Frage zur Eigenanteilberechnung bei Selbstnutzung einer Wohneinheit

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Julche, 23.05.2014.

  1. Julche

    Julche Neuer Benutzer

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    Hallo Ihr Lieben,

    Nach reiflicher Überlegung, haben wir uns entschlossen ein Haus zu kaufen, und dabei teilweise zu vermieten.
    Das Objekt vefügt über vier Wohneinheiten mit eigenen Zählern (Gasetagenheizung und Strom) und auch die Wasserleitung kann für jede Einheit mit wasseruhren versehen werden.

    Laut Kaufvertrag hat das Haus insgesamt 280qm Wohnfläche, eingeteilt in zwei Wohnungen a 50qm (2 Zimmer, Küche, Diele, Bad) eine 100qm (4 Zimmer Küche Diele Bad) und eine 80qm (4Zimmer Küche Diele Bad). Dazu kommt noch ein seperater Raum auf der mittleren Etage, die wir zur 100qm Wohnung zählen werden.
    Diese mittlere Etage wollen wir auch selber beziehen, und die anderen Drei Einheiten vermieten.

    Dies zur Vorgeschichte, sobald wir ins Haus rein kommen, werden die Wohnungen aber nochmal genau bemeßen werden.

    Das wir bei den Werbungskosten den Eigenanteil abziehen müssen ist klar (außer bei eindeutiger Zuordnung zu einer Mieteinheit).
    Bisher habe ich nur die Angabe gefunden, das dies Anteilsmäßig zu den qm gerechnet wird.
    Das wären bei den obigen Angaben dann 38% die wir rausrechnen müßten.

    Was ist aber, wenn die umlagefähigen Nebenkosten nach einem anderen Verteilerschlüssel aufgeteilt werden?
    So möchten wir zb die Müllgebühren pro Kopf abrechnen, Wasser nach Verbrauch, Hausmeister (Treppenreinigung, Winterdienst), Allgemeinstrom etc nach Wohneinheiten und nur soetwas wie Grundsteuer und Umlagefähige Versicherungen nach qm.

    Bleibt es dann bei Abzug der Selbstnutzungskosten von den Betriebskosten dennoch immer bei der Aufteilung nach qm?

    Und kann ich die Nebenkosten mit unterschiedlichen Verteilerschlüsseln (die natürlich im Mietvertrag erläutert werden!) abrechnen?

    Liebe Grüße
    Nicole
     
  2. AdMan

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  3. #2 ChristianP, 23.05.2014
    ChristianP

    ChristianP Gesperrt

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    Hallo,

    grundsätzlich kann ich dir nicht weiterhelfen, aber das hier ...

    ... würde ich mir nochmal gründlichst überlegen.
    Meiner Erfahrung nach gibt das nur Ärger. Du musst taggenau festhalten, wieviele Personen in der Wohnung gewohnt haben, dabei musst du zwischen Besuch und Bewohner unterscheiden.
    Ab wann ist der Besuch als Bewohner zu zählen?
    Gerecht ist so ein Umlageschlüssel nie, egal ob nach Personen, Quadratmeter Wohnfläche oder Einheiten. Der Umlageschlüssel nach Personen bedeutet m.E. für den Vermieter den allergrößten Rechtfertigungsaufwand ggü. den (anderen) Mietern.
    Machs nach Wohneinheiten, das ist für alle transparenter. Oder, wenn du unbedingt willst, nach qm Wohnfläche.

    Gruß,
    Christian
     
  4. Andres

    Andres
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    Sicher, dass das mit der WoFlV vereinbar ist? Wenn es sich bei diesem separaten Raum z.B. um einen Abstellraum handelt, wäre das nicht zulässig.


    Richtig.

    Das interessiert das FA nicht.


    Ja.


    Insgesamt solltet ihr diese ganze Geschichte weniger am persönlichen Gerechtigkeitsempfinden orientieren, sondern euch nach praktischen und finanziellen/steuerlichen Kriterien aufstellen. Je komplizierter die Abrechnung, desto mehr Fehler könnt ihr machen. Fehler gehen zu euren Lasten!

