feste Kosten

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Susanne100, 23.03.2008.

  1. #1 Susanne100, 23.03.2008
    Susanne100

    Susanne100 Neuer Benutzer

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    Hallo, liebes Forum!

    Wenn im MV für die Nebenkosten ein fester Betrag von x Euro vereinbart wurde(Mieter zahlen Gas und Strom extra beim Anbieter), bin ich doch nicht verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, oder?
    Bitte bei Anworten möglichst mit BGH Urtel und Aktenzeichen.

    Vielen Dank!
    Susanne
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieterheini1, 23.03.2008
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    Wenn im Mietvertrag ein Pauschalbetrag für die Betriebs- und Nebenkosten rechtsgültig vereinbart ist, dann kann der Vermieter keine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung machen.
    Mit der Pauschale ist alles abgegolten.

    BGH Urteil und Aktenzeichen für den Mieter sind nicht erforderlich.
    Wenn dem Mieter das nicht passt, kann er ja auf seine Kosten klagen.
     
  4. #3 Susanne100, 24.03.2008
    Susanne100

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    hallo Heini, danke für Deine schnelle Antwort!!

    Das Problem ist nur, daß der Mieter noch Mietrückstände neben den rückst. Nebenkosten hat, die er erst abbezahlen will (wenn überhaupt), wenn er die Rechnungen einsehen darf. Ich versuche alles gütlich, um das langwierige Gerichtsverfahren zu umgehen...
    Werde ihm erstmal einen Mahnbescheid schicken.

    Macht keinen Spaß mehr als Vermieter bei der Gesetzgebung.

    Liebe Grüße Susanne
     
  5. #4 Vermieterheini1, 24.03.2008
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    Hallo Susanne100,

    deine Worte "Mietrückstände neben den rückst. Nebenkosten" verwirren mich.
    Wie kann es bei einer BetriebskostenPAUSCHALE Rückstände bei den Nebenkosten geben?
    Wenn das (NUR die Pauschale!) wirklich so vereinbart ist, dann zahlt der Mieter doch nicht jeden Monat 2 mal. Ein mal die Grundmiete und dann noch die Nebenkostenpauschale sondern er zahlt immer nur einen Gesamtbetrag.
    Den Gesamtbetrag vollständig, nur teilweise oder gar nicht.

    Wenn es sich zweifelsfrei und berechtigt um Mietschulden handelt, dann solltest du unbedingt eine Urkundenklage machen.
    Mit dem vollstrechbaren Titel kannst du dir das Geld vom Mieter holen, so der sein Geld nicht rechtzeitig vor dir in Sicherheit gebracht hat.

    Gegen deinen Mahnbescheid kann und wird der Mieter ohne Angabe von Gründen Einspruch einlegen. Und dann schaust du dumm aus der Wäsche- außer Spesen und Zeitvergeudung nichts gewesen. Wenn du das Geld haben willst musst du dann doch vor Gericht klagen.

    Hast du dir schon mal überlegt, was du überhaupt willst?
    Was ist denn dein Endziel?
    ----------------------------------------------------------------
    Besteht überhaupt hinreichende Aussicht, dass du jemals die bisher aufgelaufenen Mietschulden incl. Mahngebühren, Verzugszinsen, Rechtsanwalt- und Gerichtskosten und deiner gesamten Auslagen/Aufwendungen vom Mieter bekommst?
    Und wie ist das in der Zukunft? Kann und will der Mieter überhaupt zahlen?

    Hast du dem Mieter bereits rechtswirksam gekündigt?
    Wird der Mieter in näherer Zukunft ausziehen?

    Was willst du denn? Geld oder den nichtzahlenden Mieter loswerden?
     
  6. #5 F-14 Tomcat, 24.03.2008
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    Mit einem BGH Urteil kann ich leider nicht dienen aber mit dem §556 Abs.2 BGB
    Zitat:

    Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
     
  7. Capo

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    eine Pauschale gilt als vereinbart, wenn sie im MV als solche bezeichnet wird.
    Dann gibt es keine Nachzahlung und keine Rückzahlung. Das Risiko trägt der Vermieter. Das beinhaltet aber auch Strom und anderes. Sonst ist es eine Vorauszahlung (Strom ist dann ja eine Vorauszahlung).

