Faustregel für notwendige Rücklagen?

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  1. #1 Roderik, 02.06.2018
    Roderik

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    Hallo.

    Mal eine allgemeine Frage. Gibt es eine Faustregel, die einem eine Vorstellung davon gibt, welche Rücklagen man reservieren sollte, um ein Miethaus einigermaße sicher durch das Jahr zu bringen? Also einen Mindestbetrag multipliziert mit den vorhandenen Wohneinheiten oder so. Klar spielen da noch viele weitere Faktoren mit rein, aber nur mal so als grober Richtwert. Danke.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 02.06.2018
    immobiliensammler

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    Lies mal das hier durch:

    https://www.haufe.de/immobilien/ver...e-welche-hoehe-ist-angemessen_258_304254.html

    Da geht es zwar um Eigentumswohnungen, als "normaler" Hausbesitzer ist man daran natürlich nicht gebunden, aber es ist doch ein Anhaltspunkt. Da das aber ja nur die Rücklage für das Gemeinschaftseigentum umfasst, innerhalb der Wohnung auch genug anfallen kann sollte die Rücklage m.E. eher noch höher sein.
     
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  4. Andres

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    Man kann sich an der 2. BV orientieren, dann gibt es noch die 1 %-Regel (1 % des Kauf-/Baupreises jährlich ansammeln) oder man kann - je nach Zustand und Alter - zwischen 10 und 30 Prozent der Miete zurück in die Immobilie fließen lassen. Beim eigenen Mietshaus hast du den großen Vorteil, dass deine Rücklage nicht zweckgebunden ist. Du kannst also damit auch Rechtsstreitigkeiten (spart die Rechtschutzversicherung), Zahlungsausfälle oder andere Dinge absichern. Bei angemessener Kreditwürdigkeit (und wenn man diese Lösung bevorzugt) kann man auch ohne Rücklagen planen und im Fall der Fälle Geld leihen.

    Auch wenn der letzte Fall nicht gerade meine Wunschvorstellung ist: Man sollte das wenigstens in Erwägung ziehen und klären, wie eine solche Finanzierung funktioniert. Auch die schönste Kalkulation bewahrt dich nämlich nicht vor Kosten, die anfallen bevor die Rücklage einen angemessenen Stand erreicht hat.
     
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  5. #4 Roderik, 02.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2018
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    Vielen Dank. Habe mir jetzt Dank des Links schon mehrere Sachen ergoogelt. Wenn ich als Vermieter monatlich 10-12€ pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklege, frisst es die Mieteinnahmen nahezu vollständig auf. Reicht es auf diese Weise einen gweissen Puffer anzusparen, um dann Einnahmen auch für Verwaltung und Steuerberater übrig zu haben?

    Klar kann man auch anfangs nicht ohne diese Dienstleistungen auskommen, aber ein gewisser Puffer ist zwischenzeitlich bereits entstanden, also vorhanden.

    Allerdings sehe ich nach dieser Rechnung nicht, wenn dieser Puffer mal aufgebraucht ist, wie ich die Dienstleister weiterhin bezahlen soll und gleichzeitig Rücklagen bilden.

    Mache ich einen Denkfehler?
     
  6. #5 Immofan, 02.06.2018
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    Bezieht sich diese 1% Regel auf Sonder+ Gemeinschaftseigentum oder nur auf das Sondereigentum? Scheint mir sonst ein wenig hoch...
     
  7. #6 Roderik, 02.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2018
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    @Andres

    Das Haus stammt aus den 50ern, ist aber in gutem Zustand (Neues Heizsystem, neues Dach). Allerdings ist das mit den Baukosten, bzw. dem Kaufpreis deswegen schwer zu sagen. Die Schätzung der Liegensfhaft steht noch aus.

    Okay, das mit den 10 bis 30 Prozent von den Mieteinnahmen wäre jetzt schon kalkulierbar. Ich nehme mal die Mitte, also 20 Prozent als Richtwert.
     
  8. Andres

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    Wenn diese Rücklage wirklich erforderlich wäre, würde ich das Haus abreißen und neu bauen. Das kommt günstiger. 10-12 €(m² scheint mir ein Wert für die jährliche Zuführung zu sein.


    Dafür muss noch separat Platz in der Gesamtrechnung sein. Klar, bevor Mahnungen kommen, zahlt man natürlich aus seinen Rücklagen ...


    Nein, das ist wie bereits geschrieben das grundsätzliche Problem. Daher ist man als Vermieter immer gut beraten, wenn man seine Kreditwürdigkeit nicht komplett ausreizt. Wenn dann wirklich nach einem halben Jahr das Dach neu einzudecken ist, dann muss man eben nachfinanzieren.


    Auf die komplette Instandhaltung einer Immobilie, so wie sie ein Alleineigentümer vornehmen müsste. Eine WEG sollte also mit weniger auskommen und der Rest ist für das Sondereigentum. Diese 1 %-Regel ist aber nicht ganz ohne Tücke. Schließlich ist der Kaufpreis keine echte technische sondern eher eine kaufmännische Größe. Nur weil man mit dem Verkäufer stark verhandelt hat, sinkt ja der Erhaltungsaufwand nicht ... . Außerdem bleibt die Inflation (und ggf. überproportionale Kostensteigerungen bei diversen Baugewerken) bei dieser Nummer unberücksichtigt.

    Das ist alles keine exakte Wissenschaft.


    So kann man ja mal anfangen. In jedem Fall bist du gut beraten, wenn du regelmäßig (z.B. jährlich) die tatsächlichen Kosten mit der Planung abgleichst und möglichst ehrlich überlegst, was in absehbarer Zukunft ansteht.
     
Thema: Faustregel für notwendige Rücklagen?
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