Fehlende Ertragserzielungsabsicht trotz Ertrag nach 5 Jahren Vermietung?

Diskutiere Fehlende Ertragserzielungsabsicht trotz Ertrag nach 5 Jahren Vermietung? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo in die Runde, ich versuche den Sachverhalt einigermaßen verständlich darzustellen: In 2019 wurde ein Einfamilienhaus gekauft, renoviert...

Blutenbaron

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Hallo in die Runde,

ich versuche den Sachverhalt einigermaßen verständlich darzustellen:

In 2019 wurde ein Einfamilienhaus gekauft, renoviert und eine Einliegerwohnung darin abgetrennt. Anschließend wurden die große Wohnung sowie die neue Einliegerwohnung vermietet. Nach hohen Anfangsinvestitionen läuft die Vermietung der beiden Wohnungen ertragreich.
Mitte 2023 wird eine Wohnung selbstgenutzt (Kündigung des unbefristeten Mietvertrags wg. Eigenbedarf). Es liegt kein steuerunschädlicher Motivwechsel wie Scheidung oder finanzielle Notlage vor.

Trotz Selbstnutzung einer der Wohnungen ab Mitte 2023 wird bis 2023 ein positives Gesamtergebnis über den vermieteten Zeitraum erwirtschaftet, break-even in 2022.
Die Vermietung erfolgte über 5 Kalenderjahre (Dez. 19 - Jul 23), eine der Wohnungen wird darüber hinaus weiter vermietet (Annahme: weitere 5 Jahre).

Besteht die Möglichkeit, dass das Finanzamt die Anfangsverluste aus 2019 nachträglich zurückdreht, da technisch keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt?
Und wenn ja, warum? (Wie) Liese sich das umgehen?
Dies hätte nach meiner Einschätzung zur Folge, dass neben einem fünfstelligen Betrag auch Zinsen für die Jahre 2020-23 anfallen würden.

Optional:
In 2020/21 wird eine neue Heizung eingebaut und der Heizraum renoviert. Die Ansetzung dieser Kosten würde dazu führen, dass das kumulierte Gesamtergebnis im Jahr 2023 negativ ist. Wäre der o.g. Fall nun anders zu bewerten?
 

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Ferdl

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Meines Wissens geht es Hauptsächlich um die Gewinnerzielungsabsicht.
Diese wird als gegeben unterstellt wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Problematisch könnte sein, wenn die Gründe für die Eigenbedarfskündigung schon vor Mietbeginn vorgelegen haben, sowohl steuerlich als auch für die Kündigung selbst.
 

taxpert

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Diese wird als gegeben unterstellt wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Grundsätzlich hast Du recht.
Problematisch könnte sein, wenn die Gründe für die Eigenbedarfskündigung schon vor Mietbeginn vorgelegen haben, sowohl steuerlich als auch für die Kündigung selbst.
Das ist dem @Blutenbaron bewusst ...
Es liegt kein steuerunschädlicher Motivwechsel wie Scheidung oder finanzielle Notlage vor.
Besteht die Möglichkeit, dass das Finanzamt die Anfangsverluste aus 2019 nachträglich zurückdreht, da technisch keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt?
Wenn die Zahlen so zutreffen wie prognostiziert wahrscheinlich nicht. Ausnahme: Da jede Wohnung grundsätzlich einzeln zu betrachten ist, könnte es natürlich sein, dass in den hohen Wk 2019 und 2020 der Anteil der auf die Wohnung entfallende Teil so groß ist, dass bezogen auf diese Wohnung bis dahin kein Überschuss erzielt wird!

Optional:
In 2020/21 wird eine neue Heizung eingebaut und der Heizraum renoviert. Die Ansetzung dieser Kosten würde dazu führen, dass das kumulierte Gesamtergebnis im Jahr 2023 negativ ist. Wäre der o.g. Fall nun anders zu bewerten?
Kurz und knapp: ja!

Dies hätte nach meiner Einschätzung zur Folge, dass neben einem fünfstelligen Betrag auch Zinsen für die Jahre 2020-23 anfallen würden
Da das Ganze dem FA ja wohl erst mit Abgabe der Erklärung 2023 in 2024 bekannt wird sogar bis 2024 verzinst! Da die Verzinsung für 2019 jedoch erst April 2021 beginnt, fällt die Katze wieder auf die Füße!

Außerdem wird natürlich nicht nur das Jahr 2019 geändert, sondern auch die Jahre 2020 bis 2022! Rein bezogen auf die Steuer ist das -abgesehen von Unterschieden in der Progression- nach dem dargestellten Szenario eine Art Nullsummenspiel! Bleibt unterm Strich nur die Verzinsung hängen, wobei natürlich auch hier die Beträge 2020 und 2021 zu Gunsten des Stpfl. verzinst werden. Das gleicht wegen geringerer Summe und Zinslauf die Zinsen für 2019 nicht aus, mindert aber letztendlich die Gesamtbelastung.

