Finanzierung eines Hauskaufs durch Wohnungsvermietung - einige Unsicherheiten

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Freefall, 24.02.2014.

  1. #1 Freefall, 24.02.2014
    Freefall

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    Hallo zusammen,

    lese schon seit einiger Zeit hier im Forum mit und ein Großteil meiner Fragen wurde auch schon beantwortet, allerdings bin ich mir bei einigen Fragen noch unsicher und hoffe, dass mir hier vielleicht jemand einen Ratschlag oder seine Meinung dazu sagen kann.

    Zur aktuellen Situation:
    Ich bin 26 Jahre alt und durch den frühen Tod meiner Eltern seit ca. 5 Jahren Eigentümer einer mittlerweile schuldenfreien 140qm - Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz im Herzen einer Kleinstadt in der Nähe von München. In meiner Freizeit mache ich viel mit älteren Autos, was natürlich in der Tiefgarage nicht sonderlich toll ist und ich deshalb schon zusammen mit einem Freund ein kleine Halle angemietet hatte.

    Nun hat sich für mich die Gelegenheit ergeben, ein altes Haus, genauer gesagt eine ehemalige kleine KFZ-Werkstatt günstig zu erwerben. Im EG befindet sich eine abgetrennte Garage und eine Weitere mit Werkstatt. Im OG stehen ca. 90qm Wohnfläche zur Vefügung. Eigentlich für mich ein Traum, weil ich immer genau soetwas gesucht habe, außerdem ist das Haus ähnlich nahe am Stadtzentrum wie meine Wohnung, was ich zumindest im Moment auf keinen Fall missen möchte.

    Die Krux an der Sache ist: Das Haus ist BJ 1962 und nicht gerade im Optimalzustand. Fenster und Ölheizung wurden zwar vor ca. 10 Jahren erneuert, dennoch wartet noch ein Eternitdach (und warscheinlich viele andere Kleinigkeiten) darauf, entsorgt zu werden.

    Da ich selbst keine zwei linken Hände habe und mich auch gerne "selbst verwirklichen" würde, möchte ich den Wohnbereich komplett sanieren. Verlegunen von Wasserleitungen, sowie den Ausbau von Bad und Küche möchte ich vom Fachmann machen lassen, die Elektrik kann/darf ich selbst verlegen (gelernter Mechatroniker). Außerdem müsste die jetzt noch vorhandene Außentreppe für den Zugang zum OG weg und nach innen verlegt werden, das kann ggf. auch in Eigenregie geschen, habe gute Kontakte zu einer Firma die das kann. Habe da schon relativ genaue Vorstellungen, wie das Häuschen später mal von innen aussehen soll.

    Die Finanzierung des Ganzen:
    Laut meiner Rechnung müssten für den Kaufpreis + Renovierung rund 200.000 - 220.000 Euro investiert werden. Den Betrag müsste ich als Darlehnen aufnehmen durch Vermietung meiner Wohnung zurückzahlen. Ähnliche Objekte in gleicher Lage lassen sich für etwa 950 - 1000 Euro kalt an den Mann bringen, fraglich ist dann nur, was mir nach Abzug der Steuer noch übrigt bleibt um mein Darlehen für das Haus abzuzahlen.

    Ist es möglich, Werbungskosten für mein in der Renovierung befindliches Haus bzw. die Verzinsung des Darlehens auch irgendwie in die Steuererklärung mit einzubringen?
    Ein Verkauf der Wohnung wäre keine Alternative, bei der zentralen Lage und dem Zustand der gesamten Wohnanlage wird der Wert ganz sicher nicht sinken.

    Wie würdet ihr vorgehen, das Risiko, das mich die Kosten für die Renovierung irgendwann auffressen spielt natürlich auch noch eine Rolle. Dennoch wäre es eben ein lange gehegter Traum und eine Neubau kommt für mich ehrlichgesagt auch nicht in Frage.

    Über Meinungen und Tips würde ich mich sehr freuen!

    VG
    Freefall
     
  2. AdMan

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  3. #2 Akkarin, 24.02.2014
    Akkarin

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    Hallo Freefall,

    meine Anmerkungen beziehen sich auf das geschriebene und sind noch an deinen Einzelfall anzupassen.

