Fragen eines Jungvermieters

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Akkarin, 04.11.2013.

  1. #1 Akkarin, 04.11.2013
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Guten Abend,

    ich habe mich hier angemeldet, weil ich zum einen Neuvermieter geworden bin, zum anderen weil ich hoffe, dass einige von euch ähnliche Situationen kennen, in die ich grade geraten bin ( und ich im richtigen Unterforum bin)

    Ich habe aus einer Zwangsversteigerung 3 Wohnungen in 3 ähnlichen Mehrfamilienhäusern direkt nebeneinander im Paket gekauft. Der Kaufpreis war so verlockend, dass ich diverse Problemchen als Gratisdreinlage erwartet habe. Insgesamt hat sich die Situation der einzelnen WEGs im Vorfeld als durchaus vernünftig dargestellt. Es gibt zwar kleinere Investitionsstaus, aber nichts was nicht überschaubar und lösbar wäre. Auch hab ich altersbedingte Schäden erwartet, genauso, dass 5 Jahre Zwangsverwaltung Ihre Spuren hinterlassen haben.

    Frage 0: Wie kriegt man die WEG am besten dazu, die notwendigen Mittel in die Hand zunehmen (ca. 10.000) pro Nase um den Renovierungsstau aufzulösen?

    Kurz zur allgemeinen Beschreibung. Die Wohnungen befinden sich am nördlichen Rand des Ruhrgebiets mitten im Wald, mit dem dementsprechenden Charme Ihrer Bewohner ;-) Insgesamt handelt es sich um 7 gleichartige MFH nebeneinander in einer reinen Anwohnerstraße ohne Durchgangsverkehr. Jedes der Häuser verfügt über ca. 6000 qm Grundstück, so dass insgesamt über 40.000 qm Grünfläche drum herum zur Verfügung stehen. => Paradies für Kinder.
    2 Wohnungen sind vermietet, die dritte steht aktuell leer und muss erst renoviert werden (überschaubar).

    Nun zu den Fragen und örtlichen Begenheiten.
    Mieter 1 wohnt dort seit über 20 Jahren, wurde schon 1x versteigert und wurde schriftlich von mir über den Zuschlag informiert, lehnt aber jede Kommunikation ab inkl. meiner Fragen, ob er Einbauten vorgenommen hat, die ihm gehören ( z.B. Küche), bis Ihm der Zwangsverwalter meine neue Stellung schriftlich bestätigt hat. Nun Gut- warten wir halt ab.

    Mieter 2 ist sehr nett und hat mir freiwillig die Wohnungsbesichtigung vorher ermöglicht. Dieser hat aktuell einen Wasserschaden in seiner Küche, die oben drein mit sehr alten Geräten ausgestattet ist. Der MV enthält keine Aussage darüber ob die Küche mitvermietet ist, lt. seiner Aussage ist es aber nicht seine, sie war bei Einzug schon da.
    Frage 1: Wem gehört nun diese Küche? und wer ist für die Reparatur zuständig. Für die Wohnungsbesichtigung , die mir ja erst den Erwerb ermöglicht hat, bin ich grundsätzlich bereit auf meine Kosten die Geräte zu tauschen, aber als einmaligen Goodwill. Den Vorbesitzer kann man nicht mehr fragen. Vermutlich hat ein Vormieter sie irgendwann einfach dagelassen.

    Frage 2: In der leeren Wohnung fehlen die Steckdosenschlüssel für die Waschmaschine, die Briefkastenschlüssel und der Stromzähler. Dem Zwangsverwalter waren die 8€ Grundgebühr wohl zu teuer. Sorge macht mir dabei vor allem, dass der Stromanbieter, dass nun als Neuzulassung ansieht, die alle aktuellen Standarts erfüllen muss.
    Die Wohnung war auch bis August vermietet, so dass es mir schwer fällt zu glauben, dass der Zwangsverwalter, diese ohne Briefkasten, Waschmaschine und Strom vermietet hat :-)
    Mein einfaches Rechtsverständnis wäre nun, dass die Zwangsverwaltungsmasse diese Kosten zu tragen hat, da alles bei Inbesitznahme dagewesen sein muss und er dementsprechend auch mit u.a. Stromzähler an den Ersteher heraus geben muss.