Außerdem betrifft die fehlende Anerkennung natürlich ausschließlich den ANteil der Wohnung 1, da Wohnung zwei ja weiterhin vermietet wird. Im Gesamtblick dürfte das Problem daher finanziell übersichtlich bleiben.

taxpert
 

Blutenbaron

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Danke für eure Antworten.
Wenn die Zahlen so zutreffen wie prognostiziert wahrscheinlich nicht.

Nur um sicher zu gehen: könnten du bitte erläutern, wieso du denkst, dass das (nur) "wahrscheinlich" nicht der Fall sein wird?
Angenommen die schwarze 0 steht, ist es damit dann getan oder gibt es weitere Anforderungen seitens des FA?

Ausnahme: Da jede Wohnung grundsätzlich einzeln zu betrachten ist, könnte es natürlich sein, dass in den hohen Wk 2019 und 2020 der Anteil der auf die Wohnung entfallende Teil so groß ist, dass bezogen auf diese Wohnung bis dahin kein Überschuss erzielt wird!

Nach verursachungsgerechter Zuteilung der Wk und NK, sowie Aufteilung der Zinsen und AfA anhand der Quadratmeter (nehme an so würde man es rechnen), steht tatsächlich in 2023 zum Zeitpunkt der Selbstnutzung ein leichtes Plus.

Außerdem wird natürlich nicht nur das Jahr 2019 geändert, sondern auch die Jahre 2020 bis 2022!
Genau. Wobei das nichts ändern dürfte, da für keine der Wohnungen ein Verlust entsteht.

Ich will alles sauber haben, mir nichts erschleichen und auch nicht hoffen müssen, dass der zuständige Beamte irgendwas übersieht oder 1-2 Augen zudrückt.
Daher die Frage: was wäre denn der Alternativweg (für den ich mich mit Abgabe der Steuererklärung für 2020 entscheiden würde)?
Dem FA mitteilen, dass Selbstnutzung für Wohnung 1 vorgesehen ist?
Dann würde der Bescheid 2019 korrigiert werden und ich zahle die Steuerrückzahlung anteilig für Wohnung 1 zurück. Im Gegenzug muss ich aber nicht fürchten, dass mir das wackelige Konstrukt auf die Füße fällt und Rückzahlung inkl. Zinsen fällig werden plus ich hätte die Möglichkeit die Wohnung auch schon früher selbst zu nutzen.
Finanziell weniger lukrativ aber stabile Lösung.

Ist das korrekt oder vergesse ich etwas wesentliches?
 

taxpert

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Nur um sicher zu gehen: könnten du bitte erläutern, wieso du denkst, dass das (nur) "wahrscheinlich" nicht der Fall sein wird?
Weil es im Steuerrecht immer Einzelfallentscheidungen sind und 25 Jahre Berufserfahrung zeigen, dass auch Kleinigkeiten, die unwichtig erscheinen, zu einer komplett anderen rechtlichen Sichtweise führen können.

Genau. Wobei das nichts ändern dürfte, da für keine der Wohnungen ein Verlust entsteht.
Ich glaube, hier hast Du einen Denkfehler! Die Vermietung wird dann -bezogen auf die eine Wohnung!- insgesamt negiert! Es werden nicht nur die Jahre mit Wk-Überschuss zu deinen Ungunsten geändert, sondern auch die Jahre mit Einnahmeüberschuss zu deinen Gunsten geändert!
Ich will alles sauber haben, mir nichts erschleichen
Weder erschleichst Du dir etwas, noch handelt es sich um ein ...
wackelige Konstrukt
Das Steuerrecht orientiert sich am tatsächlich verwirklichten Sachverhalt. Hier erstreckt sich der zu beurteilende Sachverhalt über mehrere Jahre, so dass eine abschließende Beurteilung erst nach Ablauf der Zeit möglich ist. Es ist auch jetzt noch denkbar, dass Ihr eure Maeinung ändert und nie in eine der Wohnungen einzieht! Das ist im Steuerrecht durchaus normal! Ich kenne Fälle, bei denen erst nach mehr als zehn Jahren eine abschließende Entscheidung über den verwirklichten Sachverhalt getroffen werden konnte und bei denen dann die bescheide für mehr als zehn Jahre entsprechend geändert wurden. Selbst wenn Du bereits mit der Steuererklärung 2019 mitgeteilt hättest, dass Du beabsichtigst eine der Wohnungen später selber zu nutzen, wäre der Steuerbescheid 2019 wahrscheinlich genauso in der Höhe ergangen. Nur wäre er von vorne herein vorläufig nach §165 AO ergangen (möglich, aber äußerst ungewöhnlich wäre die vorläufige Nichtanerkennung des Wk-Überschusses gewesen!).

