formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von DocNobber, 12.07.2013.

  1. #1 DocNobber, 12.07.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.07.2013
    DocNobber

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    Hallo Zusammen,

    ich durchforste seit Tagen das Netz auf der Suche nach einer ANtwort auf meine Frage, vielleicht kann mir einer von Ihnen/Euch weierhelfen.

    Ich vermiete eine Eigentumswohnung, die in einem 3 Parteienhaus liegt. Die anderen beiden Wohnungen werden von Ihren jeweiligen Eigentümern selbst bewohnt.
    Wir haben keinen Hausverwalter. Seit Jahren erstelle ich daher unentgeltlich die Nebenkostenabrechnung für die ganze WEG.
    Mein Mieter (er wohnt seit 2007 in der Wohnung) bekam bislang jedes Jahr eine NEbenkostenerstattung, für 2012 soll er erstmalig ca. 80 Euro nachzahlen. Bei der Übergabe der Nebenksotenabrechnung habe ich ihm auch gezeigt woran es maßgeblich liegt. Die meisten Positionne bleiben ja immer halbwegs gleich. Er hat aber einen im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegenen Wasserverbrauch und hat seine Mülltonnen häufiger leeren lassen. Einsicht in die Unterlagen hat er nie gefordert.

    Die Nebenkostenabrechnung 2011 wurde im September 2012 gefertigt.
    Die Nebenkostenabrechnung 2012 wurde im Mai 2013 gefertigt. gezzahlt hat er bislang immer noch nicht.

    Nun bekomme ich ein Anwaltschreiben i. A. meines Mieters.
    Die Nebenkostenabrechnungen 2011 und 2012 wären nicht ordnungsgemäß, die Schlüssel seien nicht nachvollziehbar und man wolle die Vorauszahlungen der letzten beiden Jahre vollständig zurückfordern.


    Im oberen Teil der Abrechnung tauchen auch der Gesamtwasserverbrauch des Hauses, sowie sein eigener Verbrauch auf bzw. die Gesamtwohnfläche und seine Wohnfläche. Im unteren Teil werden dann nur noch Gesamtkosten, sein ANteil und der Verteilungsschlüssel als Stichwort angegeben, d. h. zum Beispiel so:


    Frischwasser:
    Kosten Haus: 500 € Verteilungsschlüssel: Verbrauch Anteil Mieter: 200 €


    Er hat also alle Parameter um die Berechnung seines Anteils nachvollziehen zu können.
    Oder müsste ich den Berechnungsweg ganz klar aufführen? also so in der Art:

    Wasser gesamt 500€ x (Ihr Verbrauch 400m³/Gesamtverbrauch 1000m³) = 200€


    Wenn das wirlich zur Folge hätte, dass die NK Abrechnungen nicht ordnungsgemäß wären, damit unwirksam, könnte ich diesen Umstand ja für 2011 jetzt in 2013 gar nicht mehr korrigieren.

    Die Wohnung ist voll finanziert, die Miete geht zu 100% an die Bank. Ich bin nicht rechtsschutzversichert und habe Angst vor hohen Anwaltkosten, die ich mir nicht leisten kann. Gleichzeitig will ich jetzt vor dem gegnerischen Anwalt nicht sofort zu Kreuze kriechen, es könnte ja auch nur ein Bluff sein.

    Vielleicht kann mir ja einer einen Tipp geben, ich bin recht verzweifelt. Habe immer alles nach bestem Wissen und Gewissen gemacht, sogar umlagefähige Kosten wie die Heizungswartung selbst bezahlt, damit es mit meinem Mieter keine Diskussionen gibt, und sowas ist letztlich der Dank :-(
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Hallo DocNobber,

    "Er hat aber einen im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegenen Wasserverbrauch"
    - Wie wird sein Wasserverbrauch ermittelt, mit Zähler oder Wohnflächenanteilig?

