Ferienhaus kaufen und vermieten an der Ostsee

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HarleyDavidson62

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Hallo,
bin mir nicht sicher ob ich im richtigen Bereich bin falls nicht, bitte verschieben.

Wir möchten ein Ferienhaus oder Bungalow an der Ostsee nahe am Meer kaufen. Das Haus soll max über 5 oder 6 Zimmer verfügen wovon 1 Zimmer privat genutzt werden soll. Mein Sohn wird darin leben und sich um alles kümmern. Sonst müsste er jedesmal für jede Vermietung über 300km fahren. Ist sowas generell zulässig? Also Privat im Haus leben und Gewerbliche Vermietung auf Dauer für Ostsee Touristen für das ganze Jahr über?

Das Haus wird innen so umgebaut/räumlich getrennt,
das jeder Gast 1 Zimmer mit eigener kleine Küche, WC/Bad etc zu verfügung hat. Natürlich auch mit eigenen Ein- und Ausgang.

Wir fahren seit Jahren nach Zandvoort und sind mittlerweile mit unseren Niderländischen Gastgebern gut befreundet. Sie leben selbst im Haus und haben die restlichen Zimmer in kleine Appartements umfunktioniert. Das Geschäft läuft wirklich sehr sehr gut. Was die Familie im Monat einnimmt, verdiene ich nicht in einem Jahr. Das ist der Wahnsinn.

Ob sowas auch in Deutschland erlaubt ist, wissen wir nicht und möchten gerne hier eure Meinungen lesen und wären um einige Tipps sehr dankbar.

Eigentlich wollten wir ein Ferienhaus in NL kaufen allerdings ist es was Kredit angeht sehr schwierig. Die Bank finanziert keine Auslandsimmobillien und wenn doch, müsste mann sein bereits abbezahltes Haus als Sicherheit geben. Leider haben wir noch kein eigenes Haus.

Wieviel Eigenkapital bräuchte man für ein Kredit i.H.v sagen wir 350-450.000 Euro? Der Kreditnehmer ist Arzt.

Mit welchen Problemen und Einschränkungen können wir rechnen? Fragen über fragen.

Freuen uns sehr auf eure Antworten.

Liebe Grüße =)
Petra
 
Andres

Andres

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Ist sowas generell zulässig? Also Privat im Haus leben und Gewerbliche Vermietung auf Dauer für Ostsee Touristen für das ganze Jahr über?
Das kommt auf die baurechtliche Einordnung des Gebäudes an. Wenn das bisher ein reines Wohngebäude ist, klingt das für mich stark nach einer Nutzungsänderung. Die mag in manchen Fällen eine Formalität sein, spätestens wenn die örtliche Gemeinde die Zweckentfremdung von Wohnraum z.B. durch eine entsprechende Satzung bekämpft, wird das schwierig bis unmöglich.

Davon abgesehen ist auch für die eigene Kalkulation die Frage, ob das wirklich gewerbliche Vermietung wird. Sollen denn hotelähnliche Dienstleistungen angeboten werden?

Was die Familie im Monat einnimmt, verdiene ich nicht in einem Jahr.
Gerüchteweise soll man als Vermieter (egal in welchem Segment) auch mal Kosten gehabt haben.

Wieviel Eigenkapital bräuchte man für ein Kredit i.H.v sagen wir 350-450.000 Euro? Der Kreditnehmer ist Arzt.
Wenn die Bonität nicht aus irgendwelchen Gründen völlig zerstört ist, findet man bei ausreichender Suche auch Banken, die komplett ohne EIgenkapital finanzieren, sogar noch die Kaufnebenkosten. Ob das sinnvoll ist, ist eine andere Frage. Erstens gehen die Zinsen steil nach oben, sobald der Beleihungswert der Immobilie erreicht ist, zweitens ist das Risiko hoch. Bei unerwarteten Ausgaben ist keinerlei Puffer mehr vorhanden (z.B. in Form einer Nachbeleihung) und wenn bei einer Anschlussfinanzierung die Zinsen doch mal wieder gestiegen sind, macht man plötzlich ganz lange Gesichter.

