Frage zur Beleihung von Bestandsimmobilie für Kauf einer weiteren Immobilie

Diskutiere Frage zur Beleihung von Bestandsimmobilie für Kauf einer weiteren Immobilie im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, Da ich gerne mehr lernen möchte, frage ich lieber dieses Mal, anstatt irgendwo gelesenes Halbwissen wiederzugeben. Also, meine Frau und...

  1. #1 ApartmentBuyer, 02.04.2019
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    Hallo,

    Da ich gerne mehr lernen möchte, frage ich lieber dieses Mal, anstatt irgendwo gelesenes Halbwissen wiederzugeben.

    Also, meine Frau und ich würden gerne eine weitere Immobilie (wenn möglich auch zwei) erwerben, allerdings ohne den Einsatz von EK. Wenn möglich auch gerne eine 100% Finanzierung inkl. NK.

    Wir haben im Moment zwei ETW's, welche sich seit Mitte 2015 in unserem Besitz befinden. Da wir damals beim Kauf im Ausland gelebt haben, mussten wir 50% Anzahlung leisten und haben anstatt der geplanten 4x Wohnungen nur 2 kaufen können. Bei diesen sind nun noch knapp Euro 34.000 je Wohnung zum Abzahlen.

    Preise sind aber seither in Berlin (Süd-Westen Berlins) auf ca. Euro 3100-3250/m2 gestiegen (vergleichbare Wohnung im selben Haus/Block werden für diese Preise im Moment auch verkauft (und nach offiziellem Mietspiegel für Berlin). Das heisst, wenn wir unsere Wohnungen mit zusammen ca. 116.5 m2 und dem aktuellen Preisen berechnen, liegen wir ca. bei knapp Euro 368.000 Wert. Davon ziehen wir die knapp Euro 68.000, die ausstehend sind ab und wir landen bei knapp Euro 300.000.

    Jetzt meine Frage. Würde unsere Bank uns eine solche Summe auf unsere bestehenden 2x Wohnungen nachbeleihen, bzw. eine andere Bank diese Summe als Kredit geben, im Gegenzug als Sicherheit durch die 2 Wohnungen, oder wie läuft das ab, oder könnte es ablaufen.

    Könnte man in dem Szenario nun eine 100% bzw. 110% Finanzierung erhalten und wenn ja, bis zu welcher Höhe. Ja, es ist eine Kristallkugelfrage, aber bei dem jetzigen Zinsniveau und im Hinblick auf den Wertzuwachs bisher, was glaubt ihr, wie hoch könnte unsere max. Kreditsumme für eine neue Wohnung oder vielleicht sogar ein MFH (falls man dies in Berlin überhaupt noch finden kann zu guten Preisen) ausfallen?

    Ansonsten als zusätzliche Infos, wir wohnen immer noch im Ausland (nicht EU), sind beide berufstätig und es bleibt jeden Monat was über.

    Vielen Dank für eure Antworten und eure Zeit.

    Beste Grüsse,
    ApartmentBuyer
     
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  3. Andres

    Andres
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    Vermutlich schon. Näheres wird man euch dort verraten.


    Das wird etwas kniffliger. Man könnte die vorhandene Grundschuld (mit Zustimmung der aktuellen Bank) reduzieren und für die andere Bank eine weitere Grundschuld eintragen. Die Banken könnten sich untereinander einigen, wie die erste Bank der zweiten mittels der vorhandenen Grundschuld unter die Arme greift, falls es nötig werden sollte. Praktisch ist das aber aufwändig zu verhandeln und die aktuelle Bank hat daran kein Interesse - die würde ja wohl lieber selbst das Geschäft machen.

    Wahrscheinlich ist es günstiger, eine der beiden Wohnungen bevorzugt abzubezahlen und dann als frei verfügbare Sicherheit einzusetzen - sofern die Konditionen der derzeit finanzierenden Bank nicht akzeptabel sind.
     
  4. Pitty

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    Frage die Bank, ob die 2 Wohnungen als Sicherheit ausreichen. Schlimmstenfalls wollen Sie noch eine 3. Wohnung als Sicherheit.
     
