Feedback erwuenscht zu ETW-Kaufangebot

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von kofferradio, 01.08.2016.

  1. #1 kofferradio, 01.08.2016
    kofferradio

    kofferradio Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe mich seit laengerem nach einer fuer mich passenden Immobilie zur Kapitalanlage umgeschaut und meine nun, das fuer mich passende Objekt gefunden zu haben. Es waere super, wenn ihr mir Feedback zum Objekt geben koenntet.

    Lage
    Duesseldorf, dort eher einfache Lage (fuer Ortskundige: Wersten-Ost). Allerdings nicht weit zur Universitaet, so dass ich mir bzgl. Vermietbarkeit keine grossen Sorgen mache...

    Objekt
    Knapp 60 Wohnungen, allerdings kein Hochhaus, sondern ein 4-stoeckiges Reihenhaus mit diversen Treppenhaeusern- keine Aufzuege. Recht gut in Schuss, notwendige Investitionen scheinen getaetigt worden zu sein. Die Ruecklage betraegt insgesamt ca. 80.000 euro (ist das eher viel oder wenig?), wurde in den letzten Jahren aber nie angetastet, saemtliche Investitionen wurden aus den neuen Ruecklagen bedient (ca. 20.000 Euro pro Jahr).

    Wohnung
    2 Zimmer, 46 qm, mit Balkon. Erdgeschoss. Der aktuelle Mieter wohnt schon ueber 20 Jahre da und hat auch nicht vor auszuziehen. Er zahlt wohl brav seine Miete, es herrschte kaum Kontakt zwischen Mieter und Vermieter (sagen beide), also vermutlich auch keine Probleme... Die Miete wurde kuerzlich erstmals nach langer Zeit erhoeht (direkt um 15%) und liegt nun bei 355 Euro zzgl. 120 Euro Nebenkosten. Das Hausgeld betraegt 225 Euro (inkl. 50 Euro fuer die Ruecklage), in den letzten Jahren gab es keine Nachzahlungen oder Sonderumlagen (eine solche ist auch nicht geplant laut Protokollen). Der aktuelle Eigentuemer hat keine nennenswerten Investitionen vorgenommen, die Wohnung ist daher in einem einfachen bis schlechten Zustand. Spaestestens bei Auszug des Mieters muss hier kraeftig investiert werden.
    Laut Immobilienscout liegt in der Lage der durchschnittliche qm-Preis fuer unrenovierte Bestandsobjekte bei 9.10 Euro.

    Preis
    83.000 Euro (schon ausverhandelt)
    Darin enthalten ist auch ein unueberdachter Stellplatz, der bisher fuer 30 Euro vermietet war, aber nun gekuendigt wurde. Ich glaube nicht, dass es einfach wird, diesen (zum gleichen Preis) erneut zu vermieten, der Parkdruck in der Strasse ist eher gering. Daher lasse ich dies bei der Renditebewertung aussen vor.

    Im Grundbuch ist ein Schuld von fast 350.000 Euro eingetragen. Das kommt mir komisch vor... Kann das damit zusammenhaengen, dass die aktuellen Eigentuemer mehrere Objekte in der Anlage gleichzeitig gekauft haben?

    Wenn ihr fuer eure Einschaetzung noch weitere Angaben braucht, kein Problem.. Vielen Dank im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was im Grundbuch steht würde mich nicht interessieren, weil ich immer Lastenfrei kaufe. Da kann er sich ein Auto kaufen und eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Von daher sagt es nicht viel aus.

    Wie willst Du den Kredit bezahlen?

    475 Miete plus Betriebskosten
    -225 Hausgeld
    250 was übrig bleibt um zu tilgen und das Finanzamt zu bedienen.

    Wie hoch ist die Rücklagensumme für Deine Wohnung?
     
  4. #3 immobiliensammler, 01.08.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Die Grundschuld kann eine sogenannte Globalgrundschuld gewesen sein, also ein Kredit, der auf mehrere Wohnungen gleichzeitig eingetragen ist, kann Dir aber - wie Pitty schon geschrieben hat - vollkommen egal sein.

    Mir persönlich wäre die Rendite zu gering, 3000 Euro p.A. im Vergleich zu 83.000 Euro + Nebenkosten, also sind wir bei etwas über 3 %, das wäre mir zu wenig.
     
