Frage zum Umlageschlüssel Aufzugnutzung

Diskutiere Frage zum Umlageschlüssel Aufzugnutzung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Ich habe für eine Eigentümerin die Verwaltung Ihrer Objekte übernommen und habe die Betriebskostenabrechnungen für 2016 erstellt. Die...

  1. #1 SunSurfer, 13.11.2017
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    Ich habe für eine Eigentümerin die Verwaltung Ihrer Objekte übernommen und habe die Betriebskostenabrechnungen für 2016 erstellt. Die Umlageschlüssel habe ich von der vorigen Verwaltung übernommen und nachdem auch die Kosten gesamt und für die einzelnen Nutzer mehr oder weniger unverändert waren, habe ich diese auch versandt.
    Nun meldet sich der erste Mieter und meckert :D

    Ausgangslage: Ein Objekt mit 5 Einheiten im Haus, dazu 1 seitlich gelegenes Ladenlokal.
    Zum Keller gibt es einen Lastenaufzug, der für die Mülltonnen (riesen Rollcontainer) 1x wöchentlich eh genutzt wird. Zusätzlich sind 2 Tiefgaragenstellplätze vermietet ( 1ner fremd).
    Als Umlageschlüssel wurde in der Vergangenheit immer die Zahl 5 - für die Einheiten im Objekt ohne Ladenlokal gewählt.
    Der meckernde Mieter kommt auf 7 - also 5 plus Ladenlokal plus Fremdvermietung (den 2. Nutzer aus dem Haus berücksichtig er nicht). Die Mietverträge des LAdenlokals und der Fremdtiefgaragennutzung sehen keine Umlage der Aufzugskosten vor.
    Was mache ich denn nun?
     
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  3. #2 BHShuber, 13.11.2017
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    Hallo,

    die Kosten für die gewerbliche Vermietung, bzw. die Kosten der Gewerbeeinheit sollten vorher ausgekehrt sein, so kann man durchaus wieder auf die Ziffer 5 kommen, wobei es sehr fragwürdig ist wie man einen Umlageschlüssel so benennen möchte, hoffentlich gibt es zum Umlageschlüssel auch eine entsprechende Erläuterung.

    Wenn das Ladenlokal und der Fremdmieter den Aufzug, Allgemeinstrom, Müllbeseitiung usw. nicht mit nutzen muss auch nicht ausgekehrt werden, wenn doch dürfte sich der Mieter durchaus übervorteilt vorkommen, wenn diese Kosten dann nur auf die Mieter umgelegt werden.

    Da man hier aber nicht weis was mietvertraglich in den einzelnen Mietverträgen wirksam zur Umlage der Neben- und Betriebskosten vereinbart wurde, kann man hier abschließend auch keine geeignete Antwort geben.

    Hier allerdings scheint mir einiges in der Handhabung im Argen zu sein, worauf ich weiter nicht eingehen möchte.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 SunSurfer, 13.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 13.11.2017
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    Mit dem Argen gebe ich dir recht - die Frage stellt sich mir jetzt nur, wie ich das ganze a) zum Wohle aller geglättet und b) vernünftig geregelt bekomme.
    Vielleicht sollte ich auch noch erwähnt haben, dass die 5 Einheiten auch Gewerbeeinheiten sind im Haus.
    Den Aufzug für Müll nutzen alle 6 Einheiten, das seitliche Ladenlokal wird nicht am Allgemeinstrom beteiligt, weil er ja seinen eigenen Eingang hat und sonst auch nichts mit dem Haupthaus zu tun hat. Das ist ihm zugestanden worden, weil er außer der Aufzugsnutzung mit nichts am Allgemeinstrom zu tun hat, insbesondere 2. Personenaufzug im Objekt.

    Die Kosten des Lastenaufzugs kann ich gem. Mietvertrag nicht auf den Fremdparker umlegen, da der Mietvertrag nur den reinen Mietzins vorsieht. Betriebskosten werden nirgends erwähnt. Wenn ich also auf den Mieter mitumlege, würde den Teil der Eigentümer tragen müssen - dann ist das so.

