Fehlerhafte Hausgeldabrechnung/Was bei Anfechtung beachten?

Diskutiere Fehlerhafte Hausgeldabrechnung/Was bei Anfechtung beachten? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo! Habe einige Fragen bezüglich fehlerhafter Hausgeldabrechnungen bzw. daraus resultierender Vorgehensweise bei Anfechtungsklagen: Haben...

Dreamliner

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Hallo!

Habe einige Fragen bezüglich fehlerhafter Hausgeldabrechnungen bzw. daraus resultierender Vorgehensweise bei Anfechtungsklagen:

Haben letze Woche die Hausgeldabrechnung für 2009 erhalten und sollen nun knapp 600 EUR nachzahlen.
Dabei fallen mir insbesondere 2 Ungereimtheiten an.

1. die Kosten für Müllentsorgung für 365 Tage sind mit knapp 1400 EUR beziffert.
Ich habe mir jedoch bei der Stadt die Unterlagen eingeholt, demnach sind vom 01.01.09-31.12.09 nur knapp 950 EUR für das Objekt an Müllentsorgung an die Stadt zu zahlen.

2. Die Hausgeldabrechnung erscheint mir fehlerhaft. Wir haben monatlich (wie festgelegt) 172 EUR im Jahr 2009 überwiesen, dies ergibt: 2064 EUR fürs gesamte Jahr 2009.
Jedoch ist auf der Abrechnung für 2009 unter "Gesamt-Vorauszahlung manuell" lediglich ein ungerader Betrag von 1830,25 EUR aufgeführt?

Wie kommen diese falschen Zahlen zustande????

Nun steht demnächst eine Eigentümerversammlung an, zu der ich auch eine Einladung erhalten habe. Leider macht eine Teilnahme wenig Sinn, zumal die meisten Eigentümer dem Verwalter Vollmacht erteilt haben und nicht erscheinen, und auch der Beirat sämtliche Beschlüsse durchwinkt.
Es ist also wahrscheinlich, dass die Beschlüsse in dieser Form gefasst werden und auch die Verwaltung entlastet wird.

Meine Frage: Wie kann ich mich gegen diese fehlerhafte Abrechnung wehren?

Ich habe zunächst an einen Widerspruch an die Verwaltung mit Bitte um Korrektur gedacht. Aber dies scheint ja sinnlos, da es sich nicht um ein Mietverhältnis, sondern um eine Eigentumsgeschichte handelt.

Bliebe mir also der Weg der Anfechtungsklage beim AG.

Nun habe ich hier erfahren, dass es diesbezüglich eine 4 Wochen-Frist nach Beschlussfassung gibt.
Nur, wie kann ich diese Frist einhalten? Bekomme ich als Eigentümer einen Schriftsatz über die gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung durch die Verwaltung? ( bisher habe ich soliche Schreiben in der Vergangenheit nicht erhalten).
Oder sollte ich jetzt schon vorsorglich aktiv werden bzw. unmittelbar nach dem Termin der Eigentümerversammlung die Klage einreichen. Es könnte ja auch sein, dass ich keine Beschlüsse und Protokolle zugesandt bekomme.

Wie sieht es mit der Anfechtungsklage aus? Besteht ein Anwaltszwang oder kann man persönlich beim AG diese Klage einreichen? Gegen wen muss diese sich richten, gegen die WEG die den Beschluss gefasst hat oder den Verwalter der die aus meiner Sicht fehlerhafte Abrechnung erstellt hat.

Muss ich bis zum Entscheid des AG über die Klage, die beanstandeneten Zahlungen vornehmen? Wenn ja, wie geht es weiter wenn meine Anfechtungsklage Erfolg hat?

Fragen über Fragen? :gehtnicht

Am einfachtsne wäre es natürlich die Dinge mit dem Verwalter zu klären, allerdings besteht bei uns seit Anfang an keinerlei Vertrauensverhältnis, und auch mit den anderen Eigentümern ist es schwierig, da alle brav zahlen ohne Fragen zu stellen.