    Also wird es bei dir keine Pauschale sein und damit muss eine Abrechnung erstellt werden.
     
  8. #7 Vermieterheini1, 24.03.2008
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    Eine Pauschale beinhaltet aber auch Strom * und anderes
    <= NEIN!
    Wenn der Mieter selbst Verträge für Was-auch-immer mit den Versorgern abschließen muss, dann beinhaltet die Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten selbstverständlich diese Kosten NICHT!

    * Strom ist nicht gleich Strom.
    Da gibt es den umlagefähigen Allgemeinstrom und den Strom für die Heizung.
    Und den Strom, den der Mieter innerhalb seiner Mieträume verbraucht.

    Bei einer von Vermieterseite unbeheizten Mietwohnung beinhaltet die Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten selbstverständlich NICHT die Beheizung und Warmwasserbereitung!

    Ein intelligenter Vermieter - so ein solcher überhaupt eine Pauschale macht - schreibt im Mietvertrag ausführlich und genauestens, was die Pauschale beinhaltet.


    Es gibt auch die Möglichkeit von Pauschale für bestimmte Kosten und Abrechnung für andere Kosten.

    Wie immer gehen alle unklare Formulierungen ausschließlich zu Lasten des Vermieters.
     
  9. #8 Susanne100, 24.03.2008
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    Hallo Heini,

    der Mieter ist bereits ausgezogen. Wie läuft eine Urkundenklage und welche Kosten entstehen? Der Mieter ist Sozielhilfeempfänger und bei ihm gibts kein Geld. Kann man nur gütlich vesuchen, daß er seine Mietrückstände einschließlich der NK in kleinen Raten abbezahlt. Der Mieter denkt, ich habe weniger Kosten gehabt, als ich NK von dem 3 Partrienhaus erhalte. Daher seine Frage nach den Rechnungen wie Grdbes.abgaben, Wasser, Vers. etc. Er will die NK selbst ausrechnen, weil er halt denkt, daß die festen Kosten von 50 Euro/p.P. zu viel seien.
    Der Mieter hat seine Rückstände bestätigt-schriftlich.
    Da die Mieter noch recht jung sind, denke ich, irgendwann durch meinen Vollsteckungsbescheid Geld zu bekommen.

    Danke für die Antworten

    LG Susannne
     
  10. #9 lostcontrol, 24.03.2008
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    hallo susanne100,

    wenn du eine pauschale im mietvertrag vereinbart hast, dann musst du keine betriebskosten abrechnen, aber du hast auch keine rechte auf irgendwelche nachzahlungen. eine pauschale ist immer ein gewisses risiko, einer von beiden (mieter/vermieter) zahlt immer drauf. bei den derzeitigen steigerungen der energiepreise ist es meist der vermieter, der draufzahlt, wenn für diese posten (also z.b. für die heizung) eine pauschale vereinbart wurde.

    bei einer pauschale hat der mieter auch nicht das recht, die belege einzusehen.
    er hat mit dem mietvertrag die entsprechende vereinbarung unterschrieben und muss sich entsprechend an den vertrag halten.
    natürlich kannst du ihm die belege zeigen wenn du gerne möchtest, aber du MUSST nicht.

    pauschalen können nicht rückwirkend angepasst werden, aber sie könne auch unterm jahr angehoben werden, sofern ein triftiger grund vorliegt (z.b. weil die gaswerke einem ein brieflein schicken in dem sie eine preiserhöhung ankündigen).

    ich hoffe du meinst jetzt nicht betriebskosten-nachzahlungen. die gibt's ja bei einer pauschale wie gesagt nicht.

    das sind schöne träume.
    die meisten von uns könnten sich mittlerweile die wände mit titeln tapezieren.
    UND mit anwalts- und gerichtskostenrechnungen...

