Finanzierung von Immobilienkauf aus Zwangsversteigerung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von schnubbidubbi, 28.08.2016.

  1. #1 schnubbidubbi, 28.08.2016
    schnubbidubbi

    schnubbidubbi Neuer Benutzer

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    Hallo,

    angenommen jemand möchte einen Kredit aufnehmen um einen Immobilienkauf aus einer Zwangsversteigerung zu finanzieren. Als Sicherheit soll beim zu kaufenden Grundstück eine Grundschuld eingetragen werden.

    Wie wird dies praktisch durchgeführt? Die Bank muss den Kaufpreis ja bis zum Verteilungstermin cash bereitstellen, aber zu diesem Zeitpunkt kann der Besitzer ja noch keine Grundschuldeintragungen genehmigen, da er selber noch nicht im Grundbuch steht. Oder sehe ich das falsch?

    Die zweite Frage wäre, wie eure Erfahrungen sind: Machen die Banken sowas und wenn ja, gibt es sonstige Fallstricke?

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Man teilt der Bank seines geringsten Misstrauens seine Pläne mit, legt an Unterlagen zum Objekt vor, was zu beschaffen ist, und erhält dann (soweit alles passt und man das verlangt - was man natürlich tun sollte) eine schriftliche Finanzierungszusage. Braucht man bei der Sicherheitsleistung Hilfe, fragt man auch das bei der Bank an. Die Bank könnte hier z.B. mit einer Bürgschaft aushelfen, natürlich gegen Bezahlung ...


    Nein, das siehst du grundsätzlich schon richtig. Die Situation ist aber auch nicht wesentlich anders als beim "klassischen" Immobilienkauf: Die Bank zahlt das Darlehen aus und damit ist das Geld zunächst einmal weg, ohne dass die Bank dafür unmittelbar einen Grundschuldeintrag hätte.


    Ja.


    Wenn man sich eine schriftliche Finanzierungszusage geben lässt und dann das aus der Schule bekannte Spiel "lesen und verstehen" spielt, halten sich die zusätzlichen Fallstricke bei der Finanzierung in argen Grenzen. Man muss halt sehr aufpassen, unter welchen Bedingungen die Bank an diese Zusage gebunden ist. Oft werden sich dort Klauseln finden, die sich mit Situationen befassen, in denen es neue Erkenntnisse über den tatsächlichen Wert der Immobilie gibt. Dann ist Vorsicht angesagt, denn Verkehrswertgutachten bei ZV sind oft weniger Wert als die 14-Tage-Wettervorhersage.
     
  4. #3 schnubbidubbi, 29.08.2016
    schnubbidubbi

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    Soweit ich weiß steht beim klassischen Immobilienkauf im Notarvertrag, dass der Verkäufer die Grundschuldbestellung schonmal bewilligt, d.h., die Bank hat zwar noch keine Grundschuld, aber sie hat die Sicherheit, dass sie sie bekommt. Wie funktioniert dieser Punkt nun bei dem Immobilienkauf aus Zwangsversteigerung?
     
  5. #4 immobiliensammler, 29.08.2016
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    Gar nicht; die Bank kann sich insofern absichern, dass sie die Darlehensauszahlung direkt an das Amtsgericht veranlasst, sie muss sich dann aber halt auf Dich verlassen, dass Du auch den Grundbucheintrag bewilligst.
     
  6. Duncan

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    wobei dieser Termin reichlich spät ist. Im günstigsten Falle steht das (komplette) Geld zur Zahlung der Sicherheitsleistung bereit, die zumeist 14 bis 10 Tage vor dem Versteigerungstermin angesetzt/erbeten wird. Durch die sehr hohe zu leistende Verzinsung ab Zuschlag (!) sollte schon im Versteigerungstermin die gesamte Gebotssumme zuzüglich der anfallenden Gebühren zur Verfügung stehen. Wirklich zu leisten eigentlich nur wenn man a) das Geld einfach hat oder b) eine andere Immobilie beleihen kann, die Bank mit dieser Sicherheit das Geld zur Verfügung stellt und man dann ganz entspannt in die Versteigerung gehen kann...