Da keine anderen Sicherheiten eingebracht werden können, würde ich nicht unter einem Drittel Eigenkapital loslegen, mehr schadet nicht, außer irgendwelchen theoretischen Kennzahlen. Dann hat man eine Perspektive, dass die Immobilie jemals abbezahlt ist (was das beste ist, was der Rendite passieren kann) und muss nicht bei jedem kleinen Stolperstein gleich in existenzielle Panik verfallen.
 

Ferdl

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Andres hat ja schon den juristische und finanziellen Teil abgearbeitet, bleibt dann der Praktische.
1 Zimmer privat genutzt werden soll. Mein Sohn wird darin leben und sich um alles kümmern.
Dein Sohn wird also dauerhaft, ganzjährig in einem 1-Zimmerapartment in Pusemuckel wohnen und die Zimmer betreuen? Wenn du dass glaubst, wovon träumst du Nachts?
Ich musste das unwillkürlich mit Norman Bates assoziieren, sorry.
Ostsee nahe am Meer

Das Haus soll max über 5 oder 6 Zimmer verfügen

jeder Gast 1 Zimmer mit eigener kleine Küche, WC/Bad etc zu verfügung hat.

ein Kredit i.H.v sagen wir 350-450.000 Euro?

Das dass so nicht zusammen passt könnte Auffallen.
für jede Vermietung über 300km fahren.
In einem anderen Thread jammert ein Vermieter das er 200 km Anfahrt hat um seine im Hochwasser abgesoffene Immo zu putzen. Ob das schlau ist, auf solch eine Entfernung ein Ferienhausanlage zu Vermieten?
Was die Familie im Monat einnimmt, verdiene ich nicht in einem Jahr.
Mit dem Unterschied zwischen Einnahmen und Gewinn solltest du dich auch nochmal beschäftigen.

Dann hätte ich noch eine leicht Indiskrete, jedoch nicht unwichtige, Frage, wie Alt sind die Beteiligten der geplanten Aktion?
 

HarleyDavidson62

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@Andres

Eigenkapital wäre etwa 100k

Würden sowieso einen ortsansässigen Immobilienmakler beauftragen und ihm sagen, das 1 oder 2 Zimmer privat bewohnt und die restlichen für Kurzzeit Gäste vermietet werden sollen. Er wird das richtige Objekt finden.

@Ferdl Wenn du dass glaubst, wovon träumst du Nachts?
Wo ist das Problem?

Das dass so nicht zusammen passt könnte Auffallen.
Mag vielleicht sein, das die Preise und Menge der Zimmer nicht realistisch sind. Das soll nur ein Richtwert sein. Ob es am Ende 1 Zimmer mehr oder xx Euro mehr kostet, tut nichts zur Sache.

Natürlich ist Umsatz nicht gleich Gewinn. Trotzdem sind die Gewinne sehr hoch. Geh mal auf booking.com und schau wie die Preise für 3 Erwachsene 1 Woche in der Ostsee sind....!

Normale Vermietung kannst du nicht mit Ferienvermietung vergleichen..
 
dots

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und sind mittlerweile mit unseren Niderländischen Gastgebern gut befreundet. Sie leben selbst im Haus und haben die restlichen Zimmer in kleine Appartements umfunktioniert. Das Geschäft läuft wirklich sehr sehr gut. Was die Familie im Monat einnimmt, verdiene ich nicht in einem Jahr.
Das, was sie erzählen, muss ja nicht zwangsläufig der Realität entsprechen.
Ich weiß aus erster Hand, dass die Auslastung im Winter nicht so hoch ist wie im Hochsommer. Wann seid ihr nochmal vor Ort gewesen?
 
dots

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Würden sowieso einen ortsansässigen Immobilienmakler beauftragen und ihm sagen, das 1 oder 2 Zimmer privat bewohnt und die restlichen für Kurzzeit Gäste vermietet werden sollen. Er wird das richtige Objekt finden.
Der Makler wird dir alles vermitteln, was du wünscht. Ist für ihn ein leichtes, schließlich ist er nicht von den zahlreichen Stolpersteinen, welche euch danach im Weg liegen, betroffen.

Auch, wenn es gemein ist, geht mir gerade diese Frage durch den Kopf:
Wie naiv (oder risikobereit) kann man sein ...
 

