Frage bezüglich Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "Rücktritt vom Mietvertrag" wurde erstellt von bienemaya, 20.06.2009.

  1. #1 bienemaya, 20.06.2009
    bienemaya

    bienemaya Erfahrener Benutzer

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    Hallo, also wie es nun aussieht sind ein paar neue Mieter in Sicht, endlich, denn wir suchen nun schon über Monate.

    Es handelt sich um junge Leute, die die Wohnun gerne zum 1.10.09 mieten, da sie noch in der Ausbildung sind ( ab September im dritten Jahr) und noch Geld sparen müssen, um sich dann Möbel kaufen zu können.
    Nun hätten wir aber gerne die Wohnung schon früher vermietet, denn uns fehlt halt der Mieteingang.
    Nehmen wir mal an, wir würden jetzt den Ausfall Beiseite lassen. Als Sicherheit boten die jungen Leute an, ab nächsten Monat mit einem Teil der Kaution in Höhe der Kaltmiete zu beginnen. So weit, so gut. Nun überlegen wir, ob wir das machen sollen, denn es besteht ja die Möglichkeit Mieter zu finden, die die Wohnung schon früher mieten würden.

    Ich müsste alle Anzeigen aus den Portalen nehmen, denn die Wohnung wäre theoretisch schon weg. Wenn jetzt aber die Interessenten sich das anders überlegen, und die Wohnung dann ab 1.10.09 doch nicht nehmen, und ich allen anderen Intessenten absage, wie sieht denn das Ganze dann rechtlich aus. In drei Monaten läuft ja noch viel Wasser den Berg hinunter, wie man so schön sagt.

    Weiß Jemand Rat?

    Viele Grüße und danke fürs Lesen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 20.06.2009
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    Wenn deine Kalkulation so eng ist, dass du schon bei kurzen Leerständen in Schwierigkeiten kommst, dann ist das bedenklich. 20% Leerstand solltest du locker wegstecken können, das sind 2-3 Monate/Jahr im Schnitt, oder auch mal ein ganzes Jahr nach 5 Jahren .

    Dann kannst du die Mieter vernünftig raussuchen.

    Mach es doch anders. Schalte demnächst Anzeigen schon während des Mietverhältnisses und lege Wartelisten an.

    Du glaubst nicht wie viele Leute langfristig planen möchten um in eine gute Immobilie zu kommen mit guter Lage.

    Dann hast du auch die Zeit am vorherigen Mietort dich mal zu erkundigen.

    Zu deinem speziellen Fall.:

    Auszubildende sind doch der Lottogewinn für den Vermieter:

    Du lässt beide Eltern der WG und die Kinder unterschreiben. Dann müsste schon viel passieren damit das schief geht.

    Bezüglich der Kaution kannst du dann den Eltern und den Auszubildenden anbieten die in Raten vor Übergabe der Schlüssel zu zahlen.

    Du kannst also jetzt schon einen Vertragspartner haben, der ziemlich sicher in zahlungsfähig ist.
    Aber du musst auch beachten, dass diese Mieter wahrscheinlich nur ein Jahr drin sind.

    Bei Jugendlichen würde ich eher unrenoviert übergeben.
     
  4. #3 bienemaya, 20.06.2009
    bienemaya

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    Hallo,

    Die Wohnung steht schon fast ein Dreiviertel-Jahr leer und solangsam merken wir es finanziell doch.

    Die jungen Leute sind beide knapp über 20 Jahre alt, da werden ja wohl die Eltern nicht mehr unterschreiben.
    Sie haben Interesse, langfristig zu bleiben, da wenn die Ausbildung beendet ist, sie auch in diesem Ort arbeiten werden. Oder möchten.