Von daher stellt sich diese Frage ...
was wäre denn der Alternativweg
... gar nicht!

taxpert
 

Blutenbaron

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Ich glaube, hier hast Du einen Denkfehler! Die Vermietung wird dann -bezogen auf die eine Wohnung!- insgesamt negiert! Es werden nicht nur die Jahre mit Wk-Überschuss zu deinen Ungunsten geändert, sondern auch die Jahre mit Einnahmeüberschuss zu deinen Gunsten geändert!
Danke, das hilft sehr. Damit würde ich also nicht so tief fallen wie ursprünglich angenommen, da die Versteuerung der Gewinne der Jahre 2020-23 für diese Wohnung ebenfalls rückgängig gemacht werden würden. Das hatte mir eine Steuerberaterin aus dem "Vermieterverein" anders erzählt. Ihrzufolge wären die Anfangsverluste aberkannt worden, die Steuern auf die Gewinne der Folgejahre aber trotzdem zu zahlen.
Nach meinem Verständnis würde das dann wie z.B. bei der Liebhaberei gar nicht berücksichtigt.

Selbst wenn Du bereits mit der Steuererklärung 2019 mitgeteilt hättest, dass Du beabsichtigst eine der Wohnungen später selber zu nutzen, wäre der Steuerbescheid 2019 wahrscheinlich genauso in der Höhe ergangen. Nur wäre er von vorne herein vorläufig nach §165 AO ergangen (...).
Der Bescheid ist tatsächlich vorläufig nach §165 AO ergangen. Ändert das nun irgendwas?
 

Ferdl

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Die Vermietung wird dann -bezogen auf die eine Wohnung!- insgesamt negiert! Es werden nicht nur die Jahre mit Wk-Überschuss zu deinen Ungunsten geändert, sondern auch die Jahre mit Einnahmeüberschuss zu deinen Gunsten geändert!
Ist dass eine Spezialität bei V+V oder ist das auch in anderen Einkunftarten so?
Mein Steuerberater hat mir dass gleiche erzählt, allerdings bezogen auf einen Gewerbebetrieb.
Ihrzufolge wären die Anfangsverluste aberkannt worden, die Steuern auf die Gewinne der Folgejahre aber trotzdem zu zahlen.
 

taxpert

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Der Bescheid ist tatsächlich vorläufig nach §165 AO ergangen. Ändert das nun irgendwas?
Jeder -wirklich jeder!- ESt-Bescheid ergeht vorläufig nach §165 AO! Das liegt daran, dass es die sogenannten "Katalog-Vorläufigkeiten" gibt. Das sind beim BVerFG, EuGH oder BFH anhängige Verfahren über die noch nicht entschieden ist und die relativ weitreichende Auswirkungen haben. Durch diese Vorläufigkeiten soll u.a. vermieden werden, dass jeder einzelne Steuerbürger für diesen Sachverhalt Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen muss um in den Genuss einer möglichen Entscheidung in X Jahren zu kommen. Das sind die Vorläufigkeiten nach §165 Abs.1 Satz 2 Nr. 3 AO! In den Erläuterungen zum Bescheid -also dem "Kleingedruckten ganz am Ende!- findet man die entsprechende Aufstellung. Kommt es hier zu einer Entscheidung, werden die Bescheide automatisch seitens des FA geändert soweit die Entscheidung zu Gunsten der Stpfl. ausgegangen ist. Wird gegen die Stpfl. entschieden, erfolgt keine Änderung des Bescheides oder Hinweis auf die Endgültigkeit in dieser Hinsicht, sondern es erfolgt nur eine Allgemeinverfügung in den Bekanntmachungsblättern. Wird der Bescheid aus anderen Gründen geändert, enthält der neue Bescheid den Hinweis, dass der Bescheid im Hinblick auf X und Y endgültig ist.

Soweit der bescheid im Hinblick auf die Überschusserzielungsabsicht vorlaüfig ergehen soll. liegt eine Vorläufigkeit nach §165 Abs.1 Satz 1 AO vor, die ausdrücklich zusätzlich genannt werden müsste., und zwar sowohl als Nebenbestimmung als auch in den Erläuterungen WAS bzw. WIE WEIT die Vorläufigkeit recht. Hier z.B. " Der Bescheid ergeht vorläufig im Hinblick auf die Einkünfte aus V+V da die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend geklärt werden kann." Diese Vorläufigkiet muss zwingend aufgehoben und der Bescheid für endgültig erklärt werden, denn hier tritt -anders als z.B. bei einer Festsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung nach §164 AO- keine Festsetzungsverjährung für den vorläufigen Teil ein!