Hatte die Wohnung 2006 erworben mit monatlich 160 EUR Hausgeld, nun soll ab 2011 schon 225 EUR fällig sein. Im Gegensatz zu allen anderen Eigentümern wohne ich in dem Objekt und sehe, dass in all den Jahren NICHTS gemacht wurde was eine Steigerung des Hausgeldes in dieser Höhe rechtfertigen würde.
Die Verwaltung selbst befindet sich auch knapp 150km vom Objekt entfernt und vergleichebare Objekte in meiner Stadt zahlen Hausgelder in Höhe von 100-130 EUR im Monat.
Daher habe ich mich entschlossen, die Wohnung alsbald zu verkaufen...aber solange möchte ich auch nicht offenkundig "fehlerhafte" Abrechnungen bezahlen.

Bin um jede wegweisenden,hilfreichen Kommentare dankbar.

Gruß

PS: Besteht die Möglichkeit OHNE Teilnahme an der Eigentümerversammlung, -vorab- schriftlich per Post, gegen die Beschlussfassung bzw. Entlastung des Beirats/Verwalters zu stimmen???
 
Kitzblitz

Kitzblitz

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Hast du nun eigentlich schon die endgültige Abrechnung erhalten oder erst einen Entwurf ?

Die Hausgeldabrechnung wird doch eigentlich erst durch die Annahme der WEG gültig. Vorher muss der Verwaltungsbeirat die Abrechnung geprüft haben. Auf der Eigentümerversammlung berichtet der Verwaltungsbeirat über seine vorgenommene Prüfung der Abrechnung. Dann erfolgt die Abstimmung über die Annahme der Hausgeldabrechnung.

Wenn du so offensichtliche Fehler in der Abrechnung feststellst, suche das Gespräch mit dem Verwaltungsbeirat und/oder dem Verwalter - können die Ungereimtheiten nicht ausgeräumt werden und die Abrechnung durch die Eigentümergemeinschaft "durchgewunken" werden (Stimmenmehrheit durch den Verwalter infolge vorliegender Vollmachten), kannst du nur den Rechtsweg beschreiten.

Du kannst aber auch alle Miteigentümer einzeln anschreiben / anrufen / anmailen und ihnen die von dir festgestellten Missstände schildern, um zu erreichen, dass sie dem Verwalter - der hier möglicherweise das Vertrauen deiner Miteigentümer missbraucht - keine Bevollmächtigung für die Abstimmungen zur Eigentümerversammlung ausstellen. Vielleicht legst du noch ein Formular dazu, mit sie dich bevollmächtigen, ihre Interessen zu vertreten.

Wenn bei deinen Miteigentümern nun die Meinung entsteht, dass sie hier über den Tisch gezogen werden, könnte es auch sein, dass der ein oder andere dann doch zur nächsten Eigentümerversammlung erscheint. Interessant wäre die Versammlung dann schon mal auf jeden Fall, so dass sich sogar eine weitere Anreise lohnen könnte.
 

PHinske

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Hallo Dreamliner,

die beste Empfehlung bei dem Sachstand lautet:

Termin machen beim Verwalter und in die Original-Unterlagen Einsicht nehmen!

Dort kontrollierst du in den Kontoauszügen, ob alle deine Zahlungen in 2009 bei der Bank eingegangen sind. Ergibt es sich, dass der Verwalter nicht alle Zahlungen zu deinen Gunsten verbucht hat, weist du ihn darauf hin mit der Bitte, deine Einzelabrechnung zu korrigieren.

Wegen der Müllabfuhr kontrollierst du den Bescheid der Stadt über die Grundbesitzabgaben. Wenn der Betrag im Bescheid nicht mit der Jahresabrechnung des Verwalters übereinstimmt, musst du ebenso auch noch in die Bankauszüge schauen.

Sollten bei den beiden Positionen Fehler vorhanden sein, lohnt sich sicher auch eine größer angelegte Nachprüfung.