    mach dir mal nicht allzuviele hoffnungen.
    und vor allem: rechne mal aus wieviel das tatsächlich ist, was du noch zu bekommen hast, und wieviel das verfahren kosten würde (ein sozialhilfeempfänger bekommt übrigens kostenlose rechtshilfe - du wirst bezahlen müssen und höchstwahrscheinlich bleiben die gerichtskosten auch noch an dir hängen).

    kleiner tipp am rande:
    künftig beim vermieten so kalkulieren, dass auch mal 'ne kaltmiete mehr drin ist für derartige "ausfälle".
    und das mit der pauschale solltest du dir angesichts ständig steigender energiekosten auch dringend überlegen. das kann angehen bei 'ner kleinen einliegerwohnung, bei einer "normalen" wohnung wär mir das zu riskant.
    du rechnest pro person ab. auch da würde ich evtl. darüber nachdenken, deinen verteilerschlüssel evtl. umzugestalten - z.b. grundsteuer, versicherungen, grundgebühren usw. lassen sich nur sehr schlecht pro person umlegen, was machst du denn wenn jetzt in der folge ein single in die wohnung einzieht? trägt der dann den anteil für 2 personen oder änderst du den verteilerschlüssel dann auch für die anderen wohnungen entsprechend?
     
  11. #10 Susanne100, 24.03.2008
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    Hallo,

    ja in Zukunft werde ich neue MV nach der Wohnfläche abrechnen, leider gibt es noch viele MV, die vor meiner Zeit geschlossen wurden, daher muß ich mich nun ziemlich ins Zeug legen, um wieder eine klare Linie in die Miethäuser zu bekommen.

    Ich habe z.B. noch einen Mieter, der kapp 10.000 Euro im Rückstand ist, weil der vorherige Verantwortliche sich nicht wirklich gekümmert hat, ist ihm wohl alles über den Kopf gewachsen, und die Mieter habe ihn regelrecht ausgenommen. Ich habe dem Mieter fristlos gekündigt. Er meinte dann nur, die Räumungsklage kann bis zu einem Jahr dauern, er würde nun gar nichts mehr zahlen und ich könne noch dazu seine Nebenkosten zahlen. Ich weiß, daß er damit rRecht hat, aber der ganze Ärger und die Frechheit mit diesen Mietnomaden ist unglaublich.

    Das solche nicht solventen Mieter überhaupt einziehen durften, liegt an der schlechten Lage des Mietmarktes im Sauerland. Aber besser eine Wohnung leer stehe lassen, als keine Miete zu erhalten, verwohnte und ungepflegte Räume und die Renovierungskosten am Ende zu haben.

    Eine Datenbank über namentlich genannte Mietnomaden wäre doch einmalig!
     
  12. #11 Vermieterheini1, 25.03.2008
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    Hallo Susanne100,

    wie ich bereits in meiner ersten Antwort geschrieben habe, hat der Mieter bei einer rechtswirksam vereinbarten Pauschale (für die Betriebs- und Nebenkosten) absolut kein Recht auf eine Mieterabrechnung oder Einsicht in die Unterlagen des Vermieters.

    Ob ein freiwillig "Einsicht nehmen lassen" die Zahlungsmoral des Ex-Mieters hebt, kann ich nicht beurteilen.

    Urkundenklage - als Vermieter bzw. Mietverwalter darf man heutzutage nicht so unwissend bzw. hilflos sein.
    Um den Mieter scharen sich die Mietervereine, die Prozesskostenhilfeanwälte, usw..
    Mieter bekommen kostenlose Rechtsberatung und Tipps von Verbaucherschützern, Verbraucherberatung, allen Medien, usw..
    Der Vermieter wird GANZ ALLEINE GELASSEN!
    Man gehe zum Rechtspfleger des für die Mietwohnung zuständigen Amtsgerichtes und lasse sich bei der Abfassung der Urkundenklage helfen.
    Die Kosten einer Urkundenklage sind natürlich höher als bei einem sinnlosen Mahnbescheid, aber nur damit hat der Vermieter was "Handfestes" in der Tasche.
    Über den Rechtspfleger (notfalls Fachanwalt) sollte man SCHRIFTLICH! klären, ob ein vollstreckbarer Titel aus der Urkundenklage bei einer Privatinsolvenz des Ex-Mieters verfällt!