  5. #4 kofferradio, 01.08.2016
    kofferradio

    kofferradio Neuer Benutzer

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    Danke für die Einschätzungen.
    Die Rücklagen für die Wohnung liegen bei knapp 2.000€
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Gibt es Untergemeinschaften oder ist das alles "eins"? Untergemeinschaften wären für mich ein Ausschlusskriterium.


    80.000 € durch 60 Wohneinheiten sind ...
    Davon kann man folgende Maßnahmen durchführen lassen ...

    Ich denke, dass die Richtung klar wird. Das ist kein Ausschlusskriterium, muss aber im Kaufpreis entsprechend abgebildet werden.


    Unabhängig von prozentualen Renditen: Mir sind die Absolutbeträge zu gering für den Aufwand, den du zwangsläufig hast. Das kann man vielleicht ausgleichen, wenn man in naher Zukunft noch weitere Wohnungen in diesem Objekt kauft, aber für den Moment ist es so.


    Erstens ist das kein Mietspiegel und zweitens nutzt es dir nichts. Erhöhen kannst du erst in rund drei Jahren wieder - mit 15 % wärst du dann noch unter 9 € und bis dahin sind die Mieten weiter gestiegen.

    Die Schlafmützigkeit des Voreigentümers wirst du weiter mit dir herumschleppen, bis der Mieter kündigt.


    Dafür ist mir mehr als Faktor 19 zu teuer.


    Wie hast du dir denn die Finanzierung vorgestellt?
     
  7. #6 Stadtkind, 01.08.2016
    Stadtkind

    Stadtkind Benutzer

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    Es wäre noch eine hilfreiche Information aus welchem Jahr das Haus stammt. Bei 80TEUR Rücklagen und 20TEUR Zuführung pro Jahr und mindestens 20 Jahre altes Gebäude muss entweder in den letzten Jahren investiert worden sein, oder es wird erst seit kurzem die Rücklage aufgebaut. Wenn jetzt in kürze Dach- oder Kellersanierungen anstehen würde, könnt es u.U. zu Sonderumlagen kommen.

    Außerdem ist noch zu klären, ob du in der Nähe wohnst und die Verwaltung selbst übernimmst oder ob du eine SEV beauftragen musst, welche auch wieder auf die Rendite einwirken würde. Außerdem muss die Instandhaltungssituation der Wohnung im Auge behalten werden. Müssen hier vielleicht bald Reparaturen am Durchlauferhitzer oder an der mitvermieteten EBK geleistet werden?

    Der Immobilienspiegel von Immoscout spielt maximal bei Neuvermietungen eine Rolle. Bei Mieterhöhungen gilt der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Düsseldorf, erwerbbar beim HuG und bei den Mieterschutzbünden. Da kommst du je nach Ausstattung (bei dir eher einfach laut deiner Ausführungen) und Alter schnell auf einen Betrag von um die 8 Euro und dann ist auch in einem Jahr kein großartiges Mietsteigerungspotential mehr vorhanden.
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    bedenke aber hierbei auch, das i.d.R. Studenten nicht wenig studieren werden bzw. manchmal das ganze schneller Endet als geplant. D.h., hier kann man durchaus mit einem häufigeren Mieterwechsel rechnen und das verursacht i.d.R. auch Unkosten (sei es Leerstand oder Zeitaufwand, usw.). Desweiteren ist bei vielen Studenten das Geld auch etwas begrenzt, sodass auch hier fraglich seinen könnte, ob man die höheren (ggf. Wunsch-) Mieten erzielen wird. Auch sollte dir bewusst sein, das das bei vielen die erste eigene Wohnung darstellt, was je nach Studententype dann mal zu mehr oder wenigeren Problemen führen kann.

    Was heißt das im genauen :? Hast du hier den Kaffeesatz gelesen oder dich schon etwas mehr damit beschäftigt? Grundsätzlich kann ich hierzu nur sagen, sparen am falschen Ende kann gelegentlich teurer sein als ein Gutachten von einem Fachmann ... :91:

    Hier ist natürlich der Zustand der Immobilie nicht ganz uninteressant (wobei hier auch unerwartete Dinge vorkommen können) oder was die Gemeinschaft so beschießt, ect. Je nach dem kann das mal ausreichend sein oder doch etwas sehr knapp bemessen. Hier wäre im Fall der Fälle eben auch die Frage, was kannst du ggf. noch zusätzlich von deinem Geldbeutel abzwacken, falls eine Sonderumlage käme oder kommst du dann gleich in Geldnot?

