Flächenabweichung um mehr als 10%

[sonnengast]

Hallo,

ich bin aus einer Wohnung ausgezogen und habe dabei eine Flächenabweichung von 15% gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche gemessen. Laut BGH ist jede Abweichung über 10% ein Mangel und berechtigt zur Rückforderung der zuviel gezahlten Miete.

Meine Frage ist nun:

- wer hat die Beweislast (wer zahlt den Gutachter, der die Wohnung nochmal vermisst)?

- spielt der Mietspiegel eine Rolle (der Vermieter argumentiert, dass selbst wenn meine Messung richtig ist, der Preis der Wohnung noch im Rahmen des Mietspiegels der Stadt liegt. Das ist in meinen Augen völliger Mumpitz und hat mit der Tatsache, dass Abweichungen über 10% immer einen Mangel darstellen und zu einer Rückforderung der zuviel gezahlten Miete berechtigen, nichts zu tun!)

- ist der Ausgang des Prozesses wirklich so sehr "im Ermessen des Richters"? Für mich ist die Tatsache eindeutig und da es das Urteil des BGH gibt, dürfte es doch eigentlich nicht viel Spielraum geben...

Vielen Dank und schönes Wochenende,
sonnengast

 

[Insolvenzprofi]

ich würde mal auf deinen vermieter zugehen und anmerken, wie er auf die wfl. kommt... anschließend besprechen, dass die miete angepasst wird, auf die rückforderung würde ich verzichten wenn er mitzieht, ansonsten musst du eine klage einreichen, denn die beweislast trägt derjenige, der was fordert... wie immer in deutschland...

 

[Maja]

Wenn du aus deiner Wohnung "ausgezogen" bist, dann ist das Mietverhältnis doch beendet, wieso willst du denn jetzt nachträglich noch die Miete zurück fordern.

Wenn das nun eine aktuelle Sache ist OK, aber im nachhinein noch "Ärger" machen finde ich nicht gerade Fair.

 

[Heinblöd]

Original von Maja
Wenn du aus deiner Wohnung "ausgezogen" bist, dann ist das Mietverhältnis doch beendet, wieso willst du denn jetzt nachträglich noch die Miete zurück fordern.

Wenn das nun eine aktuelle Sache ist OK, aber im nachhinein noch "Ärger" machen finde ich nicht gerade Fair.

Nichts da, nichts da!

Maja, tut mir leid. Ich bin selber Vermieter und rede mir jetzt aus der Tasche. Auf solche Dinge wie richtige Wohnflächenberechnung habe ich bei meinen Mietverhältnissen immer geachtet und jeder, der mehr verlangt, als er an Wohnfläche wirklich vermietet, braucht einen Denkzettel, der sich gewaschen hat.

In Ballungsgebieten, wie hier in München greift dieses Übel mehr und mehr um sich. Abgesehen davon, daß frei mietbarer Wohnraum hier schon extrem hoch liegt im Preis, wird zusätzlich noch die Not der Wohnungssuchenden dadurch ausgenutzt. Außerdem ist das für ein halbwegs normales Mieter - Vermieterverhältnis total kontraproduktiv.

Das ist Betrug, und der gehört angezeigt.

Bis denn, denn.

 

[sonnengast]

Hallo und vielen Dank für die Antworten!

Ich sehe es wie Heinblöd: Betrug ist Betrug und auch wenn sich der Vermieter "nur getäuscht hat", wo war es doch zu meinen Kosten, ich habe 2000 Euro zuviel gezahlt und das ist kein Pappenstiel (bei den ohnehin überteuerten Mieten). Wenn ich hier nicht mein Geld zurückfordere tut es früher oder später ein anderer und dann hilft es mir auch nichtsmehr. Das hat nichts mit fair oder unfair zu tun, eher mit Recht oder Unrecht.
Unfair ist es, im Mietvertrag 90qm zu schreiben, wenn es nur 70 sind...

Ich finde es aber toll, dass es noch "anständige" Vermieter gibt (Heinblöd), die mir Recht geben, auch wenn ich Mieter bin ;-)

Viele Grüße,
Sonnengast

 

[renatebrummer]

Was steht im MV !!