Dschei2

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Ach wieso denn, ich fände den Gedanken schon auch reizvoll. Da wohnen, wo die anderen Urlaub machen und eine ruhige Kugel schieben.

Hat der Sohn keinen Job oder würde er den dafür kündigen?
Wir sind öfters in Bad Füssing, Thermen-Tour, und dafür in Ferien-Appartements, da gibt es auch etliche private, wo die Eigentümer nebenan wohnen. Die Ansprüche sind heute hoch, es muss immer quietschsauber sein und alle paar Jahre muss man unbedingt wieder Geld in die Hand nehmen und renovieren / streichen / neu möblieren / etc. Die Konkurrenz ist sehr hoch.

Wenn ihr dann ein Haus gefunden habt, müsst ihr das rechnen anfangen: Wieviele Appartements, welcher Preis ist realistisch, mit welcher Auslastung kann man rechnen (habe mal eine Zahl von 30 bis 50 % gehört).

Dann könnte ihr abschätzen, ob es sich rechnet: das Haus soll abbezahlt werden, der Sohn will einen Lohn, und alle paar Jahre die Renovierungskosten ...
 
immobiliensammler

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Würden sowieso einen ortsansässigen Immobilienmakler beauftragen und ihm sagen, das 1 oder 2 Zimmer privat bewohnt und die restlichen für Kurzzeit Gäste vermietet werden sollen. Er wird das richtige Objekt finden.

Er soll also ein Objekt finden, das in jedem Zimmer eine Naßzelle hat, also eigentlich nur ein bisher als Hotel, Pension, Bordell o.ä. genutztes Objekt! Was erwartest Du dann für einen Preis? Oder willst Du ein "normales" Haus entsprechend umbauen? Was denkst Du wird das kosten, incl. der dann ja nötigen Nutzungsänderung!
 
Andres

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Eigenkapital wäre etwa 100k
Mit Kaufnebenkosten (es ist ja schon einmal ein Makler im Spiel ...) sind das am Ende ca. 20 %. Begeisterung kommt da bei mir nicht auf. Sofern der Kreditnehmer ein geregeltes Einkommen hat und noch solide vom Rentenalter entfernt ist, sehe ich aber keinen Grund, warum das nicht finanzierbar sein soll, wenn man es denn will.

Würden sowieso einen ortsansässigen Immobilienmakler beauftragen und ihm sagen, das 1 oder 2 Zimmer privat bewohnt und die restlichen für Kurzzeit Gäste vermietet werden sollen. Er wird das richtige Objekt finden.
Das halte ich - wie die Vorschreiber - für pures Wunschdenken. Eine (Apartment-)Hotel-artige Immobilie mit Selbstnutzereinheit, Ortsvorgabe (selbst so allgemein wie "Ostsee") und Preisvorgabe ist schon eine mächtig spezifische Anfrage. Noch dazu kann ich mir schwer vorstellen, dass in einer halbwegs gefragten Urlaubsregion für diesen Preis ~200 m² (so schätze ich das Vorhaben etwa) zu haben sind, zumindest in sofort nutzbarem Zustand, weil ansonsten ja weitere Gestehungskosten anfallen.

Aber gut, vielleicht irre ich mich ja.

Normale Vermietung kannst du nicht mit Ferienvermietung vergleichen..
Natürlich nicht. So oder entstehen aber Kosten, daher ist es ziemlich egal, welche Einnahmen ich habe. Was zählt ist das, was am Ende rauskommt. Bei einer Ferienwohnung habe ich alleine aufgrund der kürzeren Mietdauern und der unvermeidlichen Möblierung, ggf. noch wegen zu erbringender Zusatzleistungen, einen völlig anderen Kostenansatz.

Wenn ich die Kosten für eine Hotelübernachtung mit meinen Miethöhen vergleiche, sehe ich auch ganz schlecht aus. Sorgen muss ich mir trotzdem nicht machen, denn der Vergleich ist unsinnig.

mit welcher Auslastung kann man rechnen (habe mal eine Zahl von 30 bis 50 % gehört).
Es gibt die "ganz harten" Ostseeurlauber und die Gegend hat sicher auch im Winter ihren Reiz, trotzdem gehe ich davon aus, dass man mindestens das halbe Jahr keine Miete oder zumindest keine, von der man reich wird, erzielt. Und frag die Vermieter dort mal, was sie so während Corona gemacht haben. Ist in Zandvoort übrigens ganz genau so.