    Nun zum lustigen Teil:
    Frage 3 : Auf den Grundstücken befinden sich mehrere umzäunte Gartenparzellen mit teilweise Strom, Gartenhäusern, ganzen Bungalows, Teichen etc, die von einzelnen Mietern , Eigentümern alleine genutzt werden. Die Flurkarte gibt aber keinen Hinweis auf Parzellen, das Grundbuch keinen Hinweis auf Sondernutzungsrechte. Nur das Gemeinschaftseigentum ist ersichtlich. M.E. ist die aktuelle Sondernutzung komplett widerrechtlich und könnte durch Bulldozereinsatz jederzeit beendet werden. (Auch wenn das wahrscheinlich nicht der sinnvollste Weg wäre ) oder kennt jemand solche Konstellationen, in denen solche eine Nutzung erlaubt sein könnte?
    Oder wie man mit einer solchen eigenmächtigen Nutzung am besten umgeht?

    Frage 4 (nur für Profis ;): Die Häuser sind nicht unterkellert, statt dessen gibt es im Hof Nebengebäude mit Abstellräumen. Ich bekam vor Gericht 4 Abstellräume als Sondereigentum verbunden mit meinen 3 Wohnungen mitzugeschlagen. Diese 4 Abstellräume sind auch als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen. Die Sondereigentumsrechte gehen auch klar aus der Teilungserklärung hervor, die Ihrerseits die Abschlossenheitsbescheinigung als Teil der TE nennt, da die Lage der mit Nr. bezeichneten Abstellräume nur aus dem Aufteilungsplan der Abschlossenheitsbescheinigung hervorgeht. Alle diese Dokumente habe ich vom Gericht erhalten. Nun zum Problem: Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 1997, die Wohnanlage ist von 1949 und hat den Istzustand 97 nie akzeptiert. Folglich gibt es Mieter die seit 49 im Sinne der Teilungserklärung einen falschen Abstellraum nutzen, aber der Meinung, sind das sei Ihrer. Immerhin zahlen sie von 49 bis heute Miete dafür. Teilweise wurden diese auch richtig gut gepflegt, ausgebaut und sogar auf Kosten der Mieter mit Strom versehen (natürlich vom Gemeinschaftszähler und nicht vom eigenen )
    Der Verwalter hat inzwischen resigniert und als Minimalkonsens den WEG Beschluss fassen lassen, jeder Mieter hat Anspruch auf einen Abstellraum (obwohl es Eigentümer gibt, denen das Grundbuch 2 Abstellräume als Sondereigentum zuweist) und wir behandeln dass jetzt als Gemeinschaftseigentum und lassen nur noch Nutzer zu, die auch in dem dazugehörigen Hauptgebäude wohnen. Div. Klagen sollen wohl auch schon gescheitert sein, so dass alles andere nicht durchsetzbar wäre.
    Als ich nun als neuer Eigentümer in die WEG eingetreten bin und auf mein Sondereigentum hingewiesen habe, wurde ich natürlich mit offenen Armen empfangen und man dankte mir für meine Weisheit, dass ich alle andern jetzt endlich zu Erkenntnis des Grundbuchs geführt hätte.
    In Wahrheit durfte ich mir natürlich nur anhören, hier seien schon ganz andere vor mir gescheitert und dass Ihre Anwälte auch mir schon erklären würden, wie hier der Hase läuft.
    Allerdings wurden doch die Mieter hellhörig, als ich mich auf den Standpunkt stellte, dass es nicht sein kann, dass Sie Miete für mein Eigentum an Ihren Vermieter zahlen. Der würde die Miete definitiv zu unrecht kassieren und es sei mit mir ein separater Mietvertrag zu schliessen. Dem bisherigen könne man ja im Gegenzug die Miete entsprechend kürzen.
    *Feuer gelegt*

    Fakt ist nun 4 Abstellräume, die auf mich als Sondereigentum eingetragen sind, werden von "Fremden" genutzt ( in einem Fall seit über 60 Jahren) und diese zahlen wohl dafür Miete an Ihren Vermieter.
    Meine eigenen Mieter haben laut MV keinen Abstellraum gemietet und zahlen auch nichts. Sie nutzen aber beide jeweils einen. Der eine einen großen im richtigen Nebengebäude, der andere einen kleinen 3 Häuser weiter. Dabei würde ich meine Räume meinen Mietern gerne überlassen.

