Finanzierung eines MFH zur Vermietung - Eure Meinung ist gefragt!

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von SAN_80de, 09.02.2011.

  1. #1 SAN_80de, 09.02.2011
    SAN_80de

    SAN_80de Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    ich würde gerne mal Eure Meinung zu einer Finanzierung eines MFH mit 7 Wohnungen wissen. Bin sehr gespannt auf Eure Anmerkungen, danke schon mal im Voraus.

    Das Objekt befindet sich in einem Stadtteil einer Großstadt in NRW, welche seit Jahren leicht steigende Einwohnerzahlen verzeichnen kann und eine verhältnismäßig junge Altersstruktur aufweist sowie eine stabile Arbeitsmarktlage. Der Stadtteil wird regelmäßig in Verkehrwertgutachten als „gute Lage“ eingestuft und ist ca. 3 KM von Zentrum entfernt. Der Bodenrichtwert liegt bei 220 € / qm, die Grundstückgröße ist ca. 470 qm.

    Nun zum Haus selber:

    BJ 1972

    7 Wohneinheiten (je 2-3 Zi, 52 – 75 qm), davon die kleinste im KG (was evtl. zu Problemen bei der Vermietbarkeit führen könnte – müsste man sich mal näher ansehen)

    Die Grundrisse lassen auf eine vernünftige Aufteilung der WE schließen

    Gasheizung 1989

    Fenster 1992

    Gepflegter Zustand (auf den ersten Blick kein Sanierungsstau erkennbar)

    Wfl: ~ 500 qm

    KP: 370T€

    KP inkl. NK (10%): 407T€

    Investiertes EK: 30T€

    Benötigtes Fremdkapital: 377 T€

    Buttomiete (kalt): 30T€ p.a. (5€ / qm à entspricht dem Durchschnitt der Stadt)

    derzeit komplett vermietet

    Geplante Haltedauer: 10 – 15 Jahre


    Jetzt meine (naive) Wirtschaftlichkeitsbetrachtung:

    Annahmen / Randbedingungen:

    Investition EK 30T€
    20 T€ verbleiben als „eiserne Reserve“ für evtl. kurzfristige anfallende Instandhaltungsaufwendungen (Heizung?) auf meinem Tagesgeldkonto
    Mietsteigerung wird nicht unterstellt, sollten diese doch steigen, wirkt sich das positiv auf die Gesamtwirtschaftlichkeit der Investition aus
    Es wird keine Wertsteigerung des Objektes unterstellt
    Restwert des Objektes zum Verkaufszeitpunkt wird gleichgesetzt mit der Restschuld des Darlehens (1% Tilgung). Sollte der Wert stabil bleiben oder sogar steigen wirkt sich auch dies positiv auf die Gesamtwirtschaftlichkeit aus.
    Zinssatz 4,5% (10 J. fest) à ist das realistisch für so eine Finanzierung?
    Tilgungsrate 1% à ggf. auch endfällige Tilgung und paralleles besparen eines Anlageproduktes?


    Bruttojahresmiete: 30.000 €

    abzgl. Verwaltungskosten 1.680 € (20 € pro WE / Monat)

    abzgl. Mietausfallwagnis 1.500 € (5% der Jahresbruttomiete)

    abzgl. Instandhaltungsrücklagen 3.500 € (7€ pro qm / Jahr)

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    Nettojahresmiete 23.320 €

    Fremdkapitalkosten 20.735 €

    - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

    Erlös 2.585 €

    --> Eigenkapitalrendite 8,62%


    Die ganze Sache unterstellt natürlich (wie immer) einige Themen, die ich in meinen Augen bewusst pessimistisch gerechnet habe (siehe oben).

    Zur Beurteilung der Situation noch Informationen zu meiner Person:

    Jahresbrutto aktuell 65.000 €

    StKl. 1

    Unterhaltsverpflichtung für 2 Kinder (600 € p.M.)

    zusammenlebend mit Partnerin (Jahresbrutto: 60.000 €) und 1 Kind die ich aber aus diesem Finanzierungskonstrukt raushalten möchte. Nur damit es ein rundes Gesamtbild gibt .

    Nach meiner Einschätzung sollte ich bereits alleine damit in der Lage sein einen Kredit in Höhe von ~ 100 T€ durch mein Einkommen absichern zu. Das sollte m.E. in Kombination mit den o.g. Faktoren für eine ausreichende Besicherung des Kredites sorgen.

