Feuchtigkeit und Schimmel, das Werk des Mieters!

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Karl-Konrad, 21.09.2012.

  1. #1 Karl-Konrad, 21.09.2012
    Karl-Konrad

    Karl-Konrad Neuer Benutzer

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    Hallo,
    total überrascht über ein VERMIETER-FORUM, habe ich mich erst eben angemeldet. Ich habe ein Problem mit den
    Mietern
    Das vermietete Haus Baujahr 1948/1949, ist seit über 30 Jahren in unserem Besitz.
    Das grundsolide Haus hat 40 cm. dicke Backsteinwände und wurde beim Kauf in den 70er Jahren saniert.
    Der Keller:
    Die Böden wurden verfliest bis auf Heizungs- und Vorratskeller. Dort ist ein Betonboden, teilweise mit Schutzanstrich
    (Heizungskeller). Einige Wände haben Rauhputz, andere eine Holzverkleidung.
    Der Keller wurde als Party.-und Hobbykeller genutzt, in welchem auch Gäste übernachten konnten. Auch ist ein Billiardtisch vorhanden-( nur Informationsweise, denn wer stell einen solchen Tisch in einen nassen, schimmeligen Keller??)
    Dieser besagte Keller hat schon immer leicht nach Muff gerochen - aber es war kein Schimmel vorhanden.
    Nachdem alle soweit ausgezogen waren wurde das Haus zwar nicht vermietet, aber von uns genutzt und geheizt.

    Seit fast zwei Jahren ist das Haus nun vermietet. Ein Immobilienmakler hat den jetzigen Mietern das komplette Haus sowie die Kellerräume gezeigt. Der leichte Muffgeruch war weder für den einen Mietinteressenten ( welcher sich selbst als hochsensibel gegenüber Muff deklarierte), noch für den anderen ein Grund, dieses Haus nicht zu mieten.
    Von heute auf morgen störte der Geruch. Hinweise zum richtigen Lüften wurden nicht in die Tat umgesetzt.
    Der Keller wurde vollgestelllt. Keine Wand ohne Schrank. Luftzirkulation gleich null. Plötzlich waren Säckeweise Kleidung etc. verschimmelt. Von Schadenersatz und Mietminderung ist die Rede
    Ich war letzte Woche mit den Mietern im Keller. Alles ist nach wie vor voll bis oben hin. Erstaunlicher Weise stehen aber wieder prall gefüllte Säcke im Keller obwohl sie ja jetzt wissen müssten, das diese gleich denen sind, welche mit verschimmelten Inhalt den Keller verlassen haben und für welche sie jetzt Schadenersatz verlangen.
    Die Reaktion auf meine Feststellung, daß der Keller sich in einem noch nie dagewesenen Zustand befinden würde,
    kann ich so nicht wiedergeben...
    Fakt ist, der Mieter hat mir klar und deutlich zu verstehen gegeben das er weder lüftet noch den Keller ausräumt.
    Den Dachboden will er auch nicht nutzen - Staub
    Anfangs habe ich mir Gedanken über die Entfeuchtung des Kellers gemacht; diese Mieter arbeiten aber grundsätzlich gegen eine Verbesserung des Kellerklimas.
    Ich sehe hier eine mutwillige Zerstörung meines Eigentums, welche selbst nach Auszug des Mieters nur mit großem finanziellen Aufwand zu beheben ist. Kann ich ihn auf Schadenersatz verklagen... und danach
    fristlos kündigen... ... ... Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Schimmel

    ...das leidige Thema....
    Es kann sogar sein, daß der M. mit seinem Lüftungsverhalten die Feuchtigkeit und in der Folge den Schimmel herbei geführt hat. Wenn z. B. bei höheren Temperaturen der Keller gelüftt wird, wird er mit größter Wahrscheinlichkeit immer nasser und gammeliger. Ein unbeheizter Keller darf nur gelüftet werden, wenn die Außentemperatur niedriger ist als die Temperatur der Kellerwände. Während aller anderen Zeiten müssen Kellerfenster - und Türen geschlossen bleiben. Mißachtet man diese einfache Regel (machen leider sehr viele Leute), gibts Kondenswasser und in der Folge Schimmel.

    Da es sich offenbar "nur" um den Keller handelt, kann ich dir nur folgendes empfehlen, Kellerwände müssen VON AUSSEN gegen Feuchtigkeit abgedichtet sein. Kellertüren und Fenster müssen dicht schließen. Der Keller darf nur gelüftet werden, wenn kühle Luft (kühler als die Kellerinnenwände) von außen herein kommt. Die Lüftung steuert man am besten automatisch über temperaturgesteuerte Lüftungsklappen mit Ventilatoren. Der Lohn ist ein knochentrockener und nutzbarer Keller ohne muffigen Geruch und ohne Schimmel. Soll dieser Aufwand nicht getrieben werden, müssen zumindest während warmer Sommertage Fenster und Türen geschlossen bleiben. Das muß man als Vermieter den Mietern zur Kenntnis geben und zur zwingend einzuhaltenden Auflage machen. Jedenfalls halten wir das so.