Ist wie mit (echter) Außengastronomie: Wenn man in einen Biergarten geht, kann man sich eigentlich nur fragen, wo die ihren Geldspeicher haben. Dabei wird gerne mal vergessen, dass man dort im Jahr vielleicht 30 gute Tage hat, bei verregnetem Sommer vielleicht auch mal nur 10. Das muss die Kosten für das ganze Jahr decken.
 

set

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Ihr sollte die Summe die da im Raum stand verdoppeln, wenn nicht sogar verdreifachen. Wir haben vor ein paar Jahren noch für einen guten Kunden aus der Region ein Ferienhaus auf der Insel Usedom umgebaut. Eine Wohnung für den Eigenbedarf, + 4 Ferienwohnungen. Der Kaufpreis der Immobilie lag schon über der genannten Zahl. Dazu kam dann der noch der Umbau... War mal eine interessante Arbeitsstelle, abseits der täglichen Routine. Die Zeit der Schnäppchen ist längst vorbei.
 

HarleyDavidson62

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Können Sie mir sagen welche Standorte an der Ostsee das ganze Jahr über Touristen anziehen? Habt ihr da Erfahrungen?
 
Duncan

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Können Sie mir sagen welche Standorte an der Ostsee das ganze Jahr über Touristen anziehen? Habt ihr da Erfahrungen?
Ich habe 8 Jahre lang an der Ostsee gewohnt. Und ja ich habe da Erfahrungen. Ganzjährig attraktiv wäre da eher Südsee (und zwar nicht die Dänische!). Ferienvermietung geht super so (Ende) Juni bis August, Ostern, Pfingsten und über Weihnachten & Silvester, Mai und September geht noch so gerade eben. Wenn Schnee und Eis dann ist Ostsee gerade im Winter toll, übers Eis über die Wieken und Bodden zu wandern ist grandios, aber in den üblichen Jahren mit matschig, nasskalt und Wind der wie Messer in die Haut schneidet eher so gar nicht.

Junge Leute ziehen immer noch von der Ostsee weg, Grund: Jobaussichten. Wer nicht im Tourismus (oder dessen langer Kette) sein Geld verdienen will, muss weg.
Ein Bekannter, damals potenzieller Schwiegervater, hat ein gute anderthalb Dutzend als Ferienwohnungen gebaute Wohnungen auf Usedom, so 200 bis 800 m vom Strand weg. Also direkt hinter Düne und Küstenwaldstreifen, noch dichter dran ist dort gar nicht möglich. Die vermietet er fast alle jetzt als regulären Wohnraum (in die Richtung spielt die Gemeinde und die Ämter fast immer mit, entgegengesetzt grds. nicht!). Weil das nicht nur sehr viel weniger Arbeit ist, sondern auch am Ende es Jahres mehr übrigbleibt....

Ich gucke selbst noch immer nach einem geeignetem Objekt als quasi Ruhestandssitz mit Nebenbeschäftigung....
 
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Können Sie mir sagen welche Standorte an der Ostsee das ganze Jahr über Touristen anziehen? Habt ihr da Erfahrungen?
Bevor ihr mit der Standortsuche beginnt, solltet ihr euch mit den betriebswirtschaftlichen Eckdaten befassen (die AUCH die Standortsuche beeinflussen!).

Geh mal auf booking.com und schau wie die Preise für 3 Erwachsene 1 Woche in der Ostsee sind....!
Das klingt natürlich sehr verlockend! Man muss diese Zahlen jedoch auch im Kontext zur tatsächlichen Belegung sehen. Im Jahr 2019, also dem letzten "normalen" Jahr betrug die durchschnittliche Auslastung im Beherbergungsgewerbe (Hotels, Hotels garni, Gasthöfe, Pensionen, Ferienhäuser und -wohnungen, Jugendherbergen, Campingplätze, etc.) bundesweit 39,2 %! Für die Ostsee-Anrainerländer -SH und MV- betrug sie 36,4 bzw. 33,2 %! Für Ferienhäuser und -wohnungen betrug sie dabei 31,2 bzw. 30,4 bzw. 25,4 % (Bund, SH, MV). Quelle ist hier der Jahresbericht des Bundesamtes für Statistik für 2019. Über die jeweiligen Ländesämter für Statistik wird man weiter regionalisierte Werte erhalten können (isz zumindest bei uns in Bayern so!). Betriebswirtschaftlich könnt ihr also davon ausgehen, dass eure FeWos nur 4 Monate im Jahr Einnahmen generieren, aber 12 Monate Kosten verursachen!

