Frage zur systematischen kurzfristigen Vermietung von WEG

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hunter, 06.04.2014.

  1. Hunter

    Hunter Gast

    Hallo zusammen,

    Ich bin auf dieses Forum gekommen um eine Antwort auf meine Frage zu finden, leider suchte ich am Ende nach einer Nadel im Heuhaufen :(

    Ich bin seit längerer Zeit interessiert daran WEG in Berlin zu erwerben um diese systematisch kurzfristig unterzuvermieten (in erster Linie an Touristen). Grund - WEG in Berlin sind recht stabile Sachwerte (jaja, die Krise aus 2008 hat es gegeben, aber man muss nicht immer den Teufel an die Wand malen :) ), und natürlich eine erhöhte Rendite.

    Man hört jedoch immer wieder Sachen wie "lass es", "das lohnt sich nicht", "die Verwaltung macht Ärger", etc.

    Zunächst würde ich gerne Fragen - ist alles wirklich so schlecht wie die Leute sagen? Nicht nur in der Theorie sondern auch in der Praxis?

    Über kleine Tipps oder Links zum Weiterlesen bin ich sehr dankbar :)

    Grüße,

    Hunter
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ich weiß nicht, was "die Leute" sagen, ich weiß nur, was ich sage: Vermieter tragen unternehmerische Risiken. Knapp vereinfacht heißt das: Wenn irgendwas schief läuft, ist das im Regelfall verschuldensunabhängig dein Problem. Die Einnahmensituation kann immens variieren - im einen Monat hast du reguläre Einnahmen und praktisch null Kosten, im anderen Monat musst du aus deinem Privatvermögen zuschießen. Man darf sich nicht zu fein sein, auch mal selbst anzupacken. Niemand schreibt dir irgendwelche Qualifikationen vor, aber wenn man sich an allen Fronten (Technik, Recht, Verwaltung, Finanzen, ...) ständig externen, professionellen Rat holen muss, wird das auf Dauer nichts.

    Wenn du dich damit grundsätzlich anfreunden kannst, könnte das etwas für dich sein.


    Ob deine Idee funktioniert, wird dir hier niemand sagen können. Wenn du systematisch auf kurze Zeit vermietetest, hast du ganz andere Probleme, als der typische Wohnungsvermieter. Ob das auf Dauer auch rentabel ist, wird erheblich vom Kaufpreis der Wohnung (und von einer ggf. erforderlichen Finanzierung) abhängen.

    Du solltest bedenken, dass vermutlich eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen wird (das verursacht z.B. zusätzliche Steuerpflichten) und dass du mit deiner Nutzungsabsicht womöglich in Konflikt mit der Eigentümergemeinschaft geraten könntest.
     
  4. Hunter

    Hunter Gast

    Ok, danke für den Tipp!

    Nicht ganz verstehe ich jedoch die Antwort bezgl. Gewerbe, Eigentümergemeinschaft, etc.

    Gibt es keine einheitliche Regelung davon, wie die Untervermietung der Eigentumswohnung steuerrechtlich zu betrachten ist?

    Wie genau können die anderen Mieter/Eigentümer Ärger machen? Wie wahrscheinlich ist dies in der Praxis?

    Es gibt ja so viele Leute, die ihre Immobilien kurzfristig auf airbnb und vergleichbaren Seiten zur Vermietung anbieten. Hat jeder jetzt eine offizielle Erlaubnis von der Hausverwaltung, den angrenzenden Mietern/Eigentümern etc? Kann ich mir schwer vorstellen.

    Ist es denn eine Lösung, wenn man still und leise seine WEG kurzfristig vermietet, seine Steuern zahlt, und keiner Krach macht? Solange da keine Mega-Parties die Nachbarn bedrücken sollte es keine große Sache sein, oder?
     
  5. #4 Bürokrat, 06.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2014
    Bürokrat

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    Bei Kurzzeitvermietung musst du meines wissens ein gewerbe anmelden. Die meisten die ab und zu ihre wohnung über die genannten portale anbieten tun dies nicht, es handelt sich hier um eine grauzone, bzw. sind schon bemühungen da auch solche gelegentlichen Vermietungen steuerlich zu belangen. Da du die wohnung aber ständig anbieten willst wird dir das FA da schnell auf die Finger hauen, spätestens wenn du recht hohe einnahmen hast und sie nach den Mietverträgen verlangen die bei dir ständig wechseln.