Es könnte auch folgender Sachverhalt vorliegen:

Der Vermieter vermietet eine Wohnung unter Angabe einer Flächenangabe zu einem bestimmten Mietzins. Nachträglich stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Wohnfläche abweicht. In einem solchen Fall geht z.B. das Oberlandesgericht Dresden davon aus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nur eine bloße Beschaffenheitsangabe beinhaltet, nicht aber hierüber hinausgehend auch die Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache.

Eine Veränderung des Mietzinses auf Grund der tatsächlichen Wohnungsgröße wird hier nicht statt gegeben. Zur Berechnung der Betriebskosten müssten selbstverständlich die tatsächlich ermittelten Quadratmeter für die Wohnung hinterlegt werden.

Auch das gab es schon

Mfg.

Renate Brummer
.

g

 

[sonnengast]

Hallo,

hhm, also im MV steht einfach nur die qm-Anzahl ohne "ca." oder ähnliches... auch kein Preis pro Quadratmeter.
Solange dort also steht, dass die Wohnung von x Quadratmetern y Euro kostet kann ich doch davon ausgehen, dass die Wohnung tatsächlich diese Größe hat und ich im gegenteiligen Fall auch nur eine geminderte Miete zahlen muss, oder?

Viele Grüße,
Sonnengast

 

[RMHV]

Original von renatebrummer

... geht z.B. das Oberlandesgericht Dresden davon aus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nur eine bloße Beschaffenheitsangabe beinhaltet, nicht aber hierüber hinausgehend auch die Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache.

Das ist durch BGH-Rechtsprechung überholt.

 

[renatebrummer]

In einer demokratischen Rechtsordnung ist die Rechtssprechung kein starres System. Es gibt mehrere Hundert Amtsgerichte in Deutschland, die eigene Ansichten vertreten. Selbst innerhalb ein und desselben Amtsgerichtes sind die entscheidenden Richter nicht immer derselben Meinung, mitunter völlig konträrer Auffassung. Das ist legitim, da jeder Richter in seinem Amt unabhängig ist.

 

[RMHV]

Original von renatebrummer


In einer demokratischen Rechtsordnung ist die Rechtssprechung kein starres System. Es gibt mehrere Hundert Amtsgerichte in Deutschland, die eigene Ansichten vertreten. Selbst innerhalb ein und desselben Amtsgerichtes sind die entscheidenden Richter nicht immer derselben Meinung, mitunter völlig konträrer Auffassung. Das ist legitim, da jeder Richter in seinem Amt unabhängig ist.

Nun gut, dann habe ich jetzt auch was über das Rechtssystem in Deutschland gelernt. Habe aber auch vor Jahrzehnten schon mal gelernt, dass jeder Richter gehalten ist, die Rechtsprechung der übergeordneten Gerichte zu beachten. Es wird eher selten vorkommen, dass sich ein Amtsgericht gegen den BGH stellt. Ich würde fast darauf wetten, dass auch das OLG Dresden an der eigenen Rechtsprechung nicht gegen den BGH festhalten wird.

 

[renatebrummer]

Na ganz so ist es nicht, jedoch gab gerade in der Vergangenheit sehr unterschiedliche Ausgangspunkte die im Streitfall dann selbstverständlich genau beleuchtet werden.

Die Gerichte haben klargestellt, dass bei der Auslegung mietvertraglicher Vereinbarungen zur Wohnungsgröße der eigentliche Wille der Mietparteien beachtet werden muss. Ein Mieter begehrte die Rückzahlung angeblich zu viel gezahlter Miete auf Grund einer angeblichen Unstimmigkeit der Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Sein Vermieter wies darauf hin, dass dem Mietvertrag die Berechnung der Baufirma nach DIN-Normen beigefügt war. Zusätzlich konnte der Vermieter dem Gericht nachweisen, dass ihm beim Abschluss des Mietvertrages keine andere Art der Wohnflächenberechnung vorlag. Der Mieter hingegen beharrte auf der Berechnung der Wohnungsgröße nach der WohnflächenVO unter Berufung auf die nach seiner Meinung eindeutige Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, a. a .O.). Das Gericht belehrte aber den Mieter, dass auch der BGH zuallererst die konkreten Vereinbarungen der Mietparteien zur Wohnungsgröße als Grundlage für die Bestimmung der Wohnungsgröße berücksichtigt habe. Solche Vereinbarungen lagen aus der Sicht des Gerichtes im konkreten Fall eindeutig vor. Daher scheiterte der Mieter mit der Forderung auf Rückzahlung der Miete (AG Trier, Beschluss vom 19.09.2005, Az.: 7 C 76/05, in WM 2006, 90).