    Beschäftige dich bitte (neben den evtl. Vorteilen) auch mit den Nachteilen einer Eigentumswohnung! Zudem ggf. auch mal mit Mietrecht, ect.

    EG-Wohnungen können je nach Lage vor Ort auch gewisse Auswirkungen auf die Vermietbarkeit haben und das muss nicht immer im positven sein.

    Dir ist ja hoffendlich bekannt, das deine Möglichkeiten einen Mieter los zu werden recht beschränkt sind, also falls du mit diesem Gedanken spielst.

    Den Rückschluss finde ich hier doch etwas gewagt. Klar kann das so sein, muss aber nicht.

    Und hättest du in dem Fall dann auch das nötige Kleingeld ohne gleich in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen bzw. ist die Wohnung dann auch diesen Verkaufspreis wert :?

    Mal unabhängig von der Parkplatzsituation vor Ort, also gerade Studenten haben an solchen Zusatzkosten i.d.R. wenig Interesse.



     
  9. #8 Newbie15, 02.08.2016
    Newbie15

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    Vermietung an Studenten finde ich bei der Wohnung so eine Sache. Wenn du von einem m²-Preis von an die 10 € ausgehst, bist du bei Kalt 460 €. Für viele (allein lebende) Studenten ist das zu viel. Eine 2-Zimmer-Whg. eignet sich aber auch i.d.R. nicht für eine WG. Entweder sind also doch Studenten keine geeignete Zielgruppe für dich, oder du musst evtl. mit dem Preis max. da bleiben, wo du bist. Die häufigen Mieterwechsel solltest du auch mit im Kopf haben bei der Überlegung. Den Stellplatz wirst du an Studenten vermutlich auch nicht los, außer du zwingst sie, indem du nicht ohne Stellplatz vermietest, aber dann sind wir wieder beim eben bereits erwähnten Problem der hohen Kosten für Studenten.

    Andere Zielgruppe wäre das wissenschaftliche Personal, Gastwissenschaftler usw. Da ist dann das Geld das geringere Problem, die hätten aber evtl. Interesse an möblierter Vermietung. Das wäre auch ein Gedanke wert (einige Studenten mögen das ja auch).

    80 000 € finde ich nicht allzu viel, je nachdem, wie groß die Wohnungen sind. Das sind ja gerade mal etwas über 1000 € im Schnitt pro Wohnung. Da darf wirklich nicht viel anfallen. Was sagen die alten Protokolle? Gab es Maßnahmen oder wurde viel aufgeschoben? Oder ist eben andererseits viel gemacht worden und deshalb die Rücklage eher schmal? Nach einigen Dingen wie Heizung, Dach, Keller usw. sollte man natürlich genau schauen. Mich würde diese Rücklage nicht so sehr beruhigen, dass da nicht zukünftig Sonderumlagen kommen.

    Immoscout ist hier für dich keine Adresse, weil es da um Neuvermietung geht und die liegt teilweise sehr weit weg vom Mietspiegel. Was sagt der Mietspiegel genau?
    Die absoluten Zahlen sind auch alle sehr niedrig. Oft hängen Verwaltungskosten aber nicht von der erzielten Miete ab, sondern sind pro Einheit. Eine 100 m² Wohnung für 1000 € kalt kostet also genauso viel wie diese für 355 € Einnahmen. Sollte man bedenken, wenn man über Fremdverwaltung nachdenkt und auch beim Hausgeld und der Kostenaufteilung mal genau schauen. Es wäre überhaupt auch interessant, sich mal die anderen Wohnungen etwas näher anzuschauen, wie ist da die Größe? Selbstnutzer? Mieter? Zustand? Welche Bewohnerstruktur? Das gehört auch noch zur Überlegung mit Studenten. Passen die überhaupt in die Struktur? Oder ist da Ärger schon vorprogrammiert? Wenn ja, hast du damit nämlich viel zusätzliche Arbeit für die kleine Rendite.