    Es lassen sich durchaus Sicherheitsleistungen zu verschiedenen Objekten austauschen, insbesondere wenn sie teilweise nicht benötigt wurden.
    Übrigens es macht taktisch und rechtlich keinen Sinn die halbe Stunde zur Gebotsabgabe abzuwarten, es kann gleich nach Aufforderung zur Abgabe von Geboten durch den Rechtspflegelr geboten werden...
     
  7. #6 Akkarin, 29.08.2016
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    Der Erwerber wird sofort mit Verkündigung des Zuschlags Eigentümer, eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht erforderlich.

    Reihenfolge ist idealerweise :
    Vor Zv Termin Einholung einer Finanzierungszusage.
    Nach Zuschlag Unterschrift Kreditvertrag und Grundschuldbestellung.
    Kaufpreiszahlung an das Gericht erfolgt dann ca 3- 4 Wochen nach der Versteigerung, wenn klar ist, dass die Grundschuld rangrichtig eingetragen wird.

    Ca. ,4-6 Wochen nach Termin findet der Verteilungstermin statt.
     
  8. #7 Goldhamster, 30.08.2016
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    Hallo Akkarin,
    wie war das noch bei mir vor ca. 10Jahren?
    Am 28. eines Monats war ich meistbietender - es war so 50% des Verkehrswertes. Das war am 28. des Monats.

    Am 16. des Folgemonats bekam ich dann erst den schriftlichen Beschluss vom Amtsgericht.
    Einschl. Zahlungsaufforderung (war dann finanziert) bis zum Verteilungstermin.

    Soweit ich mich erinnere, wollte die Gläubigerbank nicht so recht auf mein geringes Gebot einsteigen und behilt sich die Zustimmung wohl bis zum 16. Folgemonat nach der Versteigerung vor.
    Solange war ich an mein Gebot gebunden. Die Gläubigerbank aber nicht! 3 Wochen lang!

    Meine Bank hat mich immerzu beruhigt. Mein Berater war ein alter Hase, schon fast ein bisschen väterlich zu mir jungen Kerl.
    Ich glaube eine schriftliche Finanzierungszusage hatte ich nicht.

    Goldhamstter
     
  9. #8 Akkarin, 30.08.2016
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    Das war dann Pech.. Das was du beschreibst gibt es so direkt nicht, die bank hat kein Vetorecht, oder muss zustimmen. Was sie aber kann, ist einen Antrag auf seperaten Verkündigungstermin stellen. Dieser soll innerhalb von 1 Woche nach Versteigerung stattfinden, kann aber wohl auch mal länger dauern.

    In dieser Zeit kann man den Meistbieter nervös machen und drangsalieren eine bankfreundliche "Zuschlagsfolgevereinbarung" abzuschließen.
    ( Freiwilliger Nachschlag für die Bank ohne Gegenleistung), weil die Bank sonst nicht zustimmt. Das sie gar nicht zustimmen braucht ( sie darf nur nicht das Verfahren einstellen) vergessen die BAnken immer dazusagen.
     
  10. #9 schnubbidubbi, 30.08.2016
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    Hat zwar jetzt nichts mit der Frage zu tun, aber ich muss trotzdem widersprechen. Es macht Sinn zu warten, weil man dann - sobald man der Höchstbietende ist - auch sofort den Titel Meistbietender (und manchmal sogar auch den Zuschlag) erhält. Ist man hingegen schon vor Ende der Bietzeit der Höchstbietende, haben die anderen Beteiligten noch genügend Zeit, in sich zu gehen und die Sache gründlich durchzurechnen. Den Schwager anrufen ob der auch noch was an Geld beisteuern kann, etc.

    Abgesehen davon, dass man vielleicht 20 Minuten früher wieder an die frische Luft kommt, macht es andersrum keinen Sinn, sofort zu bieten.
     
  11. #10 schnubbidubbi, 30.08.2016
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    Sicher? Ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Bank sowas macht.
     
  12. #11 immobiliensammler, 30.08.2016
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    Ich schon - wenn die Bank Dich als Kunden kennt!
     
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  13. #12 HulkHillen, 30.08.2016
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    Doch, wenn es sich beim Bieter um einen guten Kunden der Bank handelt (soll heißen wenn die Bank ihm vertraut), ist das durchaus kein vollkommen unüblicher Weg. Zwar nicht die Regel - aber auch nicht vollkommen unüblich.
     
