Frage zur AfA und Berücksichtigung von Modernisierungskosten

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von C-Hoernsche, 21.02.2015.

  1. #1 C-Hoernsche, 21.02.2015
    C-Hoernsche

    C-Hoernsche Neuer Benutzer

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    Hi,

    ich bin gerade etwas am grübeln bei der Steuererklärung. Wir haben in 2007 ein Altbau EFH erworben. Das Objekt haben wir dann bis 30.06.2014 selbst genutzt und dann ab 01.11.2014 vermietet.

    Für die Aufteilung auf Gebäude und Grund+Boden habe ich die 80/20 Pauschale angegeben.

    Kurz nach dem Kauf haben wir die Elektrik neu gemacht und die Bäder und Wasserleitungen komplett neu gemacht. Diese Kosten habe ich als Anschaffungsnahe Herstellungskosten angegeben.

    Wir haben im Jahr 2011, also ausserhalb der dreijahres Frist für Anschaffungsnahe Herstellungskosten, das Dach komplett modernisiert und damit den Wert des Haus nochmal deutlich gesteigert. Ist es möglich diese Modernisierung in irgendeiner Art auf die AfA anzurechnen? Es kann doch nicht sein, dass ich auf Stand des Kaufpreis + Maßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre hängenbleibe.

    Danke für eure Hilfe.

    Gruß
    Timo
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Hast Du die Rechnung als Handwerkerrechnung Dir beim Finanzamt in der Steuererklärung gut schreiben lassen?
     
  4. #3 C-Hoernsche, 21.02.2015
    C-Hoernsche

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    Nein habe ich nicht
     
  5. Andres

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    "Es kann doch nicht sein"-Argumentationen sind erfahrungsgemäß eher unsinnig.

    Die Frage ist, ob du diese Modernisierung eine wesentliche Verbesserung des Gebrauchswerts eingetreten ist. Ob dabei auch eine Wertsteigerung eintritt, ist ziemlich nebensächlich. Der Einbau einer Küche erhöht den Wert auch ...

    Also: Was wurde am Dach genau gemacht und welche positiven Auswirkungen hat das auf das Wohnung im Haus? Vielleicht kann man daraus eine geeignete Argumentation basteln.
     
  6. #5 C-Hoernsche, 22.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 22.02.2015
    C-Hoernsche

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    Hi,

    das Dach wurde vollständig erneuert. Neue hochwertige Aufsparrendämmung und neue Eindeckung (Kostenpunkt 35000€). Das Dach vorher war das Original von 1954. Die Ziegel waren teilweise schon gebrochen und es war keinerlei Dämmung vorhanden. Durch die Dämmung haben wir im Obergeschoss gut Heizkosten eingespart und es war auch nicht mehr so heiß wie vorher.

    Gruß
    Timo
     
  7. Andres

    Andres
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    Bei Verbesserungen gilt als üblicher Maßstab die "3 aus 4"-Regel: Wenn wenigstens drei der vier Bereiche Heizung, Fenster, Sanitär und Elektro betroffen sind, gilt die Maßnahme als Herstellungsaufwand. Selbst wenn man "Fenster" großzügig duch "Gebäudehülle" ersetzt, erreichst du das nicht.

    Das ist wieder mal ein Fall, den man vorab besser mit dem Steuerberater hätte besprechen sollen. Entweder hätte man dann gleich noch ein paar andere Dinge gemacht und damit den Herstellungsaufwand realisiert, oder man hätte die Maßnahme aufgeschoben und nach der Eigennutzung dann als Erhaltungsaufwand auf bis zu 5 Jahre verteilt.

    Du merkst: Viele Konjunktive ...
     
  8. #7 C-Hoernsche, 22.02.2015
    C-Hoernsche

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    Hi,

    es war nicht vorgesehen das Objekt zu vermieten als wir die Maßnahmen durchgeführt haben. Die Vermietung kam durch einen berufsbedingten Wechsel zustande.

    Als Ergebnis würde ich jetzt schlussfolgern, dass die Abschreibung bei Kaufpreis + Anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre bleibt. Die Dachsanierung bekomme ich nicht irgendwie darein so dass ich sie wenigstens über die Nutzungsdauer abschreiben kann?

    Gruß
    Timo
     
  9. Andres

    Andres
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    Ich wüsste nicht, wie das gehen soll. Das Dach ist kein eigenständiges Wirtschaftsgut.
     
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