    Der Plan Gerichtsvollzieher bestellen, die falschen Nutzer rausschmeissen und illegale Gärten planieren, würde sich an Sylvester anbieten umzusetzen. Passendes Feuerwerk gibts gratis dazu.

    Ich persönlich würde der anstehenden Eigentümerversammlung nun vorschlagen wollen, dass wir bis zum 30.04. befristete Mietverträge abschliessen und zum 01.05. auf Kosten der Gemeinschaft ein Bierzelt, einen Bierwagen und einen großen Grill besorgen um zum allgemeinen Nachbarschaftsumzugstag einzuladen, an derem Abschluss die Situation hergestellt ist, wie sie im Grundbuch eingetragen ist.

    Ideen , wie man das sonst noch lösen könnte? Vor dem Klagewege scheue ich ein wenig. Die Abstellräume sind wohl mitvermietet, wer weiß dass schon, aber aber vom falschen Eigentümer. Eine Berliner Räumung kommt daher m.E. genauso wenig in Frage wie Kündigung des MVs. denn ich habe keinen Mietvertrag mit den Nutzern.
    Also was tun?

    Vielen Dank für eure Antworten
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    :75: im Forum.

    Indem du auf der nächsten Eigentümerversammlung einen ensprechenden Antrag stellst. Der sollte durchdacht, solide und vorzugsweise mit den anderen Eigentümern und auch dem Verwalter bereits vorab abgestimmt werden.

    Ob das dann erfolgreich verlaufen wird, hängt nicht nur von dir und deinem Vorschlag ab. Es kommt auch ganz wesentlich darauf an, dass die anderen Eigentümer ein gewisses Interesse daran haben, die Immobilie in einem ordentlichen Zustand zu erhalten. Bei selbstgenutzten Immobilien klappt das erfahrungsgemäß etwas besser, als bei reinen Anlageobjekten.


    Das würdest du an seiner Stelle vielleicht auch nicht anders machen - Zwangsverwaltung geht auch dem Mieter irgendwann auf den Zeiger.

    Wenn die Aussage des Mieters zutreffend ist: Dir und du. Allerdings wird der Mieter das wissen (auch, was in seinem MV steht) und es ist einfach fraglich, ob diese Aussage die Wahrheit ist.

    Auch dann wäre die Küche jetzt mitvermietet.


    Ich finde keine Frage, daher einfach mal mein Senf zum Thema:

    Unabhängig davon, wie das einzuordnen ist (ich weiß es nicht), ist es im Regelfall sowieso eine gute Idee, vor Neuvermietungen etwas in z.B. Elektrik oder Sanitär zu investieren. Das geht wesentlich besser, als während eines Mietverhältnisses.

    Der Zähler gehört dem Versorger, da ist also schonmal nichts mit Herausgabe. Für die Schlösser an Waschmaschine und Briefkasten würde ich nicht groß herumeiern und einfach eigene Schlösser montieren. Da im Regelfall hier nur einfachste Schlösser montiert sind, geht das auch ohne Schlüsseldienst.


    Nun zum lustigen Teil:
    Zuerst würde ich Einblick in die Beschlusssammlung nehmen. Vielleicht findet sich dort etwas zum Status dieser Parzellen. Danach lässt sich besser einordnen, um was es sich hier handelt.


    Naja, eine deiner Wohnungen wurde in letzter Zeit schon zum zweiten Mal zwangsversteigert. Die Aussage könnte also zutreffen.

    Wenigstens ist die Ansage klar: An einer gütlichen Einigung scheint kein Interesse zu bestehen. Dann weißt du, was du zu tun hast.

