Frage bzgl. Immobilien Investment 6FH, Top Lage, Finanzierung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von rrr, 25.09.2014.

  1. rrr

    rrr Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Forums Mitglieder,

    ich bin ein neuer Nutzer und neu in dem Thema Immobilien und möchte mich daher vorstellen und euren Rat einholen!

    Zu meiner Situation, ich bin Student zurzeit (Betriebswirtschaftslehre) und bald fertig.
    Ich habe über eine Beziehung einen guten Kontakt zu einem Bauträger, der zurzeit ein neues Projekt intern bearbeitet, das heißt es ist noch nicht am Markt.
    Das Projekt befindet sich in einer süddeutschen, wirtschaftsstarken Stadt in einer seit über 50 Jahren besten Adresse/Strasse der Stadt.
    Das Objekt bekommt 6 große Wohnungen (1 Penthouse mit Dachterasse und Stadtblick).

    Regelmäßiges Einkommen habe ich bisher nicht, allerdings habe ich durch Werkstudentenjobs und anderes etwas angespart (ca. 25.000€).

    Um nicht privat zu haften hatte ich mir folgendes überlegt:
    1. Gründung einer GmbH mit meinem Ersparten
    2. Zweck der GmbH: Verwaltung und Vermietung von Immobilien
    3. GmbH erwirbt über eine Vollfinanzierung das Objekt
    4. Zins- und Tilgungszahlungen erfolgen komplett durch die Mieteinnahmen aus dem Objekt (nach Abzug der monatlichen Kosten/Aufwendungen die anfallen können).

    Jetzt meine Fragen:
    1. Meint ihr, auf solch ein Geschäft würde sich eine Bank überhaupt einlassen? (Selbstverständlich bei vollständiger Überlassung der Sicherheiten am Grundstück und Objekt)
    2. Ist eine Vollfinanzierung zu empfehlen oder deutlich teurer als mit Eigenkapital?
    3. Ist eine Bank bei jemand jungem wie mir überhaupt bereit darüber zu sprechen?
    4. Welche Probleme / Hindernisse seht ihr vielleicht noch, die wichtig zu bedenken wären...

    Ich würde mich freuen könntet ihr mir helfen und mich unterstützen in meinen Fragen!
    Vielen Dank im voraus & liebe Grüße!
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

    GSR600
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    Hallo,

    Du benötigst noch andere Sicherheiten, da eine Bank, meistens die Grundschuld nur mit 80% des ermittelten Objektwert einträgt,

    worüber sicherst Du die anderen 20% ab?

    Wie bezahlst Du die ganzen Nebenkosten, Notar, Grunderwerb usw?

    Was wenn die Bank den Objektwert niedriger ansetzt wie den Kaufpreis? Dann sind das evtl 30% die du anderweitig absichern musst.
     
  4. Andres

    Andres
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    Nein. Hier würde zumindest eine private Bürgschaft gefordert werden. Das ist ganz normal, wenn man mit einer Gesellschaft, die nicht erhebliche Sicherheiten bieten kann, einen Kredit haben möchte. Damit ist die Haftungsbeschränkung zu einem guten Teil ausgehebelt, weshalb ich die GmbH auch ohne die ganzen anderen Nachteile in diesem Fall für unsinnig halte.


    Zinsrechnung kannst du hoffentlich selbst. Darüber hinaus sollte man bedenken, dass die Banken umso höhere Zinsen fordern, je höher das Grundstück beliehen wird. Grob vereinfacht: Ab 60 % wird es teuer, ab 80 % wird es richtig teuer - wenn dir das überhaupt noch angeboten wird.

    Dir scheint außerdem nicht klar zu sein, dass "Vollfinanzierung" die Lage nicht ganz zutreffend beschreibt: Mit deinem vorhandenen Eigenkapital kannst du sehr wahrscheinlich nicht einmal die Kaufnebenkosten komplett tragen. Und so eine Finanzierung sollte eine seriöse Bank eigentlich ablehnen ...

    Ob die dauerhafte Finanzierung aus den laufenden Mieten überhaupt möglich ist, wäre dann noch eine ganz andere Frage. Wenn man hier wirklich nur ein paar Krümel in die Hand nehmen müsste, um eine Immobile zu finanzieren, könnte das die Bank eigentlich auch ohne dich machen.


    Versuch macht kluch. Wenn man den Kunden schonmal im Haus hat ...


    Du hast null Kapital in der Hinterhand, gleichzeitig aber die Immobilie voll beliehen. Wenn du z.B. für Mängelbeseitigung oder Rechtsstreitigkeiten mit Mietern unerwartet Geld brauchst, hast du ein ernstes Problem.

    Ob die gesamten Mieteinnahmen für die ganze Laufzeit in die Tilgung fließen können, halte ich für sehr fragwürdig. Irgendwann muss man auch bei einem Neubau mal was zurücklegen.

    Hast du eigentlich irgendwelche Branchenkenntnisse? Wer soll die Immobilie verwalten?

    Dann der Klassiker: Wie lange läuft die Tilgung, wie lange wird Zinsfestschreibung vereinbart, wie stellt sich der Sachverhalt dar, wenn es bei der Anschlusfinanzierung zu einer (spürbaren) Zinserhöhung kommt? Wenn man sich eine Finanzierung nur aufgrund der aktuellen Zinssituation leisten kann, ist das eine tickende Zeitbombe.


    Ich würde erstmal deutlich kleiner anfangen.
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo rrr,

    Die Finanzierung wird so wie du es dir vorstellst sicherlich problematisch.

    Ergänzend könntest du noch über eine GmbH&Co.KG nachdenken.
    Das Komanditkapital würde als Eigenkapital die Finanzierung erleichtern. Natürlich musstest du Bedingungen bieten die auch Komanditisten anlocken ...

    VG Syker
     
  6. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    1. Nein.

    2. Nein.

    3. Ja, um anschließend nein zu sagen.
     
  7. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    qft.

    treffender kann man es kaum beantworten.
     
  8. #7 Glaskügelchen, 26.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Ich zumindest hab gelernt, dass man auf eine "Oder-Frage" nicht mit Ja oder Nein antworten kann.
     
  9. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Doch, das geht - wenn es sich um ein logisches Oder handelt.

    Schon mal was von Boole'scher Algebra gehört? ;-)
     
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