    Da ihr die größte Einheit im Haus habt, profitiert ihr von Maßstäben, die euch weniger beteiligen als das bei der Wohnfläche der Fall ist. Beispiel: Eine Abrechnung nach Wohneinheiten beteiligt euch zu einem Viertel - nach Wohnfläche wärt ihr viel stärker dabei. Steuerlich ist das zwar ungünstiger (den erzielten Überschuss müsst ihr mit dem Staat aufteilen), insgesamt bleibt trotzdem mehr bei euch hängen.

    Auch wenn in diesem Fall die steuerlich ungünstige die insgesamt profitablere Lösung ist, seid ihr mit solchen Fragen beim Steuerberater gut aufgehoben - zumindest für das erste Jahr. Wenn dann alles in "geordneten Bahnen" verläuft, kann man sich auch selbst darum kümmern.
     
  5. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Eigenanteilberechnun g....

    seit geraumer Zeit sind Nebenkosten nur noch nach qm abzurechnen, es sei denn, die
    Wohnungen hätten alle die gleiche Wohnfläche.
    Nachdem Verbrauchskosten ohnehin nicht mehr pauschal berechnet werden dürfen, d.h.
    nur nach Verbrauch, verbleiben bezüglich der qm-Abrechnung noch die Versicherungen, Grundsteuer etc.
    Z.B. ein MFH mit 3 x 1-Zi-Wohng je 40 qm und 2 x 3-Zi-W. je 80 qm. Hier wären die Mieter der 1-Zi-W. bei Abrechnung nach Wohneinheit stark benachteiligt. Ist einleuch-
    tend.
    Ausnahmen gibt es möglicherweise bei Häusern mit 2 Wohnungen, in dem der Vermieter
    selbst eine bewohnt.
     
  6. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht meinst du das Richtige, aber so wie es da geschrieben steht, ist die Aussage einfach nur Unfug.

    Ich würde Wasser nach Verbrauch abrechnen, Kabel (sofern vorhanden) nach Wohnungen und den Rest nach Fläche. Alles andere ist eher unüblich und führt nur zu Diskussionen mit den Mietern.

    Dem Finanzamt dürfte das alles ziemlich egal sein, da Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind.
     
  7. Julche

    Julche Neuer Benutzer

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    @Andres:
    Nach der WoFlV ist es ein Abstellraum, da er keine Heizung hat und auch nicht über die Wohnung zu betreten ist, sondern nur vom Treppenhaus aus.
    Der wird auch nicht mitgezählt bei der Wohnfläche der Mitte...und er hat aber 17qm^^

    Wollte nur ausdrücken das wir diesen Raum eben für uns nutzen, weil er eben auf der mittleren Etage ist.

    Steuerberater bin ich grade auf der Suche nach. Möchte da schon jemanden der sich mit der Materie Vermietung auskennt, da es dort ja doch einiges zu beachten und zu wissen gilt. Alleine diese Unterscheidungen ob Anschaffungskosten, zeitnahe Herstellungskosten oder Werbungskosten etc machen mich noch wahnsinnig.
    Und zwei Steuerberater die ich dann noch solchen Beispielen gefragt habe, wußten damit nix anzufangen. Na Danke^^

    @Nanne:
    Ähm, hast Du da nen Link zu nem Gesetz etc für mich?
    Ich weiß nur das, wenn im Mietvertrag nichts anders vereinbart ist, zählen die QM als Verteilerschlüssel.
    Sonst ist der Vermieter frei den Schlüssel zu wählen.

    Ansonsten habe ich die Nebenkosten nun so aufgeteilt:
    - Nach Wohneinheiten:
    Wasserversorgung (Grundgebühr, Oberflächenwasser, Wasserenthärter)
    Müllgebühren
    Hausmeister/Reinigung/Winterdienst etc
    Allgemeinstrom, Wartungen und diverses laut Betriebskostenverordnung

    - Nach Verbrauch
    Wasserverbrauch/Abwasser nach eigenen Zähleruhren pro Wohneinheit

    - Nach Quadratmeter Wohnfläche
    Grundsteuer
    Versicherungen

    Ich hoffe das ich soweit an alles gedacht habe, aber die Mieter sind auch informiert das wir eventuelle Dinge nach der ersten Abrechnung anpassen usw.
     