    In dem Mietvertrag des Ladenlokals sind die Betriebskosten aufgezählt ohne Verweis auf Betriebskostenverordnung oder Nennung des Aufzugs. Zitat: "der Mieter trägt folgende Betriebskosten"
    Damit ist die Aufzählung aus meiner Sicht abschließend, da keine Wörter wie insbesondere o.ä. genannt werden und auch in dem kommenden Absatz nicht der Übliche passus kommt - hinzukommende Betriebskosten werden ..., zumal auch hier das Problem bestünde, dass die Betriebskosten bei Vertragsschluss bekannt waren und bisher auch nicht umgelegt wurden.

    Mein Problem, ich muss Ordnung ins Chaos bringen - hätte allerdings jetzt keine Probleme bei der Abrechnung erwartet - hier sah alles erstmal okay aus.
     
  5. Berny

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    Die Aufzugskosten würde ich mietflächenanteilig auf alle Mieter in dieser Liegenschaft umlegen. Falls in einem der Mietverträge Übernahme der (anteiligen) Aufzugskosten ausgeschlossen ist, wäre das Vermieters Pech.
     
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  6. #5 SunSurfer, 13.11.2017
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    wäre gehüft wie gesprungen, da die 5 Einheiten allesamt gleich groß sind - okay ich könnte das Ladenlokal noch erfassen, Problem bleibt aber der Tiefgaragennutzer den ich so auch nicht erfasse.
    Ich bin gerade weitere alte Abrechnungen durchgegangen, dort ist immer nur auf die 5 Einheiten umgelegt worden, also immer ohne Ladenlokal und auch ohne weitere Tiefgaragennutzer. Das ganze so seit 1997 durchgehend. Einzige was durch den gleichen meckernden Mieter in der Vergangenheit bemängelt wurde, war der Ansatz wieviel % der Wartungskosten umgelegt werden dürfen, da die Verträge auch Kleinreparaturkosten beinhaltete.
     
  7. #6 BHShuber, 13.11.2017
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    Hallo,

    ja das ist eine Information die in der Tat wichtig ist.

    Es obliegt dem Vermieter wie er vorausschauend die mietvertraglichen Regelungen trifft, dies hat er in der Vergangenheit versäumt also trägt er die Kosten selber die er nicht berechtigt auf die anderen Mieter umlegen kann und wie Berny treffend erwähnt, müssen künftig die Mietverträge angepasst werden.

    Eine Ordnung ins Chaos wird man jetzt hier nicht bringen, unter Umständen dem Mieter klar machen, dass eben das Ladenlokal hier wenig bis gar nichts zu tun hat mit den restlichen Kosten bzw. bei den Aufzugskosten hier mit dem Mieter in Verhandlung gehen, ein Zuckerl hinwerfen, damit er Ruhe gibt, manchmal muss man sich eben Ruhe erkaufen!

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 SunSurfer, 13.11.2017
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    habe ich fast so befürchtet. DAs LAdenlokal bekomme ich dem Mieter sicher rausgeredet.
    Tja, jetzt noch eine Mietvertragsanpassung für die Abrechnung 2016 wird ja nicht klappen. Für die Abrechnung 2017 sicher auch nicht, da ja nur in die Zukunft gerichtet geändert werden kann, oder sehe ich das falsch?
     
  9. dots

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    Und wenn der Mieter keine Mietvertragsänderung will, wird das auch in Zukunft nicht klappen.
    Da hat der Vermieter dann halt Pech gehabt und muss ggf. bestimmte Kosten selbst tragen.
    Der WEG kann und sollte jedenfalls egal sein, ob und wie ein einzelnes WEG-Mitglied Kosten an eventuelle Mieter weiterreichen kann.

    Ich hab ja nicht all zu viel Ahnung von dem Themenbereich, aber ich denke, du solltest klarer differenzieren zwischen dem Verhältnis bzw. der Abrechnung zwischen
    - WEG und WEG-Mitglied sowie
    - Vermieter und Mieter.
    Es ist zwar wahrscheinlich, dass ein WEG-Mitglied gleichzeitig auch Vermieter ist, aber das macht es m.E. noch wichtiger, zu unterscheiden.

    Oder bin ich auf dem Holzweg? Gibt es in diesem Fall überhaupt eine WEG? Das Thema steht im Bereich "WEG".
     