  5. #4 ApartmentBuyer, 03.04.2019
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    @Andres

    Danke erstmal. Ja, das hab ich auch schon ein paar mal lesen können, dass keine 2. Bank gerne hinzukommt, weil sie wohl im schlimmsten Fall erst an 2. Stelle Geld sehen würden.

    Kurze Frage, wenn man nun aber eine der beiden Wohnungen abgezahlt hätte, würde ja der steuerliche Vorteil verloren gehen, da die Immobilie angezahlt wäre und man darauf keine Zinsen mehr zahlen würde.

    @Pitty

    Aha und wie würdest du das anstellen? Mal eben ne 3. Wohnung kaufen? :152: :erschreckt008: Dafür möchte ich doch die ersten beiden Beleihen...
     
  6. #5 immobiliensammler, 03.04.2019
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    Frag mal bei den Bausparkassen, die sind es gewohnt, mit Absicherungen an zweiter Rangstelle zu arbeiten, zwar etwas teurer, aber wenn es sonst nicht geht ....
     
  7. #6 Aktionär, 03.04.2019
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    Hallo!
    Wenn ich das richtig verstehe hast Du zwei Wohnungen im Bestand mit einer Restschuld von T€ 68 und möchtest 1-2 weitere erwerben. Die dazu nötige Finanzierung möchtest Du über "freie Werte" aus den ersten beiden Wohnungen absichern. Was ist denn mit den Neuerwerbungen? Haben die keinen (Sicherungs-)Wert? Sonst kannst du die Finanzierung der beiden Neuen Einheiten an insgesamt 4 Wohnungen besichern. Alles weitere erklärt Dir deine (Haus-)Bank.
     
    Pitty gefällt das.
  8. #7 immobiliensammler, 03.04.2019
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    Sind diese beiden Wohnungen wenigstens bei der gleichen Bank finanziert?
     
  9. #8 Fischlaker, 03.04.2019
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    Bezüglich der Absicherung :

    1 bzw. 2 Wohnungen neu ohne EK ( nur die NK ) zu finanzieren ist durch eine zusätzliche Absicherung auf vorhandenen Wohnungen ( freie Bewertungsteile ) grundsätzlich kein Problem. Insg. sollte man unter 80 % besser 60 % des Beleihungswertes aller 3 bzw. 4 Wohnungen kommen. ( BW ist , grob gesagt, 90 % des Nettokaufpreises der neuen Objekte bzw. VKW der vorhandenen Wohnungen. ) Das Problem liegt bei der Arbeit die auf die Bank ( insbesondere wenn es nicht die Bank ist die die 2 vorhandenen Wohnungen finanziert hat ) zukommt.
    (z.B. 3 bzw. 4 Objekte einwerten bzw. einwerten lassen). Hinzu kommt, dass wenn die Bank für die neue Finanzierung nicht die ist die die vorhandenen Wohnungen finanziert hat, auf den vorhandenen Objekten „Erstrangbelastungen“ sind. Diese „Erstrangbelastungen“ ( in Höhe der Restschuld ) werden bei der Beleihungsberechnung fiktiv mit „Restschuld zuzüglich 18 % Zins zuzüglich 5 % NK „ angerechnet.

    Fazit : In der Praxis nur mit einem „leistungswilligen„ Vorortberater ( Sparkasse bzw. Volksbank ) abzuwickeln.

    Was auch ganz wichtig bei Kaufüberlegungen ist : Die Kapitaldienstfähigkeit und somit ist die ( nachweisbare ) Bonität der Kreditnehmer.
    Banken führen grundsätzlich Finanzierungen nur auf Grund der Sicherheit und der aus den Objekten abzuleitenden Einkünften bis 60 % des Bw bzw. 50 % des KP durch.
     