  8. Andres

    Andres
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    Schön, aber unsinnig. Den Abrechnungsmaßstab könnt ihr (mit wenigen Ausnahmen) nicht einseitig ändern.
     
  9. ika

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    Ich würde in diesem Zusammenhang empfehlen, den § 556a BGB gründlich durchzulesen.

    Im Übrigen würde ich verschiedene Preiskomponenten einer Kostenart (Grund-/Mengenpreis) niemals trennen.
     
  10. Julche

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    Andres, wer sagt denn das wir das einseitig ändern wollen?
    Die drei Mieter würden dem entsprechend zustimmen.
    Und ansonsten müßen sie ja nach der Nebenkostenabrechnung entweder nachzahlen oder bekommen was zurück.
    Wenn man daraufhin die Vorauszahlungen anpasst, ist das doch auch im Sinne der Mieter!

    Ika, ja den § kenn ich und dort steht das die qm Verteilung anwendung findet, wenn nichts anderes vereinbart ist.
    Genau das hab ich doch geschrieben und bei uns IST eben etwas anderes vereinbart.


    Das bei der Wasserversorgung diese Trennung ist, ist aber durchaus legitim und die Grundgebühren sind nun einmal etwas was alle gleichermaßen nutzen.
    Wieso soll jemand der mehr Wasser verbraucht, auch mehr Grundkosten zahlen?
    Finde ich unfair.
     
  11. ika

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    Fair, unfair - von solchen Überlegungen solltest du dich verabschieden. Es gibt keine vollkommene Gerechtigkeit bei den Nebenkosten..

    Vereinbart heisst immer, dass _alle_ Parteien dem zustimmen. Weiter oben schreibst du aber noch, dass du das so machen willst und den Mietern mitteilst. Das ist ausdrücklich keine Vereinbarung!

    Ansonsten, wenn du eh meinst alles besser zu wissen, bitte sehr. Ich finde deine angefachten Verteilerschlüssel teilweise unsinnig, teilweise schwachsinnig (Müll nach Einheiten - ich lach mich schlapp. War eben nicht noch die Rede von "unfair"?)
     
  12. Julche

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    Hu..Holla..

    Bitte nicht gleich so aggresiv, ich habe Dir nichts getan!
    Wenn ich glauben würde alles besser zu wissen, würde ich bestimmt keine Posts mit Fragen hierher stellen.

    Müll nach Einheiten deswegen, weil alle Einheiten mit je einer Person belegt sind und die Argumente wieso man nicht "nach Kopf" angeben sollte, die ich hier bekommen habe, mir sinnig erschienen sind.

    Ich habe nicht geschrieben das ich "das so machen will und den Mietern mitteilst"..bitte lies dort einmal genau, denn ich schrieb:
    Informiert das WIR anpassen.
    So wie ich es im letzten Post erklärt habe. Wußte nicht das hier jedes Wort auf der Goldwaage zum negativen ausgelegt wird.

    Also frage ich mich wieso ich hier gleich so angegangen werde, wenn ich Dinge nachfrage...Schade..sehr schade...hatte ich doch bisher einen anderen Eindruck von diesem Forum gewonnen...:erschreckt005:
     
  13. ika

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    Sofern obiges "wir" nicht als Pluralis Majestatis zu verstehen ist, muss man davon ausgehen, dass es dich + den Rest deiner Familie (Mann, Partner(in), o.ä.) meint und NICHT dich und deine Mieter.

    Da du außerdem schreibst, dass ihr eine Wohnung selber nutzen wollt, erscheint mir die Richtigkeit der Aussage, jede Wohnung wäre von einer Person bewohnt, zudem fraglich.