    Was im Grundbuch als Schuld drin steht, spielt eigentlich fast keine Rolle, solange das Objekt lastenfrei übergeben wird. Das betrifft den Eigentümer und die Bank und kann dir letztlich egal sein, solange das vom Eigentümer alles gelöscht wird/werden kann.[/QUOTE]
     
  10. #9 kofferradio, 17.08.2016
    kofferradio

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    Besten Dank für die ganzen Reaktionen!

    Nicht zuletzt aufgrund der ein oder anderen Anmerkung habe ich mich gegen den Kauf entschieden. Die (absolute) Rendite ist angesichts des Zustands der Wohnung und mancher Unbekannten dann doch etwas zu gering.

    Ich werde weiter die Augen offen halten... ;-)
     
  11. #10 Stadtkind, 18.08.2016
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    Ist der Verkäufer nicht zu weiteren Zugeständnissen beim Preis bereit? Wenn es sich um die Immobilie handelt, an die ich denke (90TEUR bei Immo*****) dann ist die doch schon relativ lange im Angebot. Aber vielleicht denken manche, dass man im Moment nur lange genug suchen muss bis irgendeiner um die Ecke kommt, der jeden Phantasiepreis bezahlt.
     
  12. #11 kofferradio, 18.08.2016
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    Genau, die isses... ;-)

    War auch mein Gedanke, dass ja vielleicht noch das Signal kommt, dass beim Kaufpreis doch noch nicht das letzte Wort gesprochen ist...

    Habe aber erst einmal abgesagt und warte ab, ob noch was kommt.
     
  13. #12 Stadtkind, 18.08.2016
    Stadtkind

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    Sonst rechne dir doch einen Kaufpreis aus, bei dem du mit der Rendite zufrieden wärst. Das hätte den Vorteil, dass die Gegenseite ein konkretes Angebot von dir hat und zudem die Angst genommen wird, dass immer weiter nachverhandelt werden soll. Wenn du deine Kalkulation (überschlägig) offen legst, wäre sie vielleicht auch für die Gegenseite transparenter und dann hat die Gegenseite weniger Angst über den Tisch gezogen zu werden.

    Kommt natürlich darauf an wie erfahren die Gegenseite und deren Makler ist. Obwohl man bei Maklern und deren Renditeberechnungen sowieso sehr oft Kopfschmerzen bekommt. Da wird dann die Verwaltervergütung nicht angezogen oder die komplette Betriebskostenvorauszahlung als Mieteinnahme deklariert usw.
     
  14. Pharao

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    Hi,

    unabhängig jetzt mal von diesem Angebot: gerade wenn man als Eigentümer nicht zwingend verkaufen muss bzw. will, warum sollte man dann unter Wert (oder zu "normalen" Preisen) verkaufen, wenn der Markt doch ggf. mehr hergibt :? Und ja, die Taktik "jeden Tag steht ein dummer auf" kann hier m.E. durchaus aufgehen, gerade weil m.E. aktuell viele Mieter denken mit Vermietungsobjekten das große Geschäft machen zu können, wo sie jetzt auch mitmischen wollen.



     
  15. #14 Akkarin, 18.08.2016
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    Hm, also ich sach mal nix.
    KP 83.000
    Selbst mit bedenklichen Zins + Tilgung von 4% macht das ein Darlehen von 276,67€ im Monat

    also:
    Miete + 355
    BKV +120
    Hausgeld -225
    Darlehen - 277
    = negatives Gesamtergebnis -27 € vor Steuern

    Finger weg!
     
  16. #15 Stadtkind, 18.08.2016
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    Ist in diesem Fall ja fraglich ob der Preisvorschlag von kofferradio unter Wert wäre. Die bisherigen Besitzer haben einen Preisvorschlag im Internet gemacht (90TEUR) und im Gespräch sind sie von diesem Preis auf 83TEUR abgerückt (siehe erster Post). Die Wohnung wird seit Wochen inseriert und das in einem eher verrückten Immobilienmarkt wie Düsseldorf. Trotzdem kommen scheinbar keine Interessenten.

    Also hab ich dem TE nur den Tipp gegeben ein eigenes Angebot abzugeben welches für ihn akzeptabel wäre,, da 83TEUR ihm zu riskant sind.
    Das der Verkäufer auch verkaufen möchte nehme ich jetzt einfach mal. Erstens weil er inseriert hat und zweitens weil er mit dem TE schon eine Verhandlungsrunde geführt hat.