    "Nun bekomme ich ein Anwaltschreiben i. A. meines Mieters.
    Die Nebenkostenabrechnungen 2011 und 2012 wären nicht ordnungsgemäß, die Schlüssel seien nicht nachvollziehbar und man wolle die Vorauszahlungen der letzten beiden Jahre vollständig zurückfordern."
    - Das ist das übliche Gepoltere, um Eindruck zu schinden...

    "Im oberen Teil der Abrechnung tauchen auch der Gesamtwasserverbrauch des Hauses, sowie sein eigener Verbrauch auf bzw. die Gesamtwohnfläche und seine Wohnfläche. Im unteren Teil werden dann nur noch Gesamtkosten, sein ANteil und der Verteilungsschlüssel als Stichwort angegeben, d. h. zum Beispiel so:
    Frischwasser:
    Kosten Haus: 500 € Verteilungsschlüssel: Verbrauch Anteil Mieter: 200 €
    Er hat also alle Parameter um die Berechnung seines Anteils nachvollziehen zu können.
    Oder müsste ich den Berechnungsweg ganz klar aufführen? also so in der Art:
    Wasser gesamt 500€ x (Ihr Verbrauch 400m³/Gesamtverbrauch 1000m³) = 200€"
    - Damit werde ich erst klarkommen nach Beantwortung meiner Frage.

    "Wenn das wirlich zur Folge hätte, dass die NK Abrechnungen nicht ordnungsgemäß wären, damit unwirksam, könnte ich diesen Umstand ja für 2011 jetzt in 2013 gar nicht mehr korrigieren."
    - Natürlich kannste das.
     
  4. #3 Martens, 12.07.2013
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    Wie schon geschrieben wurde, Anwälte poltern gerne und wollen damit damit genau den Eindruck erzeugen, den sie bei Dir erzeugt haben: Verunsicherung. Anwälte dienen (im besten Falle) ihrem Mandanten, nicht jedoch der Wahrheitsfindung!

    Stell die Abrechnung hier ein oder schicke sie mir, gerne mit geschwärzten Namen / Adressen, ich sage Dir dann, ob das so geht oder nicht.

    Christian Martens
     
  5. #4 DocNobber, 12.07.2013
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    Vielen Dank für die schnellen Antworten.
    Die Verbräuche werden anhand der für jede Wohnung separat vorhandenen Wasseruhren ermittelt und auch entsprechend verteilt. die Ermittlung der gesamten und der einzelnen Wohnfläche ist damals beim Bau des Hauses vom Architekten vorgenommen worden. Hätte auch gleich drauf kommen können die abrechnung mal einzustellen, aber wollte nicht gleich mit der Tür ins Haus fallen ;-)
    Ich hoffe das funktioniert jetzt überhaupt...

    Also so sehen die Abrechnungen schon seit Jahren aus. Ich mache die Abrechnung für alle Wohnungen und jeder bekommt dann die Abrechnung in der nur noch der Gesamtanteil und sein Anteil drin steht, indem ich die einzelnen Spalten in der Exceltabelle einfach rausnehme.

    Den Anhang Nebenkosten-2011 (1).pdf betrachten
     
  6. Berny

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    Hi DocNobber,

    ich finde die BK-Abrechnung völlig korrekt. Alle erforderlichen Kriterien sind erfüllt: Objektanschift, Abrechnungszeitraum, Jahreskosten, Aufteilungsschlüssel, Einzelkosten, Zwischensumme, Vorauszahlungen, Endbetrag. Evtl. auch noch Ersteller der Abrechnung.
    Das Ansinnen des RA ist mir nun klar...:sauer016:
     
  7. #6 Martens, 12.07.2013
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    moinsen,

    die Abrechnung ist top, die Umlageschlüssel sind eindeutig und nachvollziehbar.
    Nicht bange machen lassen...