    Es wird, insbesondere da wir uns hier im (miet-)rechtlichen Bereich befinden, grds. jedes Wort "auf die Goldwaage" gelegt. Ein nicht bzw. falsch gesetztes Komma kann ganze Klauseln (z.B. Schönheitsreparaturen) zu fall bringen, von daher solltest du dich daran gewöhnen.

    Mach halt wie du denkst, meine Ansicht kennst du, den Vorschlag des Gesetzgebers ebenfalls. Wenn du meinst, dein Ansatz ist sinnvoller (und sinnvoll heisst eben gerade NICHT, dass es der ist, der dich persönlich finanziell besser stellt) dann vereinbare es halt. Wirst du auf lange Sicht aber keine Freude mit haben.
     
  14. Andres

    Andres
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    Es war nur unklar, ob das das Vermieter-WIR oder das Mieter+Vermieter-WIR ist. Außerdem: Solange keine konkreten Maßnahmen zu erwarten sind, werden viele Mieter mit so ziemlich allem einverstanden sein. Wenn du dann eine Anpassung vorschlägst, rechnet der Mieter vielleicht kurz nach - und plötzlich hat sich seine Meinung zu diesem Thema geändert.

    Im schlechtesten Fall habt ihr danach verschiedene Maßstäbe im Haus. Das kann nicht in eurem Interesse sein. Daher ganz klare Empfehlung: Keine Sonderlösungen, an üblichen Vereinbarungen orientieren. Das gibt allgemein weniger Überraschungen und macht es dir auch leichter, im Einzelfall Hilfe zu bekommen, da sich niemand in deine Spezialkonstruktion einarbeiten muss. Was üblich ist, hat dir ika schon geschrieben.


    Nicht jammern, davon wird nichts besser. Ja, hier werden Worte teilweise auf die Goldwaage gelegt. Präzision ist in der Vertragsgestaltung wichtig und wenn es zum Streit mit dem Mieter kommt, wird dir auch sehr oft alles zu deinen Ungunsten ausgelegt.

    Außerdem schlagen hier genug Vermieter auf, die heftig mit den Folgen der Fehler zu kämpfen haben, die du vermeiden möchtest. Da weist man lieber etwas deutlicher darauf hin, was nicht funktionieren wird ...
     
  15. Julche

    Julche Neuer Benutzer

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    Ok, ich merke das ich scheinbar bei allem weiter ausholen muß, auch wenn wir von meiner eigentlichen Frage immer witer wegkommen bzw diese eigentlich schon beantwortet war/ist.

    Die Obere Wohnung wird von mir als Atelier genutzt werden und die Nebenkosten entsprechend abgerechnet werden (zusätzlich zum eigenanteil durch die mittlere Wohnung).
    Ich habe beim Finanzamt nachgefragt, als Gewerbeeinheit gilt dies nicht, da ich weder Publikumsverkehr habe, noch "nach außen in Erscheinung trete" sprich keine Werbeschild oder sowas angebracht wird.
    Somit ist dies wie ein Home-Office oder Künstleratelier zu handhaben.
    Der Finanzbeamte meinte sogar, das wir dies dann auch als vermietete Einheit bei den Werbekosten sehen könnten etc, was wir aber nicht tun werden sondern bei Werbekosten/Erhaltungsaufwand etc nur die beiden fremdvermieteten Wohnflächen berücksichtigen werden.(Was die Anrechnung angeht als absetzbare Kosten)

    Nur eben die Nebenkosten werden sozusagen von uns doppelt getragen...für die Mitte und seperat für Oben.
    Somit zahlen wir bei einer Abrechnung per Einheit ja doppelt...und sind zwei Personen...
    Bei QM zahlen wir auch entsprechend mehr und Verbrauch wird eh durch die Zähler angezeigt.

    Habe dies eben nur nicht haarklein erklärt, weils meine eigentliche Frage nicht beeinflußt hat, und es doch heißt man soll sich kurz fassen und so...

    Sorry, ich meinte nicht den Maßstab bzw Verteilerschlüssel der angepasst werden soll/kann (in Absprache mit den Mietern) sondern die Höhe der Vorauszahlungen.
     