  10. Duncan

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    so viel zur grauen Theorie. Sollen die neuen Wohnungen in der gleichen Gegend liegen? Dann dürfte das im wirklich freien Handel nichts werden. Nur über Vorzugsangebote alá da kennt wer wen, der wen kennt und da ist noch was offen. Die Kaufpreise in Berlin klingen im überregionalen oder gar internationalem Bereich zwar recht billig, sind aber im Verhältnis zum realistisch erwartbarem Ertrag und erst recht zum offiziellem Mietspiegel (und noch viel mehr zur politischen Wetterlage) absolut überhöht. Ein 30 bis 40facher Faktor ist durchaus üblich, auch was gen dreistellig wurde schon ernsthaft verlangt! Dazu dann die Freude der Auseinandersetzung mit Milieuschutzgebieten, Vorkaufsrechten des Senats zu Gunsten Dritter und der einfache Fakt das in Berlin hunderte potentielle Immobilienkäufer rumrennen die einen Notartermin noch heute vereinbaren können und im Notartermin den Koffer mit Bargeld auf den Tisch legen können oder mindestens innerhalb des Termins die Überweisung beauftragen können. Die brauchen nicht noch wochenlang mit Banken verhandeln.
    Also um da zum Zuge zu kommen muss der Sympathiebonus schon extrem groß sein. Ob sich das ganze dann wirklich noch rechnet, wenn man für sein Geld arbeiten gehen muss und nicht gerade solche Probleme hat.
     
  11. #10 ApartmentBuyer, 06.04.2019
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    Ja, gleiche Bank und sind auch im selben Haus.
     
  12. #11 ApartmentBuyer, 06.04.2019
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    Danke erstmal für deine Einschätzung.

    Ich muss das Ganze mal auseinander nehmen und mit Zahlen durchrechnen, damit man es besser versteht. Bitte korrigiere mich, wenn ich das falsch gerechnet, oder von Grund auf falsch verstehen sollte.

    Wenn man unter 80% bzw. 60% des Beleihungswertes aller 3 bzw. 4 Wohnung bleiben soll oder. 90% des VKW der bestehenden Wohnungen, würde das so viel heißen:

    WE1 hat einen Wert von ca. Euro 184.000 (58,xx m2 zu je 3150,-/m2)
    WE2 hat einen Wert von ca. Euro 184.000 (58,xx m2 zu je 3150,-/m2)
    WE3 (sagen wir mal hypothetisch VK von ca. 250.000)
    WE4 (sagen wir mal hypothetisch VK von ca. 250.000)

    Würde heißen, wir könnten max. Euro 331.200,- (90% des VKW der bestehenden WE1 & WE2) erhalten? Oder müssen wir davon noch die knapp Euro 68.000,- abziehen, die von der Hypothek ausstehend sind, sprich wir könnten "nur" Euro 263.000,- erhalten?

    Das mit der Beleihung durch eine 2. Bank wird sich wohl aufgrund des 2. Ranges und den dadurch extrem hohen Zinsen wohl nicht lohnen.

    Zwecks Bonität, da liegen wir schlecht gerechnet nach allen Ausgaben bei ca. 750 Euro Überschuss pro Monat (also Einkommen minus alle Ausgaben).
     
  13. #12 ApartmentBuyer, 06.04.2019
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    Wohnungen sollen im Süden Berlins liegen (wo wir uns auskennen).

    Ja, also immoscout & Co. sind nur zum am Abend durchschauen, aber von dort wird nichts gekauft, da zu teuer. Sprich es wäre dann wirklich so, dass es über jemanden kommt und wohl Immobilien sind, die gar nicht erst online geschaltet werden.

    Aber wir müssen halt von der Bank eine Zusage erhalten, dass wir Immobilien bis zu einer Summe in Höhe xyz finanziert bekommen. Nur das ist ja im Moment wohl das Problem, denn ohne Immobilie für die Bank zum Rechnen, keine Zusage und ohne Zusage über die Kredithöhe, kann ich nicht zwecks der Immobilie anfragen. Leider sehr blöd.
     
  14. #13 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Und da beißt sich für Dich - wie für manch andere - die Katze in den Schwanz.