    Ich frage mich, wie die letzten beiden Eigentümer sich in dieser Sache entschieden haben ...

    Nur eine Idee: Vielleicht handelt es sich um kein einheitliches Mietverhältnis. Dann gelten für den Abstellraum nicht die Vorschriften für Wohnraum. Das würde die Sache deutlich vereinfachen.

    Wie auch immer: Ich würde die Räume einklagen. Sie gehören vermutlich dir, d.h. du hast dafür bezahlt, du kannst dafür Miete kassieren.
     
  4. #3 Akkarin, 05.11.2013
    Akkarin

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    Vielen Dank für die Antworten.

    noch mal zu der Küche. Im Mietvertrag wird die Küche nicht erwähnt.
    Ich frag mich aber immer noch, wie so die mir gehören kann, nur weil der echte Eigentümer nicht mehr ermittelbar ist?

    Frage 2 ist vereinfacht , kann man den Zwangsverwalter mit Kosten belasten, die entstehen, um die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, wie sie bei Beschlagnahme war. Hintergrund ist, dass wir uns höchstwahrscheinlich eh über die Ersteherabrechnung streiten werden und dann kommts darauf auch nicht mehr an. (Dadurch dass eine Wohnung leer steht , kommt man auf ein jeweils anderes Ergebnis der Abrechnung, wenn man alle 3 einzeln abrechnet oder das eben Minus der Leeren mit dem Plus der 2 Vermieteten verrechnet ).

    zu 3. Okay. danke. Müsste ich denn einen Beschluss der WEG gegen mich gelten lassen, der besagt Herr Meier darf 150qm alleine nutzen, ohne das im Grundbuch ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist?

    Der Zwangsverwalter hat resigniert, den davor weiß ich nicht.


    Wie meinst du das mit dem kein einheitliches Mietverhältnis? Ich gehe aktuell davon aus, dass andere Mieter / Eigentümer nutzen, aber nicht an mich zahlen. Ich kenn nur die einzelnen Nutzer, nicht aber deren Mietvertrag. Ich wüsste auch nicht, wie ich rauskriege, was die tatsächlich gemietet haben (oder eben nicht) ohne sie zu zwingen, die Mietverträge vor Gericht vorzuzeigen.

    Im Moment gehe ich davon aus- bin mir da aber auch recht unsicher- ich kann nur beim AG Klage auf Herausgabe einreichen auf Basis Zuschlagbeschluss, Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Und mit dem Titel könnte ich dann zum gerichtsvollzieher und die Herausgabevollstreckung ereichen.
    oder?
     
  5. Andres

    Andres
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    Es kann so gewesen sein: Ein früherer Mieter hat die Küche bei Auszug zurückgelassen und dem Vermieter gesagt, dass er sie behalten kann - vielleicht sogar gegen Geld. Damit ist der früherer Vermieter Eigentümer der Küche geworden. Den weiteren Ablauf kennst du ...

    Es kann natürlich auch anders gewesen sein, z.B.: Der frühere Mieter hat die Küche dem Nachmieter verkauft/geschenkt. Dann wäre der Nachmieter Eigentümer geworden.

    Beide Geschichten sind grundsätzlich plausibel.


    Dann heißt die Antwort vereinfacht: Nein. Das gehört nicht zu den Pflichten des Verwalters.

    Es könnte - ganz im Gegenteil - sogar gegen Pflichten verstoßen, z.B. bzgl. Liquidität oder Wirtschaftlichkeit. Wenn die Wohnung aktuell nicht vermietet ist, gibt es keinen Grund, diese Ausgaben sofort zu tätigen. Und wenn der Vormieter die Schlüssel nicht abgibt und dort nichts zu holen ist, dann "erbst" du dieses Problem eben.

    Gilt auch beim Zähler: Würde die Wohnung länger leerstehen, z.B. weil sich kein Bieter findet, wäre die Maßnahme sogar wirtschaftlich.

