falsche Wohnfläche in der TE

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von hacki, 16.09.2015.

  1. hacki

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    Hallo zusammen,
    Ein EFH in einer WEG ist in der TE mit einer falschen Wohnfläche angegeben.
    An dem Haus wurde vor 20 Jahren das Dach geändert und das Dachgeschoss vom Eigentümer ausgebaut und zwar mit Baugenehmigung und natürlich auch mit Beschluss der EV. (Es stehen 70m² drinnen, es sind aber seit 20 Jahren 120m²)
    Da ich das Haus nun kaufen möchte wies mich die Bank darauf hin, dass die TE nicht geändert wurde und dass ich diese noch ändern muss.
    Meine Fragen:

    1. Benötige ich eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung?
    2. Kann ich das alleine Bewerkstelligen mit einem Notar oder brauche ich die anderen Eigentümer dafür?
    3. Wie könnte ich das am besten bewerkstelligen?
    4. Muss das wirklich sein bzw. könnte ich oder andere einen Nachteil davon haben? Abgerechnet wird alles nach Eigentumsanteilen und nicht nach Wohnfläche.

    Ich hoffe mir kann hier jemand helfen und beantwortet vielleicht sogar ungeschriebene Fragen. :)
     
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  3. #2 Martens, 16.09.2015
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    das kommt vor ;)

    weil die Bank das will oder warum sonst?
    Es gibt tausende TE mit nicht zutreffenden Flächen...

    Ok, mal angenommen, es muß tatsächlich korrigiert werden, dann

    für die Fläche? nein.
    für die Miteigentumsanteile? ja
    Der neue Grundriß (Architektenleistung) geht zum Bauamt für die Genehmigung, kommt als AB wieder raus und muß dann vom Notar zum Grundbuchamt eingereicht werden.

    Im Zweifel müssen alle anderen zustimmen, bei der Veränderung der MEA auf jeden Fall.

    mit einem Notar, der muß eine Urkunde aufsetzen, diverse Genehmigungen einholen und sehen, wie er das Gewünschte ordentlich abbildet, das ist nicht trivial, wir machen soetwas grade in einem ähnlichen Fall.

    Der spannende Punkt sind die MEA, sind die damals korrigiert worden? Ist also der prozentuale Anteil dieser Einheit gegenüber dem Zustand vor Ausbau DG angehoben worden?

    Falls ja, ist die Fläche nur kosmetisch.
    Falls nein, besteht ein Berichtigungsanspruch eines jeden Eigentümers an seine Miteigentümer.
    Nachteil einer Korrektur: für Dich höhere Kosten als bisher
    Vorteil einer Korrektur: kein Streß mit der Bank oder bei den Abrechnungen, Rechtssicherheit für die Zukunft und einen Verkauf irgendwann

    Das Problem ist, daß Du kein Eigentum an Flächen oder Räumen erwerben kannst, die nicht diesem Grundbuchblatt zugeordnet sind. Du kaufst nicht das, was Dir der Makler gezeigt hat, sondern das, was beim Grundbuchamt diesem Grundbuchblatt zugeordnet ist. Wenn da vom DG-Ausbau nichts steht weil nur die olle Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt - dann gehört Dir das DG auch nicht und die Bank wird es nicht finanzieren wollen, weil sie keine ausreichende Sicherheit bekommt...

    Weiteres Problem ist der Kostenverteilungsschlüssel, der für diese Einheit grob falsch ist, sofern nicht die MEA korrigiert wurden. Jede Abrechnung wird aufgrund dieses Mangels aufgehoben werden, wenn sie jemand gerichtlich anficht.

    Es ist denkbar, daß die MEAs rein für die Abrechnung korrigiert wurden (nur der Rechenwert), das Grundbuchamt davon aber nichts weiß. Es gilt wie oben geschrieben jedoch nur der verbriefte Wert aus der TE bzw. dem Grundbuchblatt, die Abrechnungen wären also trotzdem Müll...

    Genug der Verwirrung, erster Schritt: einen aktuellen kompletten Grundbuchauszug geben lassen und schauen, ob da nach Ausbau DG was nachgetragen wurde. Dann ggfs. die dort erwähnte Urkunde des inzwischen verstorbenen Notars XYZ anfordern (liegt auch beim Grundbuchamt ;) ) und sehen, was da geändert wurde.
    Wiederkommen und berichten.
    Dann sehen wir weiter.

