Frage zur Wertermittlung und Beleihungsgrenze

Dieses Thema im Forum "Ausbildung zum Immobilienkaufmann" wurde erstellt von Fuxx, 15.05.2007.

  1. Fuxx

    Fuxx Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich mache zur Zeit die Ausbildung zum Immobilienkaufmann und wir haben in der Schule jetzt eine Klausur mit allen möglichen Rechnungen im Leben eines Immos geschrieben....
    Unteranderem kam dort eine Berechnung zur Beleihungsgrenze vor.
    Dazu meine Frage:

    In der aufgabe ging es darum den Verkehrswert nach Sachwert- und Ertragswertverfahren zu ermitteln.

    Dabei waren in der Aufgabe beim Sachwert Risikoabschläge für Grundstück und Gebäude zu berücksichtigen.

    Bei mir stellt sich nun die Frage ob das auch beim Ertragswertverfahren in dieser Konstellation eine Rolle spielt oder nicht.
    Da mir mein Lehrer nicht eine für mich Befriedigende Antwort geben konnte wollte ich mir gerne mal die Meinung von Dritten dazuholen.

    Wer kann mir da weiterhelfen ? Gerne auch mit einer Quellenangabe zum nachlesen falls da jemand was zur Hand hat.


    vielen Dank und Gruss Fuxx
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ertragswertverfahren = Berechnung aufgrund von der möglichen Mieteinnahmen.
    Sachwertverfahren = Berechnung aufgrund der möglichen Veräußerungseinnahme.

    Soll heißen: Keiner weiß, ob der mögliche Kaufwert auch zu halten ist. (Inflation, Überangebot etc) Deswegen wird beim Grundstück (sollte das Haus nicht als Mehrwert bestehen bleiben) und das Gebäude mit einem Risikofaktor versehen.
    Hintergrund: Es kann sein, dass zB das Grundstück vielleicht soviel wert ist, aber am Ende nicht den Preis erzielt. Diese Werte beruhen auf bisherigen Verkäufen und den Preisen, die dort erzielt wurden.

    Beim Ertragswert ist eigentlich nur die Miete der unsicherheitsfaktor.
    Die kann sowohl sich nach unten entwickeln oder auch "ausfallen".
    Deswegen wird im Ertragswertverfahren der Mietausfall reingerechnet.
    (Er ist sozusagen der Risikofaktor des Gebäudes/Grundstückes)

    Vielleicht wirst du das noch in der Praxis erleben:
    Der Makler bietet ein Haus an und hat sein Sachwertverfahren erstellt.
    Weil plötzlich die anderen Häuser in der Siedlung auch verkauft werden, kann er den angestrebten Verkehrswert nicht halten und muss unter die anderen Angebote (die meist baugleich sind).
    Sowas nennt man Berufsrisiko :D

    Hoffe, geholfen zu haben ;)
     
  4. Fuxx

    Fuxx Neuer Benutzer

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    Danke für die prompte Antwort....

    Leider war es nicht das was ich mir erhoffte zu erfahren.

    Deswegen Stelle ich hier mal die Aufgabe die wir zu berechnen hatten. Vielleicht wird es dann etwas deutlicher was ich meine.

    Aufgabe:

    Grundstückskosten = 180.000,00
    Risikoabschlag = 30.000,00
    Gebäudekosten = 210.000,00
    Risikoabschlag = 30.000,00
    Jahresrohmiete =29600,00
    Kapitalverzinsung = 6%
    Kostenpauschale =25%
    Beleihungsgrenze liegt bei 60% des Beleihungswertes

    Ermitteln Sie unter angabe des Rechenweges

    a) die Beleihungsgrenze in €
    b) die Beleiungsgrenze in % bezogen auf die Gesamtkosten


    und da stellte sich mir die Frage ob ich den Risikoabschlag nur beim Sachwertverfahren oder auch beim Ertragswertverfahren anwenden muss.
     
  5. #4 Memphis, 23.05.2007
    Memphis

    Memphis Neuer Benutzer

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    die schulaufgaben sind meist sehr simpel...das ertragswertverfahren und sachwertverfahren ist eigentlich ein wenig schwieriger als in den aufgaben...in maklerrecht werdet ihr sicher noch einmal ausführlich über die verfahren reden...


    ohne gewähr würde ich die aufgabe wie folgt lösen:


    sachwertverfahren
    180.000+210.000=390.000
    ./. 60.000
    =330.000 (Beleihungswert)
    x 0,6
    =198.000 (Beleihungsgrenze)

    (100/390.000)*198.000=50,77 (%)


    ertragswertverfahren
    29.600 ./. 25% = 22.200
    (22.200/6)*100 = 370.000 (Beleihungswert)
    x 0,6
    = 222.000 (beleihungsgrenze)

    (100/390000)*222000=56,92 (%)

    risikoabschläge werden beim sachwertverfahren berücksichtigt, nicht beim ertragswertverfahren...denke ich jedenfalls...

    wäre interessant diesbezüglich dann mal zu hören, ob die lösung richtig ist, oder ob euch dann was anderes erzählt wird...
     
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