Ebenso unterlag eine Mieterin mit ihrer Forderung auf Mietminderung, weil ihr bei Mietabschluss die Wohnungsgröße völlig egal gewesen war. Hier konnte der Vermieter sogar nachweisen, dass beim Abschluss des Mietvertrages die Mieterin an der Genauigkeit der im Vertrag genannten Quadratmeterzahl Zweifel geäußert hatte. Sie hätte aber gleichwohl die Wohnung mieten wollen, da sie ihr ansonsten gut gefallen hätte. Das Gericht verwehrte der Mieterin auf Grund dieser eindeutigen Willenslage beim Mietvertragsabschluss den Erfolg bei der Klage (AG Menden/Sauerland, Urteil vom 22.02.2006, Az.: 4 C 444/05, in WM 2006, 248).

Letztendlich stellte auch der BGH klar, dass eine Mietminderung wegen fehlerhafter Angabe der Wohnungsgröße ausgeschlossen ist, wenn die Parteien eindeutig die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl vereinbart haben.

Auf Grund der komplizierten Rechtslage sollten vor Abschluss des Mietvertrages die Angaben zur Wohnungsgröße genau überprüft werden. Ggf. sollte Rat eingeholt werden, wie die Wohnungsgröße korrekt zu berechnen ist. Eventuelle Unklarheiten zur Wohnungsgröße sollten im Mietvertrag mit dem Mieter festgelegt werden.

 

[Immobilien-Ralf]

Meiner Meinung nach ist diese Diskussion um die Miete je m² häufig stark überhitzt und die Unstimmigkeiten dienen nur dazu, andere Streitpunkte zu "objektivieren".
Im Nachhinein gemessene Flächenabweischungen werden verärgert hochstilisiert, weil man da was "handfestes" hat, das der Vermieter nicht leugnen kann.

Jetzt mal Hand auf's Herz: Hättest Du die Wohnung nicht auch genommen, wenn der Vermieter die korrekte Fläche angegeben hätte? Bestimmt hast Du damals die Wohnung besichtigt und dann darüber entschieden, dass du mit dem Preis-/Leistungsverhältnis leben kannst. Warum kartest Du jetzt nach?

Allenfalls bezüglich des evtl. zu hohen Betriebskostenanteils sehe ich ein Grund für Ärgernis. Aber auch hier kann ja durchaus sein, dass alle Wohnungsgrößen falsch sind und der berechnete Anteil bei korrektem Maß sogar höher ausfiele.

Aus meiner Erfahrung sowohl im Maklerbereich als auch im Wohnungsunternehmen und als privater Vermieter kann ich sagen, dass wohl so gut wie niemand mit dem Taschenrechner entscheidet, ob er eine Wohnung zu einem bestimmten Preis anmietet. Es wird die besichtigte Wohnung, wie sie ist, bewertet. Dabei spielen neben objektiven Faktoren wie eben der Wohnfläche auch viele subjektive Faktoren (Zuschnitt, Lage, Nachbarn, ...) eine Rolle. Wenn nun der geforderte Mietzins als angemessen für dieses "ein Stück Wohnung" angesehen wird, entsteht ein Mietverhältnis.

Übrigens schreiben wir seit einiger Zeit keine Flächenangaben mehr in den Vertrag, um keine entsprechende Zusicherung gemacht zu haben.

Gruß
Ralf

 

[Insolvenzprofi]

Original von Immobilien-Ralf

Hättest Du die Wohnung nicht auch genommen, wenn der Vermieter die korrekte Fläche angegeben hätte? Bestimmt hast Du damals die Wohnung besichtigt und dann darüber entschieden, dass du mit dem Preis-/Leistungsverhältnis leben kannst. Warum kartest Du jetzt nach?