    Christian Martens
     
  4. #3 hacki, 16.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2015
    hacki

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    Das kann ich schnell beantworten, das Haus gehört noch meinen Eltern und ich habe schon den Grundbuchkram und TE bei mir rumliegen.
    Der Ausbau vom DG (eigentlich wurde ein höheres Satteldach eingebaut und dieses dann ausgebaut) ist nicht im GB oder einem Anhang zur TE erwähnt. Der letzte erwähnte Anhang war gut 10 Jahre vor dem Ausbau.
    Ich verstehe nicht ganz, Die Eigentümerversammlung hat damals einstimmig dafür gestimmt und es gab eine Baugenehmigung, es wurde dann gebaut und alles war gut. Da es nun keine Ergänzung zur TE gibt könnte es also Probleme geben ... es gibt hier insgesamt 18 Eigentümer in der WEG die allesamt nix direkt mit dem Haus zu tun haben. Aber wenn nur einer sich denkt das er mich ärgern will kann ich nix machen?
    Das hört sich unheimlich an.
    Es wurde definitiv nix nachgetragen bei oder nach dem Umbau!

    Meine Bankerin hat mich heute angerufen und hat gesagt das ich mich darum kümmern muss da es rechtliche Probleme geben könnte und die Bank damit ein Problem hat. Das ist auch der Grund meiner Frage..
    Es wurden bei der Erweiterung allerdings auch keine Anteile geändert nur die Wohnfläche ist halt größer. Es gab die letzten 20 Jahre deswegen bei der Jahresabrechnung der WEG Verwaltung noch keine Probleme es sind auch keine Kosten nach der Wohnfläche abgerechnet, alle nach MEA.!
    Es geht übrigens nur um die Wohnfläche, nicht um die MEA!
     
  5. #4 Martens, 16.09.2015
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    Das Problem ist größer, als nur die Wohnfläche, glaube mir.

    Man war damals offensichtlich nicht ausreichend beraten, als der Ausbau ohne Änderung der grundbuchlichen Daten vollzogen wurde und jeder der Miteigentümer heute hat einen Anspruch darauf, daß die MEA korrigiert werden.

    MEA sind letztlich nur ein Flächenäquivalent und wenn die Wohnfläche des Hauses von 70m² auf 120m² gewachsen ist, Ihr aber weiterhin nur für 70m² zahlt, dann zahlen die anderen Eigentümer für Eure 50m² die anteiligen Kosten...

    Ich würde also artig Danke sagen, daß die anderen Eigentümer 20 Jahre lang ca. 40% meiner Kosten getragen haben und sehr höflich um Zustimmung zu meinen Änderungsplänen bitten - wenn der Notar sie dann mal ordentlich formuliert hat.

    Die Bank sollte schriftlich formulieren, was sie will, damit die das ordentlich durchdenken. Der ganze Prozess kann langwierig und teuer werden, da sollte die Zielrichtung schon allen Beteiligten klar sein.

    Christian Martens
     
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  6. hacki

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    Vielen Dank für die Info, dann werde ich mal die Welt einiger Eigentümer erschüttern und meinen Anwalt holen. :D
     
  7. hacki

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    Ok nach Beratung kann ich sagen, das ist eine heikle Situation ... alle Eigentümer müssen bei der Änderung zustimmen.
    Was wenn nicht? Darüber will ich gar nicht nachdenken!!! Das könnte ernste Probleme verursachen.

    Danke Martens, gute Fachkenntnis, präzise zusammengefasst..
     
  8. #7 Martens, 24.09.2015
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    sach ich doch die ganze Zeit :)

    das machen die schon, die wollen Dir ja nicht weiterhin Deine Wohnung zu 40% subventionieren. Das ist eben der Ansatzpunkt, um die Zustimmungen zu erhalten. Weiterhin trägst Du (bzw. die jetzigen Eigentümer, Deine Eltern) sämtliche Kosten für die Änderungen der Grundbuchblätter, das hätten die ausbauenden Eigentümer damals auch schon machen müssen...

    war mir ein Vergnügen :D

    Christian Martens
     
  9. #8 PHinske, 24.09.2015
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    Wenn es wirklich darum geht, die MEA zu verändern, würde ich mir auch die anderen Reihenhäuser der Eigentümergemeinschaft anschauen.

    Da könnten ja auch Wert erhöhende Umbauten erfolgt sein.

    Bei Reihenhäusern ist es gar nicht mal so selten, dass das Dachgeschoss roh oder zum Ausbau vorbereitet ist.
    Lebenserfahrung ist dabei oft, dass überhaupt keine Baugenehmigung dafür eingeholt wird.

    Die Sache mit der Kostenverteilung reduziert sich möglicherweise überwiegend auf Verwaltungsgebühr, Kontoführung und Rücklage.
    Bei WEG-Reihenhäusern kommt es häufig vor, dass mit Müll, Wasser, Abwasser und Heizung der WEG-Verwalter in seiner Abrechnung überhaupt nichts zu tun hat.

    MfG PHinske
     
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