    Ich nehme mal Deine Zahlen aus den Posts vorher:

    Für die Bank zählt aktuell nur WE 1 und WE 2, alles andere sind fiktive Zahlen. Zusammen also (Deine Angaben als auch für die Bank richtig unterstellt) 368.000 Euro, davon möglicher Beleihungsauslauf 80 % (mit schlechteren Zinsen, besser würde es bei 60 %) also 294.000. Du müsstest also Deine jetzige Bank überzeugen, die bestehende Finanzierung von 68.000 Euro auf 294.000 Euro aufzustocken und dafür z.B. eine Globalgrundschuld auf die beiden Wohnungen eintragen zu lassen. Da hättest dann also 226.000 Euro Liquidität für den Kauf von Wohnung 3, könntest dann darauf wieder (so die Bank mitspielt) 80 % erhalten (abzüglich Kaufnebenkosten wären das dann wohl 157.000 Euro für Wohnung 4).

    Alles unter dem Vorbehalt, dass Du dafür eine Bank findest. 750 Euro freies Einkommen finde ich übrigens für ein solches Spiel noch lange nicht ausreichend, da bleiben mal bei zwei Wohnungen gleichzeitig die Mieten aus, die Hausgelder und Kreditraten laufen weiter, und dann?

    Ich würde Dein Vorhaben unter "Träumerei" ablegen, ebenso die Möglichkeit, am Markt vorbei günstig Objekte akquirieren zu können, zumindest nicht, solange Du für den jederzeit möglichen Kaufpreis noch mindestens eine Null hintendranhängst, besser sogar 2.
     
  15. #14 ApartmentBuyer, 06.04.2019
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    @immobiliensammler

    Danke für die Ausführungen, so ist es verständlicher.

    Vorausgesetzt die Bank bewertet WE1 & WE2 wie angenommen und durch die Eintragung der Globalgrundschuld würden Euro 294.000,- für einen weiteren Immobilienkauf zur Verfügung stehen, allerdings dann auch bei der gleichen Bank. Die Idee wäre, anders als bei den ersten 2 Immobilien, nicht wieder 50% EK einzusetzen, sondern weniger, um mehr Immobilien erwerben zu können.

    Würde es dann so gehen, dass die 294.000,- frei als EK eingesetzt werden könnten sprich um damit das EK und evtl. auch die NK für z.B. 2x oder 3x WE's zu nutzen, oder würde dies nur für die volle Summe der WE3 eingesetzt werden dürfen. Also, z.B. 3x WE's für z.B. je 250.000,- und die 294.000,- als EK in 3x Teile zu teilen:

    WE3 = EK 100.000,- und den Rest als Kredit (sprich 150.000,-)
    WE4 = EK 100.000,- und den Rest als Kredit (sprich 150.000,-)
    WE5 = EK 94.000,- und der Rest als Kredit (sprich 156.000,-)

    Gedankenfehler oder doch irgendwie realisierbar?

    Unser Erspartes möchten wir eben nicht als EK einsetzen, sondern für etwaige Mietausfälle, Renovierungen, Instandhaltung usw. auf der hohen Kante belassen und idealerweise die Immobilien voll finanzieren. Mietausfälle wären im Notfall min. 9-12 Monate gedeckt (falls beide Wohnungen gleichzeitig nicht vermietet wären).

    Träumerei, nein, denn ich sehe es nicht ein unser Leben so leben zu müssen um im Alter in die Armut zu fallen, weil es keine Renten mehr geben wird. Ich möchte dem entkommen und bin bereit dafür was zu machen.
     
  16. #15 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Ob das realisierbar ist kann Dir nur die Bank sagen, mit der Du zusammenarbeiten willst, ich hätte Bedenken.

    Warum willst Du Erspartes bei 0 % Zinsen auf der Bank lassen und gleichzeitig (möglichst noch von der gleichen Bank) einen Kredit aufnehmen? Da lasse ich mir für den Fall der Fälle lieber einen höheren KK-Kredit (eben auch mit der Grundschuld abgesichert) geben.

