Finanzierung des ersten Hauses mit Wohneinheiten zur Vermietung

Diskutiere Finanzierung des ersten Hauses mit Wohneinheiten zur Vermietung im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, Kurz zu mir: Ich werde dieses Jahr 27, wohne selber mit meiner Freundin zur Miete (390€ kalt/Monat - 195€ p.P.) und habe 2100€...

  1. Rst

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    Hallo zusammen,

    Kurz zu mir:
    Ich werde dieses Jahr 27, wohne selber mit meiner Freundin zur Miete (390€ kalt/Monat - 195€ p.P.) und habe 2100€ (Brutto) aus Festanstellung zur Verfügung, komme damit über die Runden und kann etwas sparen (gespartes investiere ich in Aktien, ETFs)
    Neben meiner Festanstellung arbeite ich als 450€-Aushilfe und möchte dieses Geld anlegen. Meine zusätzlichen Einnahmen berücksichige ich nicht, da diese nicht regelmäßiger Natur sind (Dienstleister), würden ggf. jedoch für Sondertilgungen genutzt werden.

    Ich habe ein (für mich interessantes) Objekt gefunden, was derzeit zum Verkauf steht:
    Haus mit zwei Wohneinheiten
    - Kaufpreis 110.000€ (Noch nicht verhandelt)
    - 100qm auf zwei Wohneinheiten verteilt (57qm, 43qm)
    - 270qm Grundstück
    - Wohnungen beide vermietet
    - aktuelle Mieteinnahmen 7.620,00 EUR p.a. zzgl. Nenbenkosten
    - zwei Stellplätze + kleiner Hof
    - Energieeffizienzklasse B (66 kWh/(m²a))
    - Zentralheizung (Brennwerttherme 2017 eingebaut)
    - Baujahr 1995 (ehemalige Scheune umgebaut)

    Laut Wohnlagenkarte handelt es sich um eine mittlere bis gute Wohnlage. Ich persönlich würde auch dort hin ziehen.

    Kredit über Kaufpreis + 15.000-20.000€
    - Tilgung 1,5% - 2%, maximal jedoch 450€/Monat
    - Eigenes Konto mit monatlichem Fix-Eingang i.H.v. 450€ zzgl. Mieteinnahmen
    - Tilgung unabhängig von Mieteinnahmen, Sondertilgung jährlich bei genügend Reserven

    Habe ich irgendwelche Daten zur Bewertung meines Vorhabens vergessen? Ist mein Vorhaben totaler Schwachsinn und ich renne in die Insolvenz?

    Viele Grüße Rst.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 09.01.2018
    immobiliensammler

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    Die erste Frage die ich mir stellen würde: Wie ist die Lage vor Ort (Bevölkerungsentwicklung, wirtschaftliche Struktur etc.), d.h. wenn eine Wohnung frei wird hast Du Probleme, diese neu zu vermieten und entsprechenden Leerstand oder geht das reibungslos?

    Auf den ersten Blick hört sich das Verhältnis Kaufpreis zu Miete nicht schlecht an, das wäre (incl. Kaufnebenkosten) wohl ein 6-Prozenter. In guter Lage würde ich sagen, da ist noch irgendwo ein Problem verborgen (weil sonst zu billig), in etwas schwächeren Gebieten würde ich das als normal ansehen.

    Zu Deiner Frage oben: Wenn Du im Notfall die Kreditraten auch ohne irgendwelche Mieteinnahmen stemmen kannst sehe ich nicht, wie Du in die Insolvenz rennen solltest. Machen, den Kredit von Deinen Einnahmen tilgen und die Mieten als Sondertilgungen nutzen, wenn alles klappt dann solltest Du unter 10 Jahren schuldenfrei sein und rund 650 Euro Zusatzeinnahmen haben.

    Stefan
     
  4. #3 Rst, 09.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2018
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    Zur Lage: im Süden von Nordrhein-Westfalen. Günstige Verkehrsanbindung, bedeutet Autobahn und Bahnhof in nur wenigen Autominuten (unter 10) erreichbar. Die nächste Großstadt (Top 10 in DE lt. Einwohnerzahlen, Stand 2015) erreicht man innerhalb einer Stunde mit dem Zug oder aber innerhalb 40 Minuten mit dem Auto. Die suche nach neuen Mietern geht soweit reibungslos. Auf eine Anzeige eines mir bekannten Vermieters kommen im durchschnitt 20+ "Bewerber".

