Faustregel zur groben Einschätzung von Mieteinnahmen gesucht.

Diskutiere Faustregel zur groben Einschätzung von Mieteinnahmen gesucht. im Kantine Forum im Bereich Off-Topic; Hallo Community. Ich komme demnächst in den Besitz einer Imobilie, in der 6 Mietparteien sind. Gibt es im Vorfeld eine Art Faustregel, mit der...

  1. #1 Roderik, 17.02.2017
    Roderik

    Roderik Neuer Benutzer

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    Hallo Community.

    Ich komme demnächst in den Besitz einer Imobilie, in der 6 Mietparteien sind. Gibt es im Vorfeld eine Art Faustregel, mit der sich die Netto-Einnahmen schonmal grob einschätzen ließen? Um eine ungefähre Vorstellung zu erhalten. Es dauert noch etwas und mir geht es wirklich nur um eine grobe Einschätzung einstweilen. Die Brutto-Mieteinnahmen sind mir bekannt.

    Merci.
     
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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Wie das ohne weitere Informationen gehen soll, ist mir nicht bekannt? Seriös kann das wohl keiner beantworten. Da ist je nach Vertraggestaltung echt zuviel Spielraum für alles mögliche und unmöglich, denke ich.
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Garantiert nicht. Es sei denn, die Mieter ziehen aus.

    Du wirst nicht Besitzer, sondern Eigentümer. Besitzer sind die Mieter.

    Der unterschied zwischen Besitzer und Eigentümer scheint zwar zunächst für diesen Thread nicht relevant zu sein, dennoch kann man gehörig auf die Schn ... äh ... Fresse fliegen, wenn man das nicht unterscheiden kann.
     
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  5. #4 BHShuber, 17.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    dann lass dir doch mal die Kosten der letzten Jahre in Kopie vorlegen, rechnest hier den Durchschnitt aus und hast einen Wert mit dem man arbeiten kann.

    Wie mir scheint wurden dir wesentliche Unterlagen die zu einer Kaufentscheidung führen wohl nicht gezeigt.

    Na da kann man nur hoffen, dass man dir wenigstens die Mietverträge gezeigt hat.

    Gruß
    BHShuber
     
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  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    die sollten dir eigentlich vor dem Kauf genannt und damit bekannt sein! :008sonst:
     
  7. #6 Pharao, 17.02.2017
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 17.02.2017
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    also die Forenglaskugel ist leider gerade nicht auffindbar .... :91:

    Kommt ein bischen jetzt darauf an, was du unter "Netto-Einnahmen" verstehst :? Wenn du damit nur die Mieten meinst, dann kann man als wirklich sehr grobe Faustformel annehmen, das die Nebenkosten ohne Heizung i.d.R. ca. bei 1 bis 1,50 €/m² liegen. Mit Heizung gehe mal lieber dann von ca 2-3 €/m² aus. Abweichen kann hier aber viel, gerade bei "mit Heizung", denn da macht es einen gewaltigen Unterschied in welcher Region man sich befindet, Heizverhalten des Mieters oder ob Engeriesparhaus, usw.

    Und was heißt das nun :? Also der Unterschied zwischen Besitzer & EIgentümer wurde ja schon erklärt. Aber bekommst du das jetzt "geschenkt" oder willst du das kaufen? Beim letzteren solltest du dich vor Kauf damit befassen und da nützt dir m.E. auch eine grobe Formel nichts. Ich hab schon Mietverträge gesehen, da wurden die Nebenkosten nicht gültig vereinbart bzw. der ganze Mietvertrag bestand nur aus Fehlern bzw. ungültigen Passagen.



     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Klar geht das. Zeige uns doch mal die Mietverträge.... denn WIR können ja lesen...:009sonst:
     
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  9. #8 anitari, 17.02.2017
    anitari

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    Nein.

    Eigentümer. Besitzer sind die Mieter. Das nur am Rande.
     
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  10. Pitty

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    Wenn ich aus einer Bruchbude eine Villa mache oder die Immo aussauge wie ein Blutegel und privat alles verprasse habe ich bei gleichen Immos Unterschiedliche Einnahme
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Kuck mal einer an.