    Funktionieren kann so was sicherlich du solltest dich aber da mal schlau machen (nicht über ein forum sondern steuerberater) bevor du dich in unwägbarkeiten stürzt. Außerdem muss dir klar sein dass da eine menge arbeit und leerstand auf dich wartet. Und die anderen Bewohner werden es sicherlich merken dass die mieter hier ständig wechseln, spätestens dann wenn der Japaner als Touri sie im Treppenhaus fragt wos denn schnellstens nachxxx geht...
     
  6. MBS

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    Grundsätzliches:
    WEG = Wohnungseigentümergemeinschaft
    ETW = Eigentumswohnung

    Prinzipiell wird die WEG dir aus heiterem Himmel wenig Vorschriften machen können, an wen du vermietest und wie lange. Es ist jedoch denkbar, dass in Geschäftsordnung, Gemeinschaftsordnung oder sogar in der Teilungserklärung diesbezüglich etwas vereinbart wurde. Dem wirst du dich immer beugen müssen.
    Wenn du allerdings ein Gewerbe in deiner ETW betreiben willst, dann wird das mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht gegen den Willen der Gemeinschaft, also der Mehrheit der anderen Eigentümer, machbar sein. Dies wär ja auch leicht schlüssig zu begründen: durch den erhöhten Publikumsverkehr sinkt der Wohnwert des gesamten Gebäudes.
    Außerdem können dann auch ganz andere bauliche Vorschriften greifen...
    Letztlich ist das eine Sache, die am Ende vielleicht ein Gericht in jedem Einzelfall entscheidet. Vor Gericht und auf hoher See... :tongue:

    Du siehst, ich sehe da eine Menge Unwägbarkeiten.

    Ich würde einen Mittelweg gehen: vermiete an eine Wohngemeinschaft mit Einzelmietverträgen für jedes Zimmer. Damit lässt sich auch leicht eine deutlich höhere Miete erzielen, als wenn man die Wohnung insgesamt vermietet. Leerstand ist dann weniger ein Thema. Dafür musst du damit das stressfrei läuft deine Mieter an der Entscheidung für einen neuen Bewohner beteiligen.
     
  7. raivis

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  8. Andres

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    Vorschriften bieten immer einen gewissen Auslegungsspielraum. Obwohl es viele Urteile zu diesem Thema gibt, wird dir niemand die Einschätzung deines Einzelfalls rechtssicher garantieren können - schon gar nicht ein Forum.

    Ich persönlich sehe hier viele Merkmale erfüllt, die für eine gewerbliche Nutzung sprechen - und zwar ohne jegliche Kenntnis, wie lange die Wohnung dann an einen Mieter vermietet sein wird, was noch ein ganz wesentliches Merkmal wäre. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist z.B. klar vorhanden.


    Vermutlich nicht. Viele haben auch keine Gewerbeanmeldung. In manchen Fällen mag auch gar keine gewerbliche Nutzung vorliegen. Das hilft dir aber nicht.

    Wenn in der betreffenden Anlage gewerbliche Nutzung nicht toleriert wird, hast du ein Problem - also muss man sich damit vor dem Kauf befassen. Und für die drohende Gefahr "Zweckentfremdung" hat raivis ja schon etwas Lektüre verlinkt. In dieser Hinsicht dürfte gerade in Berlin noch einiges zu erwarten sein ...


    Du sagst das so schön locker. Weißt du eigentlich, was du da an Steuern zu zahlen hättest?

    Und wieviel Krach der Mieter macht, kann man schon bei einer "normalen" Wohnungsvermietung, bei der man den Mieter normalerweise deutlich genauer kennenlernt, bevor man sich vertraglich bindet, kann man nie mit letzter Sicherheit wissen, welchen Krach der Mieter später machen wird.
     
