Forderungen nach Auszug

Diskutiere Forderungen nach Auszug im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, ich habe hier bereits viel gelesen und finde den Austausch und die Tipps hier sehr hilfreich! Da ich derzeit ebenfalls ein...
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #1

Fraenz

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Hallo zusammen,
ich habe hier bereits viel gelesen und finde den Austausch und die Tipps hier sehr hilfreich!

Da ich derzeit ebenfalls ein kleines Problem habe, versuche ich es auch einmal:

Ein ehemaliger Mieter hat die Wohnung in einem desulaten Zustand hinterlassen. Darüber hinaus sind noch diverse Nebenkostenabrechnungen offen.
Den Mieter habe ich eine Aufstellung über die offenen Zahlungen sowie über die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung per Einschreiben zukommen lassen.
In diesem Schreiben habe ich ein Zahlungsziel von 14 Tagen (allerdings mit einem angegebene Datum) eingetragen. Bisher keinerlei Reaktion!
Ich habe mir die voll Kautionshöhe zwischenzeitlich auszahlen lassen.
Wie gehe ich nun vor? Die Kaution deckt knapp 2/3 der Forderung ab.
Muss ich dem Mieter nun mitteilen, dass ich die Kaution vollständig für die Deckung der Kosten einsetze und den Rest über einen Mahnbescheid/Klage geltend machen?
Oder kann ich gleich einen Mahnbescheid erstellen? Mit dem Restbetrag oder mit der Gesamtsumme?
Ich möchte hier keinen Fehler machen.
Vielen Dank für Eure Tipps!
Fraenz
 
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  • Forderungen nach Auszug Beitrag #2
Cordula

Cordula

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Oder kann ich gleich einen Mahnbescheid erstellen? Mit dem Restbetrag oder mit der Gesamtsumme?
Wenn die Kaution bei Dir ist, ist ein Teil der Schuld getilgt, und Du kannst nur noch die Restschuld per Mahnbescheid geltend machen.

Die Frage ist, ob dass sinnvoll ist.

Ich meine nein.

Behalte die Kaution und schreibe die Restforderung ab.

Ich würde auch kein Aufrechnungs-Avis schicken etc.

Wenn dann der Ex-Mieter noch was von Dir will, wird er sich melden (müssen).

Ansonsten gewinnst Du einen Rechtsstreit, bleibst auf den Kosten sitzen und kannst Dir den Titel dann auf`s Klo hängen.
 
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #3

Hutchinson Hatch

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Generell lassen sich Schäden und Restforderungen immer mit der Kaution verrechnen. Wichtig ist hierbei, dass die Forderung der Schadensbeseitigung auch einem eventuellen Gerichtsprozeß standhalten, falls die Gegenseite die Kosten anzweifelt. Deshalb ist hier eine gute Dokumentation mit Rechnungen Pflicht. Gibt es eigentlich Übergabeprotokolle?

Zum letzten 1/3. Hier gilt es sorgfältig abzuwägen, ob diese Forderungen überhaupt eintreibbar sind? Wenn der Mieter kaum über pfändbares Einkommen verfügt, würde ich persönlich den Restbetrag lieber abhaken.
 
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #4

ehrenwertes Haus

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Den Mieter habe ich eine Aufstellung über die offenen Zahlungen sowie über die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung per Einschreiben zukommen lassen.
In diesem Schreiben habe ich ein Zahlungsziel von 14 Tagen (allerdings mit einem angegebene Datum) eingetragen. Bisher keinerlei Reaktion!
Das Einschreiben ein nur sehr eingeschränkt sinnvolles Mittel der Zustellung sind, wurde hier im Forum schon mehrfach erwähnt.
Wie möchtest du den Inhalt des Briefumschlags belegen?

Das keine Reaktion vom Mieter kam, kann daran liegen, dass er nicht reagieren will oder das er das Schreibennicht erhalten hat.
 
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #5

FMBerlin

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Auf jeden Fall solltest Du dem Mieter innerhalb von 6 Monaten seit Rückerhalt der Wohnung mitteilen, daß Du "die Kaution gegen" Deine "Forderungen aufrechnest" (in Euro angegeben). Die Aufrechnung tritt nur ein, wenn Sie dem Mieter gegenüber ausdrücklich und nachweisbar erklärt worden ist. Sonst kann der Mieter nach Ablauf von 6 Monaten seit Wohnungsrückgabe auf Auszahlung der Kaution klagen und wird gewinnen, weil Deine Forderungen ohne Aufrechnung (oder Klageeinreichung) verjähren.
 
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #7
immobiliensammler

immobiliensammler

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Auf jeden Fall solltest Du dem Mieter innerhalb von 6 Monaten seit Rückerhalt der Wohnung mitteilen, daß Du "die Kaution gegen" Deine "Forderungen aufrechnest" (in Euro angegeben).