    Die Frage war aber, ob man per Faustregel aus den bekannten Bruttomieteinnahmen die Nettoeinnahmen (also Bruttoeinnahmen abzüglich Betriebskosten) ermitteln kann. Am ehesten geht das, wie schon von Pharao geschrieben, wenn man überschlägig 1 - 3 €/m² (ohne bzw mit Heizkosten) von den Bruttoeinnahmen abzieht. Klappt aber leider auch nur, wenn einem die Wohnfläche bekannt ist.
     
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  12. #11 anitari, 17.02.2017
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Und die Kaltmiete je m² für alle Mieter in etwa gleich ist.
     
  13. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Wenn's einem nur um die gesamten Nettoeinnahmen des ganzen Hauses geht, ist das unerheblich.

    Was anderes ist's, wenn man schon vorab wissen will, wieviel Nettoeinnahme die Wohnung von Frau Müller im achten Stock für sich genommen bringt.
     
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  14. #13 Roderik, 17.02.2017
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    Ich sehe, es bedarf noch der Aufklärung. Es ist so, dass ich das vermacht bekommen habe. Also geerbt. Aber bis ich tatsächlich Eigentümer (ich lerne zügig) geworden bin vergehen noch Wochen oder Monate. Bis dahin weiß ich eh noch nichts Konkretes. Wollte mir jetzt nur mal grob ein Bild davon machen, was so eine Liegenschaft abwerfen könnte. Eventuell verkaufe ich sie ja auch. Ich befinde mich sozusagen noch ganz am Anfang. Wollte hier keinen Sturm der Entrüstung auslösen. :D Als unzuverlässige Faustregel habe ich z.B. gehört dass man den Wert einer Imobilie grob schätzen kann, indem man die monatlichen Mieteinnahmen auf 14 Jahre hochrechnet. So etwas in der Art hatte ich gehofft gibt es vielleicht auch für das, was von den Mieteinnahmen netto übrigbleibt, nach Abzug aller notwendigen Dinge.
     
  15. Berny

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    Ich habe die Info, dass es 132 Monatsnettomieten seien. Kommt aber wohl drauf an...
     
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  16. #15 immobiliensammler, 17.02.2017
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    Vor allem kommt es halt auf die Lage an, ich kenne Gegenden, da zahlst Du 5 - 6 Jahresnettomieten, in München (Herr Huber möge mich korrigieren) sind wohl inzwischen 20 und 25 Makulatur!

    Sprich: Ohne Infos zu Lage Baujahr etc. kann selbst die Frage nach dem Vielfachen nicht seriös beantwortet werden!
     
  17. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Nicht in den Besitz der Immo, Du wirst Eigentümer.
    Mal ganz simpel: Du klaust Nachbars Fahrrad, dann bist Du Besitzer des Fahrrads aber nicht Eigentümer, das ist nach wie vor Dein Nachbar. Das Fahrrad ist in Deinem Besitz aber nicht Dein Eigentum. Kapito!
     
  18. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das muss man aber erst lernen. :008sonst:
     
  19. #18 Pharao, 17.02.2017
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 17.02.2017
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    also da benötigen wir dringend die Forenglaskugel .... :91:

    M.E. ist das nicht möglich mit einer 08/15 Formel das zu berechnen, also noch nicht mal sehr grob :( Denn zB: je nach dem in welchen Zustand die Immobilie ist, sollte man mal mehr oder weniger von den Mieteinnahmen zurückhalten. Alleine der Punkt kann schon bedeuten, das 100% der Mieteinnahmen letztlich eher fürs Sparen sind und somit bleibt in dem Sinne dann garnichts übrig bzw. wenn wir jetzt noch die Steuer dazu nehmen oder Betriebskosten die nicht auf den Mieter umlegbar sind .... . Du verstehst das Problem hierbei :?

    Wenn du die Immobilie verkaufen willst, dann rate ich dir dringend dazu, bessere Berechnungsmöglichkeiten zu wählen bzw. lieber sich ein Wertgutachten machen zu lassen!