    Das kann man dann diskutieren, wenn dir dieser Beschluss vorliegt, im Moment ist mir das alles etwas zu hypothetisch. Mir ging es hier mehr um die Vorgehensweise: Beschluss finden oder herbeiführen, prüfen, ggf. dagegen klagen. Die WEG-Verwaltung wird dir da nicht großartig entgegenkommen können - die vertritt die Interessen aller Parteien.


    Ich meine damit: Da die Abstellräume in einem separaten Gebäude (vielleicht sogar auf einem anderen Grundstück) sind, besteht die Chance, dass es zwei Mietverträge gibt. Einen für den Wohnraum, einen für den Abstellraum. Das ist eher ungewöhnlich, könnte hier aber zutreffen.

    Dann ist der Mietvertrag über den Abstellraum keine Mietvertrag über Wohnraum, was das Durchsetzen von Ansprüchen deutlich vereinfacht. Ich würde mich auch nicht mit den Mietern auseinandersetzen, sondern mit den Eigentümern.

    Ja. Ich würde mich in diesem Verfahren aber von einem Anwalt vertreten lassen. Der kann vielleicht auch außergerichtlich etwas erreichen, was deutlich schneller geht und weniger riskant ist.
     
  6. #5 Papabär, 05.11.2013
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    Das erinnert mich irgendwie an Schrödingers Katze. :tier002: :rauch003:

    Hier wäre ich versucht, mir die Aussage des Mieters von selbigem unterschreiben zu lassen. Dann wäre die Situation zumindest klargestellt.
     
  7. Pitty

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    Ich würde den Schuh einfach umdrehen und den Mieter auffordern, wie er nachweisen kann, das es die Küche vom Vermieter ist. Man kann es ja schnell behaupten, wenn man eine alte Küche hat, das es nicht die eigene ist.:finger009:
     
  8. #7 Akkarin, 06.11.2013
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    weiter gehts

    Der Zwangsverwalter war gestern bei Gericht und hat dort endlich den Aufhebungsbeschluss abgeholt. Es kann also los gehen :)

    Einige Fragen werden sich dann auch höchstwahrscheinlich mit der Übergabe schon klären. Bis Mitte nächster Woche sollen Ersteherabrechnung und Übergabe erfolgt sein.
    Juchu!

    Ich werde hier mal die Übergabe abwarten. Evtl. gehen diese Punkte bereits aus den Übergabeprotokollen an die Mieter hervor, wenn z.b. die Küche dort erwähnt sein sollte. Wobei ich aber an den Aussagen der Mieter nicht zweifel. Die wird schon dagewesen sein.
    Im Gutachten von 2008 (!!!) wird sie nicht erwähnt. Der aktuelle Mieter ist aber auch erst seit 2012 eingezogen.


    Der Mieter hat mein vollstes Verständnis. Er besteht ja nur auf sein gutes Recht.
    Dazu kommt, dass ich ja schon genug Baustellen mit dem Projekt habe, da kann er mit seinen ruhig noch warten. Sein Mietvertrag und seine Nebenkosten passen nicht wirklich zu den geleisteten Zahlungen, das wird zumindest erklärungsbedürftig werden.
    (Addiert man seine Miete und die NK und teilt das Ergebnis durch 1,95583 kommt nicht seine Warmmiete heraus)
    Zumal er sehr geringe Nebenkosten zahlt. Ob man das ändern kann wird sich zeigen müssen, aber später. Aktuell ärgert es mich nur, weil er die Besichtigung durch den Gutachter der Bank blockiert und damit die ganze Finanzierung.

    Ich werd es jetzt wohl so machen, dass ich die Eigentümerversammlung Ende diesen Monats abwarte. Da kann man ja mal fragen, welchen Grund es für die einzelnen Gärten gibt, ausser dass sich vor 30 oder 40 Jahren über Nacht eine spontane Selbsteinzäunung des Gartens ereignet hat.:smile050:

    Auch werde ich versuchen, dass WEG 2 sich WEG 1 anschließt und ebenfalls anfängt über eine Erhöhung der IRL Geld für notwenige Reparaturen anzusparen.