    Ich persönlich würde hier in der Tat einen Profi beauftragen, die Ursache der Schimmelbildung heraus zu finden. Vermutlich auch die beste Chance in einem Streitverfahren sich aus der Nummer raus zu kommen bzw. zu klären was hat wer, warum getan.
    Aber wie gesagt ist leider immer stärker ein Thema.

    So wie es hier geschildert wurde, könnte es sein, das der Mieter sich auf die Entscheidung des Amtsgericht Gera 4 C 775/01 beruft (müsstest du mal googeln).

    Sonst schau vorsorglich auch mal hier nach:
    Feuchtigkeit u. Schimmel Mietrecht, Wohnungseigentum
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    ... welches wohl zu beweisen wäre...:evil:
    Vielleicht sollte im Mietvertrag ein entsprechender Hinweis aufgenommen werden? Aber wie, bspw. als Individualvereinbarung?
    Interessant bzw. wichtig halte ich auch, im MV das Baujahr der Immobilie anzugeben.
     
  5. #4 lostcontrol, 21.09.2012
    lostcontrol

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    warum? das sagt ja nicht wirklich was bezüglich der schimmelbildung aus.
    und auch sonst erstmal nichts, es könnte ja auch ein paar mal zwischendurch generalsaniert worden sein.
    und manchmal ist das baujahr ja sogar unbekannt...
     
  6. Berny

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    lostcontrol:

    "warum? das sagt ja nicht wirklich was bezüglich der schimmelbildung aus."
    Muss bzw. soll es auch nicht. Meine VM-Siedlungsgesellschaft mit über 1100 Wohnungen weiss mit Sicherheit, wieso sie das eingeführt haben.

    "auch sonst erstmal nichts, es könnte ja auch ein paar mal zwischendurch generalsaniert worden sein."
    Muss sich zwangsweise nicht positiv auf spezielle Probleme auswirken.
     
  7. #6 lostcontrol, 21.09.2012
    lostcontrol

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    und verrätst du uns noch warum sie das eingeführt haben?
     
  8. #7 Pharao, 21.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2012
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    Hi Karl-Konrad,

    ich würde wie "Tisha" schon angeraten hat, erstmal einen Fachmann (evtl mit Gutachten) kommen lassen um fest zu stellen woher dieser Schimmel überhaupt herkommt, da die Mieter hier ja Schadensersatz und Mietminderung evtl. geltend machen wollen. Interessant hierbei natürlich, liegt evtl. ein baulicher Mangel vor oder trifft hier doch die Schuld den Mieter.

    Damit es zu keine weiteren größeren Verzögerungen kommt, solltest du einen Besichtigungstermin bzw Termin für den Fachmann den Mietern schriftlich ankündigen. Hierzu solltest du den evtl. berufstätigen Mietern min. ca 3-4 Tage Vorlauf lassen. Auch den Grund solltest du mit angeben, also in deinem Fall zur Erforschung einer Schadensursache.

    Je nach dem was dabei rauskommt, solltet ihr euch überlegen wie man dann weiter verfahren sollte/kann.
     
  9. #8 Karl-Konrad, 21.09.2012
    Karl-Konrad

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    Erst mal danke für eure Ratschläge.
    Wie sieht es eigentlich rein Rechtlich aus. Habe den Mieter schon mehrmals gebeten die Schränke, die deckenhoch und wandlang gestellt wurden, von der Wand abzurücken oder zu entfernen. Momentan ist eine Luftzirkulation ausgeschlossen. Habe ich als Vermieter nicht das Recht, von dem Mieter diese Maßnahme zu verlangen? Immerhin will er ja auch, daß der Keller trockener wird.
     
  10. Berny

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    Dann mache es doch selbst.
     
  11. Tisha

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    Schränke abrücken

    ich würde dir anraten, das du ihn schriftlich dazu aufforderst, schon allein um Schäden zu vermeiden.
    Dabei ist offen ob es die am Gebäude und/oder die Mietersachen sich handelt.

    Allerdings solltest du nun handeln, jedenfalls würde ich es tun.
     
  12. #11 Pharao, 22.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.09.2012
    Pharao

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    Hi Tisha,

    na, handeln sollte der Fragesteller auf jeden Fall, denn es geht hier ja ggf. auch um Schadensersatz und Mietminderung, die der Mieter hier evtl gelten machen will. Desweiteren geht es ja auch dem Vermieter darum, wer hier ggf. später mal den Schaden am Haus bezahlen soll und dazu wäre schon wichtig (meines Erachtens), das man jetzt mal fest stellten lässt, wer hat hier Schuld bzw ist dafür verantworlich und ggf dann auch haftbar.