  10. #9 SunSurfer, 13.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 13.11.2017
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    Ich habe zum Glück nur einen Eigentümer, dem das ganze Objekt gehört. Nur für mich zum Verständis und um es klar zustellen, ob sich ggf. die vorige Verwaltung doch etwas gedacht hat.
    Auf die 5 Nutzer / Einheiten kann ich nicht argumentieren? Auch wenn jetzt eine Einheit leersteht und sagen, dass hier quasi der Fremdparker drunter erfasst wird. Dann habe ich 4 Nutzer im Haus + Tiefgaragenparker (das Ladenlokal und der Leerstand sind dann raus). Wäre ja auch nicht richtig.
    Ein Anschreiben der vorigen Verwaltung und um Klärung bitten, wird sich auch schwierig gestalten, die sind uns nicht wirklich freundlich gestimmt, weil so einiges im Argen liegt/lag.
     
  11. Berny

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    Und schon hast Du das nächste Problem...
     
  12. #11 SunSurfer, 13.11.2017
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    nö, 60% der Wartungskosten werden umgelegt - aber gleicher Umlageschlüssel :D - also eigentlich das gleiche Problem :D
    stellt sich mir die Frage, wenn ich aus dieser Nummer nicht mehr rauskomme, ob das nicht ne schöne Sache für die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der vorigen Hausverwaltung ist, die das ganze so eingefädelt hat :D
     
  13. Berny

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    Nö, es liegt an Dir, rechtssicher zu beweisen, wie hoch in Euro die eigentlichen Wartungskosten waren.
     
  14. #13 immobiliensammler, 13.11.2017
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    Also für mich wäre die Sache klar. Die Aufzugskosten sind auf alle Mieter umzulegen, die den Aufzug nutzen KÖNNTEN, also egal ob jetzt tatsächlich genutzt wird oder nicht, somit auch z.B. auf den TG-Mieter. Wenn nun in den einzelnen Mietverträgen die Umlage nicht vereinbart ist dann muss diese Kosten der Vermieter tragen.

    Der "Schaden" wäre wohl zeitlich begrenzt, da wir ja im Gewerbemietrecht sind. Niemand hindert den Vermieter, den Vertrag jeweils (ggfs. nach Ablauf einer festen Mietzeit) zu kündigen und gleichzeitig einen neuen, angepassten Vertrag anzubieten!
     
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  15. #14 BHShuber, 13.11.2017
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    Hallo,

    denkbar, doch meist scheitert es an der Durchführung des Eigentümers, der geht nämlich davon aus, dass du das richtest, hahahaa

    Und der Umlageschlüssel ist ein Verteilerschlüssel und höchstwahrscheinlich sind die Einheiten damit gemeint, dann sollte das auch so in der Erläuterung des Umlageschlüssels in der Abrechnung stehen.

    Eine Möglichkeit sehe ich schon noch, nämlich in der Form, die Tiefgarage als eigenständige Kostenstelle auszuweisen, so fällt dann der Eine raus, wenn man die Kosten hier vorher auskehrt, ebenso, wie eben bei einer Gewerbeeinheit in einem Mietshaus.

    Ich würde mir hier irgendwie Ruhe erkaufen, in welcher Form auch immer!

    Gruß
    BHShuber
     
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  16. #15 SunSurfer, 13.11.2017
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    naja, als Einheiten war/ist er deklariert - daher habe ich mir über die Zahl 5 als Umlagegröße keine Gedanken gemacht. Die 5 Einheiten inkl. Leerstand sind auch die, die den Müll produzieren und damit den Aufzug "brauchen". Das Ladenlokal bekomme ich rausdiskutiert. Fehlt nur dieser "blöde" Fremdparker, der den Aufzug, wenn man so will als einziger nutzt - sonst wird der Aufzug ja nur 1x wöchentlich nur für den Müll genutzt und ist ne ziemlich teure Angelegenheit.
     
  17. #16 BHShuber, 13.11.2017
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    Hallo,

    ja ist es, das aber hat sich der Vermieter selber zu zuschreiben und auch die Selbstschuld zu akzeptieren, ich würde die Kosten auskehren, dann ist Ruhe.

    Gruß
    BHShuber
     
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