Könntest Du Dir vorstellen, dass sich eine Flächenabweichung auch auf das Vertrauensverhältniss zwischen Mieter und Vermieter auswirken könnte?

und stell dir vor, es kommt eine Mieterhöhung zur ortüblichen Vergleichsmiete, die man schon förmlich sehen kann... was würde dann passieren?

es ist nicht nur bezogen auf die entscheidung der mieterin, sondern auch alle anderen kosequenzen die damit verbunden sind...

Original von Immobilien-Ralf

Aber auch hier kann ja durchaus sein, dass alle Wohnungsgrößen falsch sind und der berechnete Anteil bei korrektem Maß sogar höher ausfiele.

sorry, aber wir würdest du diese aussage objektiv bewerten? Also als austehnder?

 

[Billmurray]

Original von renatebrummer


Na ganz so ist es nicht, jedoch gab gerade in der Vergangenheit sehr unterschiedliche Ausgangspunkte die im Streitfall dann selbstverständlich genau beleuchtet werden.

Die Gerichte haben klargestellt, dass bei der Auslegung mietvertraglicher Vereinbarungen zur Wohnungsgröße der eigentliche Wille der Mietparteien beachtet werden muss. Ein Mieter begehrte die Rückzahlung angeblich zu viel gezahlter Miete auf Grund einer angeblichen Unstimmigkeit der Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Sein Vermieter wies darauf hin, dass dem Mietvertrag die Berechnung der Baufirma nach DIN-Normen beigefügt war. Zusätzlich konnte der Vermieter dem Gericht nachweisen, dass ihm beim Abschluss des Mietvertrages keine andere Art der Wohnflächenberechnung vorlag. Der Mieter hingegen beharrte auf der Berechnung der Wohnungsgröße nach der WohnflächenVO unter Berufung auf die nach seiner Meinung eindeutige Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, a. a .O.). Das Gericht belehrte aber den Mieter, dass auch der BGH zuallererst die konkreten Vereinbarungen der Mietparteien zur Wohnungsgröße als Grundlage für die Bestimmung der Wohnungsgröße berücksichtigt habe. Solche Vereinbarungen lagen aus der Sicht des Gerichtes im konkreten Fall eindeutig vor. Daher scheiterte der Mieter mit der Forderung auf Rückzahlung der Miete (AG Trier, Beschluss vom 19.09.2005, Az.: 7 C 76/05, in WM 2006, 90).

Ebenso unterlag eine Mieterin mit ihrer Forderung auf Mietminderung, weil ihr bei Mietabschluss die Wohnungsgröße völlig egal gewesen war. Hier konnte der Vermieter sogar nachweisen, dass beim Abschluss des Mietvertrages die Mieterin an der Genauigkeit der im Vertrag genannten Quadratmeterzahl Zweifel geäußert hatte. Sie hätte aber gleichwohl die Wohnung mieten wollen, da sie ihr ansonsten gut gefallen hätte. Das Gericht verwehrte der Mieterin auf Grund dieser eindeutigen Willenslage beim Mietvertragsabschluss den Erfolg bei der Klage (AG Menden/Sauerland, Urteil vom 22.02.2006, Az.: 4 C 444/05, in WM 2006, 248).

Letztendlich stellte auch der BGH klar, dass eine Mietminderung wegen fehlerhafter Angabe der Wohnungsgröße ausgeschlossen ist, wenn die Parteien eindeutig die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl vereinbart haben.

Auf Grund der komplizierten Rechtslage sollten vor Abschluss des Mietvertrages die Angaben zur Wohnungsgröße genau überprüft werden. Ggf. sollte Rat eingeholt werden, wie die Wohnungsgröße korrekt zu berechnen ist. Eventuelle Unklarheiten zur Wohnungsgröße sollten im Mietvertrag mit dem Mieter festgelegt werden.