    Nein, aber wie sieht es denn aus.
    Sollten wir jetzt schon einen Mietvertrag machen obwohl das Mietverhältnis erst im Oktober beginnen wird? Wenn ich solang noch freihalte, und sie dann doch abspringen, und die Kaution bzw. die Teilbeträge, zurück verlangen, wie sieht das rechtlich aus?
    Schließlich würde ich ja dann die Anzeigen löschen, bzw. bei Anrufen schon absagen.
    Gruß
     
  5. malloy

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    ich lasse bei studenten und auszubildenden auch die eltern noch zusätzlich eine bürgschaftserklärung ausfüllen...
     
  6. #5 VERMIETE+R, 21.06.2009
    VERMIETE+R

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    Hast du dir schriftlich geben lassen, dass beide sich in den nächsten 5 Jahren nicht trennen möchten? :tröst
    Wenn ich bedenke was für ein Beziehungskarussell in diesem Alter besteht, würde ich mir nicht unbedingt so junge Leute ins Haus holen. Zumindest nicht, wenn ich an einem längeren Mietverhältnis interessiert bin.


    Was du in den Händen hältst, kann dir niemand mehr wegnehmen. Eine Kaution ist immer noch das NON PLUS ULTRA, sofern man sie sich auszahlen lässt noch bevor man den Mietvertrag aufsetzt. Eine Bürgschaft wäre mir viel zu unsicher.
     
  7. malloy

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    das wort "zusätzlich" ist ihnen geläufig? :garfield
     
  8. #7 bienemaya, 21.06.2009
    bienemaya

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    Hallo, also bis in drei Monaten wäre die Kaution ja vollständig bezahlt.
    Aber meine Frage habe ich noch nicht beantwortet bekommen.

    Wie sieht es rechtlich aus, wenn z.B. nächste Woche der MV gemacht werden würde, mit Datum zum 1.10.09 und sie dann doch vorher abspringen würden? Hätten wir einen Anspruch auf "Schadensersatz", oder sollte man sich nur die Kaution zahlen lassen und den Vertrag dann erst kurz vor dem 1.10.09 machen?

    Natürlich steht die Option "'Finger weg" auch noch offen.

    Also das ist für mich nicht das richtige Argument, denn schließlich gibt es auch bei älteren Leuten keine Garantie, das die sich nicht trennen.

    Lieben Gruß
     
  9. #8 Michael_62, 21.06.2009
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    Du hast den richtigen Weg schon erkannt.

    Du gibst den beiden einen Mietvertragsentwurf mit, der von beiden und den beiden Eltern zu unterschreiben ist. Vergess nicht die Schufa/Crefo über die Eltern zu ziehen oder Verdienstbescheinigung zu prüfen.

    Ohne festes Einkommen geht ohne Eltern nichts. Das wäre mir zu heiss. In dem Alter können die Kids durchaus mal ausrasten oder vom Weg abkommen.

    Du sagst Ihnen, dass Sie den Vertagsentwurf unterschrieben mit der Barkaution zusammen in den nächsten 14 Tagen vorbeibringen sollen. Wenn Sie da rumzicken, wird das eh nichts.

    Ansonsten kannst du fröhlich weiter anbieten, bis sie die Kautionsleistung gebracht haben und alle Unterschriften. Erst dann unterschreibst du, und auch dann erst gibt es Schlüssel.

    Nochmal bei Azubis: Immer Eltern, immer gesamthändig unterschrieben. Du glaubst nicht wie schnell die eine Ausbildung wegen wasweissdergeier schmeissen. Dann stehst du mit dem Geldanspruch gegen einen der beiden, der das nicht leisten kann.

    Schadensanspruch könntest du nicht herleiten. Der Mieter kann mit der gesetzlichen Frist kündigen. Er muss den Beginn des Mietverhältnisses sich nicht anrechnen lassen oder abwarten. D.H. wenn er jetzt unterschreibt und morgen kündigt, dann war es das. Sein Vertrag endet in 3 Monaten, und das ist vor deinem Termin.
    Wir haben hier gerade die ´das Amt leistet die Kaution´s Geschichte.... Lass dich nicht verarschen. Leerstand ist billig gegen den ganzen Zerch bis du rausgeklagt hast. Wenn du das anders willst, kannst du das in den Vertrag reinschreiben, ich glaube aber nicht dass das vor Gericht oder nach anwaltlicher Beratung hält.

