Feste Mieteinnahmen - Voraussetzungen besser?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von StephanieS, 26.03.2014.

  1. #1 StephanieS, 26.03.2014
    StephanieS

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    Hallo,

    ich habe eine vielleicht dumme Frage, aber es interessiert mich einfach.

    Und zwar geht es um eine Immobilie die 2-3 Wohneinheiten besitzt und einiges an Land.

    Bei den Finanzierungen sind ja immer Sicherheiten gefragt, klar man muss auch vorsichtig sein, falls ein Mieter mal ausfällt oder Reparaturen usw anfallen.

    Aber was ist, wenn man eine Wohneinheit selber bewohnt und 1-2 weitere FESTE Mieter hat?

    Bei einem konkreten Beispiel:

    Haus mit 2 Wohneinheiten, großes Grundstück + landwirtschaftlich genutzte Fläche.
    Die Landwirtschaftlich genutzte Fläche ist fest vermietet für 960€ im Monat.
    Die zweite Wohneinheit bringt 4-500€ Kalt

    D.H. es gäbe feste ~1400 - 1500€ Mieteinnahmen.

    Da die zweite Wohneinheit für meine Eltern wäre weiß ich eben das sie fest ist ;)

    Sehen die Voraussetzungen für einen Kredit hier etwas anders oder besser aus?


    Und wie ändern sich diese, wenn aus dieser Immobilie auch eine Gewerbliche Nutzung entsteht?


    Vielen Dank für eure Mühe!

    Stephanie
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Kündigungsfrist?


    Du weißt, dass die zweite Wohnung dauerhaft vermietet ist - die Bank weiß das nicht so sicher. Außer deinem Wort hat sie nicht viel. Und beide Mieter könnten es sich - aus welchen Gründen auch immer - recht kurzfristig anders überlegen.

    Gar nicht. Übrigens: Landwirtschaft ist kein Gewerbe.


    Der sicherste Weg, um bei der Bank für gute Laune zu sorgen, wäre ein Kauf mit möglichst viel Eigenkapital und folglich niedrigem Darlehen. 20 % EK sind in Ordnung, 40 % sind besser, mehr schadet nie. Kaufnebenkosten gehen separat davon auch vom EK ab.

    Wenn die zweite Wohnung sowieso innerhalb der Familie vermietet wird, bestünde vielleicht die Möglichkeit, dass dir die Eltern ein zinsloses Darlehen geben? Möglichst mit langsamer Rückzahlung, damit das Bankdarlehen vorrangig getilgt werden kann. Eine indirekte Verzinsung in Form einer niedrigen Miete (soweit ohne Steuernachteile möglich) wäre natürlich auch machbar.
     
  4. Duncan

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    Nach einer Infobroschüre vom Steuerberater hab ich da was von unter 65% der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel vorhanden?) im Hinterkopf rum spuken. Der eigene Steuerberater kann einem da mehr verraten.
     
  5. Andres

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    Knapp daneben ;)

    Ab 66 % sind Werbungskosten voll abzugsfähig, darunter nur anteilig.
     
  6. #5 StephanieS, 26.03.2014
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    Danke für die Antworten :)
    Das habe ich mir schon fast gedacht..


    Und wie ist das bei Existenzgründung / Gründung eines Gewerbes ( Beispielsweise eine Agentur, Ladengeschäft o.ä. ), wenn man diese Immobilie Gewerblich und als Wohneigentum nutzt?
     
  7. #6 Bürokrat, 26.03.2014
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    960/Monat??
    Wie groß ist denn der Acker? 20 ha?
     
  8. #7 StephanieS, 26.03.2014
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    ~1000m² + Haus und Grundstück 1429m²
    11247€ im Jahr an Miete, ist auch im Verkehrswertgutachten so festgestellt.

    Habe ja nichts schwarz auf weiß gesehen, nur das Angebot und die Frage bezieht sich nicht nur auf diese Objekt, sondern war allgemein eine Frage die ich mir stelle!
     