    Mit dem Verwalter hab ich mich wegen meiner Abstellräume darauf geeinigt, dass er auf die Nutzer zugeht und um Rückgabe oder Abschluss eines bis zum Frühjahr befristeten Mietvertrag mit mir bittet.
    Und wenn das beides nicht klappt, ..

    Dazu muss man sagen, der WEG Verwalter ist gleichzeitig mein Sondereigentumsverwalter. Ob das eine gute Idee ist, wird man sehen müssen.

    Mit dem Zwangsverwalter und dem Zähler bin ich trotzdem enttäuscht. Die Wohnung war bis zum 31.08. vermietet. Im September war die ZV und am 01.10. erging der Zuschlag an mich. Dann noch wegen 8 € Grundgebühr sparen, den Zähler auszubauen, hätte rückwirkend betrachtet nicht sein müssen. Der Vormieter wird aber eh noch ein Thema für sich bei der Nebenkostenabrechnung 2013 und der noch nicht ausgezahlten Kaution. Mal gucken wer die macht.
     
  9. #8 immodream, 06.11.2013
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    Hallo Akkarin,
    lustigerweise befinden sich meine Immobilien auch alle am Nordrand des Ruhrgebietes, allerdings nicht im Wald, sondern mitten in einer Kreisstadt.
    Ich habe meine Objekte vor über zwanzig Jahren in ähnlich chaotischen Zustand wie deine Objekte übernommen.
    Sie standen zwar nicht unter Zwangsverwaltung, aber die Verwalter, die meine Objekte verwaltet haben, haben ein Riesenchaos angerichtet ( Ich bitte die guten Verwalter, die ich erstmals in diesem Forum kennengelernt habe, um Nachsicht ).
    Ohne jetzt auf einzelne Punkte einzugehen, wirst du dich einmal durchkämpfen müssen.
    Jeder Mieter wird um seine Vorteile , die er sich wegen fehlender Aufsicht angeeignet hat, kämpfen .Alles was zu seinem Nachteil ist, war schon immer so gewesen.
    Ich habe auch von den Hausverwaltungen Aktenordner mit laufenden Gerichtsverfahren erhalten.
    Da ich ja meine Nebenkostenabrechnungen selber erstelle, jede neu renovierte Wohnung neu vermesse, habe ich z. B. festgestellt, das irgendwann bei der Weitervermietung Wohnungen vertauscht worden sind, eine 60 m² Wohnung wurde als 50 m² Wohnung vermietet und umgekehrt.
    Nach und nach werden wir dir unsere Ratschläge und Erfahrungen zu deinen Problemen geben.
    Der Stromzähler wurde sicherlich vom Stromversorger ausgebaut, da die Stromrechnung nicht bezahlt wurde und auf zahlreiche Mahnungen nicht reagiert wurde.
    Wenn die Wohnung neu vermietet wird oder du für die Renovierung Strom benötigst,
    wird man dir bei Übernahme der Einbaukosten auch wieder den Stromzähler einbauen.
    Wenn nicht gerade im Verteilerkasten ein lebensgefährliches Chaos herrscht, wird niemand von dir Verlangen , die Wohnungselektrik auf den neuesten Stand zu bringen (Kabel mit 3 Adern , Schutzschalter ).
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  10. #9 Papabär, 06.11.2013
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    Hnjjj... Wenn die Anlage bei Wiederinbetriebnahme nicht den VDE-Bestimmungen entspricht, kann das schon ausreichen.

    Hab´ so etwas kürzlich quasi "als Zaungast" bei ´nem Objekt einer Kollegin verfolgt. Dort kam auch noch hinzu, dass durch die Verlegung neuer Kabel ein Teil der - ansonsten intakten - Badezimmerfliesen aufgeschlitzt werden musste ... also durften auch gleich neue Fliesen verlegt werden (natürlich gab es das Modell nicht mehr im Fliesenmarkt - und Reservefliesen schienen auch ein Fremdwort zu sein). Aber dass sollte der worst-case sein.
     