    Die Kaution ohne Vertrag entgegenzunehmen wäre der grösste Fehler. Damit käme m.E. nach ein Vertrag zu Standardbedingungen zustande, in dem die Mieter alle Rechte hätten. Erst der Vertrag verbrieft deinen Anspruch auf Kaution. Hilfsweise könntest du höchstens eine privatrechtliche Vereinbarung zu einer Anzahlung auf einen noch zu erbringenden Vertrag fordern. Das müsstest du aber rechtlich unabhängig und sauber formuliert beiderseitig unterschreiben lassen. In dieser privatrechtlichen Vereinbarung muss dann der Schaden bei Vertragsbruch konkret bennnt werden.
    Diese Vertragserfüllungs Sicherleistung wäre dann keine Mietkaution und würde auch nicht dem Mietrecht unterliegen.
    Sie könnte dann mit dem Schaden verrechnet werden.
     
  10. Capo

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    Je früher der Mv unterschrieben ist, umso besser für dich. Auch wenn sie den Vertrag nicht antreten, haben sie 3 Monate Kü Frist. Sollten sie also der Mv zum 1.10 unterschreiben, dann könnten sie nicht zurücktreten, sondern nur kündigen. Frühster Kü Zeitpunkt: 1.10.; damit wäre der Mietvertrag bis zum 31.12. frühstens kündbar.

    Dann haben manche Vermieter auch einen beidseitigen Kü Verzicht für mind 1 Jahr im Mv. Damit wäre der frühste Zeitpunkt, an dem die Kü-Frist beginnt der 1.10.10 und der MV würde dann zum 31.12.10 enden...

    Damit hättest du genug Zeit, einen neuen Mieter zu finden...
     
  11. #10 Michael_62, 21.06.2009
    Michael_62

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    Capo: Vorsicht: BGH 21.02.1979 - VIII ZR 88/78 NJW 1979


    Leitsatz


    (Kündigung vor Vollzug eines Mietvertrages)

    1. Auch die ordentliche Kündigung eines noch nicht vollzogenen Mietvertrages ist zulässig.

    2. Es hängt in erster Linie von den Vereinbarungen der Vertragsteile ab, wann die Frist für eine vor Vollzug des Mietvertrages erklärte ordentliche Kündigung beginnt.

    3. Kann eine Abrede hierüber nicht festgestellt werden, so beginnt die Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung.
     
  12. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    gibt es denn tatsächlich nichts aktuelleres?!
     
  13. #12 lostcontrol, 21.06.2009
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    moment, das widerspricht sich doch!

    genau das hast du doch aber oben geraten?

    warum sollte irgendein mensch so blöd sein, kaution zu bezahlen (und dann auch noch bar!) ohne einen unterschriebenen mietvertrag in händen zu halten?

    abgesehen davon:

    also ich hab super-erfahrungen gemacht mit einem 21jährigen pärchen in der ausbildung. das waren prima mieter, haben immer pünktlich und zuverlässig ihre miete bezahlt, haben brav ihre kehrwoche gemacht und haben sich klasse in die hausgemeinschaft integriert. die waren total süss, ein bisschen wie ein altes ehepaar.
    man muss nicht immer vom allerschlechtesten ausgehen!

    klar, ich hab damals auch 'ne weile überlegt ob ich sie nehmen soll - hab dann mal meine eltern gefragt was die meinen, und den satz meines vaters hab ich mir dann zu herzen genommen: "man muss den jungen auch 'ne chance geben!".
    ich bin sehr traurig dass die beiden jetzt nach relativ kurzer mietdauer wieder ausgezogen sind - sie haben halt ihr studium beendet und zogen jetzt in die nähe ihres künftigen arbeitsplatzes...
     
