Frage zur Wertsicherungsklausel

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Tigerfisch, 26.02.2014.

  1. #1 Tigerfisch, 26.02.2014
    Tigerfisch

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    Hallo,

    ein Mieter hat uns einen Gewerbemietvertrag zur Ansicht gegeben. Dort steht folgendes drin:

    Was bedeutet das genau? Kann man es auch weglassen? Vorteile - und Nachteile?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Besser bekannt ist so eine Vereinbarung als "Indexmiete". Guckst du hier unter "Verbraucherpreisindex".

    Wenn du den Vertrag im Januar abgeschlossen hättest (VPI:105,9), könntest du die Miete erhöhen, wenn der Index 116,5 erreicht (105,9 + 10,01 %), der Mieter könnte die Miete senken, wenn der Index 95,3 erreicht (150,9 - 10,01 %). Weitergegeben werden aber nur 60 % der Indexänderung, d.h. pro 10 % Indexänderung gibt es 6 % Mietänderung.

    Bei Gewerbemietverträgen ist gerne mal ein größerer Kündigungsverzicht vereinbart. Auch wenn die Situation nicht so schwierig wie bei Wohnungsmietverträgen ist (keine Kündigung ohne Grund - also auch keine Änderungskündigung!), stellt sich doch die Frage, wie man die Miete während des Mietverhältnisses auf einem angemessenen Niveau hält.

    Das geht mit einer Indexmiete - aber auch anders, z.B. über eine Staffelmiete. Wenn du die vereinbarte Miete bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin beibehalten kannst/willst, muss man gar nichts vereinbaren.

    Vorteil: Die Miete wird angepasst, wenn die Verbraucherpreise spürbar anziehen.
    Nachteile:
    • Die Erhöhung muss eingefordert werden -> zusätzlicher Aufwand. Dafür muss man auch ein bischen rechnen können ...
    • Die Miete kann sinken, auch wenn das historisch betrachtet eher selten und dann auch nur in geringem Umfang vorkommt.
    • Die Miete steigt langsamer als die Inflation.
    • Wenn du im Rahmen einer Änderungskündigung mehr als die Indexsteigerung haben willst, stehst du als gierig da.
    • Die Erhöhungen sind kaum planbar - weder für dich noch für den Mieter.
    • Wenn andere Faktoren als der VPI die Höhe einer angemessenen Miete beeinflussen (z.B. Lageverbesserung), fließt das in die Erhöhung nicht ein.

    Auch wenn die Liste ziemlich lang aussieht, ist eine Indexmiete gar nicht so schlecht. Für einen Gewerbemietvertrag würde ich aber eine Staffelmiete und bei überschaubaren Kündigungsfristen gar keine Erhöhungsvereinbarung bevorzugen.
     
  4. #3 Tigerfisch, 26.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2014
    Tigerfisch

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    Hallo

    danke für die ausführliche Anleitung und Erklärung.
    Mietzeit sind 5 Jahre , dann jährliche Verlängerung. Mieter hat auch einmalige Option auf weitere 5 Jahre.

    Also man könnte bei entsprechenden Index die Miete erhöhen , ohne das der Mieter von seinem Kündigungsrecht gebraucht macht?
     
  5. Andres

    Andres
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    Mit anderen Worten: Ohne eine Anpassungsklausel zahlt der Mieter - falls er das will - 10 Jahre lang die gleiche Miete. Das dürfte nicht in deinem Sinn sein.


    Der Mieter erhält dadurch kein Sonderkündigungsrecht - jedenfalls solange das nicht vereinbart ist. Selbstverständlich kann er eine Erhöhung aber zum Anlass nehmen, bei nächster Gelegenheit ordentlich zu kündigen.

    Du solltest wirklich einmal einen genauen Blick auf die Entwicklung des VPI werfen und selbst auch etwas rechnen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was diese Regelung für dich bedeuten würde. Auf die letzte Erhöhung hättest du z.B. 6 Jahre warten müssen.
     