Und dem Mieter diese Aufrechnungserklärung auch nachweisbar zustellen! Einschreiben ist dafür nicht das Mittel der Wahl, was machst Du wenn der Mieter nach Ablauf der 6 Monate auf Kautionsauszahlung klagt, Du argumentierst dann mit der Aufrechnung und der Mieter sagt, er hätte zwar einen Einschreibebriefumschlag erhalten da wäre aber nichts drin gewesen (Zeuge XX der beim Öffnen des Umschlages dabei war).
 
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #8

Flat.com

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Hallo zusammen,
ich habe hier bereits viel gelesen und finde den Austausch und die Tipps hier sehr hilfreich!

Da ich derzeit ebenfalls ein kleines Problem habe, versuche ich es auch einmal:

Ein ehemaliger Mieter hat die Wohnung in einem desulaten Zustand hinterlassen. Darüber hinaus sind noch diverse Nebenkostenabrechnungen offen.
Den Mieter habe ich eine Aufstellung über die offenen Zahlungen sowie über die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung per Einschreiben zukommen lassen.
In diesem Schreiben habe ich ein Zahlungsziel von 14 Tagen (allerdings mit einem angegebene Datum) eingetragen. Bisher keinerlei Reaktion!
Ich habe mir die voll Kautionshöhe zwischenzeitlich auszahlen lassen.
Wie gehe ich nun vor? Die Kaution deckt knapp 2/3 der Forderung ab.
Muss ich dem Mieter nun mitteilen, dass ich die Kaution vollständig für die Deckung der Kosten einsetze und den Rest über einen Mahnbescheid/Klage geltend machen?
Oder kann ich gleich einen Mahnbescheid erstellen? Mit dem Restbetrag oder mit der Gesamtsumme?
Ich möchte hier keinen Fehler machen.
Vielen Dank für Eure Tipps!
Fraenz

Wenn die Kaution bei Dir ist, ist ein Teil der Schuld getilgt, und Du kannst nur noch die Restschuld per Mahnbescheid geltend machen.

Die Frage ist, ob dass sinnvoll ist.

Ich meine nein.

Behalte die Kaution und schreibe die Restforderung ab.

Ich würde auch kein Aufrechnungs-Avis schicken etc.

Wenn dann der Ex-Mieter noch was von Dir will, wird er sich melden (müssen).

Ansonsten gewinnst Du einen Rechtsstreit, bleibst auf den Kosten sitzen und kannst Dir den Titel dann auf`s Klo hängen.
Ein Titel auf dem Clo warum nicht.

Wenn der Exmieter Hartzler oder vergleichbar ist, kannst Du die Forderung vergessen. Das wir hier häufig mehrheitlich vertreten.

Das Einschreiben reicht nicht ganz 100%, es sollte aber zumeist vor Gericht anerkannt werden mit Beleg natürlich, deswegen schicke ich meist lapidar ein Mail, wird darauf geantwortet gilt das als Bestätigung.
 
  • Forderungen nach Auszug Beitrag #9
Andres

Andres

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Einige Antworten sind wieder einmal ... faszinierend. Also von vorne:

Es gibt eine Pflicht, über die Kaution abzurechnen - faktisch zwar nur dann, wenn darauf zugegriffen wurde, aber als Grundsatz kann man das so festhalten. Das ist aber eine recht abstrakte Angelegenheit. Der einzige echte Anspruch, der dem Mieter daraus erwächst, wenn der Vermieter nicht abrechnet, ist die Rückzahlung der Kaution. Und wenn der Mieter diesen Anspruch geltend macht, kann der Vermieter ja an die so bekannt gewordene ladungsfähige Adresse die Abrechnung beweissicher zustellen. Deswegen muss man sich also kaum Sorgen machen.

Es gibt keine Pflicht, bei Forderungen auf die Kaution zuzugreifen. Ob man auf die Kaution zugreift oder nicht, kann man also im Einzelfall für jede Forderung separat überlegen. Die Kaution ist eine recht angenehme Sache für den Vermieter, daher greift man auf die Kaution normalerweise als letztes zu.

Der Zugriff auf die Kaution ist rechtlich betrachtet eine Aufrechnung, daher gilt für die Verjährung § 215 BGB. Neben der Tatsache, dass der Mieter keinen Einfluss auf den Zugriff auf die Kaution hat, ist das der andere Grund, weshalb die Kaution für den Vermieter so angenehm ist: Die Kaution hebelt die Verjährung aus.

Die kurze Verjährungsfrist (§ 548 BGB) kam bereits zur Sprache. Hier möchte ich noch darauf hinweisen, dass nur Ansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache dieser Verjährung unterliegen, also z.B. nicht Mietforderungen oder Betriebskostennachzahlungen.