  14. #13 bienemaya, 22.06.2009
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    Hallo, danke für die rege Beteiligung.

    Wenn wir den jungen Leuten eine Chance geben würden (waren ja schließlich auch mal jung) und sie im September sagen würden, daß sie die Wohnung nicht mieten möchten, hätten wir dann einen Anspruch auf "Entschädigung"? würden ja schließlich andere Interessenten wegschicken.

    Mir ist bekannt, daß es immer ein Risiko bleiben wird, fremde Leute in sein Haus zu lassen. Auch geordnete Verhältnisse können sich auf eine Schlag ändern. Aber halt auch rein aus Interesse, denn wir sind auf diesem Gebiet noch "Vermieter-Newbies".
     
  15. #14 lostcontrol, 22.06.2009
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    ich fürchte das müsst ihr selbst wissen, ob ihr dieses risiko eingehen wollt.
    wenn ihr euch den mietvertrag jetzt schon unterschreiben lasst, verzichtet ihr natürlich auf die miete für die monate bis zum mietbeginn. aber abspringen ist dann nicht mehr ganz so einfach, es muss ganz normal gekündigt werden, und ihr habt dann zumindest die 3 monate die miete sicher (oder auch nicht, wenn nicht bezahlt wird - was aber auch bei anderen mietern der fall sein kann)

    so schwer es mir fällt das zu sagen, aber das gehört wohl alles in den bereich des ganz normalen vermieter-risikos, das wir alle haben.

    ich für meinen teil würde wohl versuchen das pärchen von einer früheren anmietung zu überzeugen. argumente hierfür gibt's ja genug, nämlich renovierung, gemütlicher umzug in aller ruhe usw.
    zeig ihnen die alternative einfach deutlich auf, nämlich dass du eigentlich früher vermieten willst und dass sie sich entscheiden müssen.

    ein risiko, das durch mietzahlung abgemildert wird.
    aber man sollte nicht immer so schwarz sehen. hier wird logischerweise immer sehr sehr viel über problemfälle geschrieben - aber schätzungsweise über 90% der vermietungen laufen ja problemlos, darüber wird nur extrem selten was geschrieben...
     
  16. #15 Michael_62, 22.06.2009
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    Nochmal:

    Du machst Vertrag oder du verkaufst Option.

    Wenn Vertrag dann bindend, Mietrecht setzt ein.
    Option: Privatrecht setzt ein.

    Wenn Vertrag, dann gesetzliche Kündigungsfrist ab Vertragsbeginn nicht ab Mietbeginn. Du kannst etwas anderes im Vertrag vereinbaren aber das wird wahrscheinlich keinen Bestand haben.

    Wenn du wegen der Ausbildung einen Zeitmietvertrag machen könntest, wäre es rechtlich anders, aber da sehe ich in der Konstellation keine Möglichkeit.

    Aber deine Fragen deuten doch darauf hin dass du nur jemand suchst, der dir sagt, ´JA du darfst Schadensersatz nach §.... verlangen´. Und da fürchte ich wirst du keine dir gelegene Antwort bekommen.

    Welchen Schaden denn? Du hast ab Kündigung 3 Monate zur Suche eines Nachmieters. Mehr sieht das Gesetz scheinbar nicht vor.
    Wenn er im August kündigt, wird er wohl 2 Monate Miete zahlen müssen.

    Wenn du keinen Vertrag hast muss er gar nichts zahlen.
     
  17. #16 lostcontrol, 22.06.2009
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    wie geht das, "option" verkaufen?
    du willst einen vorvertrag aufsetzen und dafür geld verlangen?
    wieviel geld denn? und ist das überhaupt rechtlich haltbar?
    was ist wenn sich dann doch ein besserer mieter vorher findet?

    wieso sollte das nicht möglich sein?
    und warum jetzt zeitmietvertrag? gibt's dafür irgendeinen grund?

    das gesetz sieht da garnichts vor.
    du kannst auch 10 jahre lang nach einem neuen mieter suchen wenn du lustig bist.
     