  11. #10 Akkarin, 07.11.2013
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    Das ist genau der Punkt um den ich mir Sorgen machen. In der Wohnung sehe ich weniger Schwierigkeiten. 3 adrige Kabel, üblicher Sicherungskasten und FI -Schalter sind da. Aber im Treppenhaus der Zählerkasten ist aus Holz :-(

    Aber guter Hinweis immodream. Ich hab mit dem Zwangsverwalter noch nicht darüber gesprochen , dachte aber bisher nur daran, dass er den Mitte September noch hat abmontieren lassen. Aber stimmt, könnten die Stadtwerke auch vorher schon wegen nicht zahlen durch Mieter gemacht haben. Dann müsste man das mit der Kaution vom Vormieter klären lassen, da ich nichts damit zu tun haben wollte.
     
  12. #11 immodream, 07.11.2013
    immodream

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    Hallo Akkarin,
    auch bei meinen Objekten sind die Zählerkästen noch aus Holz.
    Die ausführende Elektrofirma sprach von Bestandschutz und hat die neue Unterverteilung auch wieder in den Holzkasten im Treppenhaus gesetzt ( neben den Zähler ).
    Grüße
    Immodream
     
  13. #12 Akkarin, 08.11.2013
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    Nach der EZB Zinssenkung von gestern, muss ich mich bei Gelegenheit mal bei meinem Mieter bedanken, dass er meine Finanzierung verzögert hat :verrueckt010:
     
  14. #13 Akkarin, 12.01.2014
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    Was bisher geschah..

    Nachdem die Zwangsverwaltung für meine Wohungen erst Anfang November aufgehoben wurde, und ich dann erst wirklich loslegen konnte, ist in der Zwischenzeit nicht so wahnsinnig viel passiert. Weihnachten hat früh seine Schatten geworfen und das ganze ausgebremst.

    In der Wohnung die leersteht, ist aber inzwischen das neue Bad fertig geworden, so dass ich guter Dinge bin, die Renovierung bis Ende Januar abzuschliessen und mich an die Neuvermietung machen zu können. Dabei hab ich das Budget auch nur um 10% überzogen, aber der Elektriker hat mich überzeugt, ein paar Euros mehr auszugeben und das auch gleich neuzumachen.

    Den Rest der Zeit hab ich gebraucht, um dem Gericht zu erklären, dass ich sehr wohl bezahlt habe ( ich hatte an der Hinterlegungsstelle im ersten Stock frühzeitig eingezahlt, die aber dem Rechtspfleger im zweiten Stock nicht informiert hat), mir die Eigentümerversammlung anzuschauen und mit dem Zwangsverwalter über die Abrechnungen zu diskutieren.

    Stand heute habe ich leider keine Einigung mit dem Zwangsverwalter erziehlt. Zwar konnte ich erwirken, dass die Hausverwaltung die Hausgelder für November an den ZV zurückgibt und ich selbst neu gezahlt habe. Aber stand heute hat er die Oktober und die Novembermieten für beide Wohungen und die Dezembermiete von einer Wohnung + Kaution der Dritten Wohnung. Er verlangt aber weiterhin den Ausgleich der Hausgeldzahlung von Oktober der Leerstandswohnung, dass ich nach BGH, 19.05.2009 - IX ZR 89/08 die Zahlung verweigere, versteht er nicht.

    Auch akzeptiert er nicht, dass ich die überzahlten Heizkostenvorrauszahlungen der Wohnung 3 zu treuen Händen fordere, um Sie an den Mieter auszukehren.
    Neuer Versuch nächste Woche und wenn dass dann immer noch nichts wird, stell ich mich geistig grade darauf ein, auch das gerichtlich fordern zu müssen.

    Dabei durfte ich grade noch der Hausverwaltung mitteilen, dass ich die Jahresrechnung 2012 korrigert habe und weniger als gefordert überwiesen habe, da ich für die nicht gezahlten Hausgelder des Zwangsverwalter (sic!!!) nicht hafte und nur die Abrechnungsspitze zwischen Wirtschaftsplan und gefordeterten Hausgeldern übernehme.