    Die Tilgung würde ich auf monatlich maximal 450€ begrenzen (falls möglich auf unter 400€), somit wäre es bei Mietausfall kein Problem die fälligen Raten mit Hilfe meines 450€ Jobs zu zahlen und ich würde nicht meine Einnahmen aus meiner Festanstellung berühren müssen. Solange die Tilgung mithilfe der Miete bewerkstelligt werden kann, werden die 450€/Monat auf das Konto für Rücklagen und Sondertilgungen auflaufen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 09.01.2018
    immobiliensammler

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    Hallo Rst, zu NRW habe ich keinerlei Kenntnisse zur Lage, aber wenn es mit den Neuvermietungen so ist wie Du es schilderst - und nicht irgendwelche Bausünden lauern - wäre das Objekt für mich - ist nicht meine Region, aber von den Fakten her - von Interesse. Für NRW wäre hier im Forum ein User aus der Region wohl @immodream der könnte zur Lage wohl mehr sagen.
     
  6. Rst

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    Hallo immobiliensammler,

    Vielen Dank für deine Einschätzung.
    Dann hoffe ich, dass sich @immodream vielleicht einige Minuten Zeit nimmt um mir seine Meinung oder Bedenken mitzuteilen. Ich lade natürlich auch alle anderen herzlich ein mir Feedback o.ä. zu geben.
     
  7. #6 Ich-bin-es, 10.01.2018
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    Südwestfalen? 40 Minuten bis Köln? Ja, das könnte gehen. Die Wirtschaft brummt da und Vermietung ist kein Problem. Falls es das ist. Allerdings will da freiwillig auch keiner hin. Aber vielleicht irre ich mich ja.

    Gruß
    Ich-bin-es
     
  8. Rst

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    Eifel.
     
  9. #8 QuietscheEnte, 11.01.2018
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    Wo in der Eifel? Wird ja nähe Aachen was sein?
     
  10. Rst

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    Nähe Nationalpark Eifel.

    Nächst größere Städte erreichbar in Autominuten
    • 60 Minuten bis Aachen
    • 45 minuten bis Köln und Bonn
    • 35 Minuten bis Düren
     
  11. #10 QuietscheEnte, 11.01.2018
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    Ah, also eher was für die in der Eifel geborenen, die auch zur Arbeit pendeln würden.
    Ob sich das Objekt gut vermieten lässt?
     
  12. Rst

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    Entweder das oder halt für Leute die vor Ort Arbeit haben.

    Ich denke also, dass die Vermietung kein Problem darstellen sollte. Ausnahmen gibt es natürlich immer. Die monatliche Rate kann ich aber ja auch ohne Mieteinnahmen stemmen.

    Spricht also an und für sich nichts dagegen, oder?
     
  13. Duncan

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    Naja, die Anzahl der Bewerber ist wertlos ohne deren Qualität einschätzen zu können. Wenn von den 20+x Bewerbern auch 20+x Nieten bei sind, sprich Leute denen ich auf gar keinen Fall mein Eigentum anvertrauen möchte... In Berlin ist es keine Kunst über 150 Bewerber für eine Wohnung zu einer Besichtigung zu versammeln. Davon taugen aber trotzdem keine 10% als ernsthafte Mietkandidaten.
     
    Nanne gefällt das.
  14. #13 immodream, 11.01.2018
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    Hallo,
    ich kann leider nur etwas zur Situation im nördlichen Ruhrgebiet ( Kreis Recklinghausen sagen ).
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 QuietscheEnte, 12.01.2018
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    Also ich sehe die Situation 10km von Aachen aus entfernt.
    Allein die schlechte Busanbindung in unserem Örtchen, lässt die Bewerberzahl deutlich sinken.
    Ein Auto ist da schon von Vorteil.
    Da bringt auch die ländlich ruhige Lage nicht viel.
     
  16. #15 Goldhamster, 12.01.2018
    Goldhamster

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  18. #16 Lausäge, 26.02.2018
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    Das Objekt an sich klingt gut, aber bei der Finanzierung sehe ich da ein Problem. 2100 Euro brutto Einkommen ist eigentlich sehr gering, vor allem da Du ja wie Du schreibst eine 110-Prozent Finanzierung anstrebst.

    Bei dem Einkommen, vermute ich mal, möchte jede Bank die 20% zzgl. der Kaufnebenkosten als Eigenkapital sehen.

    Hast Du schon mit (d)einer Bank gesprochen?
     
  19. Rst

    Rst Neuer Benutzer

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    Danke für eure Antworten.

    Ja, ich hatte schon mit meiner Bank gesprochen.
    Voraussetzung war nur, dass ich die Kaufnebenkosten übernehme, dann wäre die Finanzierung kein Problem gewesen. Die Kaufnebenkosten waren auch für mich kein problem, das Objekt wurde aber dann schon verkauft, bevor Ich einen Termin ergattern konnte.

    Das nächste Objekt kommt bestimmt.

    Viele Grüße aus der Eifel.
     
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