Fehlende Hausordnung

Diskutiere Fehlende Hausordnung im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo in die Runde, wir haben ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft. Das Haus hat vier Wohneinheiten, eine bewohnen wir selbst. Die...

  1. Susann

    Susann Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde,

    wir haben ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft. Das Haus hat vier Wohneinheiten, eine bewohnen wir selbst. Die Mieter haben unterschiedliche Mietverträge. Bei zwei Mietern ist eine allgemeine Hausordnung Bestandteil des Formularmietvertrags. Bei dem dritten Miete liegt eine solche Hausordnung zwar ebenfalls den Mietvertrag bei, im Mietvertrag ist der Verweis auf den Anhang als Bestandteil des Mietvertrags aber durchgestrichen.
    In einem Schreiben des damaligen Hausverwalters an die betreffenden Mieter ist vermerkt, dass die Haus Ordnung zwischen den Mietern selbst zu regeln sei. Eine entsprechende eigene Regelung zwischen den Mietern gibt es nicht.
    Da es mit den betreffenden Mietern ständig Ärger gibt, viele Dinge wie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen überhaupt nicht geregelt ist und ich gerne auch eine für alle Mieter einheitliche Hausordnung haben möchte, habe ich folgende Frage: Wie würdet ihr diese Situation lösen?

    Mir ist bekannt, dass ich nachträglich keine Pflichten wir Hausreinigung oder Gartenpflege einführen kann. Mir geht es auch nur um allgemeine und ordnende Vorgaben.

    Danke und viele Grüße
    Susann
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 23.08.2019
    ehrenwertes Haus

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    Rede mit den Mietern. Erkläre ihnen was dein Ziel ist und ganz wichtig welche Vorteile das für die Mieter hat.

    Einvernehmlich kann jeder Vertrag geändert werden.
     
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  4. Susann

    Susann Neuer Benutzer

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    Das wird in diesem Fall bei den betreffenden Mietern nichts bringen. Mit zwei Mietern haben wir ein großartiges Verhältnis, mit der dritten Mietpartei kommunizieren wir mittlerweile über Anwälte.
    Ich überlege, mit den anderen beiden Mietern zu sprechen, um eine vernünftige Hausordnung zum Bestandteil von deren Mietverträgen zu machen. Und die gleiche Hausordnung zusätzlich als Aushang im Treppenhaus anzubringen. So hätten dann zumindest die ordnenden Elemente wie das freihalten des Treppenhauses auch Gültigkeit für die Problemmieter.

    Was denkt ihr?
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 23.08.2019
    ehrenwertes Haus

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    Treppenhaus freihalten hat normalerweise nichts mit der Hausordnung zu tun.
    I.d.R wird das nicht an eine oder mehrere Parteien vermietet.

    Mahn den betreffenden Mieter ab (oder lass das deinen Anwalt machen, hat eine andere Wirkung).
    Da ihr ohnehin nur noch per Anwalt kommuniziert, sammel Argumente für eine Kündigung.
    Notorisches Treppenhaus als Rumpelkammer oder Wohnzimmer misbrauchen kann ein Grund sein, wenn Abmahnungen keinen Erfolg zeigen.
     
  6. SaMaa

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  7. Susann

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    Unsere Anwältin hat heute eine Abmahnung wegen Beleidigung an den Mieter gesendet. In dem Schreiben hat der Mieter auch eine Aufforderung erhalten, sämtliche nicht von ihm angemieteten Bereiche bis zu einer bestimmten Frist zu räumen. Wir haben das Haus Anfang 2018 gekauft und ich bin langsam wirklich am Ende mit meinem Latein und mit meinen Nerven. Wir haben schon so viel geredet, erklärt, gebeten, aber der Mieter versteht nicht, dass er sich auf seine 140 (!) gemieteten Quadratmeter beschränken soll.
     
  8. #7 Papabär, 23.08.2019
    Papabär

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    Herzliches Beileid.
    Aber als mündige, erwachsene Bürger werdet ihr den Verkäufer sicherlich gefragt haben, warum er diese tolle Kapitalanlage verkaufen will.


    Das kommt darauf an.
    Wenn Ihr nachweisen könnt, dass der Kaufvertrag nur unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zustande gekommen ist, könnt ihr den Vertrag anfechten.

