Frage zu §559 Mieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von b-men, 04.01.2009.

  1. b-men

    b-men Neuer Benutzer

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    Hi,
    erstmal eins vorab, ich finde das dieses ein tolles Forum ist, wo man in fast allen Belangen die richtige Antwort bekommt.

    Jetzt zu meiner eigentlichen Frage:
    Wir haben ein Einfamilienhaus geerbt, wo sein 5jahren (mit einem 10jahres Vertrag) ein und derselbe Mieter wohnt. Ein Mieterhöhung hat bisher nicht stattgefunden.
    Nach durchsicht einiger Belege und Unterlagen beläuft sich die Summe der Aufwendungen für Modernisierung, Instandhaltung sowie Schönheitsrep. auf ca. 27.000 €, z.B. neue Fenster und Seitentür, Flachdachsanierung komplett, Fliesenarbeiten, neue Heizkörper, usw.

    Beim §559 kann man ja die 11% v.h. entsprechend der Wohnflächen umrechnen.
    Bei einem Einfamilienhaus wäre das ja dann 1:1 oder ? Aus unserer Sicht wäre das aber "unverhältnismäßig" hoch. Gibt es für solche Fälle eine andere Regelung?

    Danke im Voraus

    Gruß
    Horst
     
  2. AdMan

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  3. #2 Eddy Edwards, 04.01.2009
    Eddy Edwards

    Eddy Edwards Erfahrener Benutzer

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    Das kann schon einmal vorkommen, dass einem die Mieterhöhung "unverhältnismäßig" erscheint. Aber es zwingt dich keiner diese vorzunehmen. Wenn du so sozial bist, kannst du auch darauf verzichten, bzw. die Erhöhung moderater ausfallen lassen.

    Ich würde das auch so sehen, dass bei einem vermieteten Einfamilienhaus alle Modernisierungskosten als aufgewendete Kosten für die Wohnung zählen. Aber wohl gemerkt nur die Modernisierungskoten! Instandhaltung und Schönheitsreparaturen haben damit nichts gemein!

    Desweiteren würde ich mir den Vertrag mal genau durchlesen. Wenn dieser befristet ist, gibt es vielleicht auch zu Mieterhöhungen irgendwelche Vereinbarungen, ob diese auch durch Modernisierung zutreffend sind, kann man ohne genauen Wortlaut nicht beurteilen.
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 04.01.2009
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    1. der Vermieter darf nur Modernisierungen umlegen instandhaltungen ( Schönheitsreparaturen neu eindecken des Dachs) sind nicht umlage fähig
    2. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die eine Einsparung von Heizenergie bewirkt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich.( LG Leipzig , Urteil vom 24. Januar 2002 , Az: 12 S 6262/01 ).
    3. Vorsicht die ortsübliche vergleichsmiete sollte beachtet werden den wenn die miete nach der Erhöhung 20% über der Vergleichsmiete liegt könnte mann wegen Wucher belangt werden § 291 Abs. 1 Satz 1 StGB § 5 Abs. 1 WiStG
     
  5. Niko

    Niko Benutzer

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    Vermieter

    Hallöchen 'F-14 Tomcat' und andere Inreressierte...

    Es wäre außserordentlich hilfreich, wenn Du (oder jmd. sonst der Bescheid weiß) - den Nachweis über die 'hypothetische' Energieeinsparung durch die (zusätzliche/erweiterte) Dachdämmung hier veröffentlichen würdest.
    Sprich, welche Werte/Unterlagen muss ich vor(!) der Modernisierungsankündigung parat haben und welche ggfs. nach Abschluss der Arbeiten?
    Wie verteile ich die Mieterhöhung RECHTLICH RICHTIG? (Die Dachgeschosswohnung profitiert am Meisten, aber die Wohnung darunter oder vielleicht sogar Parterre (bei 3 oder mehr Geschossen) ist deutlich größer und muss dann eine größere Erhöhung verkraften?)
    :help


    Soviel ich weiß, ist gerade eine Erhöhung nach §§559 - 560 BGB unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. (Siehe dazu §558 BGB) Also sollten auch durchaus mehr als 20% Erhöhung möglich sein. Wann allerdings dann tatsächlich "Wucher" angenommen wird, weiß ich nicht...ist bestimmt wieder vom Gutdünken der Richter abhängig.

    Schönen Gruß,
    Niko
     
  6. #5 lostcontrol, 26.01.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    den thread gabs doch schon mal???

    du musst trennen zwischen modernisierung, instandhaltung, schönheitsreparaturen und reparaturen.
    d.h.: instandhaltung und reparaturen sind ausschliesslich VERMIETERSACHE.
    bei den schönheitsreparaturen kommt's auf den mietvertrag an.
    umgelegt werden können lediglich die modernisierungskosten, sonst garnichts.

    neue fenster => waren die alten kaputt? falls ja ist es instandhaltung. falls nein ist es modernisierung.
    neue seitentür => dasselbe
    flachdachsanierung => war das flachdach kaputt? undicht? dann ist das instandhaltung und kann nicht umgelegt werden
    fliesenarbeiten => wo haben die stattgefunden? in der wohnung des mieters? waren die alten kaputt? dann instandhaltung. waren die alten noch inordnung, dann ist es modernisierung und kann umgelegt werden. natürlich nur auf den bewohner, die anderen haben ja nichts davon.
    neue heizkörper => waren die kaputt?

    wenn's wirklich unverhältnismässig ist, dann zieht der mieter aus und du findest keinen neuen...
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Der gedankliche Ansatz kaputt -> Instandsetzung, intakt -> Modernisierung ist nur im ersten Teil richtig. Dass der Austausch von intakten Fliesen 1:1 gegen neue Fliesen - um das Beispiel zu verwenden - eine Modernisierung wäre, ist praktisch nicht vorstellbar.

    Was eine Modernisierung ist, ist im Gesetz definiert. Modernisierung sind nach § 559 Abs. 1 BGB Maßnahmen, "die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken".

    Neue Fliesen bringen keinen nachhaltig erhöhen Gebrauchswert. Es waren vorher fliesen da und anschließend sind auch nur Fliesen da. Anders wäre die Ausgangslage, wenn vorher Fliesen vielleicht nur auf 1,60/180 m Höhe vorhanden waren und nun raumhoch gefliest wird. In diesem Fall könnte man eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts annehmen.

    Hier werden zunächst zwei verschiedene Dinge in einen Topf geworfen. Dabei kann nur Unsinn herauskommen. :help

    Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit, Wucher nach § 291 StGB dagegen eine Straftat. Die Tatbestandsmerkmale unterscheiden sich. Tatbestandsmerkmale für Wucher sind die Ausbeutung einer Zwangslage, von Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche. Tatbestandsmerkmal für eine Mietpreisüberhöhung ist die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen. Weiteres Tatbestandsmerkmal für eine Mietpreisüberhöhung wäre 20% über Vergleichsmiete. Diese Grenze gilt nach § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG allerdings nicht ohne Ausnahmen. Die Wuchergrenze ist im Gesetz nicht festgelegt, wird aber üblicherweise bei 50% gezogen.

    Ohne hier eine vollständige Abhandlung zu liefern, sind die beträchtlichen Unterschiede zwischen den beiden Rechtvorschriften nicht zu übersehen.
     
Thema: Frage zu §559 Mieterhöhung
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