Lass dir Kopien von den fehlerhaften Unterlagen geben oder nimm selbst einen kleinen Kopierer oder eine Digitalkamera mit.

Denn wenn du dich zur Klage entschließen solltest, musst du deinen Vortrag beweisen können.

Geh bloß hin zur Versammlung und weise die Teilnehmer auf die Fehler hin, wenn sie bis dahin nicht berichtigt sind!

Sollte die Versammlung eine unrichtige Abrechnung genehmigen, kannst du den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten beim Amtsgericht. Anwaltszwang herrscht nicht. Aber man sollte schon wissen, wie das Gerichtsverfahren funktioniert. Die Klage selbst kannst du auch bei der Rechtsantragstelle des Amtsgerichts schreiben lassen. Für die Begründung musst du dann aber selbst sorgen (2 Monate nach dem Beschluss.)
Die Klage würde sich gegen die "übrigen Eigentümer" richten. Steht alles im WEG. Lies halt mal etwas durch.

Im Moment lässt sich ja vielleicht noch alles so klären.

Bezahlen muss man jedenfalls alles, was eine beschlussfähige Versammlung beschlossen hat. So lange, bis es ein anders lautendes rechtskräftiges Urteil gibt.

MfG
PHinske
 

Dreamliner

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@ Kitzblitz

Ich gehe mal davon aus, dass es sich bei den Unterlagen um den Entwurf handelt welcher auf der Versammlung zur Abstimmung vorgelegt werden soll. Zumal die Versammlung ja nächste Woche stattfinden soll.
Auf der anderen Seite verlangt der Verwalter die Begleichung der ausstehenden angebl. Nachzahlung in Höhe von 600 EUR bis zum Versammlungstermin.

Wie gesagt ein Gespräch mit Verwalter und Beirat halte ich für sinnlos, da mir auch schon zuvor wichtige Unterlagen vorentahlten wurden. Zudem sind Verwalter und Beirat "Freunde aus alten Zeiten".

Einige Miteigentümer konnte ich mit Mühe und Not kontaktieren. Diese sind allerdings auch desinterssiert und haben dem Verwalter bereits Vollmachten zwecks Vertretung erteilt.
Daher ist es eigentlich zu 100% sicher, dass die Beschlüsse durchgewunken und der Verwalter entlastet wird.

@PHinske

Den Wisch über die Grundbesitzabgaben 2009 habe ich mir bereits von der Stadt besorgt. Das habe ich damit schwarz auf weiss.
Daher halte ich es ehrlich gesagt auch für sinnlos, die Belege zu kontrollieren. Das müsste die Aufgabe des Verwalters sein.
Ich habe meine Überweisungsbelege von meiner Bank bzw. die Bescheinigung der Stadt bez. der Abgaben.

Zur Versammlung gehen macht wie gesagt wenig Sinn, da bis auf Verwalter (Vollmachten) und sein Kumpel (Beirat) keiner zugegen sein wird.
Die Miteigentümer legen ein Desinteress an den Tag...es ist zum brüllen!

Deshalb wollte ich eigentlich den Verwalter anschreiben und auf diese Fehler aufmerksam machen zwecks Korrektur.
Sollte trotzdem der Beschluss so ergehen, bleibt mir nichts anderes als die Klage.

Nur wann sollte ich diese Erheben? Denn ich glaube kaum, dass man mich über die Beschlüsse aufklären wird. Sollte ich also innerhalb 4 Wochen NACH der Versammlung die Klage einreichen?

Gruß
 
Kitzblitz

Kitzblitz

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Original von Dreamliner ... Einige Miteigentümer konnte ich mit Mühe und Not kontaktieren. Diese sind allerdings auch desinterssiert und haben dem Verwalter bereits Vollmachten zwecks Vertretung erteilt....