    Da ja angeblich bereits ein schriftliches Schuldeingeständnis des Ex-Mieters vorliegt, was soll ein 08/15-Mahnbescheid da bewirken?
    Ein Mahnbescheid wäre nur dann sinnvoll, wenn man von vornherein weis, dass der Schuldner nicht widerspricht. Bei einer Privatinsolvenz des Ex-Mieters ist selbst der nicht widersprochene Mahnbescheid wertlos. Das bitte klären!

    Der Vermieter bzw. Mietverwalter solte sich blitzschnell mit dem Thema Privatinsolvenz und dessen Auswirkungen auf den Gläubiger befassen.
    Privatinsolvenz das ist DAS Dauerthema für die Zukunft aller Gläubiger!
     
  13. #12 Susanne100, 25.03.2008
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    Hallo, Heini,
    Du kennst Dich gut aus, danke für Deine Hilfe!!!


    Ich habe noch eine Frage, wenn ich die Nebenkosten auf die m² verteile, wieviel setze ich da an?
     
  14. #13 lostcontrol, 25.03.2008
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    du nimmst die betriebskosten in der summe und verteilst die entsprechend (je nach kostenart nach quadratmetern, parteien oder verbrauch).

    was meinst du mit '"wieviel ansetzen"? du hast doch hoffentlich eine entsprechende aufstellung? immerhin bist du ja diejenige, die das erstmal bezahlt...
     
  15. #14 Vermieterheini1, 25.03.2008
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    Hallo Susanne100,

    deine Frage "wenn ich die Nebenkosten auf die m² verteile, wieviel setze ich da an?" kann man auch anders verstehen.

    Du kannst nicht so einfach nach Lust und Laune Nebenkosten verteilen.

    1. Es können auf den Mieter nur und ausschließlich diejenigen Betriebs- und Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage im jeweiligen Mietvertrag ausdrücklich und rechtsgültig vereinbart sind.

    2. Der Verteilerschlüssel, der angewendet werden MUSS steht im jeweiligen Mietvertrag.
    Der jeweilige für den einzelnen Mieter gültige Verteilerschlüssel (je Abrechnungspostion) kann nur in ganz wenigen Ausnahmefällen und nur unter bestimmten Voraussetzungen gegen den Willen des Mieter geändert werden.

    3. Alle Betriebs- und Nebenkosten, die umgelegt werden sollen, müssen einzeln nachgewiesen werden.

    4. Grundsätzlich können nur die gesetzlich zulässigen Betriebs- und Nebenkosten umgelegt werden.

    5. Für die Berechnung der maßgeblichen qm gibt es gesetzliche Vorschriften.

    6. Um es sehr dezent auszudrücken
    manche Richter erachten eine Mieterabrechnung nach dem Zu- und Abflußprinzip als nichtig.
     
  16. #15 Susanne100, 25.03.2008
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    Hallo, liebe Leute,

    ist schon klar, daß es nur bestimmt Kosten gibt, die auf den Mieter umgelegt werden können. Wenn ich aber feste Kosten vereinbare, weiß ich ja noch nicht, wievel m³ Wasser, wieviel Strom im gesamten Haus verbraucht werden. Gibt es da eine Richtlinie, wieviel eine Person im Durchschnitt verbraucht. Nur die Kosten, wie Grdbes.abg, Versichrungen, Straßenreinigung etc. sind ja vorausschaubar.

    Langfristig ist es wohl einfacher, wenn man das Geld in neue Zähler investiert, daß jede Partei die eigenen Zähler hat.
     
  17. Dr.No

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    Weil es noch keiner erklärt hat:

    Ein Urkundenprozess ist ein Prozess, bei dem nur Urkunden als
    Beweismittel zugelassen sind.

    Da kann dann ein Mieter nicht sagen: "Heizung war kalt, zahle nicht."