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  14. #13 Akkarin, 30.08.2016
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    Kommt manchmal auch einfach auf den Betrag (in Relation zum Kunden) an..
     
  15. #14 HulkHillen, 30.08.2016
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    Natürlich.
     
  16. Duncan

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    Die haben sie auch wenn du 29min 59 sek. bis zur ersten Gebotsabgabe wartest...
    Es ist eine Mindestzeit, keine Deadline.
    Aber ich hab da keine Ahnung von, erst wenige Objekte in der ZV gekauft, das dreckige Dutzend ist noch nicht ganz voll.
     
  17. #16 schnubbidubbi, 31.08.2016
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    Nein, die Zeit haben sie nicht. Wenn die Mindestzeit um ist und man ist der Höchstbietende, wird ausgerufen: zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten - und dann war es das.
     
  18. #17 immobiliensammler, 31.08.2016
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    Bei wie vielen Zwangsversteigerungen warst Du denn schon?

    Siehe Seite 2 des Merkblattes (hier: Justiz Sachsen, aber das ZVG ist bundesweit einheitlich)

    https://www.google.de/url?sa=t&rct=...sg=AFQjCNEg1KuneP2khWAa0WrK6UugJPotpQ&cad=rja
     
  19. #18 schnubbidubbi, 31.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 31.08.2016
    schnubbidubbi

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    Das schreiben die da rein, weil die Rechtspfleger früher in die Mittagspause wollen, aus keinem anderen Grund.

    Es ist doch ganz logisch: Wenn jemand am Anfang der Bietstunde bietet, hat die Konkurrenz noch 30 Minuten Zeit zum Überlegen.
    Wenn man am Ende der Bietstunde bietet, hat die Konkurrenz noch etwa 0 Minuten Zeit zum Überlegen.

    Es ist richtig, dass die Bietzeit unbegrenzt verlängert wird, aber eben nur, wenn auch weitere Gebote abgegeben werden. Den Raum verlassen und den berühmten Schwager (oder die Bank) anrufen, dafür ist dann keine Zeit mehr.

    (Im Übrigen halte ich dieses Merkblatt für nicht besonders hilfreich: zum Beispiel versäumt es bezüglich der 7/10-Grenze, deren Bedeutung in der Praxis relativ gering ist, den "Mythos" endlich mal auszuräumen. Und auch bezüglich des Überweisungsbeleges habe ich die Erfahrung gemacht, dass es in gewissen Situationen Sinn gemacht hat, diesen ausgedruckt dabei zu haben...)
     
  20. Duncan

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    och, die fast 4,5stündige Bietzeit bei einer ETW hat vollkommen gereicht für etliche Telefonate in diversen Sprachen. War ein interessantes Schauspiel. War aber gut, dass das so gelaufen ist - ich wollte eh nur wissen zu welchem Tarif die Whg. weggeht...

    Unsere Rechtspfleger erdreisten sich durchaus nachfolgende Versteigerungen entsprechend zu verschieben und die Termine bei entsprechender angenommener Nachfrage auch direkt mal länger einzuplanen. Dann ist halt für diesen Tag nur diese eine angesetzt, dafür kann in anderen Verfahren dichter gelegt werden, mehr verwundern als das zu solchen Terminen wirklich jemand kommt kann man dann den Rechtspflegel kaum.
     
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  21. #20 DER HAMSTER, 31.08.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast


    Hallo Akkarin,
    im den von Immosammler verlinkten Artikel aus Sachsen steht aber:

    auszugsweise:
    .....
    "...Viele Bietergehen davon aus, dass das Objekt nun für das vorliegende geringste Gebot
    erworben werden kann.
    Fakt ist jedoch, dass die Gläubiger (im Regelfall die Bank) als Antragsteller „Herren des
    Verfahrens“ sind. Ein Gläubigervertreter hat im Termin die Möglichkeit, die Einstellung desVerfahrens zu bewilligen, wenn das abgegebene Gebot nicht den Vorstellungen der Gläubigerin entspricht.
    In diesem Fall ist durch das Gericht der Zuschlag zu versagen....."


    Kannst du mir das erklären?


    Ratlos vor dem Rechner sitzt
    DER HAMSTER
     
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