Ist dass eine Spezialität bei V+V oder ist das auch in anderen Einkunftarten so?
Mein Steuerberater hat mir dass gleiche erzählt, allerdings bezogen auf einen Gewerbebetrieb.
Das kommt immer darauf an! Auch bei einem Gewerbebetrieb kann ein klar abgrenzbarer Teilbetrieb, der ausschließlich defizitär betrieben wird, wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht zur Liebhaberei erklärt werden. Die Schwierigkeit hier ist natürlich zu erkennen, das überhaupt ein defizitärer Teilbetrieb vorliegt. Das schafft ja meistens noch nicht einmal der Unternehmer selber, sondern wundert sich halt, warum er nicht wirklich Geld verdient! Das liegt dann meistens daran, dass man mit der Buchhaltung nur eine steuerliche Gesamtberechnung durchführt, anstatt eine betriebswirtschaftliche Kostenstellenrechnung, die die Schwachstellen des Betriebes aufdeckt. Der Fehler ist, dass die meisten Unternehmer (und damit sind auch Vermieter gemeint!) meinen, dass die Gewinnermittlung ausschließlich für das FA gemacht wird! Wir hängen uns da nur dran! Die Buchhaltung ist für den Unternehmer, damit er zu jeder Zeit weiß, wie sein Unternehmen wirtschaftlich dasteht und eben in Teilbereichen nachjustieren kann!

Auch bei einem MFH kann letztendlich eine einzelne Wohnung defizitär sein. Dann liegt aber eben keine Liebhaberei vor, genauso wenig, wie bei einem Teilbetrieb, der für den "Haupt-"Betrieb eine sinnvolle Ergänzung ist! Allein das Vorliegen von Verlusten führt nicht zwangsläufig zur Liebhaberei!

Grob gesagt liegt Liebhaberei in zwei Fällen vor.

Zum einen, wenn der "Betrieb" von vorne hierein nicht geeignet ist einen Totalgewinn zu erzielen. Klassiker hierfür waren früher z.B. Tupperware-Damen, die auf Grund der hohen Kosten eigentlich nie einen Gewinn erwirtschaften konnten.

Bei der zweiten Variante muss zu den Verlusten hinzu kommen, dass sie aus persönlichen Gründen hingenommen werden. Hierunter fällt eben auch die Wohnung, die ich in absehbarer Zeit (üblicher Betrachtungszeitraum 3-5 Jahre) selber beziehen will. Andere klassische Beispiele sind alles, was eine ziemliche Nähe zum privaten Bereich oder "Hobby" hat, z.B. Reiseschriftsteller, Pferdezüchter, etc. Grade Pferdezucht ist "gefährlich" da man hier häufig erst nach mehr als 10 Jahren eine Entscheidung treffen kann. D.h. dann ggf. 10 Jahre oder mehr Zinslauf bei 6% p.a.!

Bei einem "klassischen" Gewerbebetrieb, z.B. Handwerk, sieht es anders aus! Hier sind sogenannte Anlaufverluste normal, so dass man erstmals nach drei Jahren anfragt, wie der Unternehmer denn gedenkt die Verluste in Zukunft durch entsprechende Gewinne auszugleichen. Das vierte Jahr wird dann normalerweise erstmalig vorläufig gemacht. Werden weiterhin Verluste eingefahren OHNE das der Unternehmer betriebswirtschaftlich darauf reagiert, wird -widerlegbar!- unterstellt, dass diese Verluste aus privaten Gründen in Kauf genommen werden.

Es sind dabei immer Einzelfallentscheidungen! So gibt es z.B. ein Urteil zu einem RA, der mehr als zehn Jahre nur Verluste eingefahren hat, dass betriebswirtschaftliches Unvermögen nicht zur Liebhaberei führt, da es keine private Veranlassung ist! Andererseits gibt es ein Urteil, dass eine Gaststätte ein Liebhabereibetrieb ist, weil sie nur deshalb weiter betrieben wird, weil sie seit über 300 Jahren im Familienbesitz ist (Tradition = Privat = Liebhaberei).

Dabei ist die Entscheidung im Rahmen der Abschnittsbesteuerung jedes Jahr neu zu treffen! Es kann daher aus jedem Liebhabereibetrieb ein "echter" Gewerbebetrieb entstehen (z.B. weil man die Betriebsstruktur geändert hat oder weil der Nebenerwerb zum Haupterwerb wurde), genauso kann aus jedem Gewerbebetrieb eine Liebhaberei werden. Z.B. der Steuerberater, der seine Kanzlei verkauft aber danch noch drei alte Kunden betreut, dafür aber weiterhin zig tausende für Fortbildung und Fachliteratur ausgeben muss.

taxpert
 
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Fehlende Ertragserzielungsabsicht trotz Ertrag nach 5 Jahren Vermietung?

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