Vollmachten können auch widerrufen werden. Sprich mit den Miteigentümern, die du erreichen kannst - Sie können dir eine Vollmacht erteilen, in der die dem Verwalter bereits erteile Vollmacht widerrufen wird. Deinen Miteigentümern kann es doch nicht egal sein, ob sie "beschissen" werden. Auch wenn manchen der absolute Betrag nicht juckt - allein das Gefühl übervorteilt zu werden im Verbund mit einem Vertrauensmissbrauch müsste doch den "Gleichgültigkeitsmudus" in deren Oberstübchen deaktivieren. Wenn du auf diesem Wege eine Stimmenmehrheit hinbekommen würdest, wäre das der Knaller.

Ansonsten muss der Verwalter jedem Eigentümer Einsicht in die Unterlagen der WEG gewähren. Das würde ich nach der Versammlung machen - dabei die 4-Wochen-Frist nicht aus dem Auge verlieren.

Wie PHinske schon schrieb, würde ich alle dir relevant erscheinenden Unterlagen mit der Digitalkamera abfotografieren, damit du etwas in der Hand hast.

OT: Ich bin schon etwas erstaunt, wie schnell eine Jahresabrechnung fertig sein soll. Bei uns dauert es jetzt noch 2 Wochen bis die Wasserabrechnung der Stadtwerke für 2009 vorliegt.
 

Dreamliner

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Original von Kitzblitz
Original von Dreamliner ... Einige Miteigentümer konnte ich mit Mühe und Not kontaktieren. Diese sind allerdings auch desinterssiert und haben dem Verwalter bereits Vollmachten zwecks Vertretung erteilt....

Vollmachten können auch widerrufen werden. Sprich mit den Miteigentümern, die du erreichen kannst - Sie können dir eine Vollmacht erteilen, in der die dem Verwalter bereits erteile Vollmacht widerrufen wird. Deinen Miteigentümern kann es doch nicht egal sein, ob sie "beschissen" werden. Auch wenn manchen der absolute Betrag nicht juckt - allein das Gefühl übervorteilt zu werden im Verbund mit einem Vertrauensmissbrauch müsste doch den "Gleichgültigkeitsmudus" in deren Oberstübchen deaktivieren. Wenn du auf diesem Wege eine Stimmenmehrheit hinbekommen würdest, wäre das der Knaller.

Hab ich schon alles versucht!Wahrscheinlich hab ich es mit Eigentümern zu tun die wirklich resistent sind.
Lediglich einer wollte "überlegen" seine Vollmacht zu widerrufen. Der Rest fährt die Schiene: "Warum wird doch alles teurer".

Einfach nur unglaublich.

Yep, die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009 under Wirtschaftsplan 2011 kamen Mitte Januar per Post.
Aus meiner Sicht halt fehlerhaft. Da wird ein Teil meiner Hausgeldzahlungen unterschlagen und der Posten für Müllentsorgung im Vergleich zur Forderung der Stadt zu hoch angesetzt.

Gruß
 

PHinske

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Original von Dreamliner


Den Wisch über die Grundbesitzabgaben 2009 habe ich mir bereits von der Stadt besorgt. Das habe ich damit schwarz auf weiss.
Daher halte ich es ehrlich gesagt auch für sinnlos, die Belege zu kontrollieren. Das müsste die Aufgabe des Verwalters sein.
Ich habe meine Überweisungsbelege von meiner Bank bzw. die Bescheinigung der Stadt bez. der Abgaben.

Zur Versammlung gehen macht wie gesagt wenig Sinn....

Gruß

Dreamliner,

dann möchte ich dir raten, einfach alles zu bezahlen, was der Verwalter gerne möchte!

Denn das Risiko, die Klage zu verlieren, ist gar nicht mal gering, wenn du es so betreibst wie du es schreibst. Dann hättest du die Gerichtsgebühren am Hals und auch noch die Kosten des Anwalts, den der Verwalter für die anderen Eigentümer beauftragt.

Du hast noch nicht einmal wahrgenommen, wie lang die Anfechtungsfrist wirklich ist.
Ach, warum habe ich mir bloß so viel Zeit für dich genommen.