Klar, wir leben in "komischen" Zeiten und auch mein Schwager hat sich letztes Jahr geärgert, weil "seine" FeWo von 2019 auf 2020 die Preise um 30% erhöht hat! Das passiert halt, wenn 82 Mio. Deutsche in Deutschland Urlaub machen sollen/wollen! Die Frage ist aber nicht OB sondern WANN Ballermann, Erdoganland, Phuket und Co wieder interessanter als Rügen, Laboe und Damp werden, der Trendschalter also von "IN" auf "OUT" gedreht wird.

Ihr fangt neu an, habt also keinerlei Stammkunden. Ergo werdet ihr über möglichst viele Plattformen Kundschaft suchen müssen. Ich habe mich vor etwa 5 Jahren auch mit dem Gedanken getragen, eine Wohnung als FeWo anzubieten und mich daher mit den verschiedenen Plattformen befasst. Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Geschäftsmodelle. Entweder zahlt man erfolgsunabhängig für das reine Einstellen bereits einen vierstelligen Betrag, oder die Betreiber schlagen bei Vermietung über ihre Plattform gnadenlos zu! Da ich das Konzept nicht weiter verfolgt habe und daher die Zahlen nicht mehr ganz präsent waren, habe ich gestern nur kurz gegoogelt und bin auf Vermittlungskosten von 15-20% der Einnahmen gestoßen, was ich für realistisch halte.

Das Haus wird innen so umgebaut/räumlich getrennt,
das jeder Gast 1 Zimmer mit eigener kleine Küche, WC/Bad etc zu verfügung hat. Natürlich auch mit eigenen Ein- und Ausgang.
Nur damit ihr wisst, was auf euch zukommt: Die Umbaukosten sind dann vom ersten Euro an Anschaffungskosten (Stichwort: subjektive Funktionsuntüchtigkeit) und können nur über die AfA steuerlich geltend gemacht werden.

Mein Sohn wird darin leben und sich um alles kümmern.
Zumindest wenn die Überlassung des Wohnraumes unentgeltlich oder nicht zur ortsüblichen Miete erfolgt, werden sich die SozVers darauf stürzen und nicht unerhebliche Beiträge verlangen!

Ich habe auch knapp zwei Jahre im Allgäu arbeiten dürfen und von daher natürlich auch mit der Vermietung von FeWos zu tun gehabt. Natürlich kann man damit gutes Geld verdienen! Es hat sich dabei im Normalfall immer um Ortsansässige gehandelt, die die FeWos durch Um-, An- aber auch Neubau zur Erweiterung des Bestandes erstellt haben. Was ich nie gesehen habe, war dass eine orts- und branchenfremde Person erfolgreich war. Aber das heißt nichts! Es waren nur knapp zwei Jahre und ich habe bestimmt nicht alles gesehen!

Ich habe in den letzten 20 Jahren auch immer wieder mit Personen zu tun gehabt, die durch §147a AO in den "Genuß" meiner "Dienstleistungen" gekommen sind! Diese Leute werden bei der Vermögensverwaltung häufig von den Family Office der großen Beratungsgesellschaften betreut. Immer wenn ich von einem "tollen Konzept" oder "neuen Geschäftsidee" höre, überlege ich, ob ich so etwas schon mal aus diesem Bereich gehört habe! Wenn nicht, stellt sich für mich immer die Frage ob das dann wirklich ein Geistesblitz war, auf den noch niemand gekommen ist, oder ob da nicht doch irgendwo ein Haken ist! FeWo als reine Anlage habe ich dort nie gesehen, aber es wurde schon mal propagiert (WiWo 2012).

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