    Christian Martens
     
  8. #7 DocNobber, 13.07.2013
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    Vielen Dank,
    Das beruhigt mich nun etwas :-)
    Werde dem Anwalt ein kurzes schreiben schicken,
    dass die Abrechnungen alle nötigen Anforderungen enthalten bzw. erfüllen und
    die Belege unter meiner Wohnanschrift gerne eingesehen werden können. Oder würdet ihr dem wie er fordert alle Unterlagen in Kopie zukommen lassen? Er fordert ordnungsgemäße Abrechnungen 2011+2012 und alle unterlagen! Ich hab mit ja nichts vorzuwerfen, will nur nicht gleich für den springen, insbesondere weil der Mieter nicht vorher mal selbst den Kontakt sucht...
     
  9. #8 anitari, 13.07.2013
    anitari

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    Kopien zuschicken, 0,26 € pro Blatt zzgl. Porto, nur wenn dem Mieter nicht zuzumuten ist die Originalbelege bei Dir persönlich einzusehen.

    Ich würde dem RA erst mal mitteilen das der Mieter, nach Terminabsprache, die Belege gerne bei dir einsehen kann.
     
  10. Berny

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    L a a n g s a m...
    Dem Mieter steht Einsicht in die Originalunterlagen in seiner Wohnung zu (bei VM-Gesellschaften in deren Geschäftsräumen).
    Wenn der "RA" (hätte fast RV gesagt:verrueckt009:) die Unterlagen anfordert, würde ich ihm antworten, dass ich gerne bereit bin, diese ihm in Kopien zur Vergnügung zu stellen. Das wären dann (bspw.) 15 Kopien à 0,25€ zzgl. Porto 1,45€ zzgl. Versandumschlag 0,05€, also zusammen 5,25€, auf mein Konto x bei y überweist. Bitte den Verwendungszweck angeben.
     
  11. #10 anitari, 13.07.2013
    anitari

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    L a a n g s a m...

    Vielmehr hat die Belegeinsicht in der Regel in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung stattzufinden (BGH, Urt. v. 08.03.2006 – AZ: VIII ZR 78/05).

    Belegeinsicht - Berliner MieterGemeinschaft e.V.

    Ansonsten richtig, Kopien nur gegen Vorkasse.
     
  12. #11 DocNobber, 15.07.2013
    Zuletzt bearbeitet: 15.07.2013
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    Vielen Dank an alle für die Hilfe!

    mein Mieter hat zwischenzeitlich auch fristgerecht gekündigt. Ich denke der ganze Mist entsteht jetzt dadurch, dass er zum Auszug noch ein paar Euro rausschinden will. Bisher war das Verhältnis eigentlich immer ok. Es gab keine Meinungsverschiedenheiten, Reparaturen wurden immer anstandslos gemacht, selbst kleinigkeiten, bei denen man sich hätte streiten können, ob ich als Vermieter überhaupt zuständig bin, aber sei es drum.
    Ich werde jetz auf das Schreiben wie empfohlen antworten, dass nach Terminabsprache eine Einsichtnahme der uNterlagen bei mir zu Hause erfolgen kann. Sollten BElege gewünscnht werden dann unter Vorauszahlungen i. H. v. x€ für so und so viele Kopien, Versand etc.

    Werde Euch auf dem Laufenden halten, was passiert.

    Aber wie sieht es denn mit der Fälligkeit aus? Ich habe die Abrechnung am 13.05.2013 übergeben und den Empfang quittieren lassen. Auf der Abrechnung steht: Zahlbar innerhalb von 2 Wochen ab Erhalt. Selbst wenn ich die gesetzliche Frist von 30 Tagen zu Grunde lege, wäre das ja schon längst fällig gewesen. Habe ich da jetzt schon anspruch drauf? Oder muss ich die Klärung abwarten? Oder könnte ich gleich mal eine Mahnung schicken...
     
  13. Berny

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    Ich würde (zunächst eine kostenlose) eine Zahlungserinnerung schicken.
     
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