    Für den Wert einer Immobilie ist neben dem genaueren Standort u.a. auch der Zustand & die Ausstattung einer Immobilie oder das Grundstück, usw. entscheidend. Die Mieteinnahmen "alleine" sind hier eher nur, rechnet sich das für einen Käufer mit dem Kaufpreis.

    Im übrigen kann diese Formel m.E. garnicht funktionieren, weil der Mietzins bestimmt eben mal nicht den Wert einer Immobilie. Neben wir ein Beispiel: eine 100 m² Wohnung (kannst du gerne auch mal x nehmen, dann hast du ein MFH, wo halt jetzt jede Wohnung gleich groß ist und gleich teurer vermietet wird), wo wir einmal mit 6 €/m² und einmal mit 12 €/m² rechnen. Bei 6 €/m² kommt ein Wert von 100.800 €/Wohnung raus und dem entsprechend bei 12 €/m² 201.600 €/Wohnung. Erstens mal ist das preislich gleich mal ein krasser Unterschied, denn der Wert der Immobilie hätte sich alleine nur wegen dem Mietzins verdoppelt und das ist m.E. doch eher etwas unrealistisch. Und als zweites, diese Formel stimmt vorne & hinten nicht! Sogar für den teureren Preis finde ich weder ein vernünftiges EFH, noch ein MFH. Noch nicht mal für Eigentumswohnungen scheint diese Formel zu taugen.

    Auch das halte ich für sehr unrealistisch, weil demnach wäre eine Immobilie noch weniger Wert!

    12 x 14 = größer oder kleiner als 132 :?



     
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  20. #19 Roderik, 18.02.2017
    Roderik

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    Ist mir schon klar, dass ich Faustregeln nicht für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen nutze. Nochmal. Es geht mir nur um einen ersten Eindruck in Ermangelung irgendwelcher spezifischeren Informationen. Einstweilen. That's all.
     
  21. Duncan

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    gucke dir mal die Erläuterungen zum Ertragswertverfahren in Gutachten zur Bestimmung des Verkehrswertes von Immobilien an. Die Gutachten bekommst du auf diversen Seiten zur ZV, nicht von jedem Gericht, aber einige bieten diese kostenlos mit auf den Webseiten an.

    Die Faktorenbestimmung geht davon aus, dass der Mietzins auch den Zustand und die Lage des Gebäudes ggf. ausgleichend widerspiegelt. Sehr günstige Faktoren deuten in der Tendenz auf einen hohen Sanierungsrückstand. Für eine überschlägige Abschätzung taugen sie schon. Also bei einem Faktor über 30 gucke ich mir das gar nicht erst weiter an.

    @Roderik: dir bleibt eigentlich erst mal nur dich auf die Suche nach möglichst vielen Unterlagen zur Immobilie zu machen. Auch wenn du erst ggf. in Monaten grundbuchlicher Eigentümer aus Erbschaft wirst, in der Zeit wird man sich um die Immobilie und Mietverhältnisse kümmern müssen. Gibt es entsprechend eingesetzte Testamentsvollstrecker, Verwalter, sonstige offiziell Beauftragte? Wer hat es bisher gemacht? Wer kann ggf. noch Unterlagen haben? Hier kann es sein, dass allein schon um die Unterlagen zu sichten bzw. zu rekonstruieren Wochen und Monate benötigt werden. Wenn die Sache an sich klar aussieht würde ich da intern soviel machen, wie mich nach außen hin bedeckt halten. Allerdings einige Dinge wird man angehen müssen, ist z.B. die Versorgung und damit die Einhaltung der Mietverträge sichergestellt? Nicht dass sich daraus noch deftige Probleme erwachsen.
    Wenn du die Unterlagen in Händen hältst ergibt sich die Brutto- und Nettomiete fast von allein und dann wird dir auch klarer was noch so alles ansteht. Scheue dich nicht ggf. die Hilfe von Profis in Anspruch zu nehmen, ja die kosten Geld, in aller Regel leisten sie dafür aber auch etwas. Gerade im Mietrecht können Fehler sehr unangenehm werden und lange nachwirken.
     
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