Fehler im Mietvertrag - was gilt dann?

Diskutiere Fehler im Mietvertrag - was gilt dann? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo mich interessiert die Frage, was gilt, wenn etwas falsch im Mietvertrag geregelt worden ist und die Immobilie später verkauft wird. In dem...

Hundilein

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Hallo
mich interessiert die Frage, was gilt, wenn etwas falsch im Mietvertrag geregelt worden ist und die Immobilie später verkauft wird.
In dem Fall hat der vorherige Eigentümer einen Mitvertrag mit dem Mieter gemacht, in dem EINDEUTIG steht, dass die Nebenkosten zusätzlich zum Mietpreis (500) bezahlt werden müssen. Es ist eine Vorauszahlung für die Nebenkosten angegeben (200 Euro). Nun hat der Mieter viele Jahre insgesamt nur 500 Euro bezahlt und der alte Vermieter hat dies nicht beanstandet. Der Mieter ist der Meinung, dass es sich um eine Pauschalmiete handelt. Es wurde auch nur eine Kaution von 600 Euro hinterlegt.

Nun wurde die Wohnung verkauft und der neue Eigentümer ist davon ausgegangen und dies wurde auch so vom Vorbesitzer angegeben, dass die Miete ohne Nebenkosten 500 Euro beträgt, also dass der Betrag im Mietvertrag stimmt. Der Vorbesitzer will sich nicht dazu äußern. Der neue Mieter verweigert die Bezahlung der vollen Miete und wird auch anwaltlich vertreten. Es solle sich um einen Schreibfehler handeln und damit handele es sich um eine Pauschalmiete. Sollte es sich tatsächlich um eine Pauschalmiete handeln, dann ist diese Kaltmiete nur 1/5 von der ortsüblichen Miete.

Was gilt eurer Meinung nach?
Ich befürchte ja, dass der Mieter recht bekommen würde und auch der Vorbesitzer nicht wegen arglistiger Täuschung herangezogen werden kann...

Viele Grüße
Hundilein
 
Andres

Andres

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Was gilt eurer Meinung nach?
Was zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde. Das muss nicht in Schriftform passiert sein - Mietverträge sind grundsätzlich formfrei.

Ich befürchte ja, dass der Mieter recht bekommen würde
Gibt es für diese Befürchtung auch eine Begründung? Der Vermieter (egal ob der alte oder der neue) hat einen schriftlichen Mietvertrag und der Mieter hat ... ja, was denn eigentlich? Er behauptet ja noch nicht einmal, dass es z.B. eine anderslautende mündliche Absprache gegeben hätte. Sicher wirkt es verdächtig, dass jahrelang nur die Kaltmiete verlangt wurde, aber was beweist das? Umgekehrt ist die extrem niedrige Miete ebenso unplausibel und der Umstand, dass eine vollständige Pauschalmiete in vielen Fällen gar nicht zulässig ist, wurde auch noch nicht erwähnt.

In der Praxis kann immer alles schiefgehen, nicht umsonst spricht man davon, vor Gericht und auf Hoher See in Gottes Hand zu sein. Als Käufer einer solchen Wohnung hätte ich allerdings überhaupt keine Hemmungen, die Miete samt Betriebskostenvorauszahlung in voller Höhe zu verlangen und auf Zahlungsrückstände auch eine Kündigung zu stützen.

Ich befürchte ja, dass [...] der Vorbesitzer nicht wegen arglistiger Täuschung herangezogen werden kann...
Das kommt auf den genauen Inhalt des Kaufvertrags und die weiteren Absprachen (und ggf. deren Beweisbarkeit) an. Sollte im Zuge des o.g. Verfahrens tatsächlich festgestellt werden, dass hier eine Warmmiete von 500 € vereinbart war, sehe ich auch gute Chancen, dass der frühere Eigentümer bereits mit der Vorlage des bestehenden Mietvertrags während der Vertragsanbahnung ohne jegliche Zusicherungen (wie z.B. dass der Vertrag aktuell ist oder dass keine weiteren Absprachen getroffen wurden) schadenersatzpflichtig geworden ist. Auch die Anfechtbarkeit des Kaufvertrags wegen Täuschung halte ich dann für sehr realistisch.

Im Prinzip gleiche Fußnote wie oben: Man muss sich bei der anschließenden Durchsetzung seiner Rechte immer noch ausreichend geschickt anstellen, recht haben und recht bekommen sind nicht das gleiche. Trotzdem verstehe ich nicht, weshalb du die Erfolgsaussichten so schlecht einschätzt.
 

Hundilein

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Danke für die Antwort :)
Der Mieter behauptet ja, dass eigentlich eine Pauschalmiete abgesprochen war und es im Mietvertrag falsch eingetragen war, es handelt sich um einen Formularmietvertrag. Es wäre wohl so gemeint gewesen, dass die 200 Euro Nebenkosten im Mietpreis enthalten sein sollten. Auch entspricht die Kautionsforderung 2*300 Euro Miete.

Es ist wahrscheinlich ziemlich grenzwertig.
 
Andres

Andres

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Der Mieter behauptet ja, dass eigentlich eine Pauschalmiete abgesprochen war und es im Mietvertrag falsch eingetragen war
Ein solcher Irrtum (der bis hierhin übrigens eine völlig unbewiesene Behauptung des Mieters ist!) hätte sicher beide Vertragsparteien dazu berechtigt, ihre Vertragserklärung anzufechten, sobald der Irrtum bemerkt wurde. Das ist aber nicht geschehen.