  6. #5 Tigerfisch, 27.02.2014
    Tigerfisch

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    Hallo Andres

    ok die langen Vertragsbedingungen haben aber auch den Vorteil, dass der Mieter lange gebunden ist und nicht nach ein paar Jahren wieder schliesst.


    Hat alles Vor-und Nachteile. In anderen Objekten habe ich eher die Tendenz, das die Gewerbemieter eher weniger zahlen wollen als vereinbart
     
  7. #6 Aktionär, 27.02.2014
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    Hallo Tigerfisch,
    das wäre schön, wenn es so wäre.
    Allerdings kann der Mieter morgen Insolvenz anmelden. Da nützt dir dann eine Restlaufzeit von X-Vertragsjahren herzlich wenig.
     
  8. #7 Tigerfisch, 27.02.2014
    Tigerfisch

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    Hi ja kann natürlich passieren, aber da es ein großes Unternehmen ist denke ich das eher nicht. Der Mietpreis ist aber ausreichend.
     
  9. Wired

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    Ich sehe die Vorteile etwas anders:

    • Die Miete wird nach einem einfachen Änderungsverlangen angepasst, "ohne Diskussion"
    • Unter destatis.de gibt das Statistische Bundesamt ein Serviceangebote zu Wertsicherungsklauseln: "Rechenhilfe zur Anpassung von Verträgen", das kinderleicht zu bedienen ist und die Berechnung übernimmt (mal vor Formulierung des Vertrags angeguckt)
    • In der Praxis sinkt die Miete über einen längeren Zeitraum betrachtet kaum, dennoch ist das ein Fairness-Argument, weil die Miete eben fallen kann.
    • Eine Staffelmiete hat eine begrenzte Laufzeit, nach deren Ende neu verhandelt werden muss
    • Staffelmiete haben bei vielen Mieter den Ruf von "Abzocke"
    • Änderungskündigungen benötigen gute Argumente, sonst werden sie vom Mieter als "Abzocke" wahrgenommen

    Mein Tipp (ich nehme mal an , Du bist der Vermieter):

    Indexmiete mit Schwellenwert von 4% bis 6%, eine Änderung von 10% dauert viel zu lange, wie hier schon vorgerechnet. Ausserdem sehe ich keinen Grund die Miete nur um 60% der Indexänderung zu ändern.

    Lange Laufzeiten (mit Optionen) sind faktisch ein einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters. Wenn der Mieter nicht mehr kann oder will, hast Du Probleme, wenn Du nicht mehr willst, hast Du wenig Kündigungs-Möglichkeiten. Prozesse sind bei langen Laufzeiten immer teuer.

    Änderungskündigungen sind während der Vertragslaufzeit nicht möglich, da gibt es nur Index- und Staffel-Klauseln.
     
  10. Andres

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    Keine Diskussion mit Anwälten oder Richtern, wenn es an die rechtliche Klärung geht. Mit dem Mieter kann man immer Diskussionen haben ...

    Ist es fair, wenn der Vermieter die Kreditraten nicht mehr bedienen kann, weil die Mieten im Objekt nicht mehr ausreichen? Das ist für mich eines der stärksten Argumente, gegen eine Indexmiete: Die Planungssicherheit ist äußerst beschränkt - für beide Seiten.


    Inzwischen sind unbegrenzte Staffelvereinbarungen zulässig.


    Bei Wohnungen mag das sein, bei Gewerbe ist das absolut nicht meine Erfahrung.


    Änderungskündigungen benötigen gar keine Argumente. Dass ich mehr Geld will, kann sich der Mieter denken - dass der Mieter das nicht toll findet, kann ich mir denken. Es gibt da keinen Grund, sich irgendwie zu rechtfertigen, und solche Diskussionen sind auch nicht "gewinnbar".

    Mehr Geld zu fordern, sollte aber gut überlegt sein. Wenn der Betrieb das nicht hergibt, säge ich mir den Ast ab, auf dem ich sitze.
     
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