  16. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Sind denn schon Mieter im Haus? Dann müsst ihr die vorhandenen Mietverträge und die darin enthaltenen Abrechnungsmaßstäbe übernehmen. Wenn ihr die Betriebskosten nach einem anderen Maßstab abrechnen wollt, müsst ihr vorab eine Verneinbarung mit den Mietern treffen. Ich glaube aber kaum, dass die Mieter einer Vereinbarung, in der sie schlechter gestellt werden, zustimmen.

    Ausnahme ist, wenn Wasseruhren eingebaut werden und nach Verbrauch abgerechnet werden soll, dann muss der Mieter nicht extra zustimmen. Das kannst du einseitig mit der nächsten Abrechnung nach vorheriger Ankündigung ändern.
     
  17. Julche

    Julche Neuer Benutzer

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    @Galaxy,
    nein, wir haben die Mieter nicht übernommen. Die Einzugstermine sind: bis 30.06 wir, 01.07 und 01.08 die beiden Mieter.

    Wasseruhren waren schon für jede Einheit drin, sind aber ausgetauscht worden und somit neu wegen Eichung.
    Die Hauptwassruhr wurde erneuert, als wir die alte Hauptleitung aus Stahl neu gelegt haben. Somit sind nun überall Kupferleitungen.
    Eine Waserenthärtungseinrichtung wird wahrscheinlich noch bis Herbst dazu kommen.

    Stromzähler waren die ganze Zeit nicht abgemeldet und die Gaszähler (Gasetagenheizung) werden wieder eingesetzt sobald der Installateur den Termin feri hat um die Heizungen wieder in Betrieb zu nehmen (da warten wir nur noch auf das "Go" des Gasversorgers.(Bei beidem müssen sich die Vermieter selber beim Versorger anmelden)

    Und wie schon geschrieben, die Verteilerschlüssel will ich ja gar nicht ändern sondern eben die Vorrauszahlungen anpassen wenn es nötig ist.

    Und das darf man doch entsprechend der Jahresabrechnung oder?
     
  18. Andres

    Andres
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    Sorry, Missverständnis. Ja, natürlich darf man das, und zwar immer nach einer Abrechnung.
     
  19. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Eigenanteilberechnung...

    ika, hast mich falsch verstanden.

    Verbrauchsabhängige Kosten, also die nach Meßgeräten abgerechnet werden können,
    sind pauschal seit geraumer Zeit nicht mehr zulässig, z.B.Wasser, Heizkosten. Ich habe
    in meinem Miethaus dafür Zähler. Allg.Strom wird mit der Haizkostenabrechnung durch
    Brunata abgerechnet. Steuern u.Versicherungen nach qm, diese Kosten könnte man nur
    nach Wohneinheit abrechnen, wenn alle Wohnungen gleich groß wären, fast logisch.

    Mit NK-Abrechnungen habe ich so gut wie keine Probleme, und das seit vielen Jahren
     
  20. Andres

    Andres
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    Das stimmt so aber nicht.

    Den Kaltwasserverbrauch pro Einheit muss man nicht erfassen und auch nicht danach abrechnen. Nur wenn solche Zähler (freiwillig) montiert wurden, muss danach auch abgerechnet werden. Bei Warmwasser und Heizung sind die Zähler Pflicht (aber auch nicht für alle ...) also muss auch danach abgerechnet werden.
     
  21. Julche

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    Andres, eine kurze Nachfrage:
    Du schreibst bei warmwasser sind die Zähler Pflicht.
    Nun..bei uns erfolgt die Warmwasser aufbereitung über die Gasetagenheizung...also reicht da ja die Gasuhr richtig?
    Ich gebe zu ich bin grade etwas verwirrt.

    Wasserzähler, Stromzähler und Gaszähler sind für jede Einheit seperat, Gas und Strom läuft dirket von den Versorgerwerken mit den Mietern, Wasser eben über den Hausbesitzer und wir rechnen anhand der separaten Zähler ab.

    Müßte alles so korrekt sein oder?
     
Thema: Frage zur Eigenanteilberechnung bei Selbstnutzung einer Wohneinheit
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