Fehlerhafte BKA

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Akkarin, 11.04.2016.

  1. #1 Akkarin, 11.04.2016
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bräuchte bitte bei folgender Abrechnung Hilfe. Die Adressangaben wurden von mir entfernt, eine Absenderangabe gibt es nicht. Dies ist auch die einzige Seite, weitere Erklärungen gibt es nicht und es ist ein Mehrfamilienhaus ( kein Zweifamilienhaus). Die Grundfläche der EG Wohnung beträgt ca. 84 qm, die DG Wohnung nach Schrägen 74 und dann das Souterrain bestehen zu 40/60 (?) aus einer weiteren Wohnung und einem Keller, der teilweise die allgemeine Waschküche enthält, sowie den selbstgenutzen Keller des VM.
    Wie man auf 205 qm insgesamt kommt ..?

    Könnt ihr mir bitte helfen, was in dieser Abrechnung alles nicht stimmt und wo man diese konkret angreifen würde?

    Danke schon mal im Vorfeld.

    Liebe Grüße

    Akkarin
     

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  3. #2 immobiliensammler, 11.04.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Akkarin,

    unabhängig davon, wie sich die Flächen berechnen - bei Brennstoff wird zwar eine Umlage nach der Fläche angegeben - was ja unzulässig wäre - rechnerisch stimmt der Wert dann nicht. Ich nehme also an, dass hier irgendeine Heizkostenabrechnung gemacht wurde, dies aber dann nicht so eingetragen wurde. Komischerweise wird der Schornsteinfeger dann wieder nach qm umgelegt.

    Also dass die Abrechnung unzulässig ist dürfte wohl klar sein!
     
  4. #3 sara, 11.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2016
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    korrekt in Bezug auf die Heizkostenverordnung ist dies Abrechnung sicher nicht.

    Die abgerechneten Beträge sind aber nicht überzogen, bei den Heizkosten sehr günstig!
    Wenn diese nach qm abgerechnet wären, müsste ein Betrag von 669.82 zu zahlen sein.

    Warum sollen die 205qm Wohnfläche nicht stimmen?
    Kellerräume sind ja nicht als Wohnraum zu bewerten. Die beiden Wohnungen haben zusammen 158qm, verbleiben noch 47qm für die Souterrainwhg.

    Wer beschwert sich bei so einer Abrechnung? Denn wenn nach Heizkostenverordnung abgerechnet würde, kämen da die Kosten der Erstellung der Heizkosten u. evtl, noch Miete der Heizkostenverteiler.
    Also bei 74qm und nur ~600 € Heizkosten/Jahr incl. Schornsteinfeger ist das sehr günstig!
    Ich gehe da nicht von einem Niedertemperatur- Haus aus.

    Die Abrechnung ist von 2013, das Guthaben ist somit auch noch auszuzahlen.
     
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  5. Andres

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    Das ist der erste Mangel. Die Abrechnung muss zwar nicht unterschrieben werden, aber der Aussteller muss in irgendeiner Form erkennbar sein. Eine vollständige Postanschrift halte ich nicht für notwendig, aber komplett ohne alles geht nicht.


    84 + 74 + 0,4 x 84 sind 191,6. Da du die Aufteilung im UG nicht genau zu kennen scheinst, könnte das also schon hinkommen - oder auch nicht. Das würde ich als Mieter sehr vorsichtig klären, denn wenn zu viel Fläche zum Ansatz gebracht wurde, ist das mein Vorteil.


    Weitere Punkte:
    • Die Spaltenbeschriftung ist zumindest fragwürdig. "Gesamtteil" habe ich bei den Montagsmalern bisher noch nicht gesehen. Die Verwendung der Begriffe "Ausgabe" und "Einnahme" ist auch maximal unglücklich. Ob das aber gleich zur formalen Unwirksamkeit der Abrechnung führt ...? Wenn man sowieso meckert, würde ich es beanstanden.
    • Bei den Umlageschlüsseln musst du selbst abgleichen, ob das mit dem Vertrag zusammenpasst. Es ist mindestens seltsam, dass es im Haus keine Wasseruhren zu geben scheint.
    • Beim Strom könnte auch etwas im Busch sein, denn ein Teil davon könnte der Betriebsstrom der Heizung sein, der mit den Heizkosten abzurechnen wäre.
    • immobiliensammler hat schon erkannt, dass die Umlage der Heizkosten offensichtlich nach einem anderen (vielleicht korrekten) Maßstab erfolgt ist. Jedenfalls ist die entsprechende Zeile aber rechnerisch falsch.
    • Ist die Abrechnung sachlich richtig, fehlt die Heizkostenabrechnung zur näheren Erläuterung.
    • Der Schornsteinfeger wurde nach Wohnfläche verteilt, was falsch ist, da diese Kosten zu den Heizkosten gehören und nach deren Umlageschlüssel zu verteilen sind.
     