  18. #17 Michael_62, 22.06.2009
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    1) Option: Ein privatrechtlicher Vertrag. Wir geben Ihnen Zeit, sich bis ... zu entscheiden, ob Sie den Vertragsentwurf in beiliegender Form annehmen möchten. Hierfür wird eine Entschädigung in Höhe von .... fällig, die Entgegennahme welcher wir hiermit quittieren.

    Bei Vertragsschluss und Übergabe einer Kaution in Höhe von.... erhalten Sie den Betrag zurück.

    Ist in gefragten Ballungsräumen oder bei noch nicht fertiggestellten Gebäuden nicht unüblich.
    Wenn dann ein besserer Mieter kommt hast du zwei Möglichkeiten. Du brichtst den Vorvertrag, dann bist du zu Ersatz des Schadens verpflichtet und nimmst den besseren Mieter (der Schaden kann aber sehr hochsein) oder du bleibst ehrlich - besserer Weg.

    2) Ein Zeitmietvertrag ist nicht kündbar, sofern er nicht sittenwiedrig ist.

    3) Du kannst suchen, lassen, leer stehen..... Ist dein Eigentum. Aber du kannst nicht sagen, ich bin hier auf dem Land da braucht es 12 Monate Nachmieter zu finden, daher darfst du nur mit 12 monatiger Frist kündigen....


    (so oder so ähnlich habe ich das als Anfänger verstanden. Aber verlasst euch nicht darauf, für so etwas gibt es Anwälte..!)
     
  19. #18 lostcontrol, 22.06.2009
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    wenn du zeit gibst, kannst du nicht gleichzeitig geld quittieren.
    also SO ist der text schon mal untauglich!

    bezüglich kaution gibt's gesetzliche regelungen - die kannst du so nicht so einfach aushebeln! (mal ganz abgesehen davon dass man das doch deutlich besser NICHT schriftlich macht, wenn man schon vom gesetz abweicht - was ich aber bezüglich kaution auch nur anraten kann, wir lassen uns die auch immer geben BEVOR die wohnung übergeben wird.)

    diese wohnung ist aber fertiggestellt und bezugsfertig.
    ich glaub das wird schwierig das so durchzusetzen...

    och, da gibt's auch jede menge ausnahmen...

    eben. drum hab ich das ja nicht verstanden wieso du meinst das gesetz würde da irgendwas vorsehen...


    (so oder so ähnlich habe ich das als Anfänger verstanden. Aber verlasst euch nicht darauf, für so etwas gibt es Anwälte..!)[/quote]
     
  20. #19 Michael_62, 22.06.2009
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    Wir geben Ihnen .... bis zum .... = Verfallsoption. Was soll daran falsch sein?

    Du hebelst doch nichts aus. Am Tage nach der Option ist das Geld verfallen. Wenn der Vertrag in der Optionsform nicht zustande kommt, dann verfällt die Optionsprämie.

    Nach welchem Recht sollte das als Vertragsform zwischen Menschen ausgeschlossen sein? Mietrecht greift vorvertraglich nicht.

    Dein Entgegenkommen im Falle der Optionsausübung den Betrag zu erstatten ist wo ausgeschlossen?

    Die Optionsprämie ist ja gerade der Kauf von Zeit.

    Mit dem genauen Text sollte sich eh ein rechtskundiger beschäftigen.
     
  21. #20 lostcontrol, 22.06.2009
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    du schriebst:

    du kannst nicht im gleichen schreiben einmal zeit geben bis xyz und gleichzeitig den empfang einer geldsumme quittieren.

    aber es geht hier doch um eine mietsache. ich glaube nicht dass sowas dann ausserhalb des mietrechts behandelt wird.

    wer braucht denn hier zeit?
    und: bezahlt wird ja dann, wenn das mietverhältnis zustande kommt, ohnehin nichts für die zeit. für den vermieter ist damit also nichts gewonnen.
     
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