  9. #8 Bürokrat, 26.03.2014
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    Also ich würde mich mal erkundigen wer und warum jemand für 1000m² Acker (?) 960/monat zahlt...
    Hierzulande kriegt man etwa 800/ha und Jahr, und das ist schon obere Preisklasse
     
  10. #9 StephanieS, 26.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.03.2014
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    Neee.. wie ich sowohl im Anfangspost als auch gerade schrieb geht es mir nur ums "Prinzip" ob durch feste und sichere Mieteinnahmen eine Finanzierung leichter durchbekommt als ohne :) dieses Angebot habe ich nur als praktisches Beispiel genommen, weil ich die Art interessant finde!

    Theoretisch gesehen könnte man mit dem Land ja auch vieles andere machen...einzelne Pazellen zb vermieten - da kommt dann auch einiges bei rum!
    Hier gibt es einen Bio Bauern der zb 40m² Land zum Anbauen vermietet je nach Personenanzahl stellt er dann Saaten zur Verfügung. Bekommen tut er dafür zwischen 80-480€ je nach Bedarf!
     
  11. #10 kranseier71, 26.03.2014
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    Also 0,1 Hektar.
    Normale Ackerflächen bringen 300-500 Euro/Jahr pro Hektar.
    Sind da irgendwelche Schürfrechte auf der Koppel?

    11247/12 == 937,25/Monat
    Da fehlen noch 4-500 zu deinen angepeilten Mieteinnahmen.

    Deine allgemeine Frage was sich ändert wenn Gewerbe dabei ist ist zu allgemein.

    LG, Karl
     
  12. #11 StephanieS, 26.03.2014
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    die anderen 4- 500€ Einnahmen kämen aus der 2ten Wohneinheit ;)
    Aus der man eventuell aber sogar noch eine 3te machen könnte.

    Was heißt zu allgemein? Was müsste noch an Info her, wenn sag ich jetzt mal 50m² für gewerbliche Zwecke einer Agentur oder eines Ladenlokals von mir verwendet werden würde - sprich ich will für mich eine Gewerbehaus kaufen inkl. Wohnhaus und Wohneinheit zum Vermieten. Das würde ich ja dann theoretisch gesehen als Selbstständige kaufen wollen.
     
  13. #12 kranseier71, 26.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.03.2014
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    Das sagt dir derjenige der finanzieren soll. Was du als 'sichere Mieteinnahme' siehst (deine Eltern z.B.) sieht der Finanzierende je nach Alter deiner Eltern u.U. ganz anders.
    Grundsätzlich sind Mieteinnahmen niemals 'fest und sicher'. Mieter können ausziehen/sterben/Pleite gehen uswusf. Neuvermietung (nachdem man die alten Mieter u.U. teuer geräumt hat) braucht auch seine Zeit je nach Nachfrage.

    Ansonsten hat Andres das schon sehr realistisch beschrieben. Ohne Eigenkapital geht normalerweise gar nichts (Ausnahmen bestätigen die Regel) - je geringer Eigenkapital desto grösser Risiko - je grösser Risiko desto teurer die Finanzierung.

    HTH, Karl

    Nachtrag:
    Bei einer Finanzierung geht es nur um eines: Der Finanzierende will sein Geld zurückbekommen mit Gewinn mit möglichst geringem Risiko.
    Deshalb will er Sicherheiten - zur Miete und Sicherheit hatte ich schon was geschrieben; Selbstständigkeit ist kein garant dafür, das auch Geld verdient wird.
    Wenn du dein Gewerbe erst neu aufmachst ist das für eine Finanzierung eher ein Nachteil als wenn du eine feste Arbeitsstelle hättest.
     
  14. #13 StephanieS, 26.03.2014
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    Danke, ja das stimmt. Hat mich einfach grundsätzlich interessiert ob solche Aspekte irgendwie eine Rolle spielen!

    Wir denn zwischen Selbstständigen und Privat unterschieden? Also der Selbstständige eben die Immobilie zusätzlich gewerblich nutzt?
     
  15. Andres

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    Höchstens in sofern, als dass für bestimmte Nutzungsarten eine andere Miete/m² erzielbar ist. 1 m² Ladenlokal in Toplage bringt mehr als 1m² Wohnraum. In deinem Fall aber ...

    ... ist das völlig egal. Selbstnutzung heißt: keine Miete.
     
  16. #15 StephanieS, 27.03.2014
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    Ah okay...danke!
     
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