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  6. #5 Akkarin, 11.04.2016
    Akkarin

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    Hallo,

    danke schon mal für eure Hilfe.
    Das denke ich auch, aber ich muss das ja begründen. Normalerweise fällt mir das auch nicht so schwer, aber dieses Mal ist mein Urteilsvermögen emotional sehr stark belastet.

    Der Wert stimmt deshalb nicht, weil die Heizkosten pauschal um 15% gemindert sind, damit sie dann nach Wohnfläche umgelegt werden können.

    Diese Abrechnung ist das Ergebnis eines 1 Jährigen Zurückbehalts der Nebenkosten durch den Mieter. Das Guthaben wurde bis heute nicht ausgezahlt. Daher hat der inzwischen ausgezogene Mieter die Abrechnung zwichenzeitlich komplett zurückgewiesen.
    Seh ich auch so.
    Ich weiß, dass die DG Wohnung 84 qm Grundfläche und 74 qm Wohnfläche hat. Mehr weiß ich ehrlich gesagt nicht. Ich seh es aber als Mangel an, dass so rein gar nichts an Erläuterungen zu dem Thema existiert. [/QUOTE]


    • Merci
    Der Vertrag nennt keine Umlageschlüssel. er verweist allgemein auf §2 BKV und dass die 21 folgenden Posten gesondert zu zahlen sind. " Der Mieter trägt alle umlagefähigen Kosten".
    Mindestens die DG Wohnung hat defekte Wasseruhren, die während der Dauer des Mietverhältnis nicht funktioniert haben. Status der anderen 2 Wohnungen unbekannt. Lediglich dass keine WMZ vorhanden sind ist bekannt.
    s.o. Die 15% aus §12 HKVO wurden vom Vermieter angewendet auf den Brennstoff und es folgte die Umlage nach Wohnfläche.
    Und da verließen sie mich
     
  7. #6 Papabär, 12.04.2016
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    Da Vorsicht bitte. Die Kosten der "Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz" sind Heizkosten, keine Frage. Die Kosten der Abgaswegeuntersuchung (nach KÜO) sowie die tatsächliche Schornsteinreinigung KÖNNEN alternativ auch über die Betriebskostenabrechnung verteilt werden. Ich habe auch irgendwo noch ein Urteil (seit mind. 3 Jahren immer nur dann zur Hand, wenn ich´s nicht brauche) wonach diese Kosten als Brandschutzkosten auch auf die Mieter eines Hauses umgelegt werden dürfen, die den Schornstein überhaupt nicht nutzen (z.B. weil einzelne Wohnungen über Nachtspeicherheizungen beheizt werden).
     
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  8. #7 anitari, 12.04.2016
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    Mir sieht das eher nach einer Hausgeld-, als nach einer Betriebskostenabrechnung aus.
     
  9. #8 Tobias F, 12.04.2016
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    Wohl kaum, denn dann müssten enthalten sein:
    - Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
    - Kosten Verwaltung
    - Kosten Reparaturen (sofern angefallen)
    - Kosten Kontoführung

    Zudem wären i.d.R. nicht enthalten:
    - Grundsteuer
     
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  10. #9 anitari, 12.04.2016
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    Stimmt natürlich.
     
  11. #10 Akkarin, 12.04.2016
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    Das ist die Betriebskostenabrechnung 2013 wie sie als einzelne Seite dem Mieter vorgelegt wurde. Es wurden hier nur die Adresse des Objekts und die Namen der Mieter entfernt.
     
  12. Andres

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    Danke für den Hinweis. Wenn dir das Az. mal wieder zwischen die Finger kommen sollte, erinnerst du dich vielleicht an dieses Thema.
     
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