    Grundsätzlich kannst du nur Werbungskosten geltend machen, für das Objekt das vermietet ist, oder glaubhaft zum vermieten gedacht ist. von daher werden die Renovierungskosten nicht in Vermietung & verpachtung fallen
    genausowenig wie die Schuldzinsen sondern sind steuerlich dein Privatvergügen.

    Aus dem was du beschreibst könntest du aber folgendes machen:
    Wohnung mit 80 % beleihen und davon das Haus kaufen. (ungefähr)
    Haus mit 30 % Beleihen und davon die Renovierung bezahlen.
    => macht 2x mal gut besicherte Immokredite, die in den Zinsen günstiger sein dürften als wenn du nur das Haus beleihst (kostet aber 2 mal Notar und Gerichtskosten, aber 160.000 und 60.000 eintragen zu lassen, ist nicht soviel teuerer als 1x 220.00)
    Steuerlich sollte es dann machbar sein, nun die Schuldzinsen die durch die Wohungsgrundschuld abgesichert sind, deinen Einkünften aus V &V zuzuordnen , dass sollte aber ein erfahrener Steuerberater tun.
    Zumal das Banken und Kontenseitig getrennt werden muss.

    200.000 € sollten für die 1000€ Miete im Monat gut finanzierbar sein mit akzeptabler Tilgung (min. 3%)
     
  4. #3 Freefall, 24.02.2014
    Freefall

    Freefall Neuer Benutzer

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    Hallo Akkarin,

    ersteinmal danke für die schnelle Antwort.
    Dass ich die Zinsen/Tilgung für das Haus nicht als Werbungskosten abschreiben kann, haben meine Recherchen auch ergeben. Aber ein zweite Meinung ist ja bekanntlich immer besser.

    Daran, die Grundschuld auf beide Objekte aufzuteilen, habe ich bis jetzt noch garnicht gedacht, danke für den Tip!

    Bis jetzt wollte ich zwar die Wohnung komplett ohne Grundschuld lassen und mir damit eine gewisse Sicherheit schaffen, aber wenn das Ersparnisse mit sich bringt, wäre diese Methode natürlich nur vor Vorteil.

    Ich werde auf jeden Fall deswegen nochmal einen Steuerberater, der sich in dem Bereich gut auskennt, aufsuchen und mich beraten lassen. Es ist aber schonmal gut, jetzt eine ungefähre Richtung zu haben.

    Ich denke auch, dass die 200.000 Euro über die Miete gut gedeckt sein sollten. Möchte natürlich nach Möglichkeit das Haus ohne große Zuzahlung im Monat gut refinanzieren können.
     
  5. Andres

    Andres
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    Für die Zuordnung zu "privater Lebensführung" oder V&V ist nicht die Zugehörigkiet der Kreditsicherheit entscheidend, sondern die Verwendung des Geldes. Und da das Geld zum Kauf der Privatimmobilie verwendet wird, sind Schuldzinsen nicht absetzbar.

    Ich würde stattdessen lieber sehen, dass ein möglichst großer Teil der Baumaßnahmen am neu erworbenen Grundstück als Handwerkerleistungen abziehbar sind. Die wesentlichen Ansatzpunkte dafür sind:
    • Möglichst viele Maßnahmen sollten als Erhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen gestaltet werden. Die Schaffung neuen Wohnraums ist nicht ansetzbar.
    • Aufgrund der Höchstbeträge (6000 € pro Jahr) sollten teure Maßnahmen auf mehrere Steuerjahre verteilt werden.
    • Handwerker sollten aufgefordert werden, Materialkosten so niedrig wie möglich zu berechnen (d.h. Einkaufspreis) und stattdessen ihre Personalkosten entsprechend hoch anzusetzen. Nur Personalkosten sind als Handwerkerleistung absetzbar.
    • Die Rechnung muss bargeldlos bezahlt werden.

    Man kann zwar nur 20 % der Personalkosten (d.h. 1200 € pro Jahr) ansetzen und ist damit deutlich schlechter gestellt als in der vermieteten Immobilie mit Werbungskosten - aber besser als nichts ist es allemal.
     
  6. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Andres hat m.E.völlig recht. Die Schuldzinsen sind nicht deswegen absetzbar, nur weil eine Teilgrundschuld auf dem zu vermieteteten Ojbekt lastet.
     
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