist damit erst etwa die Hälfte erreicht. Wenn nun nicht ganz ungewöhnliche Dinge in naher Zukunft passieren, wird es noch einige Jahre dauern, bis die Schwelle erreicht ist.


    Naja, die Garage bewegt das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete in einen Rahmen, der für den derzeitigen Markt üblich ist (18fache Jahresmiete). Das ändert nichts daran, dass man von 4 €/m² keine Immobilie erhalten kann.


    Falls da die Hoffnung mitschwingt, dass die Mieterin die Wohnung mit den Füßen voraus verlässt: Statistisch betrachtet hat die Dame eine mittlere Restlebenserwartung von knapp 11 Jahren vor sich. Wenn sie also nicht gerade pflegebedürftig wird, bleibt sie euch wohl noch längere Zeit erhalten.


    Es wäre dann durchaus lohnend, sich mal schlau zu machen, ob das nach wie vor zutrifft und welche Sätze "das Amt" (egal, welches es denn nun genau ist) für die KdU anerkennt. Wenn die Mieterin die höhere Miete direkt durchreichen kann und man ihr das verständlich erklärt, ist die Bereitschaft vielleicht etwas höher.
     
  16. #15 BiG Rock 95, 19.01.2021
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    Lieber Schreibtischmensch in der Praxis möchte ich dich nicht erleben.

    Jan ich würde mit der Mieterin verhandeln und dabei deinen Standpunkt und deine Möglichkeiten darlegen. Dabei ausloten was möglich ist.
    Bei uns sind nach solchen Gesprächen Kompromisse erfolgt, im weiteren Verlauf vertragsungemässes Verhalten zu einer Kündigung nutzen.
     
  17. #16 jan1507, 19.01.2021
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    Danke!
    Wir werden uns am kommenden Wochenende mit der Mieterin zusammensetzen und über die Miete sprechen!
     
  18. #17 immobiliensammler, 19.01.2021
    immobiliensammler

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    Berichte mal wie das Gespräch ausgegangen ist. Bei der magischen Zahl 50 (in anderen Regionen sind es 48 oder 45) m² hatte ich in der Tat auch an Hartz IV/Grundsicherung etc. gedacht, das ist nämlich die für eine Person maßgebliche Wohnungsgröße. Besorg Dir vor dem Gespräch mal die örtlich gültigen KdU-Sätze, dann siehst Du was für die Kostenübernahme machbar ist und gehst insofern vorbereitet in das Gespräch.
     
  19. GSR600

    GSR600
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    Meine Sicht der Dinge ist eine etwas andere:
    Ihr habt eine Wohnung mit einer fast 80 zig jährigen Mieterin gekauft welche eine relativ niedrige Miete hat. Sich jetzt Gedanken zu machen wie man da die Miete anheben kann oder die Mieterin womoglich noch kündigen kann, finde ich wirklich unterste Schublade, wie lange wohnt sie denn da schon, wie hoch ist ihre Rente? Vermutlich nicht sehr hoch.
    Ganz ehrlich mir kommt das k..... :86:, da bin ich echt froh dass ich bei einem Vermieter arbeite bei dem die Mieter vor so etwas geschützt sind.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 19.01.2021
    ehrenwertes Haus

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    Unter den Annahme, dass die Miete wirklich vom Amt kommt...
    Wie ist die Lage in deiner Region an Sozialwohnungen allgemein?

    Vor vielen Jahren bin ich mal einen Mieter losgeworden, weil die Wohnung den Amt (offiziell) zu groß war, nicht die Miete über KdU.
    Ich habe damals mit zuständigen Sachbearbeiter im Amt verhandelt und für meine "amtliche Erlösung" von diesem Mieter ein Sozialmieterpaar statt Singlemieter genommen zu damals üblicher Sozialmiete.

    Rechtlich war das fragwürdig. Der SB vom Amt und ich haben gepokert und Glück gehabt. Normalerweise interessiert sich das Amt nicht für die Größe der Wohnung, nur für die Miete. Wichtiger als der genaue Anteil KM und NK ist dabei die Gesamtmiete.

    Ohne Zutun der Mieterin und Goodwill vom Amt:
    • Wie werden die NK abgerechnet?
    • Werden alle umlegbaren BK berücksichtigt? Neu ist z.B. Rauchmelderwartung.
    • Umlageschlüssel prüfen. Bei einer Umlage nach m² kannst du die echte Wohnungsgröße nehmen, nicht die kleinere im Vertrag zugesicherte.
    • Gebäudeversicherung prüfen, ob eine Anpassung er Versicherungssumme sinnvoll ist.
    • Das erhöht u.U. dieses NK-Posten beim Mieter.

    Ausloten ob deine Mieterin Modernisierungen der Wohnung möchte, z.B. neue Fenster.
    Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 555b BGB kannst du nicht gerichtlich durchsetzten.
    Außergerichtlich kann man sich versuchen sich darauf einigen, als Mieterhöhung um einen Betrag X oder entfall der Indexklausel. Kommt auf dein Verhandlungsgeschick und Goodwill der Mieterin an.
     
  21. #20 Gast25033, 19.01.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Dem kann ich nur kommentarlos beipflchten,
     
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Falsche m² Mietvertrag / Mieterhöhung Indexmiete

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