    Ich würde deswegen alles schriftlich machen, alleine schon wegen der Beweisbarkeit und falls es später doch vor Anwälten oder Gericht landet.
     
  13. Tisha

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    @Pharao

    Da hier geschrieben wurde: ."...Habe den Mieter schon mehrmals gebeten ..." habe ich auch nur verdeutlicht, dies schriftlich nachzuholen. Offenbar wurde der V. ja auch vom M. nur mündlich informiert, jedenfalls liest sich das für mich so.

    Das ICH inzwischen alles schriftlich (und damit meine ich noch nicht einmal Mail ) veranlasse, wie du offenbar auch, geht es ja nicht um unser Verhalten :-)
    Sorry, mir ist bewusst dass das off topic ist....war dennoch mir wichtig.
     
  14. #13 Papabär, 25.09.2012
    Papabär

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    An dieser Stelle würde mich ja mal interessieren, ob der Keller beheizt wird. Da es sich ja offenbar um ein EFH handelt und zumindest einer der Räume auch als Gästezimmer zu benutzen ist, erscheint mir das garnicht mal so abwegig zu sein.

    In einem unbeheizten Kellerraum ist - wie Tisha bereits schrieb - regelmäßiges Lüften eher kontraproduktiv ... und wenn die feuchte, warme Luft von draußen dann auch noch im Raum zirkulieren kann ... :113:

    Aufgrund der Substanzbeschreibung würde ich auch als erstes mal die äußere Isolierung prüfen lassen. Ich habe zwar keine Ahnung, was da 1948/1949 Standart war ... aber mehr als diesen Standart wird der Mieter nicht erwarten können.

    Wenn also zu jener Zeit Perimeterdämmung und Bitumenanstrich noch weitläufige Fremdwörter waren, dann wird ein Mieter diese wohl vergeblich einfordern (Ich glaub´ wir hatten das Thema schon mal mit Anzahl Steckdosen ...).

    Die Benennung des Baujahres im Mietvertrag kann für den Vermieter also durchaus Sinn machen.
     
  15. Jobo45

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    Also da gibt es durchaus auch erfolgreiche andere Lösungen!
    Isarbautenschutz - Mauertrockenlegung und Beseitigung von Feuchteschäden
    Schau Dir mal die Schriften ab Punkt 12 an !
    Isarbautenschutz - Schriften und Veröffentlichungen

    Der ehemalige Geschäftsführer Edmund Bromm hält auch als "Sachverständiger für Feuchteschäden und Hausschwammbekämpfung" immer wieder Vorträge im Bauzentrum der Stadt München, er weis von was er redet.
     
  16. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Isarbautenschutz

    Ich stimme einem Großteil der Ausführungen zu. Ein Problem habe ich allerdings damit, dass eine nachträgliche Innenabdichtung eine zuverlässige und nachhaltige Methode der Bauwerksabdichtung ist.
    Eine Innenabdichtung ist immer ein Kompromiss und sollte nur dann zum Einsatz kommen, wenn eine Außenabdichtung definitiv ausscheidet. Zu viele Detail- und Schwachspunkte in den Anschlüssen können bei der Innenabdichtung zum Problem führen.

    Und um es noch einmal auf den Punkt zu bringen: ich kritisiere das i-Bausystem nicht, weil es von Herrn Bromm ist und/oder nicht in den Regelwerken steht. Dies ist nur ein zusätzlicher Punkt. In erster Linie ist mein Hauptargument, dass diese "Lösung" das Problem nur verlagert und sich die Bauphysik der Außenwände verschlechtert, der Feuchte- und Salzgehalt mit der Zeit zunimmt etc., etc.

    Wenn das System funktionsfähig wäre und eine pragmatische Lösung für die alternative Bauwerksabdichtung darstellen würde, dann wäre es bei der Überarbeitung des WTA-Merkblattes mit aufgenommen worden.

    Und das Rechtsrisiko besteht natürlich auch bei privaten Auftraggebern (Stichwort übliche Beschaffenheit, wenn nichts Weiter vereinbart ist). Natürlich kann der private Bauherr oder sein Planer auch alternative Lösungen vereinbaren. Das setzt aber aus meiner Sicht voraus, dass der Auftragnehmer zunächst deutlich artikuliert, dass es sich eben um eine alternative und nicht den Regelwerken entsprechende Abdichtung handelt.
     
Thema: Feuchtigkeit und Schimmel, das Werk des Mieters!
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