Hallo,

diese Urteile hören sich ja ganz plausibel an aber wie sieht es da bei den Betriebskosten aus wenn die Wohnung, wie in meinem Fall seit fast 40 Jahren vermietet sind und die quadratmeterzahl tatsächlich um 3m² abweicht. Die Mieterin hat statt 60m² nur 57m² und das seit 40 Jahren, jedoch war es für mich seinerzeit nicht ersichtlich nachdem die Baufirma mir einen behördlich genehmigten Plan gegeben hat aus dem ich rausgemessen habe dass die Vermietering 60m² zur Verfügung hat, was sich aber im Nachhinein als falsch rausstellt. Kann sie in diesem Fall eine BEtriebskostennachzahlung der letzten 40 Jahre verlangen?

 

[Jerry]

Original von Billmurray

diese Urteile hören sich ja ganz plausibel an aber wie sieht es da bei den Betriebskosten aus wenn die Wohnung, wie in meinem Fall seit fast 40 Jahren vermietet sind und die quadratmeterzahl tatsächlich um 3m² abweicht. Die Mieterin hat statt 60m² nur 57m² und das seit 40 Jahren, jedoch war es für mich seinerzeit nicht ersichtlich nachdem die Baufirma mir einen behördlich genehmigten Plan gegeben hat aus dem ich rausgemessen habe dass die Vermietering 60m² zur Verfügung hat, was sich aber im Nachhinein als falsch rausstellt. Kann sie in diesem Fall eine BEtriebskostennachzahlung der letzten 40 Jahre verlangen?

Nein, kann sie nicht. Wenn es ausdrücklich nur um die Betriebskostengeschichte geht, so wäre zu prüfen, ob das eine einseitige Benachteiligung ist. Weichen wegen eines gerundeten Berechnungsmaßstabes alle Wohnungen gleichermaßen geringfügig in dieselbe Richtung ab (d.h. z.B. alle mit 60 statt 57qm veranschlagt) stimmt nämlich der Verteilungsschlüssel trotzdem und es würde sich durch die Neuberechnung rein gar nichts ändern.

Im übrigen sind wir bei der genannten Abweichung auch unter der 10% Schwelle, so dass nicht einmal ein ernsthafter Mangel festzuhalten wäre. Besonders dann nicht, wenn es 40 Jahre lang (!!!!!) niemandem aufgefallen ist.

Btw., weil's grad passt: Jetzt mal im Ernst, wenn ich eine 90qm-Wohnung anmiete, merke ich doch bei der Besichtigung, allerspätestens aber beim Einzug wenn mit der angegebenen Wohnfläche im beschriebenen Umfang (70 statt 90 - das ist ein ganzes großes Zimmer!!!) etwas nicht in Ordnung ist. Hier gilt, es prüfe auch wer sich nicht unbedingt ewig bindet...

Generell würde ich mich unter zuhilfenahme eines qualifizierten Anwalts allerdings auch auf den Standpunkt stellen, dass eine im Mietvertrag angegebene qm-Zahl absolut 100%ig eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne des BGB darstellt und insofern das zu liefern ist, was vertraglich vereinbart wurde - anderenfalls der Vertrag anzupassen ist, und das zweifelsohne dann nicht nur in Bezug auf die qm-Zahl.

Je nach Couleur des Vermieters muss das übrigens nicht mal vorsätzlich sein, aber auch simple Schusseligkeit gehört nunmal abgestellt - sonst bleibt sie und weitet sich aus.

Jerry

 

[lostcontrol]

also im bereits mehrfach verlinkten spiegel-tv-artikel ist das mit den 10% ja näher beschrieben. allerdings steht dort auch, dass die 10%-regelung NICHT für die betriebskosten gilt...
kennt jemand ein entsprechendes urteil?

 

[redbill]

mich interessieren Fälle, bei denen die Abweichung knapp unter 10 % lagen.

 

[Thomas123]

Original von renatebrummer


In einer demokratischen Rechtsordnung ist die Rechtssprechung kein starres System. Es gibt mehrere Hundert Amtsgerichte in Deutschland, die eigene Ansichten vertreten. Selbst innerhalb ein und desselben Amtsgerichtes sind die entscheidenden Richter nicht immer derselben Meinung, mitunter völlig konträrer Auffassung. Das ist legitim, da jeder Richter in seinem Amt unabhängig ist.

Merke: 3 Richter = 6 Meinungen, wie's beliebt!