    Ich bin der Meinung, dass gerade unkundige Verkäufer eher bereit sind von ihren (unrealistischen?) Preisvorstellungen abzulassen, wenn sie die Kalkulation der Gegenseite nachvollziehen können. Sonst haben sie eher die Angst über den Tisch gezogen zu werden und oft werden die Preisvorstellungen von den Maklern auch erst mal nicht korrigiert, da ja eben, wie von dir angesprochen, jeden Tag ein Dummer aufsteht.

    Vielleicht ist dem Verkäufer aber ein Spatz in der Hand lieber, als auf den Dummen mit der Taube zu warten. Man weiß ja nie ob der Dumme überhaupt kommt.
     
  17. #16 Pharao, 18.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 18.08.2016
    Pharao

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    Hi,

    ob es Interessenten dafür gibt, das weist du nicht oder kannst du Hellsehen :? Lediglich kannst du hier sagen, bislang wurde diese Immobilie anscheinend nicht verkauft, wenn sie immer noch im Internet angeboten wird.

    Unabhängig aber mal davon, eine Immobilie die sich innerhalb weniger Wochen sofort verkaufen lässt, die scheint dann wohl ein Schnäppchen gewesen zu sein. Sorry, aber ich kenne mehrere Leute die haben zum Teil mehrere Jahre gebraucht bis sie ihre Immobilie verkauft haben. M.E. ist das also nichts ungewöhnliches, wenn man eben einen bestimmten höheren Preis erzielen will und nicht unter Zugzwang steht verkaufen zu müssen. Ich mein, warum sollte man was verschenken?


     
  18. #17 Akkarin, 18.08.2016
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    Ich weiß nicht wie es in Düsseldorf gerade aussieht. Hier in Frankfurt bekommst du aktuell nicht mal mehr Besichtigungstermine, so schnell sind die angebote wieder weg vom Fenster.
     
  19. #18 Stadtkind, 18.08.2016
    Stadtkind

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    Eigentlich ähnlich. Man hat hier schon das Gefühl, dass "Schnäppchen" bzw besonders gute Angebote gar nicht auf den freien Markt kommen, sondern von den Maklern direkt im Kundenkreis angeboten werden. Gerade im Bereich bis 150TEUR ist die Nachfrage sehr groß und Angebote unter 2.000€ pro qm sind relativ selten. Daher kam ich auch zu der Einschätzung das die Nachfrage nach dieser Immobilie nicht so groß ist. Aber Pharao hat natürlich recht, ich weiß es nicht. M.M.n. sprechen die lange Inserierung und die deutliche Kaufpreisreduktion von 90TEUR auf 83TEUR dafür.

    Ich hab den TE aber eh nur empfohlen, dem Verkäufer ein Angebot zu machen, da meiner Meinung nach viele Verkäufer a) nicht besonders erfahren in Immobilienverkäufen sind und demnach aus Angst über den Tisch gezogen zu werden und b) übertriebenen Erwartungen zu sehr hohen Angebotspreisen tendieren. Auch weil es vielleicht den zitierten Dummen gibt. Wenn man ein begründetes Angebot abgibt, kann man den Anbieter vielleicht von seiner Argumentation überzeugen. Wenn der Verkäufer aber natürlich nicht dazu bereit ist und auf eine Überrendite hofft (siehe Pharaos Posting) kommt man damit nicht weit. Aber dann kommt es halt nicht zum Verkauf und der Käufer kann weitersuchen und muss sich nicht mehr mit der Immobilie beschäftigen und darauf warten, ob sich der Verkäufer mit dem Kaufpreis noch bewegt.
     
  20. #19 kofferradio, 19.08.2016
    kofferradio

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    Ob und wie viele andere Interessenten es gibt weiß ich natürlich auch nicht, der Prozess hat sich aber sehr lange hingezogen (über einen Monat), was wohl dafür spricht, dass es nicht so viele andere gibt... die 90.000 bei Immoscout sind ohne Stellplatz, insofern liegt der Nachlass, den ich aushandelte, bei 12.000...

    Ich werde kein weiteres Angebot unterbreiten, habe zwischenzeitlich einfach kein gutes Gefühl mehr. Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf verbuche ich als Lehrgeld...(ja, hier war ich etwas voreilig). Kann ich die zumindest von der Steuer absetzen?
     
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