Gruß,
PHinske
 

Dreamliner

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Original von PHinske

Du hast noch nicht einmal wahrgenommen, wie lang die Anfechtungsfrist wirklich ist.
Ach, warum habe ich mir bloß so viel Zeit für dich genommen.

Gruß,
PHinske

Dann kläre mich doch bitte auf, vielleicht habe ich ja etwas übersehen???
Die Anfechtungsfrist beträgt doch 4 Wochen nach Beschlussfassung,oder?

Die Eigentümerversammlung wäre am 10.02.10,und ab da würe die Frist laufen oder nichtß

Gruß
 

PHinske

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Ja, hast du wohl zu hastig überflogen.

Lies halt.
 

PHinske

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Original von PHinske
Hallo Dreamliner,

die beste Empfehlung bei dem Sachstand lautet:

Termin machen beim Verwalter und in die Original-Unterlagen Einsicht nehmen!

Dort kontrollierst du in den Kontoauszügen, ob alle deine Zahlungen in 2009 bei der Bank eingegangen sind. Ergibt es sich, dass der Verwalter nicht alle Zahlungen zu deinen Gunsten verbucht hat, weist du ihn darauf hin mit der Bitte, deine Einzelabrechnung zu korrigieren.

Wegen der Müllabfuhr kontrollierst du den Bescheid der Stadt über die Grundbesitzabgaben. Wenn der Betrag im Bescheid nicht mit der Jahresabrechnung des Verwalters übereinstimmt, musst du ebenso auch noch in die Bankauszüge schauen.

Sollten bei den beiden Positionen Fehler vorhanden sein, lohnt sich sicher auch eine größer angelegte Nachprüfung.

Lass dir Kopien von den fehlerhaften Unterlagen geben oder nimm selbst einen kleinen Kopierer oder eine Digitalkamera mit.

Denn wenn du dich zur Klage entschließen solltest, musst du deinen Vortrag beweisen können.

Geh bloß hin zur Versammlung und weise die Teilnehmer auf die Fehler hin, wenn sie bis dahin nicht berichtigt sind!

Sollte die Versammlung eine unrichtige Abrechnung genehmigen, kannst du den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten beim Amtsgericht. Anwaltszwang herrscht nicht. Aber man sollte schon wissen, wie das Gerichtsverfahren funktioniert. Die Klage selbst kannst du auch bei der Rechtsantragstelle des Amtsgerichts schreiben lassen. Für die Begründung musst du dann aber selbst sorgen (2 Monate nach dem Beschluss.)
Die Klage würde sich gegen die "übrigen Eigentümer" richten. Steht alles im WEG. Lies halt mal etwas durch.

Im Moment lässt sich ja vielleicht noch alles so klären.

Bezahlen muss man jedenfalls alles, was eine beschlussfähige Versammlung beschlossen hat. So lange, bis es ein anders lautendes rechtskräftiges Urteil gibt.

MfG
PHinske

EDIT:

Die Anfechtungsfrist beträgt nicht 4 Wochen, sondern einen Monat ab Beschluss.

Der Bescheid der Stadt und deine Überweisungen sind nur Anhaltspunkte für Fehler, aber keine Beweise.

Entscheidend ist, was auf dem Gemeinschaftskonto los war.

Der Verwalter muss alle Zahlungen des Wirtschaftsjahres verbuchen. Wenn deine Dezemberzahlung bei dir am 30.12. rausgeht und beim Verwalter erst am 2. Januar eingeht, muss diese Zahlung zum neuen Jahr gerechnet werden. Als Beispiel.

Genau so kann es sein, dass der Verwalter die letzte Rate Grundbesitzabgaben im Herbst "vergessen" hat und dann erst im Januar an die Stadt überwiesen hat. Hierdurch kann sich ein höherer tatsächlicher Geldfluss in einem Jahr ergeben als aus dem Bescheid zu sehen ist.

Du bekommst das wirklich nur heraus, wenn du den Verwalter aufsuchst.

MfG
PHinske
 
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