  9. #8 Bürokrat, 07.04.2014
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    In jedem Fall kannst du davon ausgehen dass sich die anderen Eigentümer das vermutlich nicht gefallen lassen bzw. alle Register ziehen denn nachdem die anderen Mieter oder schlimmer noch die Eigentümer wenn sie selbst darin leben zum 3. mal erleben dass nach einer woche schon wieder jemand anderes in der Wohnung lebt werden die auf diqe Barrikaden gehen. Das Verhältnis zwischen den Eigentümern in einer WEG ist schon normalerweise meist schlecht aber da werden sich die meisten ganz sicher auf den schlips getreten fühlen und das große Heulen wird beginnen: "ständig Fremde in UNSEREM Haus!!!!!!!!!" Wenn du sowas wirklich gewerblich betreiben willst wären einige Häuser in guter Zentrumslage sicher die bessere Alternative als Wohnungen
     
  10. Duncan

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    Ich hab in Berlin gelegentlich beruflich in einem Haus zu tun, in dem 4 oder 5 Whg.en über eine Agentur an Touristen und Bauarbeiter vermietet werden. Die Touristen sind nicht selten Partyvolk aus aller Welt. Die eine oder andere Feier kann dann schon mal etwas lauter werden. Das ist weniger gut für das häusliche Miteinander. Anfang des Jahres ist in dem Haus einer erschossen worden. Bisher unaufgeklärt.
    Es ist ein beständiger Quell von Streit und Ärger. Sogar dem Bordell im Kellergeschoss wurde das Treiben zu bunt und hat sich lieber ein ruhigeres, friedlicheres Domizil gesucht.
     
  11. #10 Bürokrat, 08.04.2014
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    :biggrin: Alles klar!
     
  12. Duncan

    Duncan
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  13. Hunter

    Hunter Gast

    @bürokrat: bezüglich der Frage mit dem Japaner-Touristen wollte ich noch fragen: selbst wenn die anderen Bewohner merken, dass da regelmäßig öfter Touristen unterwegs in meiner Wohnung sind, kann man nicht einfach sagen "das sind Freunde von mir aus aller Welt, und ich lasse sie da ab und zu übernachten"? Verbieten kann mir sowas eigentlich keiner, und das Gegenteil zu beweisen sollte auch nicht so leicht sein, gell?
     
  14. #13 Martens, 19.04.2014
    Martens

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    Mal zusammengefaßt:
    Du willst systematisch Wohneigentum als Ferienwohnung an Touristen vermieten und damit gewerblich nutzen.
    Du hast den oben verlinkten Artikel zum Zweckentfremdungsverbot gelesen - und auch verstanden?.
    Du meinst tatsächlich, die anderen Eigentümer sind so "blauäugig", Dir Dein Treiben einfach durchgehen zu lassen, wenn Du behauptest, Deine Kunden wären alles nur Kumpels von Dir?
    Und Du hoffst weiterhin, alle Verwalter sind so "unbedarft", daß Sie keine Mittel gegen ein solches Treiben wüßten und es einfach geschehen ließen?

    Ich würde mich ja beinahe freuen, wenn Du Dein Vorhaben in einer von uns verwalteten WEG probieren würdest... :D

    Christian Martens
     
  15. #14 ÖMärz, 19.04.2014
    ÖMärz

    ÖMärz Gast

    Systematische kurzfristige Vermietung

    ---Jeder WEG-Verwalter weiß, dass für derartige Fälle eine erhöhte Umzugskostenpauschale beschlossen werden kann. Bei extremen Störungen hat die WEG-Gemeinschaft sogar das Recht auf Eigentumsentziehung.
    ---Manche Großstädte haben - wohl auch auf Druck der Hoteliers - ein Wohnraum-Zweckentfremdungsverbot erlassen, also derartige kurzfristige Vermietungen verboten.
     
  16. #15 Bürokrat, 19.04.2014
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    @ hunter: Ein Gespräch der anderen Bewohner mit den Touris reicht aus um deine Behauptungen zu entschleiern. Das geht bei den ersten 4 mal gut, dann gibts erste probleme, die bewohner setzen sich zusammen, befragen dich bei der Hauptversammlung, du lügst, sie haken bei den Touris nach, bald darauf wirst du beim FA oder sonstwo angeschwärzt...

    Ich bleibe dabei: Kaufe dir für sowas ein paar Häuser und mache es dann unter den entsprechenden Auflagen und nach Gewerbeanmeldung...
     
  17. Hunter

    Hunter Gast

    Hallo bürokrat,

    Dafür fehlt leider das nötige Kleingeld. Ich dachte daran klein anzufangen mit einer Wohnung...