    Träumerei meine ich nicht, dass Du davon träumst, von Mieteinnahmen zu leben, sondern dass Du davon träumst, dass bei 750 Euro Haushaltsüberschuss eine Bank solche Finanzierungen macht! Und auch, dass Du davon träumst, außerhalb des Marktes Schnäppchen für rund 250.000 Euro zu bekommen. Da gibt es viel zu viele andere, die hier einfach mal als Barzahler auftreten. Bei 2,5 Mio. wird hier der Wettbewerb geringer, bei 25 Mio. nochmal. Dann kann man günstige Objekte bekommen, wenn man sofort zuschlagen kann ohne lange mit der Bank zu verhandeln.
     
  17. #16 ApartmentBuyer, 06.04.2019
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    Das EK möchte ich einfach wenn möglich nicht einsetzen, um eben für Notfälle schnell flüssig zu sein. Ich möchte wenn möglich die nächsten Jahre noch das tiefe Zinsniveau mitnehmen und einige Immobilien hinzukaufen.

    Die 750 Euro wären ja auch nur für den Notfall aus Einkünften durch Arbeit, ohne irgendwelche Boni und andere Einnahmen. Die jetzigen zwei WE's finanzieren sich auch selber und werden mit der nächsten Mieterhöhung im Juni einen positiven Kapitalfluss von etwas mehr als Euro 160.00/Monat erzielen (ein Stellplatz kommt noch in die Vermietung hinzu) was die Summe dann auf knapp +210.00/Monat ergibt.

    Klar kriegt man in Berlin heute nichts mehr unter 2000-2500/m2 (im guten Zustand), die meisten gehen eher ab 3000-3500/m2 in den Verkauf. Aber es handelt sich halt dabei um Objekte, die wie das meiste was online geht, schon 2. Wahl ist (nicht abwertend gemeint). Die richtigen Angebote, die werden alle unter der Hand gehandelt, bevor ein normaler Interessent sie je online zu sehen bekommt.

    Würde ich solche Objekte in Erwägung nehmen, dann stimme ich dir zu, würde ich es auch sein lassen. Aber gut, geredet wird viel, solange der Tag lang ist. Ich werde berichten, wenn wir mehr wissen. Jetzt geht es darum, herauszufinden, ob und zu welcher Summe die Bank neu beleihen würde.
     
  18. #17 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Und genau diese Kapitaldienstfähigkeit ist mit 750 Euro monatlich eben viel zu gering, um Darlehen über eine halbe Million (wie von Dir ja angedacht) aufzunehmen.

    Was machst du im Worst-Case, sprich beide Mieten fallen für ein Jahr aus?

    Berichte mal, was der Banker gesagt hat!
     
  19. #18 immobiliensammler, 06.04.2019
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    Okay, und wie teuer sind dann die guten Angebote, die nie online erscheinen? Glaubst Du, die sind billiger als 3 - 3,5 TEUR? Klar, weil die Anbieter ja blöde sind!
     
    dots gefällt das.
  20. #19 ApartmentBuyer, 06.04.2019
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    Wie schon gesagt, wir können im Notfall jetzt min. 8 Monate beide WE's zahlen, ohne dass ein Mieter drin wäre. Dazu kommen dann noch die monatlichen 750 Euro hinzu, sprich alles in allem wären es genau 40 Monate Komplettausfall, die wir stemmen könnten.

    Kein Anbieter ist blöde, aber es werden immer wieder ganze Strassenzüge verkauft, sprich die von dir angesprochenen Angebote ab 2.5 bzw. 25 Millionen. An die kommt man als "Normalo" halt eben nicht dran. Ich komme da auch selber nicht dran, nur durch die erwähnten Kontakte eben. Und dann ist das da eben 1-2 WE's aus einem Gesamtkonvolut, die man rauskaufen darf (wenn ich das mal so salopp ausdrücken darf). Genau so war es auch bei unseren ersten beiden WE's.
     
  21. #20 immobiliensammler, 07.04.2019
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    Wir drehen uns im Kreis - wenn Du so gute Kontakte hast, warum bekommst Du dann nicht auch eine Bankfinanzierung für genau dieses geplante Objekt? Dann kommt es doch auf eine Woche Beleihungs- und Kreditprüfung auch nicht an, oder?
     
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