    So und nun los...

    Viele Grüße
    Andreas
     
  2. AdMan

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  3. #2 frenchberlin, 14.02.2011
    frenchberlin

    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    Ich schreibe Dir einfach nur, was mir jetzt gerade zu den Daten einfällt:

    BJ 1972: Könnte es nicht sein, dass es architektonisch bald einfach nicht mehr konkurenzfähig ist? Möchten die Mieter in einem derartigen Bau wohnen? Gibt es viel moderne Neubaukonkurrenz in der Gegend mit schöneren Wohnungen, größeren Fenstern, anderen Schnitten?

    Heizung 1989? : ZU ALT für Gasheizung. Sicher fehleranfällig,

    Fenster: Material? zustand? Iso?

    EK gering. Aber machbar. Konditionen erfährst Du eh erst ganz am Ende. Verlasse Dich nicht auf die ersten Versprechungen, das steigt immer noch an. Erst zum Notar, dann den Kreditvertrag unterschreiben. Aber Vor Notar schon Festes Angebot unterschriftsreif auf dem Tisch haben. Kreditvermittler im Netz benutzen!

    Mietsausfallwagnis prozentual an eine Whg. anpassen in interner Rechnung: 7 Wohnungen, eine davon im Keller(SICK!): 30.000€= 4285€ p.a. nicht 1500€ mit nur 5%.
    Gehe mal von sehr schwieriger Vermietbarkeit von Kellerwohnungen aus.
    Ist sie seit langem vermietet?

    Ja, hohe Rendite= hohes Risiko= schlechte Lage.
    Damit hast Du es ja schon gesagt, Du erwartest keine Wertsteigerung. Aber wie willst Du das Haus dann vor der Inflation schützen? Mehrfamilienhäuser müssen nach 10 Jahren nicht mit Gewinn verkauft werden. Es ist ein Irrglaube, dass man damit zwangsweise ein gutes Geschäft macht...

    Wie ist es mit der objektiven Risikien wie Veränderung, Baumaßnahmen in nächster Umgebung, ...
    Die Jungen Leute von denen Du erzählst, sind die Deine Zielgruppe? Entspricht Dein Objekt von 1972 der jungen Zielgruppe?

    Ich bin auch ein junger Leut' aber in einem Bau von 1972 würde ich nicht wohnen wollen. Stelle Dir die jungen Familien vor, die nehmen einen Kredit auf und bauen sich ein kleines Häuschen. Oder mieten sich etwas im Neubau in der Innenstadt, niht 3 km entfernt. Versetze Dich in Deine Kunden.

    Und was ist mit dem Kredit?
    Bei Eigenheimen rechnen Leute gerne mit 1% Tilgung und zahlen dann ewig und viel und teuer...
    Aber als Investor kannst Du das nicht machen: mind. 2 oder 3% Tilgung.

    Renditeberechnung: am Besten mit Projektplaner, Hausverwaltung und anderen Fachleuten besprechen. Das kann man hier im Rahmen gar nicht machen sondern nur überschlagen und da bist du ja auch dem richtigen Weg.
    Ich denke nur, das Objekt ist vielleicht noch nicht das Richtige. Überleg mal, warum der Verkäufer verkaufen will: ja, weil viel gemacht werden muss an dem Haus: Heizung, Fenster, Iso, Ausstattung, Schnitte. Das Haus ist halt von 1972. Da helfen auch keine lustigen Berechnungen oder optimistischen Besichtigungen :Blumen
     
  4. #3 bs-baufi, 22.02.2011
    bs-baufi

    bs-baufi Neuer Benutzer

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    Was mein Vorredner sagte spricht von nüchterner Erfahrung, genauso versuch´s ich selber auch...... - ist aber auch die Kunst :?

    Ich stell mir immer die Frage, würde ich dort selber auch einziehen ..... ich glaub das ist eine der TOP5-Frage..

    Ansonsten....Haltezeiten ?

    Ich versuchs mit Jäger und Sammler :top

    Finanzierung sollte gehn......wenn Du Ersatzsicherheiten hast z.B. EFH kannst Du dadurch schön den Beleihungswert drücken....hab grad im Januar ein Objekt so mit 3,4% über den vollen Kaufpreises finanziert

    Marc
     
Thema: Finanzierung eines MFH zur Vermietung - Eure Meinung ist gefragt!
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