Ausgestattet mit diesem Wissen, solltest du nun zwei Dinge zur Vorbereitung tun:
  • Eine vollständige Auflistung aller Forderungen erstellen. Du hast da schon etwas getan, aber ich möchte hier noch besonders auf mögliche zukünftige Forderungen hinweisen. Bei Vertragsende sind ja normalerweise noch 1-2 Betriebskostenabrechnungen offen.
  • Die Zahlungsfähigkeit des Mieters einschätzen. Hierbei sollte man neben dem Einkommen vor allem berücksichtigen, welcher Pfändungsfreibetrag für den Mieter gilt.
Dann gibt es eine Entscheidung zu treffen: Möchtest du die Forderung insgesamt verfolgen oder dich auf die relativ unaufwändige Aufrechnung mit der Kaution beschränken?

Man kann nun diskutieren, ob man auch nicht verfolgbare Forderungen wenigstens tituliert und alle 10 Jahre einen Vollstreckungsversuch unternimmt, aber im Kern muss man verstehen, dass man einem nackten Mann nicht in die Tasche greifen kann. Es gibt da nichts zu gewinnen, völlig egal wie man dazu steht. Also rechnet man mit der Kaution auf und hakt den Rest seiner Forderungen ab. Diese Entscheidung könnte man auch treffen, wenn der nicht von der Kaution abgedeckte Teil der Forderung so gering ist, dass man deshalb keinen Aufwand betreiben will.

Wenn es so ist: Auch wenn die Zustellung per Einschreiben nicht beweissicher ist, ist die Sache für den Moment damit für mich erledigt. Der Mieter könnte später ankommen und behaupten, er hätte die Kautionsabrechnung nicht bekommen - dann schickt man sie eben zu diesem Zeitpunkt noch einmal, diesmal über den Gerichtsvollzieher und damit beweissicher.

Man sollte nun noch daran denken, dass die letzten Betriebskostenabrechnungen ebenfalls dem Mieter zugehen müssen. Erhält der Mieter keine Abrechnung, kann er seine Vorauszahlungen zurückfordern. Auch hier lässt sich das wieder abwenden, indem man eine korrekte Abrechnung zustellt. Ob der Vermieter eventuelle Forderungen aus der Abrechnung geltend macht, bleibt weiterhin ihm selbst überlassen.

So weit zum Fall, dass man mit der Kaution "zufrieden" ist. Sollte eine Kaution in voller Höhe vereinbart worden sein, reden wir hier allerdings von ca. 1,5 Kaltmieten (und ggf. noch weiteren Forderungen aus zukünftigen Betriebskostenabrechnungen) und zumindest ich bin durchaus bereit, für dieses Geld ein bisschen zu arbeiten, sofern ich eine grundsätzliche Aussicht auf Erfolg habe (s.o.). Wenn man nun also die Entscheidung trifft, dass man die Forderung weiter verfolgt, bietet sich folgendes Vorgehen an:
  • Zunächst braucht man die neue Adresse des Mieters. Die scheint hier bereits vorhanden zu sein, aber nur der Vollständigkeit halber: Man erhält die neue Meldeanschrift auch über eine erweiterte Melderegisterauskunft. Dafür ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen - der Mietvertrag und die Aussage, dass offene Forderungen bestehen, ist dafür ausreichend.
  • Als nächstes sollte die Forderung fällig gestellt werden. Das ist hier bereits erfolgt. Dass es besser gewesen wäre, das beweissicher zu erledigen (oder sich alternativ das Geld für das Einschreiben zu sparen), wurde bereits erwähnt. Ich sehe es in diesem Fall nicht als riesiges Problem. Ungünstig ist es trotzdem. Im Idealfall hätte man mit dieser Abrechnung/Mahnung den Mieter auch gleich in Verzug gesetzt.
  • Es ist dem Vermieter freigestellt, ob er nun einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragt oder direkt Klage erhebt. In der Regel bevorzugt man den gerichtlichen Mahnbescheid, weil das Kostenrisiko niedriger ist. Spätestens mit einem dieser beiden Mittel tritt Verzug ein, außerdem wird die Verjährung unterbrochen. Wenn also schon die Sachschäden nicht von der Kaution abgedeckt sind, muss man diesen Schritt innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache einleiten.
  • Wie es danach weitergeht, hängt vom Verhalten des Mieters ab.

Oder kann ich gleich einen Mahnbescheid erstellen? Mit dem Restbetrag oder mit der Gesamtsumme?
Gesamtsumme. Auch mit einer titulierten Forderung kannst du noch aufrechnen. Wenn du dagegen jetzt die Aufrechnung erklärst, "soweit die Kaution ausreicht", darfst du nächstes Jahr der Betriebskostenabrechnung hinterherrennen.
 
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