    Für den Fall, dass Euch das Haus unter Androhung eines empfindlichen Übels aufgedrückt wurde, wäre der Vertrag ohnehin unwirksam.

    Zuletzt bliebe noch die seltene Variante, dass ihr von den Problemen des Objektes wusstet und Euch trotzdem für einen Kauf entschieden habt. Das wäre dann so etwa wie jemand, der die glühende Nadel in der Esse sieht und sich trotzdem nackt an den nächsten Baum binden lässt. Das ist ja grundsätzlich auch nicht verwerflich, solche Neigungen soll es ja geben. Da kann man dann aber nur viel Vergnügen wünschen und den Fragesteller bestenfalls bitten, nicht so laut zu quiecken.




    Ja, man darf mir jetzt gerne vorwerfen, zynisch zu sein. Aber hey, der/die/sonstige TE hat angefangen:
     
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  9. #8 ehrenwertes Haus, 23.08.2019
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    Solche Probleme liegen nicht an der Wohnungsgröße.

    Arbeite weiter an dem Ziel Stänkermieter los zu werden und bei Neuvermietung zu vermeiden.
    Das bringt dir den größten Frieden im Haus.

    Parallel dazu mit den anderen Mietern eine einheitliche Hausordnung (die du im Idealfall auch noch einseitig ergänzen kannst) auskaspern und zum Vertragsbestandteil machen.
    Schau dir dazu verschiedene Vorlagen an, dann bekommst du schon eine ganze Reihe Ideen, was da unbedingt drin stehen sollte und einige Kann-Dinge.
    Aus den Vorlagen diverser Vermietervereine kannst du dir deine Wunsch HO basteln oder direkt übernehmen. Nur nix von den Mietervereinen.
    Eine selbst gebastelte HO zu deiner Sicherheit von deinem Anwalt prüfen lassen. Nicht dass du im juristischen Sinn was falsch formulierst.
     
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  10. Susann

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    Hallo Papa Bär.

    Zynismus ist kein Problem, manchmal hilft es sogar. Dennoch hoffe ich, mich hier in einem Forum für Vermieter konstruktiv mit anderen Vermietern austauschen zu können.

    Zu deinen Fragen: der vorherige Eigentümer ist 93-jährig verstorben. Seine bereits ebenfalls alten und zahlreichen Erben haben sich entschlossen, das Haus nicht aus der Ferne über mehrere Hundert Kilometer als Vermieter-Gemeinschaft zu vermieten. Daher stand die Villa zum Verkauf. Wir waren zu dem Zeitpunkt Mieter des Hauses und haben diese Gelegenheit genutzt. Wohl wissend, dass es hier einen Problemmieter gibt, beziehungsweise ein problematisches Mieterpaar.

    Wir waren optimistisch, dass wir mit Anfang 30 mehr Energie haben bei der Regelung der Mietsituation als der alte frühere Vermieter. Die Anwälte, die wir im Vorfeld des Kaufes konsultiert haben, waren auch optimistisch, mit den Mitteln des Mietrechtes hier Ordnung ins Haus bringen zu können. Und dann haben wir, ebenfalls zynisch, mit Blick auf das sehr hohe Alter der Problemmieter gehofft, die Situation notfalls mit etwas Geduld auszusitzen. Es wird sicher noch andere Hauskäufer geben, die irgendeinen Haken bei ihrer Immobilie hatten.

    Ich freue mich auf konstruktiven Austausch.

    Viele Grüße, Susann
     

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  11. Susann

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    @ehrenwertes Haus: hab vielen Dank für deinen Kommentar. Das werde ich so machen. Wir sind Mitglied in einem Vermieter-Verein. Der stellt für Mitglieder Hausordnungen zur Verfügung, die wird dann mit Hilfe unserer Mietrechtsanwältin noch an die Situation im Haus angleichen würden. Ich bin optimistisch, dass unsere beiden pflegeleichten Mieter bereit sind, die neue Hausordnung als Bestandteil ihrer Mietverträge aufzunehmen und zu unterschreiben.

    Du hast völlig recht, dass wir darauf hin arbeiten müssen, den stänkernden Mieter loszubekommen. Wer es darauf anlegt, seinen Vermieter zu nerven und zu provozieren, wird immer wieder Mittel und Wege dafür finden. Das werden wir mit Vernunft nicht auflösen können.