    Wie steht es denn mit Wohnen auf Zeit? Wäre das nicht so ungefähr das Selbe in grün? Dafür muss man aber keine Gewerbesteuer zahlen oder Genehmigung beim Hausrat holen, oder?
     
  18. Hunter

    Hunter Gast

    Hallo bürokrat,

    Dafür fehlt das nötige Kleingeld. Ich dachte daran klein anzufangen mit einer Wohnung...

    Wie steht es mit Wohnen auf Zeit? Wäre das nicht das Selbe in grün (also kurze Dauer der Vermietung, erhöhte Rendite)? Braucht man dafür auch Gewerbeanmeldung und Erlaubnis des Hausrats?
     
  19. Andres

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    Kannst du bitte etwas genauer erklären, was du damit meinst?
     
  20. Hunter

    Hunter Gast

    Nun, es gibt ja den Begriff "Wohnen auf Zeit". Da wird auch eine möblierte Immobilie kurzfristig untervermietet, aber meistens nicht an Touristen, sondern (glaube ich) an irgendwelche Projektmitarbeiter, die zeitweise in einer fremden Stadt anreisen sollen (3 Wochen - Monat - einige Monate), denen aber langfristige Wohnung zu blöd und Hotel zu teuer ist.

    Wäre in so einer Situation das Gemüt der Nachbarn und Hauseigentümer auch durch einen "regelmäßigen" Mieterverkehr gestört oder eher nicht?
     
  21. Andres

    Andres
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    Die grundsätzliche Problematik bleibt die gleiche: Sobald du im Jahr mehr als 3 oder 4 Mieter hast, wird das Finanzamt früher oder später auf die Idee kommen, dass ein Gewerbe vorliegen könnte. Und spätestens wenn das dann mal zwei Jahre in Folge so läuft, wirst du dich davor nicht mehr drücken können. Damit verbunden sind dann die ganzen hier angesprochenen Probleme: zusätzliche Steuerbelastung, Zweckentfremdungsverbote, Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft und ihren Regeln.

    Nebenbei halte ich so ein Konzept auch unternehmerisch für gewagt. Das beginnt schon mit der Kalkulation der Miete. Bei klassischem Wohnraum ist das recht einfach: Vermietung ist ein Massengeschäft, gerade in Städten. Du schaust, welche Mieten vor Ort durchsetzbar sind und ob du damit auf deine Kosten kommst.

    Hast du einen Überblick, wie Angebot und Nachfrage in deiner Lage aussehen? Wer sucht was - und was will er dafür bezahlen? Mit welchem Leerstand musst du etwa rechnen?

    Obwohl ich von mir behaupten würde, dass ich mich vor meiner Haustüre im Wohnungsmarkt ganz gut auskenne, könnte ich diese Fragen zu deiner Idee für mich nicht einmal ansatzweise beantworten. Wenn man das Geld locker hat und mit einer abbezahlten Wohnung mal einen Versuchsballon in diese Richtung starten will - von Tag 1 an mit der klaren Option, dieses Modell wieder aufzugeben, wenn es nicht läuft - mag das ja alles ganz lustig sein. Mit Renditeerwartung und womöglich den laufenden Kreditraten im Rücken würde ich mir das ohne detailierte Marktkenntnisse niemals zutrauen.


    Wer will das schon mit Sicherheit sagen? Auch mit deiner Touri-Idee ist Ärger nicht garantiert. Der Punkt ist: Wenn es diesen Ärger gibt - wie willst du darauf reagieren? Komplett umsteuern auf "normale" Vermietung - ein weiteres Segment, in dem dir Erfahrungen fehlen? Funktioniert das in diesem Objekt überhaupt bzw. ist das mit deinen Erwartungen kompatibel? Oder würdest du dann wieder verkaufen wollen? Eine Immobilie verkauft man nicht "mal eben so", weiterhin Stichwort Privates Veräußerungsgeschäft (google hilft) und Kaufnebenkosten sind dann sowieso verloren.

    Eine Immobile ist kein Tagesgeldkonto. Ohne ein Konzept für mindestens die nächsten 10 Jahre funktioniert das nicht.
     
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Frage zur systematischen kurzfristigen Vermietung von WEG

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