    Die übrigen Betriebskosten sind auch nicht so witzig, ich werde morgen dem Verwalter mitteilen, dass er beide Mieter mahnen soll ( Betriebskostenabrechnung 2012 war am 09.01. fällig) und dem einen Mieter gleich auch das Anpassungsbegehren von mir zustellen soll. Aber ich hab wenig Lust dem 2/3 der Betriebskosten vorzufinanzieren.

    Dann stehen auch noch die Mieterhöhungen für beide im Raum, aber 5 Jahre Zwangsverwaltung hinterlassen natürlich Spuren. Aber ich gehe davon aus, dass es machbar sein sollte, die Mieten auf das Niveau anzuheben, dass die Stadt als Hartz 4 Satz pro qm festgelegt hat.

    Problematischer ist da schon, dass der eine Mieter Schimmel in der Wohnung hat, was ich auch grundsätzlich bereit bin zu machen. Nur wird man nicht auf einen einsichtigen Mieter hoffen dürfen, der einer Kostenteilung zustimmt. Immerhin zahlt er Pacht für seinen Garten, der mir aber nicht gehört sowie zuwenig Miete, da er sich auf Nachträge beruft, die mir nicht vorliegen und er mir auchnicht bereit ist, zur Verfügung zu stellen. Aktuell bekomm ich von ihm nicht mal den Pachtvertrag für den Garten, um den ich Ihn gebeten habe, um klären zu können, ob die Zahlungen rechtmäßig sind oder nicht ( ich gehe von nein aus- aber wissen tu ich es noch nicht).

    Der Garten ist Gemeinschaftseigentum und stand heute zahlen einige Mieter an einen bestimmten Eigentümer seit Jahren Pacht. Die Eigentümer, die in der Anlage wohnen, haben jeder sich ein paar 100 qm abgezäunt und nutzen diese unentgeltlich exklusiv.

    Beides ist mir ein Dorn im Auge und ich suche grade nach Möglichkeiten, dass abzustellen. Gegenüber den Eigentümern vertrete ich den Standpunkt : Treu und Glaube beim Kauf der Wohnung kann es nicht gegeben haben, eine Vereinbarung, die nicht im Grundbuch eingetragen ist, brauch ich als Ersteher in der Zwangsversteigerung, nicht gegen mich gelten lassen. Ergo hab ich einen Beseitigungsanspruch gegen die einzelnen selbstnutzenden Eigentümer, da Gartenhaus, Teich und vor allem die EInzäunung und damit die Entziehung der Fläche dem Gemeinschaftseigentum eine bauliche Veränderung mit erheblicher Beeinträchtigung meiner Rechte bedeutet. Nur bei den Mietern bin ich mir noch unsicher. Es gab nämlich mal eine Zeit, als die MFHs zwar schon in ETWs geteilt war, aber es nur einen einzigen Eigentümer gab. Durfte dieser da noch die Gärten verpachten? Wenn ja, könnten Pächter sich nämlich auf Treu und Glaube berufen, da Sie nicht wissen konnten, dass die Pachtverträge nichtig waren.
    Und unabhängig davon, ob der Einzeleigentümer das jemals durfte, darf er doch heute nicht mehr die Pacht kassieren. Diese kann m.E. nur der WEG zustehen. Kann man auch wild diskutieren für die Vergangenheit, mich interessiert aber nur wie ich das abgestellt bekomme. Ich würde es nämlich sehr begrüßen, wenn die WEG die Einnahmen erhielte und in die IRL einstellen könnte.

    Bleibt noch zusätzlich das Problem der Abstellkammern, aber ich bereite mich schon geistig auf den Plan vor, für eine Abstelkammer gerichtlich die Herausgabe nach §985 BGB zu verlangen und zumindest einem Eigentümer gerichtlich zu verpflichten, den Garten zurückzubauen. Und dann weiterzusehen, wie einsichtig die übrigen nun sind.
    Aktuell liegt die Einsicht auch für die Gärten auf einer Skala von 1-10 bei minus 20 und so wird das nunmal nichts.

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