    Aber jedem Urkundenprozess kann ein normales Verfahren nachgeschaltet werden,
    bei dem dann alle Beweismittel zugelassen sind.

    Verliert man den zweiten Prozess, dann löhnt man auch die Kosten für den Ersten.

    Also ein Urkundenprozess führt zu schnellem Urteil, birgt aber das Risiko höherer
    Kosten wenn man im Hauptverfahren unterliegt.

    Bei Mietnomaden sollte das Risiko gering sein.
     
  18. #17 lostcontrol, 25.03.2008
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    was verstehst du unter "feste kosten"?
    die genannten posten sind ja verbrauchsabhängig.
    stromverträge schliessen die mieter selbst ab.
    wasserverbrauch geht sinnvollerweise nach zähler.

    nein, gibt's leider nicht. aber du kannst mal beim mieterschutzbund schauen, da gibt's durchschnittswerte. allerdings aktuell aus dem jahr 2006.
    beim wasserverbrauch ist meine erfahrung dass singles zwischen 20 und 80 kubik pro jahr verbrauchen können. hilft dir also garnichts.
    bei den heizkosten kommt's ganz drauf an was für ein heizsystem ihr habt und ob's da heizkostenverteiler oder ähnliches gibt. das ist meistens der allerdickste brocken bei den betriebskosten.
    grundsteuer, versicherungen etc. ändern sich kaum mal - die sind aber im allgemeinen auch nur ein kleiner betrag im vergleich zu anderen posten.
    straßenreinigung machen bei uns die mieter selbst (kehrwoche).

    also falls ihr bisher keine zähler habt (kaltwasser, warmwasser, heizung usw.) dann solltet ihr die DRINGEND anschaffen.
    empfehlenswert ist diese zu mieten - dann muss man sich nicht mehr ums eichen kümmern und die kosten können umgelegt werden.
    je nachdem wie ihr heizt bzw. warmwasser macht läuft das dann ohnehin über die entsprechende ablesefirma.

    beim wasserverbrauch (kaltwasser) solltest du die differenz zwischen den einzelverbräuchen und dem hauptzähler als allgemeinwasser umlegen (sofern es allgemeinwasser irgendwo gibt).

    allgemeinstrom bezahlst ja erstmal du für das haus - den solltest du aber auch umlegen. ansonsten zahlt jeder mieter seinen strom selbst beim jeweiligen versorger.

    müllgebühren je nachdem - bei uns hier müssen die mieter das selbst mit dem entsorgungs-unternehmen regeln, anderswo läuft auch das über den vermieter.

    schau dir einfach mal die betriebskostenverordnung gründlich an und (falls du keine quadratmeter-angaben zu den wohnungen hast) auch die wohnflächenverordnung.
    beide findest du in der liste links hier im forum.

    mach auf jeden fall schon mal 'ne aufstellung was denn jährlich so an kosten fürs haus anfällt, falls du das bisher nicht gemacht hast. müsstest du aber längst gemacht haben, immerhin sind das angaben die auch für deine steuererklärung wichtig sind.
     
  19. #18 Susanne100, 25.03.2008
    Susanne100

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    Hi liebes Forum,

    wollte nur mal sagen, daß Ihr alle große Hilfen seid !

    Vielen Dank und betrachtet Euch als geknutscht!

    LG Susanne
     
  20. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Danke dafür. Schön, wenn mal Feedback rüber kommt :Blumen
     
  21. #20 Vermieterheini1, 26.03.2008
    Vermieterheini1

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    Hallo Susanne100,

    wie ich festgestellt habe, hast du erst beim

    zweiten Mal nachgeschoben, dass
    - dass der Mieter Mietrückstände hat

    dritten Mal nachgeschoben, dass
    - der Mieter ist bereits ausgezogen
    - der Mieter ist Sozialhilfeempfänger ist

    Das hättest du von Anfang an sagen müssen, dann wären etliche Antworten anders gewesen.
    Wenn du auch deinem Anwalt solch eminent wichtigen Tatsachen verschweigst ...
     
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