Es wäre wohl so gemeint gewesen, dass die 200 Euro Nebenkosten im Mietpreis enthalten sein sollten.
Die Behauptung ist nicht unplausibel, aber genauso könnte man behaupten, dass vereinbart war, dass keine Vorauszahlungen geleistet werden sollen, solange der Mieter keine Betriebskostenabrechnung haben will - oder irgendeine andere Fantasiegeschichte.

Und selbst wenn man annehmen wollte, dass es so war, wäre immer noch mit guten Erfolgsaussichten zu prüfen, ob der Verkäufer den Käufer nicht getäuscht hat. Ich kann einfach kein Szenario erkennen, in dem sowohl die niedrigere Pauschalmiete wirksam vereinbart war als auch keinerlei Haftung seitens des Verkäufers vorliegen soll.

Es ist wahrscheinlich ziemlich grenzwertig.
Nochmal: Auf welche Fakten stützt sich diese Vermutung?
 

Gast27217

Im Zweifel gilt völlig ungrenzwertig das was schriftlich vereinbart wurde.
Kann der Mieter ja versuchen, wird nur nix bringen. ("es wäre wohl so gemeint das" wird gegen "da steht klipp und klar das.."
nicht sonderlich erfolgreich sein.)

Die Kaution sagt da auch nicht viel aus, es gibt eine maximale Höhe, keine Mindestforderung... Könnten auch 3 Monatsmieten sein oder nur eine oder einfach ein Betrag dazwischen

Der Verkäufer haftet da in dem Moment, indem beweisen ist, dass es in Warmmiete umgewandelt wurde.. Also der Mieter ein entsprechendes Schreiben aus dem Hut zaubert. Bis dahin würde ich es als Versuch sehen" mal was zu behaupten und zu gucken was passiert".
Mit einer Rechtsschutzversicherung kannst viel versuchen, kost ja nix

Könnte ja auch sein dass der Vermieter die Nebenkosten nur befristet ausgesetzt hatte aus humanitären Gründen...

Hab das mit unserer Miniwohnung auch durch, da wurde einfach keine Abrechnung gemacht, ergo hab ich dem Mieter gesagt : da haste Glück gehabt, ich kanns aber gerne für 3 Jahre nachholen. In Zukunft passiert das definitiv nicht mehr! Und natürlich direkt zur diesjährigen Abrechnung die Nebenkosten angepasst.
Nur weil man bummelt werden die Nebenkosten keine fixen, unveränderlichen Kosten.
 
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Gast27217

Kaltmiete nur 1/5 von
Also 300 Euro wären 1/5 ergo die Kaltmiete müsste 1500 Euro betragen, für eine Wohnung???
Nebenkosten sind 200 Euro also ist die Wohnung nicht riesig, sagen wir mal 75qm...
20 Euro /qm? Mieter rausklagen wegen nicht gezahlter Nebenkosten und neu vermieten, oder den Rechenfehler korrigieren :)
 

jorgk

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... , wäre immer noch mit guten Erfolgsaussichten zu prüfen, ob der Verkäufer den Käufer nicht getäuscht hat
Wäre das dann aber erst der zweite Schritt vor Gericht? Erst versuchen das der Mieter die (schriftlich dokumentierte, leider nicht gelebte) höhere Miete zahlen muss. Wenn das scheitert, sich dann an den Käufer wenden? Muss das schnell gehen, kann da zwischenzeitlich Verjährung drohen?
 

Hundilein

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Hallo,
ich hab nochmal nachgeschaut, die ortsübliche Miete würde 1200 Euro betragen, also ist es doch nur 1/4. Die Zahlen hab ich gerundet.
Ich hätte die Befürchtung, dass zuerst der Mieter vor Gericht gewinnt und ihm geglaubt werden würde, dass es ein Schreibfehler war.
Dann könnte ein anderer Richter aber bestimmen, dass es sich nicht um arglistige Täuschung handelt, da es ja so im Mietvertrag steht und damit gelte.
 

Gast27217

Es gilt nicht :"Wer zuerst klagt gewinnt"
So ein Fehler hätte dann eben berichtigt werden müssen, wurde nicht, also wie willste beweisen das es ein Fehler ist?

Und nein, würde der Mieter die Klage gewinnen, wären stichhaltige Beweise erbracht worden und die arglistige Täuschung würde durchaus näher rücken.
 

FMBerlin

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Es gilt, was der Richter entscheidet. Erst klagt der Vermieter das ein, was im Mietvertrag steht, dann kann der Mieter zu beweisen versuchen, daß etwas anderes vereinbart war, als dort steht.

Die Kaution bietet keinen Hinweis auf die vereinbarte Miethöhe, da 3 Kaltmieten nur die Obergranze darstellen, es aber z.B. auch Verträge mit nur 2 Kaltmieten oder sogar ganz ohne Kaution gibt.

Will der Vermieter nicht nachgeben, sollte er sich mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen und evtl. dem Voreigentümer "den Streit verkünden". Sonst geht der Voreigentümer noch hin und sagt überraschend als Zeuge zugunsten des Mieters aus.
 
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