    Der frühere Vermieter und sein Verwalter haben leider etliche Dinge ungeregelt gelassen. Andere Dinge haben sie wiederum unbedarft schriftlich gestattet. So kam mietrechtlich ein Durcheinander zu Stande, das wir in seiner ganzen Tragweite vor dem Kauf nicht erfasst haben. Wir waren selber Mieter im Gebäude und hatten einen sehr korrekten Vertrag.
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Deine Story kommt mir sehr bekannt vor. OK, vor dem Kauf und die ersten Wochen hielt ich "diese" Mieter noch für nett. Heute weiß ich es besser und ja auch ich habe erst einige Monate gebraucht, um zu begreifen, das es sich nicht lohnt da meine Nerven aufreiben zu lassen, da ist das Geld für den Anwalt sehr gut angelegt und das Objekt rein wirtschaftlich anzugehen und da keinerlei Emotionen mit reinzunehmen. Seit dem geht es mir sehr viel besser. Ich frage auch nicht mehr ob den Mietern Änderungen genehm sind, dies stimme ich nur noch mit dem Anwalt ab und dann wird gemacht...
    Die vernünftigen, guten Mieter ziehen da gerne mit, haben sie doch gesehen das dies langfristig zu ihrem Vorteil ist, weil sie schöner wohnen. Die die immer was zu meckern haben kann ich mittlerweile sehr gut überhören. Die Grundverwaltung lasse ich da auch über eine HV laufen, das nimmt mir auch sehr viele Sorgen ab.
    Und immer wieder der Gedanke: Statistisch ist der eine davon schon tot und der andere hat auch nur noch wenige Jahre....
     
  13. Andres

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    Kleiner OT-Einwurf: Nein, er wäre auch dann nur anfechtbar, guggstu § 123 BGB. Nichtig wäre er z.B. falls er sittenwidrig sein sollte. Das schließt sich zwar nicht prinzipiell gegenseitig aus ...
     
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  14. GSR600

    GSR600
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    Wurdet ihr als Vermieter beleidigt, wäre da dann nicht sogar eine Kündigung möglich?
     
  15. #14 immodream, 24.08.2019
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Susann ,
    was ihr nach dem Kauf eines Hauses erlebt, ist für mich eigentlich ganz normal .
    Ich habe auch immer wieder Objekte von älteren Mitgliedern aus Erbengemeinschaften gekauft.
    Die älteren Eigentümer wollten und konnten sich mit ihren Mietern nicht mehr auseinandersetzen.
    Die Arbeit der tätigen Hausverwaltung war ebenfalls schlampig .
    Und so haben sich dann einige Mieter eigene Spielregeln geschaffen und waren ganz erstaunt, das es nach dem Kauf des Hauses nicht mehr so weiter gehen sollte.
    Nach dem Motto war immer so oder war mit dem früheren Hauseigentümern so abgesprochen worden, hatten sie sich auch in allen Nebenräumen gemütlich eingerichtet .
    Den Garten für die gesamte Mieterschaft so umgestaltet und abgeriegelt , das den keine andere Mietpartei mehr nutzen konnte.
    Da muß man als Neuvermieter durch.
    Das ist kein Fehlkauf sondern normal.
    Hinzu kommt, das ihr als Vermieter für die alten Mieter recht jung seit.
    Ich habe mein erstes Mehrfamilienhaus mit 32 Jahren gekauft .
    Was glaubt ihr, wie die über sechzig Jahre alten Mieter, die bereits 40 Jahre im Haus gewohnt hatten und sich gegenüber der Nachbarschaft wie die Hausbesitzer aufgeführt haben, dumm geguckt haben.
    Kommentar des einen Altmieters zu meiner Frau " Mädel , hast du denn überhaupt das Geld ,um das Haus zu Kaufen "
    Das war der Einstand.
    Das hat dann einige harte Jahre gedauert, bis diese Altmieter ausgezogen sind oder sich angepasst haben .
    Ihr habt bisher nichts falsch gemacht.Einfach durchziehen .
    Viel Erfolg
    Immodream
     
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  16. sara

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